Blog
Jak legalnie eksmitować lokatora bez tytułu prawnego?
27.08.2025 ▪ 
10 min czytania ▪ Marcin Bujno
Spis treści
Eksmisja to stresujący proces, tak dla lokatorów nieruchomości, jak i ich właścicieli. Bywa jednak nieodzowna, jeśli osoba mieszkająca w Twoim lokalu nie chce się wyprowadzić. Jako właściciel mieszkania masz pełne prawo do dysponowania swoją nieruchomością, ale wszystkie kroki, które podejmujesz, muszą być zgodne z literą prawa. Nie możesz — jak sugeruje wiele forów internetowych — samodzielnie wyrzucić lokatora. Takie postępowanie grozi poważnymi konsekwencjami. Przedstawiamy Ci, jak legalnie eksmitować lokatora bez tytułu prawnego i jak wygląda cała procedura eksmisji.
Kim jest lokator bez tytułu prawnego? Definicja i przykłady
W mediach wciąż słyszy się problemy wynajmujących, którzy borykają się z problemem niechcianych lokatorów bez tytułu prawnego do lokalu. W skali wszystkich właścicieli, którzy zarabiają na wynajmie, tacy niechciani mieszkańcy stanowią niewielki odsetek, niemniej ta kwestia nie powinna być zlekceważona — jej konsekwencje są zbyt poważne.
Kim w ogóle jest lokator bez tytułu prawnego? Zgodnie z ustawową definicją (Ustawa o ochronie praw lokatorów), nazywa się tak osobę, która zajmuje lokal mieszkalny bez żadnego poparcia w przepisach. Nie ma więc żadnego prawa, która upoważnia ją do zajmowania mieszkania — umowy najmu (również na podstawie umowy najmu okazjonalnego), prawa własności czy służebności mieszkania.
Przykładów lokatorów bez umowy najmu jest wiele. Najczęściej można spotkać się z sytuacją, w której:
- Lokator nie chce się wyprowadzić, mimo iż wręczyłeś mu wypowiedzenie umowy najmu
- „Dziki” lokator zajął nieruchomość bez wiedzy i zgody jej właściciela — po prostu wtargnął do cudzej własności i nie chce sam opuścić mieszkania. W tym przypadku nastąpiło zajęcie lokalu bez tytułu prawnego.
- Były partner lub członek rodziny pozostaje w lokalu po zakończeniu wspólnego mieszkania.
- Osoby, które zajmują mieszkanie po zmarłym, mieszkały z nim dotychczas, ale nie odziedziczyły mieszkania po jego śmierci.
Jeśli Ciebie również dotyczy sytuacja, gdy lokator bez umowy nie chce opuścić mieszkania, musisz działać rozważnie. Pamiętaj, że nie ma czegoś takiego jak samodzielna eksmisja na bruk w polskim prawie. Nawet jeśli masz wyłączne prawo do dysponowania nieruchomością, nie możesz wyrzucić niechcianego lokatora na ulicę — zabrania tego ustawa o ochronie praw lokatorów. Wymiana zamków, wyrzucenie osobistych przedmiotów mieszkańca czy siłowe zmuszenie do opuszczenia lokalu są nielegalne. W takim przypadku to Ty poniesiesz konsekwencje prawne.
Art. 339 § 1 Kodeksu karnego przewiduje karę za naruszenie miru domowego, czyli nieuprawnione wtargnięcie do czyjegoś mieszkania. Chociaż Ty jesteś właścicielem lokalu, to siłowe usunięcie lokatora może zostać potraktowane jako naruszenie jego posiadania. Co zatem zrobić, jeśli lokator bez umowy nie chce opuścić mieszkania? Odpowiedź znajdziesz poniżej.
Sądowa eksmisja lokatora – jedyna legalna droga do odzyskania nieruchomości
Jeśli masz niechcianego lokatora, który nie chce opuścić lokalu we wskazanym przez Ciebie terminie i ignoruje Twoje prośby, masz do dyspozycji szereg legalnych narzędzi prawnych. Pierwszym krokiem jest pisemne wezwanie do opróżnienia i wydania lokalu, które najlepiej dostarczyć listem poleconym z potwierdzeniem odbioru. Jeśli pismo pozostanie bez odzewu, powinieneś wstąpić na drogę sądową — to jedyny legalny sposób, aby przeprowadzić eksmisję lokatora bez umowy najmu.
Krok 1: Wezwanie do dobrowolnego opróżnienia lokalu
W polskim prawie przyjmuje się, że wszelkie działania zmierzające do wyegzekwowania czegoś, muszą eskalować. Oznacza to, że sądowe środki przymusu należy traktować jako ostateczność, po tym jak polubowne metody rozwiązania sporu nie przyniosą pożądanych skutków. Wcześniej musisz dać niechcianemu lokatorowi szansę na dobrowolne opuszczenie lokalu.
Aby dopełnić tej formalności, przygotuj pisemne wezwanie do opuszczenia bezumownie zajmowanego lokalu i nakazanie jego opróżnienia. W dokumencie zawrzyj:
- Twoje dane;
- dane lokatora;
- dokładny adres lokalu;
- datę, od kiedy jest on zajmowany bezprawnie (czyli np. kiedy wygasła umowa najmu lub kiedy lokator bez pozwolenia wprowadził się do Twojej nieruchomości);
- jasno wyrażone żądanie opuszczenia i wydania mieszkania lokalu w określonym terminie (zwykle 7 lub 14 dni);
- informację, że w przypadku braku reakcji, wystąpisz na drogę sądową z pozwem o eksmisję.
Wbrew pozorom, wezwanie lokatora do opuszczenia mieszkania ma sporą skuteczność. Nawet jeśli lokator bez umowy najmu i zameldowania nie odbierze listu, po dwukrotnym awizowaniu i tak uważa się pismo za doręczone. Wbrew pozorom, wezwanie lokatora do opuszczenia mieszkania ma sporą skuteczność. Część z lokatorów już na tym etapie wyprowadza się z mieszkania w obawie przed potencjalnymi konsekwencjami.
Krok 2: Pozew o eksmisję z mieszkania – jak go przygotować i gdzie złożyć?
Niestety, zdarza się, że wezwanie do zaprzestania używania lokalu i nakazanie jego opuszczenia nie przynosi skutku. W takiej sytuacji pozostaje Ci tylko jedno — pozew mający na celu usunięcie lokatora z mieszkania. Jak wygląda postępowanie w takim przypadku?
Aby uzyskać nakaz eksmisji, należy złożyć stosowny pozew do sądu rejonowego właściwego ze względu na miejsce położenia lokalu. Zawrzyj w nim:
- swoje dane (jako powoda) oraz dane lokatora (jako pozwanego);
- żądanie opuszczenia i opróżnienia lokalu oraz nakazanie jego wydania Tobie jako właścicielowi.
- uzasadnienie pozwu.
Pamiętaj, aby dokładnie opisać całą sytuację: kiedy doszło do zajęcia mieszkania, dlaczego zajęcie lokalu nastąpiło bez tytułu prawnego, kiedy lokator miał czas na opuszczenie lokalu i jakie próby polubownie rozwiązania sprawy podjąłeś.
PORADA PRAWNA: Aby sprawa sądowa o eksmisję przebiegała sprawnie, do pozwu należy dołączyć dwa dokumenty: wniosek o rozstrzygnięcie w sprawie uprawnienia do lokalu socjalnego, a także wniosek o zabezpieczenie powództwa. Z Twojego punktu widzenia szczególnie korzystny jest ten drugi. Na jego podstawie sąd zdecyduje, czy należy Ci się odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu przez okres, w którym trwa postępowanie eksmisyjne.
Krok 3: Wyrok to nie koniec. Rola komornika w procesie eksmisji lokatora bez tytułu prawnego
Sąd w postępowaniu eksmisyjnym zapewne wyda wyrok nakazujący usunięcie niepożądanego lokatora z mieszkania. Może to jednak uczynić w dwojaki sposób:
- Zarządzając eksmisję bez uprawnień do lokalu socjalnego. W tym przypadku eksmitowanej osobie wskazuje się lokal tymczasowy lub — tylko w ostateczności — lokal zastępczy na krótki okres.
- Zarządzając eksmisję nielegalnego lokatora do lokalu wskazanego przez gminę. W takim przypadku eksmisja zostanie wstrzymana do czasu, aż sąd nakaże gminie przedstawienie oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego. To problem dla większości właścicieli, ponieważ w takim przypadku zwykle wiąże się z długim czasem oczekiwania na eksmisję. Trzeba mieć na względzie, że lokali socjalnych brakuje w całej Polsce, bez względu na wielkość miasta. Nawet w metropoliach, gdzie zwykle zasoby mieszkaniowe gminy są większe, wciąż jest problem z ich dostępnością.
Niezależnie od tego, jaki typ wyroku padnie, tuż po jego uprawomocnieniu się otrzymasz nakaz eksmisji. Nie uprawnia Cię on do podjęcia działań na własną rękę, ale jest podstawą do wszczęcia eksmisji przez komornika. Ten najpierw wezwie lokatora do dobrowolnego opuszczenia mieszkania w wyznaczonym terminie. Jeśli wezwanie to po raz kolejny zostanie zignorowane, komornik przystąpi do eksmisji.
Warto jeszcze wyjaśnić kwestię, jak długo ważny jest nakaz eksmisji. Tytuł wykonawczy (czyli wyrok opatrzony klauzulą wykonalności) jest ważny przez 10 lat od daty uprawomocnienia się wyroku. To wystarczająco długi czas, aby eksmisja — nawet ta uzależniona od otrzymania lokalu socjalnego — doszła do skutku. Zazwyczaj nie trzeba ponownie występować do sądu z kolejnym wnioskiem o eksmisję, choć oczywiście nie zmniejsza to skali problemu z niechcianym lokatorem.
Co może wydłużyć procedurę eksmisji? Prawo do lokalu socjalnego i okres ochronny
Proces eksmisji lokatora bez umowy najmu i zameldowania to często długotrwała batalia. Główne czynniki, które go wydłużają, to przyznanie lokalu socjalnego oraz okres ochronny.
Pod szczególną ochroną prawa lokatorskiego znajdują się:
- małoletni,
- kobiety w ciąży,
- osoby niepełnosprawne,
- obłożnie chorzy,
- osoby posiadające status bezrobotnego,
- emeryci i renciści uprawnieni do świadczeń z pomocy społecznej.
Art. 14 Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego stanowi, że sąd, orzekając o opróżnieniu lokalu mieszkalnego, nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia gminę oferty zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu.
Dodatkowo musisz pamiętać o tzw. okresie ochronnym, który trwa od 1 listopada do 31 marca. W tym czasie nie można eksmitować lokatora, jeżeli miałoby to oznaczać eksmisję do lokalu zastępczego (np. do schroniska). Wyjątkiem jest sytuacja, w której właściciel mieszkania sam zapewnia lokal zastępczy lub budynek, w którym przebywają niepożądani lokatorzy przeznaczony jest do rozbiórki.
Bywa, że oba czynniki nakładają się na siebie. Przy bardzo długich kolejkach oczekujących na mieszkanie socjalne, na zakończenie sprawy przychodzi czekać nawet kilka lat.
Ponieważ nie można wyrzucić z mieszkania lokatora bez umowy, czasem lepszym wyjściem jest po prostu sprzedaż mieszkania. Mimo że samodzielne próby zazwyczaj kończą się niepowodzeniem, a szanse na znalezienie kupca są raczej nikłe — jeśli nie równe zeru — to nie jesteś pozbawiony innych możliwości. W KupujemyM.pl odkupimy Twoją nieruchomość, nawet jeśli wciąż znajdują się w niej lokatorzy. Nie musisz przy tym martwić się o formalności związane z ich eksmisją, ponieważ przejmujemy na siebie wszystkie związane z tym obowiązki. W ten sposób, zamiast czekać miesiącami, a nawet latami na wyrok sądu, możesz otrzymać gotówkę już w kilka dni.
Czy możesz żądać zapłaty za czas, gdy lokator zajmował mieszkanie bezprawnie?
Oczywiście, że tak! Przepisy przewidują taką sytuację i dają Ci prawo żądać odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu. Jest to rekompensata za utracone korzyści, które mógłbyś czerpać z lokalu, gdybyś mógł nim swobodnie dysponować i zdecydowałbyś się go wynająć. Stąd też wysokość takiego odszkodowania zwykle odpowiada rynkowemu czynszowi, jaki płaci się za wynajem podobnej nieruchomości w okolicy.
Co ważne, możesz domagać się tego odszkodowania już w pozwie o eksmisję (o czym wspomnieliśmy wcześniej) lub w trakcie osobnego postępowania sądowego. Jeśli więc masz już w ręce nakaz eksmisji, ale bez nakazu wypłaty odszkodowania — nic straconego! Wciąż możesz zacząć działać.
Eksmisja lokatora bez tytułu prawnego to proces, który wymaga cierpliwości i dokładności. Działanie na własną rękę — choć kuszące — jest nielegalne i może przynieść Ci więcej szkód niż pożytku. Dlatego warto zrobić wszystko, aby uniknąć problemów w przyszłości. Coraz częściej praktykuje się najem okazjonalny. Wykorzystuje się w nim notarialne oświadczenie lokatora, w którym ten wskazuje inny lokal niż dotychczas używany na wypadek, gdyby konieczna była eksmisja. Rozwiązuje to wiele problemów, jeśli lokator ma tytuł prawny do innego lokalu — przede wszystkim przyspiesza ten proces, ponieważ nie trzeba czekać na przyznanie lokalu socjalnego. Nie czekaj więc, tylko zabezpiecz się już teraz!
Sprzedaj swoją nieruchomość za gotówkę do KupujemyM
Jeśli szukasz sposobu na pilną sprzedaż mieszkania albo domu, to KupujemyM.pl będzie świetnym rozwiązaniem.
Nie wierzysz? Przekonaj się i napisz do nas!
Wycena onlineNajczęściej zadawane pytania
Absolutnie nie. Polskie prawo zabrania właścicielom samodzielnego usuwania lokatorów, nawet tych bez tytułu prawnego. Działania takie jak wymiana zamków, odcinanie mediów czy wyrzucanie rzeczy lokatora są nielegalne i mogą skutkować odpowiedzialnością karną za naruszenie miru domowego.
Jedyną legalną drogą jest eksmitowanie lokatora na podstawie prawomocnego wyroku sądowego. Proces rozpoczyna się od złożenia pozwu o eksmisję do sądu rejonowego. Po uzyskaniu wyroku, właściciel musi złożyć wniosek do komornika, który, działając w oparciu o prawo, przeprowadzi eksmisję.
Etapy to: wezwanie lokatora do dobrowolnego opuszczenia lokalu (na piśmie), złożenie pozwu do sądu, uzyskanie wyroku eksmisyjnego (z ewentualnym prawem do lokalu socjalnego), a na koniec egzekucja komornicza. Najbardziej czasochłonnym etapem bywa oczekiwanie na lokal socjalny od gminy.
Proces eksmisji jest zazwyczaj długotrwały, trwający od kilku miesięcy do nawet kilku lat, szczególnie jeśli sąd przyznał lokatorowi prawo do lokalu socjalnego. Całość wiąże się również z kosztami sądowymi i komorniczymi. Z uwagi na te czynniki, niektórzy właściciele decydują się na sprzedaż nieruchomości firmom, które specjalizują się w tego typu problemach.
Najczęściej zadawane pytania
Absolutnie nie. Polskie prawo zabrania właścicielom samodzielnego usuwania lokatorów, nawet tych bez tytułu prawnego. Działania takie jak wymiana zamków, odcinanie mediów czy wyrzucanie rzeczy lokatora są nielegalne i mogą skutkować odpowiedzialnością karną za naruszenie miru domowego.
Jedyną legalną drogą jest eksmitowanie lokatora na podstawie prawomocnego wyroku sądowego. Proces rozpoczyna się od złożenia pozwu o eksmisję do sądu rejonowego. Po uzyskaniu wyroku, właściciel musi złożyć wniosek do komornika, który, działając w oparciu o prawo, przeprowadzi eksmisję.
Etapy to: wezwanie lokatora do dobrowolnego opuszczenia lokalu (na piśmie), złożenie pozwu do sądu, uzyskanie wyroku eksmisyjnego (z ewentualnym prawem do lokalu socjalnego), a na koniec egzekucja komornicza. Najbardziej czasochłonnym etapem bywa oczekiwanie na lokal socjalny od gminy.
Zobacz także
Nieruchomości wakacyjne to strzał w dziesiątkę?
11.10.2021 ▪
KupujemyM
Kaucja za mieszkanie – czym jest?
10.12.2022 ▪
Tomasz Kubacki
