Jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym? Przewodnik po dokumentach i procedurze

Sprzedaż mieszkania obciążonego hipoteką to obecnie standard na rynku nieruchomości. Wbrew powszechnym obawom, nie jest to proces ryzykowny ani nadzwyczajnie skomplikowany. Jeśli zastanawiasz się, jak szybko sprzedać mieszkanie, na którym ciąży zobowiązanie wobec banku, musisz wiedzieć jedno: najważniejsza jest dobra organizacja i przejrzystość dla kupującego.

Poniżej wyjaśniamy krok po kroku, jak bezpiecznie przejść przez wszystkie formalności, tak aby nabywca otrzymał „czystą” księgę wieczystą, a Ty – gotówkę na konto.

Czy hipoteka blokuje sprzedaż nieruchomości?

Wiele osób myli sam kredyt hipoteczny z hipoteką. Hipoteka to jedynie zabezpieczenie wierzytelności dla banku, wpisane do księgi wieczystej. Zgodnie z prawem, bank może dochodzić swoich roszczeń z nieruchomości bez względu na to, kto jest jej właścicielem. Dlatego żaden kupujący nie zgodzi się na przejęcie cudzego długu.

Zatem, jak to działa? Cała sprzedaż mieszkania bez pośredników opiera się na prostym mechanizmie – z pieniędzy wpłaconych przez nabywcę najpierw spłacany jest Twój bank, a reszta środków wędruje prosto do Ciebie.

Jak sprzedać mieszkanie z kredytem w 3 prostych krokach?

Nasz zespół przygotował dla Ciebie krótki materiał wideo, który w zaledwie 3 krokach świetnie tłumaczy, jak wygląda cała procedura. Zobacz, jakie to proste:

Krok 1: Dokumenty z banku – saldo i promesa

Twój pierwszy i najważniejszy krok to kontakt z bankiem, który udzielił kredytu [00:37]. Zanim w ogóle wystawisz ogłoszenie czy podpiszesz umowę przedwstępną, musisz poprosić o dokument składający się z dwóch elementów:

• Zaświadczenie o aktualnym saldzie zadłużenia – czyli dokładna kwota pozostała do spłaty na dany dzień, wraz z dedykowanym rachunkiem technicznym do spłaty.
• Promesa banku – to oficjalna obietnica, że bank zgodzi się na wykreślenie hipoteki, gdy tylko otrzyma określoną w dokumencie kwotę. Promesa to absolutna podstawa i gwarancja bezpieczeństwa dla kupującego.

Krok 2: Akt notarialny i dwa przelewy

Gdy masz już promesę z banku i pewnego kupca, czas na finalizację transakcji u notariusza. W akcie notarialnym znajdzie się bardzo precyzyjny zapis o podziale płatności. Kupujący wykonuje dwa osobne przelewy [01:25]:

Zależy Ci na czasie? Odkupimy Twoją nieruchomość za gotówkę. Szybka wycena online bez zobowiązań.

DARMOWA WYCENA

• Przelew nr 1 trafia bezpośrednio do Twojego banku (dokładna kwota spłaty kredytu wynikająca z promesy).
• Przelew nr 2 trafia bezpośrednio na Twoje konto prywatne (to różnica pomiędzy ceną sprzedaży mieszkania a Twoim zadłużeniem).

Przykład z wideo: Jeśli sprzedajesz mieszkanie za 500 000 zł, a do spłaty w banku pozostało Ci 300 000 zł, to kupujący przelewa 300 000 zł na rachunek techniczny Twojego banku, a pozostałe 200 000 zł wysyła na Twój rachunek prywatny [01:54].

Krok 3: List mazalny i czysta księga wieczysta

Gdy bank otrzyma od kupującego przelew na spłatę zobowiązania, kredyt zostaje definitywnie zamknięty [02:10]. W przeciągu zazwyczaj kilkunastu dni bank wystawia tak zwany list mazalny – czyli oficjalną zgodę na wykreślenie go z księgi wieczystej. Twoim zadaniem jest jedynie przekazanie tego dokumentu nowemu właścicielowi. To on (w swoim własnym interesie) złoży go w odpowiednim sądzie wraz z wnioskiem o wyczyszczenie hipoteki.

Co jeśli kredyt przewyższa wartość mieszkania?

To najtrudniejszy ze scenariuszy, często spotykany przy dawnych kredytach walutowych. Jeśli cena rynkowa nieruchomości to 400 000 zł, a dług wobec banku wynosi 450 000 zł, transakcja wciąż jest możliwa. Warunek jest jeden: sprzedający podczas podpisywania aktu notarialnego musi z własnej kieszeni dopłacić brakujące 50 000 zł.

Jeśli nie dysponujesz taką gotówką, sprzedaż na wolnym rynku jest praktycznie niemożliwa. W takiej sytuacji nie musisz jednak załamywać rąk. Z pomocą przychodzi skup nieruchomości. Profesjonalna firma skupująca mieszkania z problemami ma ogromne doświadczenie w negocjacjach z wierzycielami. Często potrafimy wynegocjować lepsze warunki zamknięcia długu lub przejąć na siebie ciężar rozwiązania blokady prawnej.

Szybka i bezstresowa sprzedaż z KupujemyM

Formalności, dzwonienie do banków i czekanie na wydanie promesy Cię przytłaczają? Jeśli zależy Ci na czasie i chcesz sprzedać nieruchomość bez stresu, marka KupujemyM jest po to, aby Ci pomóc. Działamy jako skup nieruchomości za gotówkę – bierzemy na siebie wszystkie skomplikowane formalności bankowe i zapewniamy błyskawiczną, bezpieczną transakcję. Nasi klienci cenią sobie spokój, jaki im dajemy – sprawdź ich opinie.

👉 Zależy Ci na czasie? Wypełnij darmowy formularz i odbierz niezobowiązującą wycenę online w kilka godzin! Możesz też przejść do zakładki kontakt, aby porozmawiać o Twojej sytuacji z naszym ekspertem. Jesteśmy tu dla Ciebie.