Jakie są warianty kredytów hipotecznych?

Kredyty hipoteczne to obok kont osobistych, lokat, kont oszczędnościowych i kredytów gotówkowych najpopularniejszy element oferty banków dla konsumentów. Praktycznie każdy bank proponujący swoje usługi „niefirmowym” klientom, posiada w ofercie kredyty hipoteczne (mieszkaniowe). Nabywcy mieszkań, domów oraz działek budowlanych nie mogą zatem narzekać na zróżnicowanie dostępnych propozycji. Postanowiliśmy sprawdzić, jakie są możliwe do wyboru warianty kredytów hipotecznych. Najpierw trzeba jednak wyjaśnić, czym jest kredyt hipoteczny i jak różni się od pożyczki hipotecznej.

Uwaga: pożyczka hipoteczna to nie kredyt hipoteczny

Po przejrzeniu internetowych artykułów na temat kredytów hipotecznych można odnieść wrażenie, że brakuje w nich informacji, czym właściwie są „hipoteki”. Pewnym problemem bywa też zamienne stosowanie pojęć „kredyt mieszkaniowy” i „kredyt hipoteczny” bez żadnych dodatkowych wyjaśnień. Warto zatem wytłumaczyć, że kredyt hipoteczny to każdy kredyt bankowy posiadający hipotekę obciążającą nieruchomość jako swoje główne zabezpieczenie.

W przypadku oferty banków skierowanej do osób nieprowadzących działalności gospodarczej (konsumentów), jedynymi kredytami z hipoteką jako zabezpieczeniem są kredyty na cele mieszkaniowe (zakup domu, nabycie lokalu, budowę domu, duży remont, przebudowę albo adaptację lokum). Właśnie dlatego określenia „kredyt mieszkaniowy” i „kredyt hipoteczny” często są używane zamiennie. W stosunku do kredytów na budowę domu bywa czasem stosowane wyrażenie „kredyt budowlany”.

Kolejna ważna uwaga dotyczy różnicy między kredytem hipotecznym i pożyczką hipoteczną. Warto pamiętać, że pożyczka hipoteczna nie finansuje konkretnego celu (w tym mieszkaniowego). Funkcjonuje ona podobnie jak kredyt gotówkowy, ale cechuje się niższym oprocentowaniem dzięki hipotece obciążającej wcześniej posiadaną nieruchomość klienta. Pożyczka hipoteczna, podobnie jak kredyt hipoteczny podlega przepisom ustawy z dnia 23 marca 2017 r. (Dz.U. 2017 poz. 819).

Zobacz, co to jest hipoteka i jakie są rodzaje kredytów hipotecznych.

Stałe i zmienne oprocentowanie, czyli główna różnica

Polski rynek kredytów mieszkaniowych nie cechuje się obecnością takich produktów, jak np. kredyty mieszkaniowe z dużą ratą na koniec spłaty (ratą balonową) lub kredyty, w których regularnie spłacane są tylko odsetki. Mimo tego można dostrzec pewne zróżnicowanie dostępnych „hipotek”. Najważniejszym kryterium podziału takich kredytów wydaje się rodzaj ich oprocentowania.

Dzięki działaniom Komisji Nadzoru Finansowego krajowy rynek wzbogacił się o kredyty mieszkaniowe posiadające stałe oprocentowanie. Konkretniej rzecz ujmując, chodzi o „hipoteki” ze stałym oprocentowaniem przez pierwsze kilka lat spłaty (przynajmniej pięć). Od lipca 2021 r. wszystkie krajowe banki muszą oferować właśnie takie kredyty, co wynika ze znowelizowanej Rekomendacji S. Dopuszczalne jest także proponowanie konsumentom kredytów hipotecznych z oprocentowaniem ustalonym na dłuższy okres niż pięć lat. Krajowe banki tego jednak nie robią ze względu na problemy z długookresowym finansowaniem (wynikające m.in. ze zbyt małej popularności listów zastawnych).

Nie można także zapominać, że rodzime banki już od dawna zapewniają wybór pomiędzy kredytami hipotecznymi spłacanymi w ratach równych i malejących. Raty równe mimo wyższego łącznego kosztu spłaty są często wybierane, ponieważ skutkują zwiększeniem zdolności kredytowej. To ważna kwestia w rodzimych warunkach, bo relacja średniego poziomu wynagrodzeń Polaków i cen mieszkań nadal pozostaje niekorzystna. Raty malejące obniżają zdolność kredytową, bo bank musi pilnować, aby początkowe (wysokie) płatności nie posiadały zbyt dużego udziału w miesięcznym dochodzie netto klienta.

Warto oczywiście pamiętać, że popularny wybór równych rat i zmiennej stawki oprocentowania kredytu nie gwarantuje stałego poziomu miesięcznych płatności. Zwykle są one uzależnione od wahań stopy referencyjnej WIBOR 3M lub WIBOR 6M i zmieniają się w cyklu trzymiesięcznym albo sześciomiesięcznym (w zależności od postanowień umowy kredytowej).

Banki mogą oferować kredyty z opcją – klucze za dług?

W ramach podsumowania warto zwrócić uwagę, że wspomniana już wcześniej Rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego pozwala rodzimym bankom na proponowanie kredytów w opcji „klucze za dług”. Takie kredyty są zabezpieczone wyłącznie na nieruchomości mieszkaniowej i pozwalają klientowi na uwolnienie się od wszelkich zobowiązań po przekazaniu lokum bankowi. To wymusza na kredytodawcy ostrożniejszą politykę, bo bank nie może egzekwować długu z całego majątku kredytobiorców (w przeciwieństwie do zwykłych „hipotek”).

Co ważne, nowa Rekomendacja S nie nakazała bankom oferowania opisywanych kredytów i jedynie ustaliła wyższy poziom minimalnego wkładu własnego w ich przypadku (co najmniej 30%). Między innymi ten czynnik sprawił, że klienci na razie nie są zainteresowani wariantem „klucze za dług”. Krajowe banki też nie palą się do oferowania kredytów mieszkaniowych w opcji „klucze za dług”.