Kto pokrywa koszty notariusza przy sprzedaży nieruchomości?

Podpisanie umowy kupna-sprzedaży nieruchomości wiąże się z koniecznością dopełnienia wielu formalności. Ponieważ przeniesienie własności nieruchomości musi odbywać się w formie aktu notarialnego, nieodzowna jest obecność notariusza, który poświadczy fakt podpisania umowy i zadba o legalność transakcji. Niestety, koszty związane z czynnościami notarialnymi są dość wysokie, co może być problematyczne tak dla kupującego, jak i dla sprzedającego. Z tego powodu jednym z najczęstszych pytań, jakie towarzyszą podpisaniu umowy, jest: kto pokrywa koszty notariusza przy sprzedaży nieruchomości? Rozwiewamy wątpliwości i podpowiadamy, jak przygotować się na te koszty.

Notariusz przy sprzedaży nieruchomości – niezbędny element transakcji

Jak już wspomnieliśmy, umowa sprzedaży nieruchomości musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Art. 158 Kodeksu Cywilnego dodaje również, iż odbywa się to pod rygorem nieważności. Oznacza to, że umowa sporządzona w każdej innej formie — nawet jeśli jej treść zawiera dokładnie to samo, co akt notarialny — będzie nieważna. Nowy właściciel nieruchomości, który nabył mieszkanie lub dom w taki sposób, nie będzie mógł ani dokonać zmian w księdze wieczystej, ani dopełnić innych spraw urzędowych.

Dlaczego obecność notariusza jest wymagana? Ponieważ jako funkcjonariusz publiczny jest on bezstronny i zabezpiecza interesy obu stron. Zapobiega to m.in. wyłudzeniom i innym nieuczciwym praktykom, co jest niezwykle ważne, biorąc pod uwagę wysokie ceny nieruchomości.

Ponadto notariusz czuwa nad zgodnością transakcji z prawem (przykładowo, sprawdza, czy strony mają zdolność do czynności prawnych i mogą nabyć lub sprzedać mieszkanie lub, czy nieruchomość nie jest obciążona służebnościami).

Warto też pamiętać, że przy zakupie mieszkania wykonuje się również wpis do księgi wieczystej u notariusza. Obowiązkiem notariusza jest sporządzenie i złożenie wniosku do sądu wieczystoksięgowego o dokonanie odpowiednich zmian, takich jak wpis nowego właściciela.

Za wszystkie te czynności notariusz pobiera wynagrodzenie, które określają dwa akty prawne:

• Ustawa z dnia 14 lutego 1991 roku Prawo o notariacie. Art. 5 tej ustawy stanowi, że wynagrodzenie notariusza nie może przekraczać maksymalnych taks notarialnych dla danej czynności.
• Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 roku w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Dokument ten nadaje właściwemu ministrowi prawo do określania kosztów związane z usługami notarialnymi. Stawki taksy za czynności notarialne mogą być stałe lub zależne od wartości konkretnej czynności. Opłaty notarialne będą więc różnić się w zależności od tego, czy chodzi o sprzedaż nieruchomości, czy zbycie udziału w spadku i notariusza (głównie ze względu na ceny sprzedaży).

Ustawy nie określają jednak, kto opłaca notariusza przy sprzedaży mieszkania czy innej nieruchomości.

Kto opłaca notariusza przy sprzedaży mieszkania: podstawowe zasady podziału kosztów

Koszty sprzedaży lub kupna nieruchomości nie są na stałe przypisane do sprzedającego lub kupującego. O tym, kto ponosi koszty notarialne, decyduje przede wszystkim umowa pomiędzy stronami. Mają one dowolność w podziale tych opłat między sobą — w dowolnej proporcji.

Niepisana zasada ogólna, która przyjęła się na rynku nieruchomości, mówi natomiast, że taksa notarialna za sporządzenie umowy sprzedaży nieruchomości ponoszona jest w równych częściach przez kupującego i sprzedającego. Jest to już utrwalony standard rynkowy.

Warto rozważyć też kwestię tego, kto płaci za notariusza przy sprzedaży mieszkania, jeśli korzysta się z usług pośrednika nieruchomości czy innego podmiotu działającego na rynku. W przypadku tradycyjnych agencji nieruchomości opłaty związane z transakcją sprzedaży przypadają po połowie sprzedającemu i nabywcy. To inaczej niż w przypadku skupów nieruchomości, gdzie taksę notarialną za czynności notarialne pokrywa firma skupująca.

UWAGA! Uzgodnienia odnośnie do podziału kosztów — np. jeśli kupujący zgodzi się pokryć całą taksę, jeśli sprzedający obniży cenę nieruchomości — należy jasno określić w umowie przedwstępnej.

Kto płaci za notariusza przy sprzedaży mieszkania? Szczegółowe omówienie poszczególnych opłat: taksa notarialna, podatek, wypis aktu notarialnego

Taksy notarialne są tylko częścią wydatków, jakie ponosi się przy sprzedaży mieszkania. Zwłaszcza kupujący musi liczyć się z dodatkowymi kosztami. Oto wszystko, co trzeba uwzględnić przy sprzedaży i zakupie nieruchomości:

1. Taksa notarialna (wynagrodzenie notariusza za sporządzenie aktu notarialnego). Maksymalne stawki są progresywne i są tym wyższe, im wyższa jest wartość nieruchomości:

• do 3 000 zł: 100 zł
• 3 001 zł do 10 000 zł: 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3 000 zł
• 10 001 zł do 30 000 zł: 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł
• 30 001 zł do 60 000 zł: 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł
• 60 001 zł do 1 000 000 zł: 1 010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł
• 1 000 001 zł do 2 000 000 zł: 4 770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł
• 2 000 001 zł: 6 770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, ale nie więcej niż 10 000 zł.

UWAGA! Są to stawki maksymalne, co oznacza, że notariusz może, ale nie musi stosować ich w pełnej wysokości. Często notariusze są skłonni do negocjacji, zwłaszcza przy wyższych wartościach nieruchomości.

2. Podatek od czynności cywilnoprawnych. Obowiązek jego zapłaty zawsze spoczywa na kupującym. Aktualna wysokość podatku wynosi 2% wartości rynkowej nieruchomości.
3. Opłaty sądowe za wpis do księgi wieczystej nieruchomości. W przypadku wpisu nowego właściciela opłata wynosi 200 zł i pokrywa ją kupujący.
4. Koszty wypisów aktu notarialnego. Opłatę za stworzenie uwierzytelnionych kopii aktu notarialnego pobiera się za każdą stronę wypisów. W tym przypadku koszty wynoszą 6 zł +23% VAT za każdą rozpoczętą stronę i ponosi się je proporcjonalnie do liczby potrzebnych wypisów.  Sprzedający zazwyczaj potrzebuje jednego wypisu, kupujący co najmniej dwóch (jeden dla siebie, jeden dla banku, jeśli bierze kredyt).
5. Inne opłaty. Występują one relatywnie rzadko, ale przy kupnie niektórych nieruchomości należy się z nimi liczyć. Najważniejsze z nich to: opłata za złożenie wniosku wieczystoksięgowego, pobranie depozytu notarialnego, pełnomocnictwa (ponosi je strona udzielająca pełnomocnictwa).

UWAGA! Dużym uproszczeniem w obliczaniu kosztów, jakie należy doliczyć do ceny sprzedaży nieruchomości, jest kalkulator kosztów notarialnych. Dostępne online kalkulatory są na bieżąco aktualizowane, zgodnie z obowiązującymi stawkami taksy notarialnej za czynności notariusza. Podadzą Ci więc wiarygodną wysokość opłat maksymalnych.

Kto umawia notariusza — kupujący czy sprzedający? Praktyczne aspekty organizacji transakcji

Sporna bywa również kwestia, kto umawia notariusza — kupujący czy sprzedający. W praktyce utarło się, że ten obowiązek należy zazwyczaj do kupującego, ponieważ to on jest stroną inicjującą i w większości przypadków to on załatwia większość formalności. Jeśli zakup finansuje za pomocą kredytu, łatwiej mu wtedy skoordynować swoje działania.

Mimo to nie ma jednego słusznego wzorca działania i sprzedający również ma pełne prawo co do wyboru kancelarii. Zwłaszcza jeśli koszty notarialne przy sprzedaży mieszkania dzieli się po połowie na dwie strony. Ostatecznie to one wspólnie decydują o wyborze notariusza i ważne jest, aby czuły się komfortowo i miały pewność, że notariusz jest rzetelny i profesjonalny. W razie wątpliwości zawsze warto poprosić o rekomendacje lub sprawdzić dostępne opinie.

Sprzedaż działki u notariusza a cena. Czy koszty różnią się w zależności od rodzaju nieruchomości?

W Polsce wysokość taksy notarialnej jest uzależniona przede wszystkim od wartości przedmiotu czynności prawnej, a nie od rodzaju czy lokalizacji nieruchomości. Koszty notarialne przy zakupie mieszkania, domu czy działki mają taką samą wysokość procentową i zależą wyłącznie od ceny transakcyjnej. Warto przy tym pamiętać, że w przypadku działek — zwłaszcza tych dużych, budowlanych lub inwestycyjnych — ich wartość może być bardzo wysoka, co automatycznie przełoży się na wyższe koszty notarialne w porównaniu do zwykłego mieszkania.

Jak przygotować się na koszty notarialne przy sprzedaży nieruchomości?

Przygotowanie się na koszty notarialne jest kluczowe dla sprawnego przebiegu transakcji i uniknięcia nieprzyjemnych niespodzianek. Co możesz zrobić, aby uchronić się przed nadmiernymi wydatkami?

• Poproś notariusza o dokładne wyliczenie wszystkim kosztów, z podaniem kwot brutto.
• Przed wizytą u notariusza upewnij się, że wiesz, za co dokładnie płacisz i jaka części kosztów przypada na Ciebie.
• Zarezerwuj odpowiednie środki — notariusze często wymagają płatności gotówką lub przelewem natychmiastowym. Najlepiej, jeśli przed wizytą skonsultujesz preferowaną formę płatności;
• Jeśli sprzedajesz mieszkanie, pamiętaj o dodatkowych opłatach. To przede wszystkim podatek od sprzedaży nieruchomości, jeśli sprzedajesz ją przed upływem 5 lat od jej nabycia. Dodatkowo mogą do tego dochodzić koszty pośrednictwa dla biura nieruchomości przeważnie 2-5% kwoty transakcji.
• Jeśli natomiast chcesz zminimalizować koszty, możesz rozważyć alternatywne sposoby zbycia nieruchomości, takie jak szybkie skupy. W takiej sytuacji nie obowiązują Cię żadne dodatkowe opłaty.

Pamiętaj, że otwarta i jasna komunikacja to klucz do bezproblemowego procesu sprzedaży. Jasne ustalenia kosztów już na początku współpracy ze sprzedającym czy nabywcą nieruchomości pozwalają uniknąć kosztownych nieporozumień. Nie wahaj się więc zadawać pytań — zarówno notariuszowi, jak i drugiej stronie transakcji!

Jeżeli planujesz szybką i bezproblemową sprzedaż nieruchomości bez martwienia się o ukryte koszty? Skontaktuj się z KupujemyM.pl! Oferujemy profesjonalny skup nieruchomości, gdzie wszystkie formalności, w tym opłaty notarialne, bierzemy na siebie! Kliknij i dowiedz się więcej, jak możemy Ci pomóc.

Zobacz też

Opinie o skupie nieruchomości