Jak kupić mieszkanie z licytacji komorniczej w Warszawie?

Warszawskie nieruchomości z licytacji komorniczej to korzystna alternatywa dla kupna na tradycyjnym rynku. Inwestorów kusi atrakcyjna cena mieszkań — sięgająca zaledwie kilkudziesięciu procent wartości nieruchomości. Nic dziwnego, że popularność tego typu transakcji wciąż rośnie. Jak wynika z danych Krajowej Rady Komorniczej, w samym 2023 roku przeprowadzono takich licytacji niemal 8 tysięcy, z czego znaczna część dotyczyła mieszkań i lokali w Warszawie. Procedury takiej transakcji mogą jednak wydawać się skomplikowane, a sam zakup wiąże się z pewnym ryzykiem. Przedtem warto więc zapoznać się z przebiegiem licytacji oraz odpowiednio się do niej przygotować. Oto kompleksowy przewodnik, który krok po kroku pokaże Ci, jak kupić mieszkanie z licytacji komorniczej w Warszawie i uniknąć pułapek.

Gdzie znaleźć obwieszczenia o licytacjach nieruchomości w Warszawie?

Rynek nieruchomości w stolicy i ogólnie w województwie mazowieckim jest jednym z najbardziej konkurencyjnych i najszybciej rozwijających się w kraju. Stąd też wynikają wysokie ceny lokali mieszkalnych. Kupno mieszkania z licytacji komorniczej oznacza, że przynajmniej kilkadziesiąt, a niekiedy nawet ponad 100 tys. złotych zostanie w kieszeni kupującego. Gdzie jednak potencjalni licytanci mogą znaleźć takie ogłoszenia?

Komornik, który organizuje licytację nieruchomości, ma obowiązek obwieścić termin i przedmiot licytacji z przynajmniej dwutygodniowym wyprzedzeniem. Może to zrobić w kilku miejscach:

• na stronie internetowej Krajowej Rady Komorniczej — sądowe licytacje nieruchomości i ruchomości w Warszawie można znaleźć poprzez filtry wyników wyszukiwania;
• w lokalnych urzędach, najczęściej urzędach miasta lub gminy;
• w sądach rejonowych, właściwych dla nieruchomości położonych w Warszawie;
• w prasie i biuletynach urzędowych — jest to rozwiązanie, które komornicy sądowi stosują coraz rzadziej;
• elektroniczne platformy licytacyjne — można je znaleźć, wpisując w wyszukiwarce frazy takie jak: „licytacje komornicze mieszkanie Warszawa” czy „licytacje komornicze Warszawa”.

Niektóre ze źródeł obwieszczeń o licytacjach, szczególnie specjalistyczne platformy online, umożliwiają ustawienie opcji powiadomienia e-mail lub zapisanie się na newsletter. Dzięki temu będziesz na bieżąco otrzymywać informacje o nowych licytacjach w Warszawie.

Jaki typ nieruchomości można zakupić na licytacji komorniczej?

W prowadzonych przez komorników sądowych licytacjach dostępne są właściwie wszystkie rodzaje nieruchomości. Obejmują one: lokale mieszkalne w budynkach wielorodzinnych, mieszkania w kamienicach i starej zabudowie, domy jednorodzinne, lokale użytkowe i komercyjne (biura, magazyny), działki. Nie ma przy tym reguły co do stanu technicznego, standardu wykończenia czy lokalizacji nieruchomości.

Kupno mieszkania na licytacji komorniczej — ile trwa?

Ze względu na swoją naturę, kupno nieruchomości z licytacji komorniczej zwykle jest bardziej złożone niż transakcja na tradycyjnym rynku. Trzeba również liczyć się z bardziej czasochłonnymi formalnościami i wieloetapowym postępowaniem administracyjnym, w którym każdy z etapów trwa od kilku do nawet kilkunastu dni. Teoretycznie proces nabycia nieruchomości powinien zamknąć się w okresie 4-5 tygodni. W dużej części przypadków czas ten wydłuża się nawet do 3 miesięcy.

Nabycie mieszkania na licytacji krok po kroku

Choć procedura zakupu mieszkania z licytacji komorniczej jest przeważnie czasochłonna, w praktyce nie jest zbyt skomplikowana dla kupującego, o ile wcześniej dobrze zorientujesz się w warunkach licytacji oraz terminach.

Oto szczegółowy schemat postępowania krok po kroku, dzięki któremu bezproblemowo przejdziesz przez cały proces.

1. Wybór oferty.
2. Wpłata wadium (rękojmi). Chętni do udziału w licytacji zobowiązani są wpłacić wadium w wysokości 10% ceny wywoławczej. Numer konta do wpłat wraz z dalszymi instrukcjami postępowania znajdziesz w ogłoszeniu. Jeśli wygrasz licytację, kwota ta zostanie zaliczona na poczet należności za zakup nieruchomości. W przeciwnym wypadku zostanie Ci ona zwrócona.
3. Licytacja. Możesz wziąć w niej udział osobiście lub wyznaczyć pełnomocnika notarialnie. Podczas licytacji komornik powtarza szczegóły oferty. Podaje cenę wywoławczą, a także wysokość kwoty przebicia – ta zwykle wynosi przynajmniej 1% ceny wywoławczej. Na pierwszej licytacji cena wywoławcza ustalana jest na 3/4 wartości nieruchomości, a na drugiej, jeśli nikt nie złoży ofert — 2/3. Osoba, która złoży najwyższą ofertę, wygrywa licytację i otrzymuje postanowienie o udzieleniu jej tzw. przybicia.
4. Wniesienie opłaty. Gdy postanowienie o udzieleniu przybicia się umocni, wygrany otrzymuje wezwanie do uiszczenia kwoty nabycia nieruchomości. Należy ją wnieść w ciągu nie więcej niż 14 dni, a w szczególnych przypadkach. Np. w przypadku starania się o kredyt hipoteczny, termin ten może być przedłużony do 30 dni.
5. Uzyskanie własności. Po dokonaniu zapłaty sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności do nieruchomości. Następnie nowy właściciel mieszkania powinien wnieść o wydanie klauzuli prawomocności do sądu wieczystoksięgowego. Trzeba też wnioskować także o wpisanie nowego właściciela w dziale II oraz wykreślenie obciążeń hipotecznych w dziale III oraz IV.

Wygodnym rozwiązaniem są licytacje elektroniczne. Są one przeprowadzane na platformie Krajowej Rady Komorniczej i co do zasady nie różnią się zbytnio od licytacji stacjonarnych. Schemat postępowania nie różni się znacząco od opisanego powyżej — oczywiście poza miejscem samej licytacji. Terminy wpłaty wadium, ceny wywoławcze, kwoty przebicia czy sposób wniesienia opłaty pozostają bez zmian.

Kupno mieszkania z licytacji komorniczej — na co uważać?

Kupno nieruchomości zawsze musi iść w parze z ostrożnością, ale w przypadku tych pochodzących z licytacji komorniczych powinno się podwoić środki bezpieczeństwa.

Przed licytacją — a najlepiej jeszcze przed wpłatą wadium — mieszkanie wyznaczone na licytację jest dostępne do oglądania w godzinach wyznaczonych przez komornika. Jest to okazja, aby przynajmniej pobieżnie ocenić stan techniczny nieruchomości i oszacować koszty ewentualnego remontu. Możesz też zorientować się w sytuacji dotychczasowych właścicieli i upewnić się, czy po nabyciu mieszkania mogą pojawić się problemy z przeprowadzką lub eksmisją.

Podobne informacje otrzymasz od samego komornika. Powinien Ci od udostępnić zdjęcia lokalu, wypis z rejestru gruntów, dokumenty z postępowania nieruchomości, a także operat szacunkowy od biegłego rzeczoznawcy.

Dodatkowo zajrzyj do księgi wieczystej — znając jej numer podany w ogłoszeniu o licytacji, możesz to zrobić online. Zwróć szczególną uwagę na działy III oraz IV, w których znajdują się informacje o obciążeniach. Zwłaszcza w przypadku nieruchomości o wysokiej wartości. Wówczas poleca się skontaktować z prawnikiem, który pomoże Ci ustalić, czy lokal nie jest objęty umową dożywocia lub innymi kontraktami.

Zabezpieczenie się w 100% nie zawsze jest możliwe, a nawet jeśli stan prawny mieszkania jest uregulowany, przejęcie własności może nie być bezproblemowe. Miej na uwadze, że kupno mieszkania z licytacji komorniczej nierzadko wiąże się z przeprowadzeniem generalnego remontu lub koniecznością eksmisji jego wcześniejszych mieszkańców, co może ciągnąć się latami. To rozwiązanie korzystne, ale tylko pod pewnymi warunkami.