Wpis do Księgi Wieczystej – ile to trwa i czy trzeba czekać?

Kupno nieruchomości to dla wielu osób spełnienie marzeń, ale wiąże się też z licznymi formalnościami. Jedną z kluczowych jest wpis do Księgi Wieczystej (KW), zwłaszcza gdy transakcję finansujesz kredytem hipotecznym. Banki wymagają ustanowienia hipoteki, a ta staje się prawnie wiążąca dopiero w momencie wpisu do KW. Zastanawiasz się, ile trwa wpis do Księgi Wieczystej i czy możesz coś zrobić, by przyspieszyć cały proces? Wyjaśniamy, dlaczego ten wpis jest tak ważny i co powinieneś wiedzieć, czekając na uregulowanie swojej nowej własności.

Dlaczego wpis hipoteki do księgi wieczystej jest obowiązkowy?

Finansując zakup nieruchomości kredytem bankowym, musisz liczyć się z tym, że wpis hipoteki do Księgi Wieczystej (KW) będzie obowiązkowy. Nie oznacza to jednak, że nieruchomość staje się własnością banku. Pełnoprawnym właścicielem pozostaje kredytobiorca, co jest potwierdzone wpisem własności w dziale II KW. Zatem, co dokładnie zyskuje bank, gdy wniosek o wpis w księdze wieczystej zostanie złożony i sąd wieczystoksięgowy dokona wpisu?

Głównym celem ustanowienia hipoteki jest zabezpieczenie interesów banku. Wpis hipoteki do KW zapewnia bankowi pierwszeństwo przed innymi wierzycielami w przypadku ewentualnego postępowania upadłościowego lub egzekucyjnego. Oznacza to, że jeśli dojdzie do sprzedaży kredytowanej nieruchomości przez komornika, bank będzie miał priorytet w zaspokojeniu swoich roszczeń z uzyskanych środków. Hipoteka to więc kluczowa gwarancja dla kredytodawcy.

Ważne! Sąd wieczystoksięgowy najpierw bada wniosek o wpis do księgi wieczystej, więc nie można liczyć na natychmiastowe dokonanie wpisu i tym samym ustanowienie hipoteki.

Przed właściwym wpisem w KW pojawia się tzw. wzmianka. Jest to sygnał, że sąd wieczystoksięgowy otrzymał wniosek o wpis. Wzmianki są publicznie dostępne, na przykład w systemie elektronicznych ksiąg wieczystych – ekw.ms.gov.pl. Pamiętaj jednak, że sama wzmianka nie przesądza ostatecznego dokonania wpisu hipoteki czy jakiegokolwiek innego wpisu. Niewłaściwie wypełniony wniosek lub braki formalne mogą skutkować jego odrzuceniem.

Jak złożyć wniosek o wpis hipoteki jako kredytobiorca?

Aby samodzielnie złożyć wniosek o wpis do księgi wieczystej nowej hipoteki, musisz wypełnić formularz KW-WPIS. Do wniosku należy dołączyć komplet dokumentów wymaganych przez ustawę Prawo bankowe:

• Oświadczenie banku, sporządzone na podstawie jego ksiąg rachunkowych. Powinno ono potwierdzać zawarcie umowy kredytowej na finansowanie zakupu nieruchomości oraz wskazywać hipotekę jako docelowe zabezpieczenie kredytu. Ważne jest, aby data tego oświadczenia nie była wcześniejsza niż dzień przeniesienia własności nieruchomości na nabywcę.
• Oświadczenie nabywcy nieruchomości o ustanowieniu hipoteki na rzecz banku. W dniu złożenia tego oświadczenia nabywca musi już być pełnoprawnym właścicielem nieruchomości.
• Kopie pełnomocnictw pracowników banku, którzy podpisali wyżej wymienione oświadczenie banku.

Co istotne, pieczęć bankowa wraz z podpisami dwóch pracowników banku stanowi równoważnik notarialnej formy oświadczenia kredytobiorcy o ustanowieniu hipoteki. Pracownicy banku, na Twoją prośbę, przygotują wszystkie te dokumenty, a Ty złożysz oświadczenie w ich obecności.

Ważne! Komplet dokumentów (w tym wniosek KW-WPIS) przygotowujemy w dwóch egzemplarzach – dla sądu i dla banku. Ewentualnie można też przygotować trzeci komplet dla siebie. Nie trzeba posiadać kopii dokumentu wymienionego wyżej w punkcie 3, ponieważ jest on przeznaczony tylko dla sądu.

Wpis hipoteki przez notariusza: Wygoda i bezpieczeństwo

Zastanawiasz się, jak wygląda proces wnioskowania o wpis hipoteki do księgi wieczystej za pośrednictwem notariusza? To wygodna i często wybierana opcja, która może znacząco ułatwić dopełnienie formalności związanych z kredytem hipotecznym.

Kiedy oświadczenie o ustanowieniu hipoteki na rzecz banku zostanie zawarte bezpośrednio w akcie notarialnym przenoszącym własność nieruchomości, to właśnie notariusz przejmuje na siebie obowiązek złożenia wniosku o wpis w księdze wieczystej nowej hipoteki. Aby to zrobić, będzie potrzebował od banku oświadczenia o udzieleniu kredytu oraz kopii pełnomocnictw pracowników banku.

Obowiązki i udogodnienia dla notariusza

Po sporządzeniu aktu notarialnego przenoszącego własność, notariusz jest zobligowany do złożenia wniosku o ujawnienie nowego prawa własności w księdze wieczystej. Dodatkowo, jeśli oświadczenie nabywcy nieruchomości dotyczące ustanowienia hipoteki znalazło się w akcie, notariusz może – korzystając ze specjalnego systemu informatycznego – złożyć również wniosek o wpis hipoteki do księgi wieczystej online. Możliwość składania wniosków do księgi wieczystej przez internet to na razie przywilej dostępny wyłącznie dla notariuszy i komorników, co przyspiesza cały proces.

Dlaczego warto skorzystać z usług notariusza?

Powierzenie formalności notariuszowi jest często rekomendowane, zwłaszcza gdy notariusz nie nalicza wysokiej opłaty za złożenie wniosku online. Jest to rozwiązanie nie tylko dla osób, które nie czują się pewnie w samodzielnym wypełnianiu dokumentów. Notariusz w ramach swoich usług pobiera zarówno opłatę sądową za wpisanie hipoteki w dziale IV księgi wieczystej, jak i należny podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC). Dzięki temu, jako nabywca nieruchomości, nie będziesz musiał samodzielnie składać deklaracji PCC-3/PCC-3A związanej z tym podatkiem i hipoteką. To znacząco upraszcza i usprawnia cały proces.

Ile trwa wykreślenie wpisu w dziale IV księgi wieczystej lub wpisanie hipoteki?

Aktualny czas, w jakim zostanie przeanalizowany wniosek o wykreślenie wpisu w dziale IV księgi wieczystej lub o wpisanie hipoteki zależny jest od konkretnego sądu rejonowego. W większych miastach badanie wniosku może trwać nawet kilka miesięcy, natomiast w mniejszych sytuacja zwykle wygląda lepiej. Wpływ na to ma nie tylko organizacja sądów. Liczba transakcji nieruchomościowych z okolicy również wpływa na to, ile trwa wpisanie lub wykreślenie hipoteki. 

Czasem sąd rejonowy (a konkretniej: jego wydział wieczystoksięgowy) podaje na stronie www informacje o tym, jaki jest czas oczekiwania na wpis w księdze wieczystej.

Przykładowo, w październiku 2024 roku: Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie informował, że czas oczekiwania na dokonanie wpisu w księdze wieczystej to około 1 miesiąc. W przeszłości bywało dużo gorzej (nie tylko dla nabywców nieruchomości z Warszawy), gdyż średni czas oczekiwania na wpis w niektórych sądach zbliżał się nawet do roku.

Pamiętaj, że do czasu wpisania hipoteki w księdze wieczystej będziesz zobowiązany do zapłaty ubezpieczenia pomostowego na rzecz banku. Jest to dodatkowe zabezpieczenie finansowe dla kredytodawcy, które kompensuje mu większe ryzyko. Jednakże ustawa z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami (Dz.U. 2017 poz. 819) począwszy od 17 września 2022 r. obliguje bank do zwrotu pobranego ubezpieczenia pomostowego po dokonaniu wpisu hipoteki. Zwrot odbywa się poprzez zaliczenie pobranej sumy na poczet spłaty kredytu lub poprzez wypłatę środków klientowi. 

Czy jest możliwość skrócenia czasu oczekiwania na wpis hipoteki?

Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147) nie informuje o tym, czy można przyspieszyć dokonanie wpisu do księgi wieczystej. Natomiast Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 18 czerwca 2019 r. – Regulamin urzędowania sądów powszechnych (Dz.U. 2019 poz. 1141) w paragrafie 79 oraz ustępie 3 mówi o możliwości przyspieszenia czasu rozpoznawania niektórych spraw. Dotyczy to również postępowań o wpisy w księgach wieczystych, które prowadzi odpowiedni wydział sądu rejonowego. 

Nie ma jednolitego wzoru dla wniosku o przyspieszenie rozpatrywania sprawy przez sąd. Takie pismo trzeba dostarczyć do tego samego sądu, do którego składano wniosek o wpis w księdze wieczystej. Jeśli chodzi o powody, jakie warto wskazać we wniosku o przyśpieszenie rozpoznawania sprawy, to zaliczamy do nich na przykład problemy ze spłatą zobowiązania (powiększonego dodatkowo o koszty ubezpieczenia pomostowego).