Blog
Spadek i rodzeństwo a notarialne przepisanie domu
19.09.2025 ▪ 
14 min czytania ▪ Tomasz Kubacki
Spis treści
Temat dziedziczenia domu i mieszkania po rodzicach w kontekście darowizny nieruchomości tylko dla jednego z rodzeństwa budzi tak dużo emocji, jak i dylematów prawnych. Pod tym względem regulacje są dość skomplikowane i — aby uniknąć konfliktów — warto bliżej zapoznać się z kwestią notarialnego przepisania domu a spłaty rodzeństwa. Czy po rodzicach dziedziczą wszystkie dzieci po równo? Czy jeśli jedno z nich otrzyma darowiznę jeszcze za życia rodziców, to pozostali mogą domagać się spłaty ich części? Jak wygląda sprawa darowizny mieszkania a zachowku dla rodzeństwa? Czy można unieważnić notarialne przepisanie nieruchomości? Na te i wiele innych pytań odpowiadamy w artykule.
Jakie są zasady dziedziczenia domu przez rodzeństwo?
Zgodnie z polskim prawem spadkowym, dziedziczenie może odbywać się na podstawie testamentu lub — jeśli rodzice takiego testamentu nie pozostawili — z ustawy. Dziedziczenie testamentowe jest relatywnie proste, przynajmniej z punktu widzenia osób, na rzecz których został sporządzony. Spadkodawca bezpośrednio wskazuje, w jaki sposób chce rozdysponować swój majątek po śmierci i kto po nim dziedziczy.
Sprawy komplikują się jednak, gdy testamentu nie ma. W takiej sytuacji do gry wchodzą zasady dziedziczenia ustawowego. W pierwszej kolejności chronią one najbliższą rodzinę zmarłego, czyli małżonka oraz jego dzieci — to im należy się cały majątek. Dopiero gdy spadkodawca zmarł bezdzietnie, do dziedziczenia powołuje się innych krewnych — wnuki, rodziców czy rodzeństwo zmarłego. Zmiany w prawie spadkowym po rodzicach, które weszły w życie w 2023 roku (na mocy nowelizacji Kodeksu cywilnego z 15.11.23) ograniczają jednak linię dziedziczenia na rodzeństwie stryjecznym i ciotecznym spadkodawcy.
Jak zatem wygląda dokładny podział majątku w takim przypadku? Co do zasady małżonek i dzieci dziedziczą w częściach równych, z zastrzeżeniem, że żona lub mąż nie mogą otrzymać mniej niż 1/4 całego spadku. Jeśli małżonek spadkodawcy zmarł wcześniej, wszystko przypada dzieciom — również w częściach równych.
Przykład 1. Przemysław zmarł, nie pozostawiając testamentu. Wciąż żyje jego żona oraz wszystkie dzieci — Anna, Piotr i Katarzyna. Do masy spadkowej weszło mieszkanie własnościowe, które stanowiło majątek osobisty Przemysława. W takim przypadku każdy z uprawnionych, czyli żona i troje dzieci, dziedziczy po ¼ nieruchomości spadkowej.
Przykład 2. Włodzimierz miał czwórkę dzieci, a w chwili jego śmierci żyła również jego małżonka. Po śmierci męża spadku nie dzieli się w równych częściach. 1/4 majątku spadkowego przypadła w udziale żonie Włodzimierza, ponieważ jest to minimum przewidziane przez prawo dla małżonka osoby zmarłej. Pozostałe 3/4 majątku dzieli się w równych częściach pomiędzy dzieci Włodzimierza. W ten sposób każde z nich otrzymuje 3/16 spadku.
Przykład 3. Marianna zmarła w 2025 roku, pozostawiając trójkę dzieci. Jej mąż zmarł kilka lat wcześniej. Po śmierci Marianny do dziedziczenia całego majątku uprawnione są więc wyłącznie jej dzieci. Każde z nich otrzyma spadek w równej części, czyli 1/3.
Notarialne przepisanie domu – co to właściwie oznacza?
Notarialne przepisanie domu jest dość potocznym określeniem na przeniesienie własności nieruchomości. Warto wiedzieć, że jest to termin zbiorczy, czyli odnoszący się do kilku czynności prawnych. To ważne rozróżnienie, ponieważ każda z tych czynności będzie mieć inne skutki prawne, również jeśli chodzi o spłatę rodzeństwa z domu.
Najczęściej pod notarialnym przepisaniem domu na jedno z dzieci, rozumie się darowiznę lub umowę dożywocia. Czym się różnią?
- Umowa darowizny. To zdecydowanie najczęściej wybierany sposób przepisania domu na jedno z dzieci. W tej sytuacji właściciel nieruchomości (darczyńca) przekazuje swoją nieruchomość na własność innej osobie (obdarowanemu). Ten nie jest przy tym zobowiązany do spłaty rodzeństwa za mieszkanie po rodzicach, przynajmniej jeszcze za ich życia. Dopiero po śmierci może (ale niekoniecznie musi) mieć znaczenie w kontekście spłaty rodzeństwa z darowizny. Warto też pamiętać, że darowizna mieszkania lub domu jest bezpłatna i nie zobowiązuje obdarowanego do żadnych świadczeń na rzecz darczyńcy.
- Umowa dożywocia. To specyficzna umowa, na mocy której właściciel co prawda przenosi własność domu na osobę obdarowaną, ale jednocześnie zobowiązuje ją do dożywotniego utrzymania i opieki. To rozwiązanie często praktykowane, jeśli rodzic chce zapewnić sobie godne warunki na starość, ale nie ma ku temu środków. Co ważne, umowę dożywocia można niejako traktować jako sprzedaż nieruchomości — obdarowany nabywa nieruchomość w zamian za pewne świadczenia. Oznacza to, że pozostałe dzieci nie zostały w żaden sposób pokrzywdzone finansowo, a spłata rodzeństwa za życia rodziców nie jest umocowana prawnie i osoba obdarowana nie ma obowiązku jej dokonać. Pozostałe dzieci tracą również prawo do zachowku.
WAŻNE! Bez znaczenia, czy rodzice przepiszą mieszkanie lub dom na jedno z rodzeństwa w drodze darowizny, czy też umowy dożywocia, obie te umowy powinny być sporządzone w formie aktu notarialnego. Warto przy tym pamiętać, że w celu ochrony interesów pozostałych dzieci można zawrzeć obowiązek spłaty rodzeństwa w akcie notarialnym.
Czy rodzeństwu należy się zachowek po przepisaniu domu?
Jak już wiadomo, spłata rodzeństwa z darowizny za życia rodziców w większości przypadków nie jest konieczna. A co z zachowkiem? Czy pozostali bracia lub siostry mogą go się domagać, mimo że rodzice dokonali notarialnego przepisania domu na jedno z rodzeństwa jeszcze za swojego życia i teoretycznie nieruchomość nie powinna wchodzić do masy spadkowej? Tak — polskie prawo chroni najbliższą rodzinę przy podziale majątku spadkowego. Aby nie wykluczać z dziedziczenia osób, które mają prawo do spadku z mocy ustawy, darowizny poczynione na rzecz jednego z dzieci również wliczają się do masy spadkowej przy obliczaniu zachowku.
Oznacza to, że brat lub siostra obdarowani przez rodziców za życia mogą być zobowiązani do zapłaty zachowku na rzecz rodzeństwa, które nie otrzymało swojej części. W pewnym sensie można uznać to za spłatę rodzeństwa z domu lub mieszkania po rodzicach.
Wszystko, co musisz wiedzieć o zachowku:
- Zachowek przysługuje tylko najbliższym krewnym, którzy są uprawnieni do dziedziczenia ustawowego.
- Wysokość zachowku zazwyczaj wynosi połowę wartości udziału spadkowego, który przypadałby uprawnionemu do dziedziczenia.
- Wartość darowizny zawsze dolicza się do spadku przy obliczaniu zachowku, jeżeli darowizna została dokonana na rzecz osoby, która i tak dziedziczyłaby po zmarłym. Pominięcie darowizny jest możliwe tylko wtedy, jeśli została ona dokonana więcej niż 10 lat przed śmiercią spadkodawcy na rzecz osoby niebędącej spadkobiercą.
- Umowa dożywocia nie jest brana pod uwagę przy obliczaniu zachowku.
- Roszczenie o zachowek przedawnia się z upływem 5 lat po ogłoszeniu testamentu lub w przypadku nieruchomości, która jest przedmiotem darowizny — od śmierci spadkodawcy.
Jakie dokumenty są potrzebne do notarialnego przepisania domu?
Notarialne przepisanie domu wymaga przedstawienia szeregu dokumentów, które poświadczają tożsamość stron umowy (niezależnie od tego, czy jest to darowizna, czy dożywocie) oraz własność nieruchomości. Są to:
- dokument potwierdzający nabycie nieruchomości: umowa kupna-sprzedaży, umowa zamiany, postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku, akt poświadczenia dziedziczenia, akt notarialny umowy darowizny.
- dowody osobiste stron;
- numer księgi wieczystej lub wypis z księgi wieczystej;
- wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej ze Starostwa Powiatowego;
- zaświadczenie o przeznaczeniu nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego.
Przed podpisaniem umowy warto skonsultować się z notariuszem i upewnić się, że skompletowało się wszystkie niezbędne dokumenty. Zdecydowana większość kancelarii notarialnych zapewnia kompleksową obsługę i dostarcza swoim klientom szczegółową listę dokumentów, aby cała procedura przebiegła sprawnie. Pamiętaj też, że notariusz może potrzebować dodatkowych dokumentów, w zależności od stanu prawnego nieruchomości.
Ile kosztuje notarialne przepisanie domu na jedno z rodzeństwa?
Koszty związane z notarialnym przepisaniem domu na jedno z rodzeństwa zależą od kilku czynników, a kluczowym jest wartość nieruchomości. Opłaty te obejmują:
- Taksę notarialną, czyli wynagrodzenie dla notariusza. Maksymalne stawki taksy notarialnej określa Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Wysokość taksy zależy od wartości domu lub mieszkania — im jest ona większa, tym opłata notarialna jest wyższa. Przykładowo, jeśli nieruchomość jest warta 500 000 zł, taksa notarialna będzie liczona procentowo od tej kwoty.
- Opłaty sądowe za dokonanie wpisu do księgi wieczystej. W przypadku przeniesienia własności jest to stała opłata w wysokości 200 zł.
- Koszty wypisów aktu notarialnego. Każda strona takiego wypisu kosztuje 6 zł netto za każdą rozpoczętą stronę.
Największe koszty związane z przepisaniem domu na jedno z rodzeństwa przez rodziców związane są więc z uiszczeniem taksy notarialnej. Jest ona dość spora, ale warto przy tym pamiętać, że jest degresywna. Rośnie wraz z wartością nieruchomości, ale coraz wolniej i nie w nieskończoność.
W zależności od wartości przepisywanej nieruchomości taksa notarialna może wynosić:
- powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł;
- powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł;
- powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1 010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł;
- powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł;
- powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł.
Niezależnie od wartości mieszkania, wynagrodzenie notariusza nie może jednak wynieść więcej niż 10 000 zł. Dodatkowo — jeśli mieszkanie przepisuje się komuś z pierwszej grupy podatkowej (a tak jest w przypadku darowizny na linii rodzice-dzieci), maksymalna opłata nie przekroczy 7500 zł.
Podatek od darowizny i spadku w rodzinie – kiedy trzeba zapłacić?
Podatek od spadków i darowizn jest regulowany Ustawą z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn. Jego wysokość zależy od grupy podatkowej, do której należy spadkobierca lub obdarowany mieszkaniem. Wspomniana wcześniej ustawa stanowi, że:
Art. 4a Ustawy o podatku od spadków i darowizn: „Zwalnia się od podatku nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych przez małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę, jeżeli zgłoszą nabycie właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 6 miesięcy od dnia powstania obowiązku podatkowego”.
Dzięki temu darowizna dokonana przez rodziców na rzecz jednego z dzieci jest zwolniona z opłat podatkowych. Pod warunkiem że obdarowany zgłosi ten fakt do Urzędu Skarbowego. Z drugiej strony, niezgłoszenie darowizny we wskazanym terminie może skutkować (i prawdopodobnie będzie) nałożeniem obowiązku zapłaty podatku na zasadach ogólnych — w wysokości 19% od nadwyżki ponad kwotę wolną od podatku.
Czy można podważyć notarialne przepisanie domu?
Unieważnienie aktu notarialnego jest możliwe, ale tylko w szczególnych, uzasadnionych sytuacjach. Nawet wtedy jest to proces trudny, czasochłonny i wymaga przedstawienia solidnych dowodów, że darowizna domu lub podpisanie umowy dożywocia nie przebiegało zgodnie z prawem. Zdarza się też, że nie udaje się doprowadzić do unieważnienia darowizny, mimo iż naprawdę mogło dojść do zaniechań lub nadużyć. Jednoznaczne udowodnienie tego faktu jest bowiem skomplikowane.
Kiedy można unieważnić przepisanie mieszkania w formie darowizny lub za opiekę?
Dotyczy to kilku przypadków, w tym:
- Błędów w oświadczeniu woli. Ma to miejsce w sytuacji, w której darczyńca nie mógł świadomie lub swobodnie podjąć decyzji o tym, aby przekazać mieszkanie jednemu z dzieci. Zazwyczaj stan ten powoduje choroba psychiczna, demencja starcza lub bycie pod wpływem substancji odurzających w momencie podpisania aktu. Może tak stać się również w przypadku, jeśli darczyńca został wprowadzony w błąd co do warunków umowy.
- Przymusu, podstępu lub groźby. Jeśli obdarowany użył groźby, aby skłonić darczyńcę do podpisania aktu i można to wykazać, wykonanie darowizny na rzecz dziecka lub podpisanie umowy dożywocia może zostać unieważnione.
- Pozorności czynności prawnej. Ta sytuacja zdarza się relatywnie rzadko i jest trudna do udowodnienia. Ma ona miejsce, jeśli umowa została sporządzona tylko dla pozoru, aby ukryć inną czynność, np. sprzedaż nieruchomości.
- Rażącego zaniedbania i złamania zasad społecznych. Jest to właściwie jedyna ustawowa przesłanka, która pozwala darczyńcy odwołać już dokonaną darowiznę, choć daje małe pole do popisu innym osobom, w tym rodzeństwu obdarowanego. Trudności dodaje fakt, że kwestia ta — choć obecna w orzecznictwie sądowym i doktrynie prawniczej — nie jest jasno zdefiniowana w przepisach, a więc niełatwa w interpretacji. Ogólnie do tej kategorii zalicza się zachowania świadome i celowe, nastawione na wyrządzenie krzywdy darczyńcy. Co ważne, może to być zarówno aktywne działanie (np. znieważenie czy pobicie), jak i zaniechanie (np. brak pomocy w chorobie). Lista nie jest zamknięta, a każdy przypadek oceniany jest indywidualnie.
Kontrowersje budzi zwłaszcza ta ostatnia pobudka odwołania aktu darowizny. Przy braku innych powodów to właśnie w niej pominięte rodzeństwo upatruje szansy na odzyskanie swojej części spadku. Należy jednak pamiętać, że nie każde naganne zachowanie osoby obdarowanej daje podstawę do wszczęcia postępowania. Zazwyczaj sądy uznają, że zwykłe spory i nieporozumienia między członkami rodziny nie są rażącą niewdzięcznością.
Podsumowanie: jak uniknąć problemów przy przepisaniu mieszkania na jedno z dzieci
Przepisanie mieszkania na jedno z dzieci może budzić rodzinne niesnaski — tak za życia rodziców, jak i po ich śmierci. Aby uniknąć przyszłych konfliktów, można wybrać opcję, która ucina wszelkie potencjalne roszczenia w momencie podpisania umowy u notariusza. Dobrym zabezpieczeniem przed postępowaniem o zachowek lub próbami unieważnienia aktu notarialnego są:
- Przepisanie mieszkania za opiekę. Ta umowa w pewnym sensie traktowana jest jako sprzedaż (oddaje się własność nieruchomości za pewne świadczenia), dlatego mieszkanie nie wlicza się do masy spadkowej w celu obliczenia zachowku.
- Obowiązek spłaty rodzeństwa w akcie notarialnym. Taki zapis przy darowiźnie nieruchomości sprawia, że każde z dzieci zostaje obdarowane w sprawiedliwy sposób i również zalicza się do obliczania wysokości zachowku. Sąd z pewnością weźmie wysokość spłaty rodzeństwa za życia rodziców i o tę kwotę pomniejszy należny zachowek lub uzna, że roszczenia finansowe rodzeństwa zostały już zaspokojone.
- Sprzedaż nieruchomości i przekazanie darowizny pieniężnej dzieciom. To coraz częściej wybierany sposób wsparcia swoich dzieci. Dzięki temu mogą one kupić taką nieruchomość, jaka najbardziej im odpowiada lub część pieniędzy przeznaczyć na wkład własny do kredytu hipotecznego, a za resztę spłacić rodzeństwo. W skupie nieruchomości KupujemyM.pl wszelkie związane z tym formalności można załatwić w zaledwie kilka dni. Nie musisz się więc martwić długi czasem oczekiwania na kupca, jeśli chciałbyś szybko obdarować swoje dziecko lub potrzebuje ono natychmiastowej pomocy.
Jak widać, rozdysponowanie swojego majątku za życia nie zawsze jest gwarancją spokoju. Istnieją jednak sposoby, które pozwalają zminimalizować ryzyko wystąpienia wieloletnich sporów sądowych. Warto je rozważyć — darowizna to nie jedyna i nie zawsze najlepsza opcja.
Sprzedaj swoją nieruchomość za gotówkę do KupujemyM
Jeśli szukasz sposobu na pilną sprzedaż mieszkania albo domu, to KupujemyM.pl będzie świetnym rozwiązaniem.
Nie wierzysz? Przekonaj się i napisz do nas!
Wycena onlineNajczęściej zadawane pytania
Najszybciej można przepisać dom u notariusza poprzez umowny dział spadku lub zniesienie współwłasności. W akcie notarialnym jedno z rodzeństwa staje się właścicielem, a reszta otrzymuje spłaty.
Tak. Jeśli zostajesz jedynym właścicielem, musisz spłacić pozostałym spadkobiercom równowartość ich udziałów. Wysokość i termin spłaty określacie wspólnie w akcie notarialnym.
Tak. Rodzeństwo może nieodpłatnie przekazać sobie udziały w formie umowy darowizny u notariusza. Darowizna między rodzeństwem jest zwolniona z podatku po zgłoszeniu jej do urzędu skarbowego.
Kluczowe dokumenty to postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia, numer księgi wieczystej nieruchomości oraz dane osobowe wszystkich spadkobierców.
Najczęściej zadawane pytania
Najszybciej można przepisać dom u notariusza poprzez umowny dział spadku lub zniesienie współwłasności. W akcie notarialnym jedno z rodzeństwa staje się właścicielem, a reszta otrzymuje spłaty.
Tak. Jeśli zostajesz jedynym właścicielem, musisz spłacić pozostałym spadkobiercom równowartość ich udziałów. Wysokość i termin spłaty określacie wspólnie w akcie notarialnym.
Tak. Rodzeństwo może nieodpłatnie przekazać sobie udziały w formie umowy darowizny u notariusza. Darowizna między rodzeństwem jest zwolniona z podatku po zgłoszeniu jej do urzędu skarbowego.
