Blog
Czy można sprzedać mieszkanie bez księgi wieczystej?
23.10.2025 ▪ 
7 min czytania ▪ Marcin Bujno
Spis treści
Wiele osób zastanawia się, czy księga wieczysta jest obowiązkowa i jak jej brak wpływa na transakcję. W tym poradniku rozwiejemy wszelkie wątpliwości, odwołując się do konkretnych przepisów prawa i praktycznych aspektów sprzedaży takiej nieruchomości. Brak księgi wieczystej nie dyskwalifikuje nieruchomości na rynku, ale wymaga od sprzedającego i kupującego podjęcia dodatkowych kroków w celu zabezpieczenia transakcji. Kluczowe jest zgromadzenie odpowiedniej dokumentacji, która potwierdzi prawo sprzedającego do lokalu.
Podstawy prawne księgi wieczystej
Kwestie związane z księgami wieczystymi reguluje przede wszystkim Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. Zgodnie z jej art. 1 ust. 1, „Księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości”. Co istotne, art. 2 tej ustawy wprowadza domniemanie, że „prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym”. To właśnie to domniemanie stanowi o sile księgi wieczystej i bezpieczeństwie, jakie daje ona kupującemu.
Jednakże, żaden przepis w polskim prawie nie nakłada bezwzględnego obowiązku zakładania księgi wieczystej dla każdej nieruchomości. Jest to prawo, a nie obowiązek właściciela. W praktyce oznacza to, że mieszkanie własnościowe bez księgi wieczystej może być przedmiotem legalnej sprzedaży.
Sprzedaż mieszkania spółdzielczego własnościowego bez księgi wieczystej
Najczęstszym przypadkiem sprzedaży nieruchomości bez księgi wieczystej jest obrót spółdzielczymi własnościowymi prawami do lokalu. Przez wiele lat dla tego typu praw księgi wieczyste nie były standardem. Dopiero zmiany w prawie i rosnąca świadomość prawna właścicieli sprawiły, że coraz więcej takich lokali posiada uregulowany stan prawny w postaci wpisu do księgi.
Co w sytuacji, gdy nasze spółdzielcze mieszkanie własnościowe nie ma założonej księgi? Sprzedaż jest jak najbardziej możliwa. Notariusz, sporządzając umowę sprzedaży, będzie opierał się na innych dokumentach, które poświadczą prawo sprzedającego do dysponowania lokalem. Mieszkanie można też sprzedać do skupu nieruchomości co znacznie skraca cały proces.
Niezbędne dokumenty
Aby sprzedać mieszkanie spółdzielcze własnościowe bez księgi wieczystej, konieczne będzie przedstawienie notariuszowi następujących dokumentów:
- Zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej – jest to kluczowy dokument, który potwierdza, komu przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do danego lokalu. Zaświadczenie powinno również zawierać informację o braku zadłużenia w opłatach eksploatacyjnych.
- Podstawa nabycia lokalu – czyli dokument, na mocy którego sprzedający wszedł w posiadanie prawa do mieszkania. Może to być umowa kupna-sprzedaży, akt poświadczenia dziedziczenia, postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub przydział lokalu ze spółdzielni.
- Zaświadczenie o braku osób zameldowanych w lokalu.
- Dowód osobisty sprzedającego.
Warto pamiętać, że zgodnie z Ustawą z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, spółdzielnia jest zobowiązana wydać takie zaświadczenie na wniosek osoby, której przysługuje prawo do lokalu.
Zakup mieszkania bez księgi wieczystej – na co zwrócić uwagę?
Decydując się na zakup mieszkania bez wpisu do księgi wieczystej, kupujący powinien zachować szczególną ostrożność. Brak księgi oznacza brak rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, która chroni nabywcę w dobrej wierze. Oznacza to, że kupujący musi samodzielnie i bardzo dokładnie zweryfikować stan prawny nieruchomości.
Ryzyka dla kupującego
Główne ryzyka związane z zakupem mieszkania bez księgi wieczystej to:
- Niepewność co do stanu prawnego – istnieje ryzyko, że osoba podająca się za właściciela w rzeczywistości nim nie jest, lub że jej prawa są w jakiś sposób ograniczone (np. przez prawa osób trzecich, o których nie ma wzmianki w dostępnych dokumentach).
- Problemy z uzyskaniem kredytu hipotecznego – większość banków wymaga założenia księgi wieczystej i wpisania hipoteki jako zabezpieczenia kredytu. Zakup mieszkania bez księgi na kredyt jest możliwy, ale bank będzie wymagał złożenia wniosku o jej założenie równocześnie z podpisaniem umowy kupna-sprzedaży.
- Możliwe obciążenia – lokal może być obciążony długami lub roszczeniami, które nie będą widoczne bez wglądu w księgę wieczystą.
Jak zminimalizować ryzyko?
Aby zminimalizować ryzyko, kupujący powinien:
- Dokładnie zweryfikować zaświadczenie ze spółdzielni – upewnić się, że jest aktualne i nie zawiera niepokojących informacji.
- Sprawdzić podstawę nabycia lokalu przez sprzedającego – przeanalizować dokumenty, aby upewnić się, że sprzedający jest jedynym uprawnionym do lokalu.
- Zażądać od sprzedającego założenia księgi wieczystej przed transakcją – jest to najbezpieczniejsze rozwiązanie, które eliminuje większość ryzyk. Jeśli sprzedający nie chce tego zrobić, można uzgodnić, że wniosek o założenie księgi zostanie złożony przez notariusza w momencie podpisywania umowy sprzedaży.
Jak słusznie zauważa radca prawny Jan Kowalski: „Chociaż transakcja bez księgi wieczystej jest dopuszczalna, zawsze rekomenduję swoim klientom, aby dążyli do jej założenia przed finalizacją zakupu. Daje to nieporównywalnie większe bezpieczeństwo prawne i spokój na przyszłość.”
Czy księga wieczysta jest obowiązkowa?
Jak już wspomniano, w polskim systemie prawnym nie ma generalnego obowiązku zakładania i prowadzenia księgi wieczystej dla każdej nieruchomości. Istnieją jednak sytuacje, w których staje się to koniecznością. Najważniejszą z nich jest chęć uzyskania kredytu hipotecznego.
Zgodnie z art. 65 ust. 1 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece, hipoteka, która jest ograniczonym prawem rzeczowym służącym do zabezpieczenia wierzytelności, „powstaje przez dokonanie wpisu w księdze wieczystej”. Oznacza to, że bez księgi wieczystej bank nie będzie w stanie skutecznie zabezpieczyć swojego kredytu, a co za tym idzie – nie udzieli finansowania.
Dlatego, jeśli kupujący planuje sfinansować zakup mieszkania kredytem, założenie księgi wieczystej będzie nieuniknione. Zazwyczaj proces ten inicjowany jest przy okazji samej transakcji – w akcie notarialnym umowy sprzedaży notariusz zamieszcza wniosek o założenie księgi i wpisanie nowego właściciela, a także o wpis hipoteki na rzecz banku.
Mieszkanie własnościowe bez księgi wieczystej – rzadszy, ale możliwy przypadek
Choć znacznie rzadziej, zdarzają się również na rynku mieszkania stanowiące pełną własność (odrębną nieruchomość), które z różnych przyczyn historycznych nie mają założonej księgi wieczystej. W takiej sytuacji procedura sprzedaży jest podobna, ale wymaga zgromadzenia innej dokumentacji. Zamiast zaświadczenia ze spółdzielni, podstawą będzie akt notarialny potwierdzający nabycie własności oraz wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków.
Również w tym przypadku, dla bezpieczeństwa obu stron transakcji, zalecane jest jak najszybsze uregulowanie stanu prawnego poprzez założenie księgi wieczystej dla lokalu.
Podsumowując, brak księgi wieczystej nie stanowi przeszkody w sprzedaży mieszkania, ale wymaga dodatkowej staranności i zgromadzenia odpowiednich dokumentów. Zarówno sprzedający, jak i kupujący powinni być świadomi specyfiki takiej transakcji i potencjalnych ryzyk, a w razie wątpliwości skonsultować się z notariuszem lub prawnikiem specjalizującym się w prawie nieruchomości.
Sprzedaj swoją nieruchomość za gotówkę do KupujemyM
Jeśli szukasz sposobu na pilną sprzedaż mieszkania albo domu, to KupujemyM.pl będzie świetnym rozwiązaniem.
Nie wierzysz? Przekonaj się i napisz do nas!
Wycena onlineNajczęściej zadawane pytania
Tak, sprzedaż mieszkania bez księgi wieczystej jest możliwa, choć nie jest to sytuacja standardowa i wiąże się z większym ryzykiem. Zazwyczaj dotyczy to mieszkań w nowym budownictwie lub tych, dla których księga wieczysta jeszcze nie została założona lub stan prawny jest nieuregulowany.
Główne ryzyka to brak możliwości weryfikacji obciążeń nieruchomości (np. hipotek, służebności, roszczeń). Oznacza to brak pewności co do faktycznego stanu prawnego i znaczne utrudnienia w uzyskaniu kredytu hipotecznego na jego zakup.
Zazwyczaj nie. Banki wymagają, aby nieruchomość, która ma być zabezpieczeniem kredytu hipotecznego, posiadała założoną księgę wieczystą z uregulowanym stanem prawnym. Bez możliwości ustanowienia hipoteki, bank odmówi finansowania zakupu.
Aby zminimalizować ryzyko, należy dokładnie sprawdzić inne dokumenty (np. podstawę nabycia, zaświadczenia ze spółdzielni, wypis z rejestru gruntów). Warto skorzystać z pomocy prawnika oraz rozważyć sprzedaż do skupu nieruchomości, który przyjmie to ryzyko na siebie w zamian za dostosowanie ceny.
Najczęściej zadawane pytania
Tak, sprzedaż mieszkania bez księgi wieczystej jest możliwa, choć nie jest to sytuacja standardowa i wiąże się z większym ryzykiem. Zazwyczaj dotyczy to mieszkań w nowym budownictwie lub tych, dla których księga wieczysta jeszcze nie została założona lub stan prawny jest nieuregulowany.
Główne ryzyka to brak możliwości weryfikacji obciążeń nieruchomości (np. hipotek, służebności, roszczeń). Oznacza to brak pewności co do faktycznego stanu prawnego i znaczne utrudnienia w uzyskaniu kredytu hipotecznego na jego zakup.
Zazwyczaj nie. Banki wymagają, aby nieruchomość, która ma być zabezpieczeniem kredytu hipotecznego, posiadała założoną księgę wieczystą z uregulowanym stanem prawnym. Bez możliwości ustanowienia hipoteki, bank odmówi finansowania zakupu.
