Podatek od sprzedaży mieszkania – kiedy można go uniknąć?

Opodatkowanie nieruchomości i transakcji z nimi związanych na pewno może wydawać się kontrowersyjne. W tym przypadku fiskus obciąża bowiem daniną pieniądze, które zwykle były już opodatkowane przynajmniej jeden raz. Przykładowo osoba, która wcześniej odziedziczyła sprzedawaną obecnie nieruchomość, mogła zapłacić już podatek od spadku mieszkania.

Niestety, w najbliższym czasie nie można liczyć na zmianę wspomnianej sytuacji. To oznacza, że podatek od sprzedaży mieszkania nadal będzie pomniejszał kwotę, którą „na rękę” otrzymuje spora część osób sprzedających swoje lokum. Opisywany podatek od sprzedaży nieruchomości może wynosić kilka, a nawet kilkanaście tysięcy złotych. Postanowiliśmy zatem wyjaśnić, kto musi przygotować się na konieczność zapłacenia opisywanej daniny. Wyjaśniamy też jak można uzyskać zwolnienie podatkowe. 

Podatek od sprzedaży nieruchomości – kto go zapłaci?

W ramach wstępu, warto podkreślić, że opodatkowanie sprzedaży nieruchomości, na całe szczęście nie dotyczy wszystkich transakcji. Już od dłuższego czasu, fiskus opodatkowuje jedynie sprzedaż, która miała miejsce w ciągu pięciu lat od nabycia danej nieruchomości. W ten sposób, podatek od sprzedaży nieruchomości obejmuje np. osoby próbujące zarobić na wzroście wartości domu, działki lub mieszkania. Upływ czasu pozwala więc uniknąć podatku – i to w sposób bezwarunkowy. 

Co ważne, wspomniany pięcioletni termin liczy się dopiero od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie sprzedawanej nieruchomości. Dlatego osoba, która nabyła nieruchomość w 2024 roku (poprzez zakup), może ją sprzedać bez podatku dopiero od 1 stycznia 2030 roku (wraz z upływem 5 lat – 2025, 2026, 2027, 2028 i 2029). Płacić podatku od sprzedaży nieruchomości nie trzeba również dzięki uldze mieszkaniowej, którą opisujemy nieco niżej. 

Wróćmy jednak teraz do tematu sprzedaży nieruchomości, gdy minął okres 5 lat. Należy podkreślić, że od 2019 r. nieco inna zasada naliczania kluczowego terminu dotyczy spadkobierców. W ich przypadku, pięcioletni termin dotyczący sprzedaży nieruchomości bez podatku nalicza się od końca roku podatkowego/kalendarzowego, w którym spadkodawca nabył lub wybudował daną nieruchomość. Rzadko kiedy sprzedaż przez spadkobiercę następuje przed upływem pięciu lat od nabycia lub wybudowania nieruchomości przez spadkodawcę. O tym jaka była data nabycia nieruchomości lub jej wybudowania mówi np. akt notarialny zakupu lub zawiadomienie o zakończeniu budowy. 

Uwaga: upływ 5 lat będzie nieistotny dla przedsiębiorcy 

Warto podkreślić, że standardowe zasady liczenia pięcioletniego terminu nieopodatkowanej sprzedaży nadal dotyczą nieruchomości nabytych w ramach darowizny lub zakupu. W sposób standardowy liczymy wspomniany termin również w przypadku odsprzedaży części nieruchomości lub udziału w niej, a także prawa wieczystego użytkowania gruntu oraz spółdzielczego własnościowego prawa do mieszkania.

Takie mniej popularne prawa związane z nieruchomościami także zostały objęte podatkiem dochodowym w przypadku szybkiej sprzedaży. Warto też podkreślić, że wszystkie omawiane do tej pory zasady opodatkowania nie dotyczą zbycia nieruchomości sprzedawanych w ramach działalności gospodarczej. Taka sprzedaż jest bowiem rozliczana zupełnie inaczej. Przedsiębiorca nie może np. uzyskać zwolnienia podatkowego na takich zasadach jak „zwykła” osoba fizyczna. Zasady zapłaty podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości może przedsiębiorcy wyjaśnić jego księgowy. 

Podatek od sprzedaży mieszkania: jak go zmniejszyć?

Podatek od sprzedaży nieruchomości wynosi 19 procent i jest naliczany z uwzględnieniem zysku (dochodu) dotyczącego transakcji dokonanej przed upływem pięcioletniego terminu. Opodatkowanie dochodu, a nie przychodu z transakcji jest bardzo korzystne dla podatnika, ponieważ pozwala uwzględnić cenę wcześniejszego zakupu nieruchomości i uboczne koszty pierwszej transakcji (np. opłaty notarialne oraz podatek od czynności cywilnoprawnych). Są też inne czynniki pomniejszające daninę dla fiskusa, które warto uwzględnić jeśli chcemy obliczyć podatek od sprzedaży nieruchomości. 

Mianowicie, sprzedawca może rozliczyć również udokumentowane nakłady na budowę lub remont nieruchomości mieszkaniowej. Jest to szczególnie ważna kwestia w przypadku osób, które wybudowały dom na zakupionej działce. Przychód z transakcji, czyli kwotę, od której odliczamy cenę nabycia oraz poniesione koszty i nakłady, można jeszcze najpierw zredukować o prowizję dla agenta, opłaty notarialne oraz inne koszty bezpośrednio związane ze sprzedażą (np. opłaty za ogłoszenia).

Podatek dochodowy od nieruchomości: fiskus może go zwiększyć

Osoby, które otrzymały sprzedaną później nieruchomość w ramach spadku lub darowizny, nie mają możliwości obniżenia podatku poprzez odliczenie ceny zakupu. Tacy podatnicy mogą jednak uwzględnić nakłady na nieruchomość podnoszące jej wartość, a także kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn. Pamiętajmy również, że uniknięcie podatku od sprzedaży nieruchomości otrzymanej w spadku jest łatwiejsze ze względu na korzystne dla sprzedającego zasady naliczania pięcioletniego terminu. 

Warto wiedzieć, że jeśli cena sprzedaży nieruchomości mocno odbiega od realiów rynkowych, to fiskus może ją kwestionować (podobnie jak przy podatku od czynności cywilnoprawnych). Jeśli strony umowy nie wyjaśnią sporego odchylenia od cen rynkowych (związanego np. ze złym stanem lokum), to fiskus określi wysokość podatku z uwzględnieniem wyceny sporządzonej przez rzeczoznawcę. Sprzedawca nieruchomości pokryje koszty pracy rzeczoznawcy jeśli wycena eksperta różni się o co najmniej 33% od ceny transakcyjnej. 

Ulga mieszkaniowa to inny sposób na oszczędności

Osoby szybko odsprzedające swoją nieruchomość, na pewno powinny pamiętać, że nie tylko rozliczenie wszystkich poniesionych kosztów i nakładów pozwoli im na obniżenie podatku. Trzeba także wiedzieć o tzw. uldze mieszkaniowej, która przysługuje osobom przeznaczającym środki ze sprzedaży nieruchomości na własne cele mieszkaniowe (np. zakup kolejnego „M”). Począwszy od 2019 roku, podatnik ma 3 lata na odpowiednie wydatkowanie pieniędzy objętych ulgą. Wcześniej obowiązywał termin dwuletni, którego trzeba było przestrzegać chcąc uniknąć podatku w wysokości 19 procent. 

 Jeżeli pieniądze nie zostaną terminowo przeznaczone na własne cele mieszkaniowe podatnika, to urząd skarbowy będzie domagał się korekty rozliczeń. W takiej sytuacji, trzeba nie tylko zapłacić podatek od sprzedaży nieruchomości w pełnej wysokości, ale również uregulować należne odsetki podatkowe. Jednakże większość podatników potrafi uniknąć płacenia podatku dzięki uldze mieszkaniowej. 

Ulga mieszkaniowa pomniejsza należny podatek poprzez wyłączenie części dochodu z opodatkowania. O tym, jak duża część naszego dochodu zostanie wyłączona z podatku od sprzedaży nieruchomości, dowiemy się po wykorzystaniu następującego wzoru:

Dochód ze sprzedaży nieruchomości zwolniony z zapłaty podatku = (dochód ze sprzedaży nieruchomości x wydatki na cele mieszkaniowe)/przychód ze sprzedaży nieruchomości

Osoby zamierzające sprawdzić poprawność powyższego wzoru, mogą przeczytać samodzielnie, co mówi artykuł 21 ustęp 1 punkt 131 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. Ustawa o PIT wymienia też cele mieszkaniowe podatnika związane z ulgą mieszkaniową. Chodzi między innymi o:

• spłatę kredytu mieszkaniowego zaciągniętego przed sprzedażą nieruchomości
• zakup domu lub mieszkania albo udziału w takim lokum
• zakup spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu lub udziału w nim
• nabycie gruntu pod budowę domu
• budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego domu/mieszkania
• rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego domu/mieszkania

Cele mieszkaniowe podlegające uldze można realizować na terenie krajów UE, EOG oraz Szwajcarii. 

Ulga pozwala nawet zupełnie uniknąć podatku od sprzedaży nieruchomości 

W praktyce może się okazać, że ulga mieszkaniowa zapewni zupełne zwolnienie podatkowe. Stanie się tak, gdy podatnik przeznaczy na cele mieszkaniowe cały przychód wcześniej uzyskany dzięki transakcji. Powyższy wzór potwierdza, że w przypadku mieszkaniowego wykorzystania całego przychodu ze sprzedaży nieruchomości (ewentualnie powiększonego o wkład własny lub kredyt) stawka podatku wynosi 0%. W opisywany wyżej sposób można uniknąć podatku od sprzedaży nieruchomości na długo przed upływem pięcioletniego terminu opisywanego na początku artykułu. 

Jeszcze raz przypomnijmy, że zgodnie z generalną zasadą opodatkowane są przychody z prywatnego, odpłatnego zbycia nieruchomości, które miało miejsce w ciągu 5 lat. Ten termin naliczamy od końca roku podatkowego/kalendarzowego, w którym doszło do nabycia działki, domu lub mieszkania albo spółdzielczego własnościowego prawa do mieszkania. Jeżeli zatem upłynie 5 lat od końca wspomnianego roku, to stosowanie ulgi mieszkaniowej jest zbyteczne, bo konieczność zapłaty podatku i tak nie występuje. 

Zobacz też

Opinie o skupie nieruchomości