Wpis do Księgi Wieczystej – ile to trwa i czy trzeba czekać?

Zamierzasz kupić nieruchomość, ale chcesz wcześniej wiedzieć, ile będą trwały formalności urzędowe? Banki udzielające kredytów wymagają od klienta, aby ten złożył wniosek o ustanowienie hipoteki na nabywanej nieruchomości, czyli wniosek o wpis do księgi wieczystej (KW). Hipoteka powstaje wraz z chwilą dokonania takiego wpisu, co potwierdza artykuł 67 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Od chwili gdy zostanie ustanowiona hipoteka, wpis do działu IV księgi wieczystej danej nieruchomości będzie obciążeniem. Sytuacja nie zmieni się aż do momentu wykreślenia hipoteki. Przed wpisem hipoteki, bank nalicza wyższe koszty wypłaconego już kredytu. Sprawdź zatem, jak złożyć wniosek o wpis w księdze wieczystej oraz ile się czeka na wpis do księgi wieczystej. 

Dlaczego wpis hipoteki do księgi wieczystej jest obowiązkowy?

Decydując się na sfinansowanie zakupu nieruchomości przez bank, musisz liczyć się z tym, że wpis hipoteki będzie obowiązkowy. Nie oznacza on, że własność nieruchomości należy do banku. Właścicielem nieruchomości będzie kredytobiorca, co potwierdzi wpis własności w dziale II księgi wieczystej (KW). Co zatem zyskuje bank, kiedy złożony zostanie wniosek o wpis w księdze wieczystej, a następnie sąd wieczystoksięgowy dokona wpisu?

Dokonanie wpisu do księgi wieczystej dotyczącego hipoteki oznacza pierwszeństwo banku przed innymi wierzycielami w razie postępowania upadłościowego. Bank będzie miał pierwszeństwo do zaspokojenia swoich roszczeń środkami uzyskanymi po sprzedaży kredytowanej nieruchomości przez komornika. Ustanowienie hipoteki to zatem gwarancja dla banku, której kredytodawca wymaga w celu zabezpieczenia swoich interesów. 

Ważne! Sąd wieczystoksięgowy najpierw bada wniosek o wpis do księgi wieczystej, więc nie można liczyć na natychmiastowe dokonanie wpisu i tym samym ustanowienie hipoteki.

Czas oczekiwania na wpis do księgi wieczystej zależy m.in. od obłożenia danego sądu wnioskami. Wpis do księgi wieczystej zapowiada tak zwana wzmianka. Stanowi ona sygnał, że sąd wieczystoksięgowy otrzymał wniosek o wpis. Wzmianki są widoczne na przykład w systemie elektroniczne księgi wieczyste (ekw.ms.gov.pl). Sama wzmianka nie przesądza, że będzie miało miejsce dokonanie wpisu hipoteki do księgi wieczystej lub innego wpisu. Nieprawidłowy wniosek może bowiem zostać odrzucony. 

Jak kredytobiorca składa wniosek o wpis w księdze wieczystej?

Warto wiedzieć, że prowadzenie ksiąg wieczystych należy do kompetencji sądów rejonowych. W sądzie rejonowym właściwym dla miejsca położenia nieruchomości funkcjonuje odpowiedni wydział ksiąg wieczystych. To właśnie do niego trzeba dostarczyć wniosek o wpis hipoteki do księgi wieczystej.  Wypełniony wniosek o wpis w księdze wieczystej może złożyć sam kredytobiorca lub notariusz. Złożenie wniosku do księgi wieczystej przez kredytobiorcę pozwala uniknąć opłaty, którą pobierają czasem notariusze. Mowa o kwocie wynoszącej maksymalnie 200 zł + 23% VAT, którą notariusz ma prawo dodatkowo naliczać (zobacz: Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 8 marca 2013 r. – III CZP 5/13).

W jaki sposób możesz złożyć wniosek o wpis do księgi wieczystej jako kredytobiorca? Przede wszystkim, musisz wypełnić formularz KW-WPIS. Kiedy składasz wniosek o wpis do księgi wieczystej nowej hipoteki, musisz też dołączyć dokumenty, które wymagane są na mocy ustawy prawo bankowe. Do wymaganej dokumentacji zaliczamy:

1. Oświadczenie wystawione na podstawie ksiąg rachunkowych banku, z którego wynika, że bank zawarł umowę z kredytobiorcą w celu finansowania zakupu nieruchomości, a docelowym zabezpieczeniem kredytu będzie hipoteka (data oświadczenia nie może być wcześniejsza niż dzień, w którym własność nieruchomości została przeniesiona na nabywcę)
2. Oświadczenie nabywcy nieruchomości o ustanowieniu hipoteki na rzecz banku (w dniu tego oświadczenia nabywca nieruchomości musi być już jej właścicielem)
3. Kopie pełnomocnictw pracowników banku, którzy podpisali oświadczenie wymienione w punkcie pierwszym

Pieczęć bankowa razem z podpisami dwóch pracowników banku zastępuje notarialną formę oświadczenia kredytobiorcy o ustanowieniu hipoteki. Pracownicy banku na wniosek klienta przygotują powyższe dokumenty. Oświadczenie właściciela nieruchomości o ustanowieniu hipoteki zostanie złożone w ich obecności.

Ważne! Komplet dokumentów (w tym wniosek KW-WPIS) przygotowujemy w dwóch egzemplarzach – dla sądu i dla banku. Ewentualnie można też przygotować trzeci komplet dla siebie. Nie trzeba posiadać kopii dokumentu wymienionego wyżej w punkcie 3, ponieważ jest on przeznaczony tylko dla sądu.

Wnioskowanie o wpis hipoteki do księgi wieczystej przez notariusza – jak wygląda?

Oświadczenie o ustanowieniu hipoteki na rzecz banku może znaleźć się również w akcie notarialnym przenoszącym na nabywcę własność nieruchomości. W takim przypadku, wniosek o wpis w księdze wieczystej nowej hipoteki powinien złożyć sam notariusz. Będzie on jednak potrzebował dodatkowo oświadczenia banku o udzieleniu kredytu (patrz powyższy punkt 1) oraz kopii pełnomocnictwa pracowników banku (patrz punkt 3). 

Notariusz po sporządzeniu przenoszącego własność aktu notarialnego składa wniosek o ujawnienie nowego prawa własności w księdze wieczystej. Jest to obowiązek notariusza, który dodatkowo (korzystając ze specjalnego systemu informatycznego) może złożyć wniosek o wpis hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości – o ile oświadczenie nabywcy nieruchomości dotyczące ustanowienia hipoteki znalazło się w akcie notarialnym. Składanie online wniosku o wpis w księdze wieczystej to przywilej, który na razie mają tylko notariusze i komornicy.

Jeżeli notariusz nie zamierza naliczyć wysokiej opłaty za wniosek online o hipoteczny wpis do księgi wieczystej, to warto mu pozostawić formalności. Z takiej wygodnej opcji mogą skorzystać nie tylko osoby, które nie wiedzą, jak wypełnić wniosek o wpis hipoteki. Tym bardziej, że notariusz pobiera zarówno opłatę sądową za wpisanie w dziale IV księgi wieczystej hipoteki, jak i należny podatek PCC. W związku z powyższym, nabywca nieruchomości nie będzie musiał samodzielnie składać deklaracji PCC-3/PCC-3A związanej z podatkiem od czynności cywilnoprawnych i hipoteką. 

Ile kosztuje wpis do księgi wieczystej?

Internauci dość często pytają, ile wynosi opłata za wpis hipoteki do księgi wieczystej. Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz.U. 2005 nr 167 poz. 1398) wskazuje, że wniosek o wpis hipoteki do księgi wieczystej jest związany z opłatą wynoszącą 200 zł. Nabywca nieruchomości przy samodzielnym składaniu wniosku, może taką kwotę uregulować:

1. bezgotówkowo
2. gotówkowo w kasie sądu
3. przy wykorzystaniu znaków opłaty sądowej (dołączając je do wniosku)

Jeżeli notariusz wnioskuje jednocześnie o wpis własności do księgi wieczystej oraz wpis hipoteki, to wspomniane 200 zł trzeba będzie zapłacić w kancelarii notarialnej.  W praktyce notariuszowi wówczas jednak należy zapłacić więcej, a koszty powiększy:

• opłata za wpis do księgi wieczystej prawa własności (200 zł)
• pobierany przez notariusza podatek od czynności cywilnoprawnych dotyczący wpisu hipoteki (19 zł)

Może się również okazać, że nabywana nieruchomość nie posiada jeszcze księgi wieczystej, co uniemożliwia tymczasowo wpis prawa własności oraz hipoteki. W takiej sytuacji, numer księgi wieczystej zostanie dopiero nadany. Jest to częste na przykład w przypadku lokali kupowanych od dewelopera. Brak księgi wieczystej to nie problem, jeśli nie ma wątpliwości co do stanu prawnego nieruchomości. Trzeba jednak przygotować się na dodatkową opłatę za założenie księgi wieczystej wynoszącą 100 zł.

Stosowny wniosek online o założenie księgi wieczystej może złożyć notariusz, co jest wygodniejszym rozwiązaniem dla nabywcy nieruchomości. Tym bardziej, że wypełnienie wniosku o założenie księgi wieczystej (KW-ZAL) nie jest szczególnie łatwe. 

Ważne! Bank nie skredytuje nieruchomości bez księgi wieczystej jeśli będzie miał obawy, że nie zdoła wpisać swojego prawa w księdze wieczystej (ze względu na brak możliwości założenia KW). Chodzi oczywiście o wpisanie hipoteki. Sprzedaż nieruchomości bez księgi wieczystej w Polsce jest możliwa, ale w niektórych sytuacjach rodzi ryzyko dla nabywcy. 

Zobacz nasz skup działek

Ile trwa wykreślenie wpisu w dziale IV księgi wieczystej lub wpisanie hipoteki?

Aktualny czas, w jakim zostanie przeanalizowany wniosek o wykreślenie wpisu w dziale IV księgi wieczystej lub o wpisanie hipoteki zależny jest od konkretnego sądu rejonowego. W większych miastach badanie wniosku może trwać nawet kilka miesięcy, natomiast w mniejszych sytuacja zwykle wygląda lepiej. Wpływ na to ma nie tylko organizacja sądów. Liczba transakcji nieruchomościowych z okolicy również wpływa na to, ile trwa wpisanie lub wykreślenie hipoteki. 

Czasem sąd rejonowy (a konkretniej: jego wydział wieczystoksięgowy) podaje na stronie www informacje o tym, jaki jest czas oczekiwania na wpis w księdze wieczystej. Przykładowo, w październiku 2024 roku, Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie informował, że czas oczekiwania na dokonanie wpisu w księdze wieczystej to około 1 miesiąc. W przeszłości bywało dużo gorzej (nie tylko dla nabywców nieruchomości z Warszawy), gdyż średni czas oczekiwania na wpis w niektórych sądach zbliżał się nawet do roku.

Pamiętaj, że do czasu wpisania hipoteki w księdze wieczystej będziesz zobowiązany do zapłaty ubezpieczenia pomostowego na rzecz banku. Jest to dodatkowe zabezpieczenie finansowe dla kredytodawcy, które kompensuje mu większe ryzyko. Jednakże ustawa z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami (Dz.U. 2017 poz. 819) począwszy od 17 września 2022 r. obliguje bank do zwrotu pobranego ubezpieczenia pomostowego po dokonaniu wpisu hipoteki. Zwrot odbywa się poprzez zaliczenie pobranej sumy na poczet spłaty kredytu lub poprzez wypłatę środków klientowi. 

Czy jest możliwość skrócenia czasu oczekiwania na wpis hipoteki?

Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147) nie informuje o tym, czy można przyspieszyć dokonanie wpisu do księgi wieczystej. Natomiast Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 18 czerwca 2019 r. – Regulamin urzędowania sądów powszechnych (Dz.U. 2019 poz. 1141) w paragrafie 79 oraz ustępie 3 mówi o możliwości przyspieszenia czasu rozpoznawania niektórych spraw. Dotyczy to również postępowań o wpisy w księgach wieczystych, które prowadzi odpowiedni wydział sądu rejonowego. 

Nie ma jednolitego wzoru dla wniosku o przyspieszenie rozpatrywania sprawy przez sąd. Takie pismo trzeba dostarczyć do tego samego sądu, do którego składano wniosek o wpis w księdze wieczystej. Jeśli chodzi o powody, jakie warto wskazać we wniosku o przyśpieszenie rozpoznawania sprawy, to zaliczamy do nich na przykład problemy ze spłatą zobowiązania (powiększonego dodatkowo o koszty ubezpieczenia pomostowego).

Czy można sprzedać taką nieruchomość, która ma wpis w księdze wieczystej o ustanowieniu hipoteki?

Zastanawiasz się, czy złożony wcześniej wniosek o wpis w księdze wieczystej skutkuje brakiem prawa do sprzedaży lokalu? Oczywiście, że nie. Wciąż możesz to zrobić – jednak przy zachowaniu pewnych warunków. Pamiętaj bowiem, że hipoteka „podąża” za nieruchomością. Dlatego sama zmiana właściciela nie będzie skutkowała wykreśleniem hipoteki. Można rozwiązać ten problem poprzez wpłatę odpowiedniej części ceny nieruchomości na konto służące do spłaty kredytu. Spłata długu wobec banku umożliwi wykreślenie hipoteki po zmianie właściciela. Wniosek o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej należy złożyć wraz z tak zwanym listem mazalnym, czyli dokumentem, w którym bank potwierdza całkowitą spłatę długu ujawnionego w księdze wieczystej. 

Mimo powyższych wyjaśnień nadal nie wiesz, jak można sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym? Jeśli chcesz szybko sprzedać nieruchomość, na której ciąży hipoteka oraz chcesz załatwić tę sprawę bez zbędnych formalności, skorzystaj z oferty naszego biura nieruchomości online. Jako profesjonaliści wysyłamy wycenę w ciągu 24 godzin wraz z propozycją odkupu. Pamiętaj, że nasza oferta jest niezobowiązująca, a więc nie ponosisz żadnych kosztów początkowych. Zastanów się, czy nie warto skorzystać z naszych usług i szybko sprzedać kupione na kredyt mieszkanie.