Blog
Jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym? Przewodnik po dokumentach i procedurze
29.04.2020 ▪ 
7 min czytania ▪ Tomasz Kubacki
Spis treści
Sprzedaż mieszkania obciążonego hipoteką jest dziś standardem na rynku nieruchomości. Wbrew powszechnym obawom, nie jest to proces ani ryzykowny, ani nadzwyczajnie skomplikowany. Wymaga jednak precyzji, dobrej organizacji i ścisłej współpracy z bankiem. Hipoteka, jako zabezpieczenie spłaty długu, jest prawem „przywiązanym” do nieruchomości, a nie do jej właściciela. Kluczem do sukcesu jest takie przeprowadzenie transakcji, aby kupujący nabył nieruchomość „czystą”, a bank odzyskał swoje pieniądze. Wyjaśniamy krok po kroku, jak to zrobić bezpiecznie i zgodnie z prawem.
Czym jest hipoteka i dlaczego nie blokuje sprzedaży?
Wiele osób myli kredyt hipoteczny (zobowiązanie finansowe) z samą hipoteką. Hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym ustanawianym na nieruchomości, służącym zabezpieczeniu wierzytelności (kredytu). Jest ona regulowana przez Ustawę z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.
Kluczowy jest art. 65 tej ustawy, który mówi:
W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka).
Mówiąc prościej, bank (wierzyciel) może dochodzić swoich praw z nieruchomości, nawet jeśli zmieni ona właściciela. Właśnie dlatego żaden kupujący nie zgodzi się na przejęcie nieruchomości z istniejącym długiem. Cała procedura sprzedaży polega na jednoczesnym zaspokojeniu banku i przeniesieniu własności wolnej od obciążeń.
Procedura sprzedaży mieszkania z kredytem krok po kroku
Proces ten można zamknąć w czterech głównych etapach. Fundamentem jest uzyskanie od banku dwóch kluczowych dokumentów, które uruchamiają całą transakcję.
Etap 1: Wizyta w banku i niezbędne dokumenty
To pierwszy i najważniejszy krok sprzedającego. Zanim jeszcze wystawisz ogłoszenie, powinieneś udać się do swojego banku (tego, który udzielił kredytu) i pozyskać:
- Zaświadczenie o aktualnym saldzie zadłużenia: Dokument ten precyzyjnie określa, ile kapitału i odsetek pozostało do spłaty na dany dzień. Co ważne, musi zawierać numer rachunku technicznego przeznaczonego do całkowitej spłaty kredytu.
- Promesa wykreślenia hipoteki: To absolutnie kluczowy dokument dla kupującego. Jest to formalne oświadczenie banku, w którym zobowiązuje się on do wydania zgody na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej, jeśli na wskazany rachunek wpłynie określona kwota (zazwyczaj ta z zaświadczenia o saldzie) w określonym terminie.
Ważne: Promesa jest zazwyczaj ważna 30 dni. Po tym czasie saldo zadłużenia ulega zmianie (np. przez naliczenie kolejnych odsetek) i dokument traci ważność. Dlatego proces sprzedaży musi być zorganizowany tak, aby zmieścić się w tym „oknie czasowym”.
Etap 2: Umowa przedwstępna i ustalenia z kupującym
Mając komplet dokumentów z banku, możesz bezpiecznie podpisać umowę przedwstępną (cywilnoprawną lub notarialną). Kupujący musi mieć pełną świadomość, że mieszkanie jest obciążone. W umowie przedwstępnej należy precyzyjnie opisać sposób zapłaty, wskazując, że część ceny zostanie przelana bezpośrednio na rachunek techniczny banku w celu spłaty hipoteki.
Etap 3: Umowa sprzedaży u notariusza
To kulminacyjny moment transakcji. Notariusz, na podstawie przedstawionej promesy i zaświadczenia o saldzie, konstruuje akt notarialny. W akcie tym znajdą się kluczowe zapisy dotyczące dystrybucji środków:
- Kupujący zobowiązuje się do zapłaty ceny poprzez wykonanie dwóch oddzielnych przelewów.
- Przelew nr 1: Na kwotę wskazaną w promesie, kierowany bezpośrednio na rachunek techniczny banku sprzedającego.
- Przelew nr 2: Na kwotę stanowiącą nadwyżkę (różnicę między ceną sprzedaży a saldem kredytu), kierowany na prywatne konto sprzedającego.
Taki podział gwarantuje bezpieczeństwo wszystkim stronom.
Etap 4: Spłata i wykreślenie hipoteki
Po otrzymaniu środków (przelewu nr 1), bank sprzedającego rejestruje całkowitą spłatę kredytu i zamyka rachunek. Następnie, zgodnie ze złożoną promesą, ma obowiązek wystawić tzw. list mazalny (lub „zgodę na wykreślenie hipoteki”).
To ostatni dokument, który jest potrzebny do „wyczyszczenia” księgi wieczystej. Zazwyczaj to nowy właściciel (kupujący), w którego interesie leży usunięcie obciążenia, składa w sądzie wieczystoksięgowym wniosek KW-WPIS wraz z oryginałem listu mazalnego i dowodem opłaty sądowej (obecnie 100 zł). Po kilku tygodniach lub miesiącach (zależnie od obłożenia sądu) Dział IV księgi wieczystej zostaje wyczyszczony.
Jak wygląda płatność? Dwa scenariusze
Mechanizm płatności różni się w zależności od tego, czy kupujący finansuje zakup gotówką, czy również posiłkuje się kredytem.
Scenariusz 1: Kupujący płaci gotówką (prostszy)
Jest to sytuacja opisana powyżej. Kupujący ze swoich środków wykonuje dwa przelewy – jeden do banku, drugi do sprzedającego. Cała operacja jest stosunkowo szybka i zamyka się w ramach jednego aktu notarialnego.
Scenariusz 2: Kupujący finansuje zakup kredytem (bardziej złożony)
Tutaj w transakcji biorą udział dwa banki: bank sprzedającego (Bank A) i bank kupującego (Bank B).
Procedura wygląda następująco:
- Sprzedający dostarcza kupującemu promesę ze swojego banku (Bank A).
- Kupujący przedstawia tę promesę w swoim banku (Bank B) jako jeden z dokumentów wymaganych do uruchomienia kredytu.
- Po podpisaniu aktu notarialnego, Bank B (finansujący kupującego) przelewa środki.
- Przelew jest również dzielony: kwota na spłatę hipoteki trafia do Banku A, a nadwyżka na konto sprzedającego.
Cała operacja jest koordynowana przez banki. Dla sprzedającego oznacza to tyle, że musi cierpliwie czekać na zakończenie procedury kredytowej kupującego. Jest to jeden z wielu aspektów, na które trzeba zwrócić uwagę, analizując współczesne kredyty hipoteczne i ich wpływ na rynek.
Sytuacja krytyczna: Co jeśli kredyt jest wyższy niż cena mieszkania?
To najtrudniejszy scenariusz, spotykany zwłaszcza przy starych kredytach walutowych (np. we franku szwajcarskim), gdzie mimo lat spłaty, saldo zadłużenia w przeliczeniu na PLN nadal przekracza wartość rynkową nieruchomości.
Jeśli cena sprzedaży (np. 400 000 zł) jest niższa niż kwota wymagana przez bank do zamknięcia kredytu (np. 450 000 zł), transakcja jest możliwa, ale pod jednym warunkiem.
Sprzedający musi z własnych środków pokryć różnicę.
W dniu transakcji musi nastąpić spłata całego zadłużenia (450 000 zł). Oznacza to, że kupujący przelewa całą cenę (400 000 zł) do banku sprzedającego, a sprzedający w tym samym czasie musi dopłacić brakujące 50 000 zł z własnej kieszeni.
Jeśli sprzedający nie dysponuje takimi środkami, nieruchomość staje się w praktyce niezbywalna na wolnym rynku. Jedynym ratunkiem w takiej sytuacji są wyspecjalizowane podmioty oferujące skup zadłużonych nieruchomości, które biorą na siebie ciężar negocjacji z bankiem i uregulowania długu przekraczającego wartość lokalu.
Podsumowanie
Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym to standardowa procedura rynkowa. Kluczem jest promesa wydana przez bank, która stanowi gwarancję bezpieczeństwa dla kupującego. Proces wymaga precyzyjnego zgrania terminów i dokładnego opisywania podziału płatności w akcie notarialnym. Choć wymaga to kilku dodatkowych kroków w porównaniu ze sprzedażą „czystej” nieruchomości, przy odpowiednim przygotowaniu dokumentów transakcja przebiega sprawnie i bezpiecznie dla obu stron.
Sprzedaj swoją nieruchomość za gotówkę do KupujemyM
Jeśli szukasz sposobu na pilną sprzedaż mieszkania albo domu, to KupujemyM.pl będzie świetnym rozwiązaniem.
Nie wierzysz? Przekonaj się i napisz do nas!
Wycena onlineNajczęściej zadawane pytania
Tak, to bardzo popularna transakcja. Posiadanie kredytu nie blokuje sprzedaży. Kluczowe jest uzyskanie z banku zaświadczenia o saldzie zadłużenia oraz promesy (obietnicy) wykreślenia hipoteki po spłacie. U notariusza część pieniędzy od kupującego trafia do Twojego banku (na spłatę), a nadwyżka na Twoje konto.
Potrzebujesz dwóch kluczowych dokumentów. Pierwszy to zaświadczenie o aktualnym saldzie kredytu (ile dokładnie zostało do spłaty na dany dzień). Drugi to promesa – oficjalna obietnica banku, że po otrzymaniu tej kwoty wyda zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.
Tak, to standardowa procedura. Bank kupującego przeleje pieniądze w dwóch transzach: pierwsza pójdzie na spłatę Twojego kredytu (do Twojego banku w celu zamknięcia hipoteki), a druga (nadwyżka ponad Twój dług) trafi bezpośrednio na Twoje konto. Wymaga to jedynie dobrej koordynacji.
Tradycyjny kupiec z kredytem oznacza 2-3 miesiące czekania. Jeśli czas jest kluczowy, musisz szukać kupca gotówkowego. Najszybszym rozwiązaniem jest skup nieruchomości (iBayer). Taka firma płaci gotówką i jest w stanie sfinalizować transakcję w kilka dni. Procedura jest ta sama: skup spłaca Twój bank, a nadwyżkę wypłaca Tobie.
Najczęściej zadawane pytania
Tak, to bardzo popularna transakcja. Posiadanie kredytu nie blokuje sprzedaży. Kluczowe jest uzyskanie z banku zaświadczenia o saldzie zadłużenia oraz promesy (obietnicy) wykreślenia hipoteki po spłacie. U notariusza część pieniędzy od kupującego trafia do Twojego banku (na spłatę), a nadwyżka na Twoje konto.
Potrzebujesz dwóch kluczowych dokumentów. Pierwszy to zaświadczenie o aktualnym saldzie kredytu (ile dokładnie zostało do spłaty na dany dzień). Drugi to promesa – oficjalna obietnica banku, że po otrzymaniu tej kwoty wyda zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.
Tak, to standardowa procedura. Bank kupującego przeleje pieniądze w dwóch transzach: pierwsza pójdzie na spłatę Twojego kredytu (do Twojego banku w celu zamknięcia hipoteki), a druga (nadwyżka ponad Twój dług) trafi bezpośrednio na Twoje konto. Wymaga to jedynie dobrej koordynacji.
Zobacz także
Hipoteka odwrócona, czyli oferta dla seniorów
20.05.2020 ▪
KupujemyM
Jak przekształcić działkę rolną na budowlaną?
10.01.2023 ▪
Tomasz Kubacki
