Czy na działce rolnej można postawić dom? Wyjaśniamy.

Budowa domu na działce rolnej to temat, który wzbudza wątpliwości. W poniższym artykule przybliżymy Ci kwestie, na które należy zwrócić uwagę podczas przygotowywania się do budowy domu na działce rolnej. Działki o przeznaczeniu rolnym zazwyczaj zlokalizowane są w malowniczych i spokojnych okolicach. Potencjalnych nabywców przyciąga ich atrakcyjnie niska cena. W 2022 r. średnia cena za m2 polskiej działki pod zabudowę mieszkaniową wynosiła 92 zł. Działka rolnicza według danych GUS była czterokrotnie tańsza. Trzeba jednak pamiętać, że cel budowlany nie jest typowym zastosowaniem działek rolnych. Wyjaśniamy zatem, co trzeba zrobić, aby móc wybudować dom na rolnej działce (nie będąc rolnikiem). 

Z naszego tekstu dowiesz się:

• Kto ma prawo do budowy domu na działce rolnej w 2024 roku?
• Kiedy inwestor musi pamiętać o pierwokupie przez KOWR?
• Czy rolnik może traktować grunt rolny jako budowlany? 
• Domek letniskowy na działce rolnej – czy to możliwe?
• Jak wygląda budowa domu na działce rolnej rodziców?
• Czy można kupić siedlisko, na którym jest postawiony budynek?
• Rolna działka, a budowa domu – czy to się opłaca?
• Co jeśli nie możemy zbudować na działce rolnej domu?

Kto ma prawo do budowy domu na działce rolnej w 2024 roku?

Najłatwiej zbudować dom na działce rolnej będzie rolnikowi, gdyż nie musi on przechodzić przez proces zmiany statusu działki na budowlaną – tzw. odrolnienie ziemi. Ponadto rolnik może łatwiej nabywać i sprzedawać grunty rolne. Według prawa „nierolnik” może zbudować dom na działce rolnej, jeśli odrolni ziemię. Operacja ta bywa jednak kosztowna i skomplikowana, a koszty i formalności zależą w dużej mierze od klasy gleby. 

Procedura odrolnieniowa dla działki położonej poza miastem ma dwa etapy. Pierwszym z nich jest zmiana przeznaczenia gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy – WZ (warunki zabudowy są potrzebne w razie braku planu). Oczywiście, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego może przewidywać budowlane zastosowanie dla działki, co ułatwia sytuację. Gmina ma możliwość zmiany miejscowego planu na wniosek właściciela gruntu, ale zwykle robi to niechętnie. Warto wiedzieć, że zmiana przeznaczenia następuje automatycznie w przypadku gruntów rolnych położonych na terenie miast. 

W dalszej kolejności, gdy dojdzie już do zmiany przeznaczenia gruntu (poprzez WZ lub MPZP), trzeba wnioskować o wyłączenie tego gruntu z produkcji rolnej. Za wyłączenie gruntów z produkcji rolnej pobierane są wysokie opłaty, których poziom określa ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Łączny koszt odrolnienia przykładowej działki o powierzchni 0,15 hektara i początkowej wartości 35 000 zł, w przypadku klasy gruntu IIIb może wynosić około 44 000 zł. Mowa tutaj o sumie jednorazowej opłaty (czyli tzw. należności pomniejszonej o wartość gruntu) i opłat rocznych wnoszonych przez 10 lat. Warto dodać, że wyłączenie gruntów z produkcji rolnej to procedura, którą zajmuje się starostwo powiatowe, a nie gmina. 

Kalkulacja przykładowego kosztu odrolnienia działki 0,15 ha:

• Jednorazowa należność pomniejszona o wartość gruntu = 0,15 hektara x wskaźnik z ustawy* dla gruntu klasy IIIb (262 305 zł/ha) – wartość gruntu (35 000 zł) = 4346 zł
• Suma 10 opłat rocznych po 10% należności: 0,15 hektara x wskaźnik z ustawy* dla gruntu klasy IIIb (262 305 zł/ha) = 39 346 zł
• Łączny koszt wyłączenia gruntu z produkcji rolnej, jaki poniesie właściciel działki rolnej = 43 692 zł 

* – Zobacz: art. 12 ust. 7 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych.

Kiedy inwestor musi pamiętać o pierwokupie przez KOWR?

Zakup działki rolnej na cele pozarolnicze jest dużo łatwiejszy, gdy taka działka ma mniej niż 1 ha. W razie chęci kupna większych działek (1 ha lub powyżej 1 ha), trzeba bowiem uzyskać zgodę Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR). Warto pamiętać, że istnieje tzw. prawo do pierwokupu przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa. Dotyczy to działek, których obszar wynosi między 30 arów i 99,9999 ara. W przypadku kupowanej przez „nierolnika” działki rolnej o powierzchni minimum 1 ha, urząd może się sprzeciwić transakcji. 

Możliwość pierwokupu działki przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa oznacza konieczność sporządzenia tzw. umowy warunkowej sprzedaży nieruchomości i sfinalizowania transakcji dopiero wtedy, gdy KOWR nie skorzysta z prawa pierwokupu. Wspomniana instytucja może skorzystać z pierwokupu w ciągu miesiąca od daty otrzymania zawiadomienia o treści zawartej warunkowej umowy sprzedaży działki rolnej. Odpowiednie zawiadomienie do KOWR przesyła notariusz. 

Chcesz sprzedać działkę? Więcej informacji o naszym skupie działek

Czy rolnik może traktować grunt rolny jako budowlany?

Rolnik prowadzący gospodarstwo o powierzchni min. 1 ha ma prawo wybudować na swoim gruncie rolnym budynek mieszkalny, ale pod warunkiem, że następuje to w ramach tzw. zabudowy zagrodowej.  Zabudowa zagrodowa to: „w szczególności budynki mieszkalne, budynki gospodarcze lub inwentarskie w rodzinnych gospodarstwach rolnych, hodowlanych lub ogrodniczych oraz w gospodarstwach leśnych„. Tę definicję zawiera rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Jeżeli „nierolnik” będzie chciał wybudować dom na działce rolnej, to niestety nie uniknie procedury odrolnieniowej, czyli zmiany przeznaczenia gruntu i jego wyłączenia z produkcji rolnej. Taką zasadę wprowadzono, aby chronić przed intensywną zabudową działki rolne, które są cenne z punktu widzenia gospodarki żywnościowej. Dlatego bardziej kosztowne i trudne jest odrolnienie gruntów o wysokiej klasie bonitacyjnej gleby (I – III).   

Domek letniskowy na działce rolnej bez pozwolenia – czy to możliwe?

Obecnie na podstawie zgłoszenia (bez konieczności uzyskiwania pozwolenia budowlanego) można wybudować wolnostojące parterowe domki przeznaczone do okresowego wypoczynku, o powierzchni zabudowy:

• do 35 m2
• od 35 m2 do 70 m2 przy rozpiętości elementów konstrukcyjnych do 6 metrów i wysięgu wsporników do 2 metrów

Dodatkowym warunkiem jest to, że liczba wspomnianych budynków nie może być większa niż jeden dom letniskowy na każde 500 m2  powierzchni działki. Niespełnienie powyższych warunków oznacza, że pozwolenie na budowę zamiast zgłoszenia jest konieczne. Jednak samo zgłoszenie budowy domku letniskowego też wymaga posiadania decyzji WZ jeśli na danym terenie nie obowiązuje plan miejscowy. 

Budowa domku letniskowego na zgłoszenie będzie możliwa jeśli miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje taki wariant. W razie braku planu, dodatkowym kryterium będzie klasa gruntu rolnego. Przeznaczenie na cele nierolnicze gruntów klas I – III wymaga bowiem zgody ministra. W przypadku gruntów rolnych niższych klas, budowa domku na zgłoszenie będzie możliwa bez dodatkowych formalności. W dalszym ciągu wymogiem będzie jednak wyłączenie działki z produkcji rolnej, na które trzeba uzyskać zgodę. Poza zgodą konieczne będą opłaty. W razie budowy domu jednorodzinnego, nieodpłatne jest wyłączenie 0,05 ha. Jeżeli chcemy postawić na działce rolnej domek typowo rekreacyjny, to taka ulga nie obowiązuje. 

Masz grunty rolne i chcesz je sprzedać? Sprawdź skup gruntów rolnych

Jak wygląda budowa domu na działce rolnej rodziców?

Aby wybudować dom jednorodzinny na działce rolnej (bez dodatkowych formalności) trzeba mieć status rolnika i być właścicielem konkretnej działki albo posiadać do niej inny tytuł prawny oraz zgodę właściciela nieruchomości gruntowej. Jeżeli jednak inwestor nie jest rolnikiem, to przed budową konieczne jest przeprowadzenie procedury odrolnieniowej. Tego wymogu nie można obejść poprzez uzyskanie pozwolenia na budowę przez rolnika (rodzica), a następnie w ramach przeniesienia pozwolenia budowlanego na dziecko, które nie prowadzi działalności rolniczej.

Urząd nie zaakceptuje takiej zmiany inwestora uznając, że planowana inwestycja ma na celu obejście przepisów o ochronie gruntów rolnych. Natomiast budowa domu bez pozwolenia na działce rolnej oraz innych wymaganych formalności będzie po prostu samowolą budowlaną – ze wszystkimi konsekwencjami tego faktu. 

Czy można kupić siedlisko, na którym jest postawiony budynek?

Zakup działki rolnej z budynkami podlega takim samym zasadom, jak zakup niezabudowanego gruntu rolnego. Warto zwrócić uwagę, że ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz.U. 2003 nr 64 poz. 592) nie wprowadza rozróżnienia związanego z tym, czy na działce rolnej znajdują się już budynki. Zabudowane grunty rolne są również traktowane jako użytki rolne, co oznacza, że działki o powierzchni do 1 ha można kupić bez pozwolenia ze strony KOWR, ale z zastrzeżeniem dotyczącym pierwokupu tej instytucji (dla działek liczących sobie od 0,30 ha do 0,99 ha). W przypadku działek o powierzchni co najmniej 1 ha, konieczna będzie zgoda KOWR. 

Warto jednak pamiętać, że rolna działka  nabyta przez „nierolnika” to nadal nie jest działka budowlana. Nabywca musi mieć świadomość ograniczeń w dalszej zabudowie, które może narzucać miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Nie można też zapominać o zmianie przeznaczenia gruntu oraz wyłączeniu z produkcji rolnej jako warunkach prowadzenia nowych inwestycji budowlanych niezwiązanych z rolnictwem. 

Działka rolna, a budowa domu – czy to się opłaca?

Jak widać powyżej, grunty orne a budowa domu to skomplikowane zagadnienie. Budowanie na działce rolnej nie należy do najłatwiejszych procesów, ale jednak może wiązać się ze sporymi oszczędnościami, jeśli rozsądnie podejdziemy do tematu. Przed podjęciem jakichkolwiek decyzji, osoba zamierzająca wybudować na działce rolnej dom lub inny budynek, powinna jednak sprawdzić, czy jako nierolnik będzie musiała ponieść wysokie koszty odrolnienia.

Należy też pamiętać o trudno usuwalnej barierze, którą mogą stanowić niekorzystne postanowienia miejscowego planu. To problem nawet większy niż spore opłaty, jakie nierzadko generuje decyzja o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej. 

Co jeśli nie możemy wybudować na działce rolnej domu?

Jeżeli uznamy, że budowa domu na działce rolnej wymaga zbyt wielu formalności albo jest zanadto kosztowna, to zawsze można taki grunt sprzedać bez wikłania się w przeszkody, jakie generuje m.in. prawo budowlane. Osoby zamierzające sprzedać działkę rolną, powinny zastanowić się nad ofertą szybkiego zakupu bez pośredników, którą może złożyć skup nieruchomości. 

Koniecznie sprawdź nasz skup nieruchomości za gotówkę