Hipoteka – definicja i rodzaje hipotek

Co to jest hipoteka? Czy można objąć nią lokal przymusowo? Co w sytuacji, gdy nie spłacę raty w banku? Objaśniamy wszystkie zagadnienia związane z hipoteką!

Co to jest hipoteka?

Hipoteka to prawo rzeczowe, zabezpieczające mieszkanie na poczet długu. Nie brzmi to zbyt obrazowo – posłużmy się przykładem. Jeśli wiesz, że bank nie udzieli Ci kredytu na mieszkanie opiewające na kilkaset tysięcy, możesz ubiegać się o kredyt hipoteczny. Bank znacznie chętniej godzi się na takie umowy, bo dają mu potężne zabezpieczenie w razie, gdybyś nie wywiązał się z płatności. W razie, gdybyś przestał spłacać dług, wierzyciel będzie mógł po prostu przejąć twoje mieszkanie i rozporządzić nim w taki sposób, aby odzyskać dług.

Wiesz już, co to jest hipoteka, ale czy masz świadomość, że dzieli się na kilka rodzajów? Omówimy je w następnych punktach.

Co to jest hipoteka przymusowa?

Hipoteka przymusowa, jak nazwa wskazuje, nie wynika z Twojej woli. Powstaje bez zgody właściciela mieszkania, zazwyczaj na podstawie zaległości względem organów państwowych (np. ZUS), lub dla zabezpieczenia interesów kredytodawcy, przyznanego mu przez sąd.

Omówmy to na przykładzie. Jeśli np. kilka lat temu wziąłeś kredyt, i po spłacie połowy przestałeś być wypłacalny – w procesie sądowym, prokurator może ustanowić hipotekę, zamiast np. komornika. W takiej sytuacji wprawdzie nikt nie ściąga Ci należności z pensji ani nie zabiera przedmiotów osobistych, ale jeśli w dalszym ciągu zaniechasz spłacania długu, zabrane zostanie Ci objęte hipoteką przymusową mieszkanie.

Decyzja o przyznaniu sprawie hipoteki przymusowej zapada najczęściej w przypadku osób, które straciły źródło utrzymania (lub zarabiają kwoty zbliżone do najniższej krajowej, których to komornik nie może zająć). Taki zapis pozwala im podnieść się z trudnej sytuacji, jednocześnie zabezpieczając interes kredytobiorcy mieszkaniem. Jeśli dłużnik nie zacznie spłacać zaległości, w końcu dojdzie do licytacji jego nieruchomości. Przed tym ma jednak sporo czasu na działanie.

Hipoteka łączna – zabezpieczeniem jest kilka nieruchomości 

Co to jest hipoteka łączna? Przedmiotem hipoteki jest nie jedna nieruchomość, a kilka. Jeśli np. jesteś właścicielem kilku lokali użytkowych na wynajem, możesz ustanowić na nie hipotekę, gdy ubiegasz się o kredyt na zbudowanie domu czy kupno samochodu. W momencie, w którym zaniechasz spłacania należności, na licytację pójdzie najpierw jedna z zabezpieczonych nieruchomości – jeśli to niewystarczająco, by spłacić zaległości, pod młotek pójdą następne.

Jeśli zaś nie spłacasz należności, bank może przymusowo zabezpieczyć kilka Twoich lokali w ramach hipoteki łącznej. Jak widzisz, różne rodzaje hipotek mogą się ze sobą łączyć.

Hipoteka kaucyjna

Hipoteka umowna kaucyjna (czyli inaczej po prostu hipoteka kaucyjna) nie obowiązuje od 2011 roku. Działa jednak wciąż w przypadku osób, które zawarły umowy przed tą datą. Większość z nich jednak spłaciła już swoje długi – zapis dotyczy umów, które ciągle trwają.

Ten rodzaj dotyczył nieokreślonych sum (wyznaczana była jedynie górna granica), wyznaczanych w większości przypadków przez odsetki. Wierzyciel mógł dochodzić ich, pobierając pieniądze za sprzedaż mieszkania lub jego najem.

Hipoteka umowna – najczęściej występujący typ hipoteki

Hipoteka umowna to rodzaj hipoteki ustanawiany pomiędzy kredytodawcą a kredytobiorcą ? osobami prywatnymi, albo np. osobą prywatną a bankiem.

Właśnie tę umowę zawiera się w przypadku kupowania mieszkania za pieniądze z kredytu hipotecznego. Przy zawieraniu umowy zobowiązujesz się pisemnie do wpisu w księgi wieczystej. Treści nie definiujesz sam – notariusz sporządzi odpowiedni wpis, na podstawie dokumentu wystawionego przez bank, definiującego wysokość kredytu i zawierającego przygotowane wcześniej przez Ciebie oświadczenie.

Dokument zabezpiecza bank. Jeśli kredytobiorca nie zawrze wpisu w księdze wieczystej kupowanego mieszkania, zakup nie dojdzie do skutku. Działa tu bowiem „rygor nieważności”, potwierdzający, że jeśli nie ma zapisu – nie ma również kredytu.

Hipoteka bankowa – co, jeśli nie spłacę raty?

Wiesz już, co to jest hipoteka i jesteś świadomy tego, że wierzyciel może przejąć Twoją nieruchomość, kiedy przestaniesz wywiązywać się z umowy. Jednak kiedy to nastąpi? Hipoteka bankowa pozwala na delikatne naginanie terminów. Nie musisz obawiać się kilku dni zwłoki – wierzyciel nie zareaguje na nie negatywnie, w szczególności, jeśli zazwyczaj terminowo spłacasz raty.

Jeśli jednak zwłoka wyniesie ponad 14 dni, możesz spodziewać się telefonu z banku. Najpierw zadzwoni do Ciebie po prostu konsultant obsługi posprzedażowej – z czasem, wykonywaniem połączeń zacznie zajmować się jednak dział windykacji.

W tym czasie bank wyśle też do Ciebie monit. To ponaglający dokument (nie jest tym samym, co wezwanie do zapłaty – to dużo „delikatniejsza” forma), w którym wierzyciel poprosi Cię o natychmiastowe uregulowanie raty. Za przesłanie Ci dokumentu musisz zapłacić: w zależności od banku, należność wynosi od 2 do 30 zł.

To dobry moment na wystosowanie odpowiedzi na monit. Bank często godzi się na zmianę umowy, np. wydłużając okres kredytowania dwukrotnie, przy jednoczesnym zmniejszeniu należności za ratę o połowę. To pozwala terminowo spłacać dług osobie, która znalazła się w ciężkiej sytuacji finansowej.

Jeśli po listownym upomnieniu w przeciągu kilku dni nie uregulujesz płatności, albo nie ustalisz z bankiem nowych warunków, w następnym kroku rozpoczyna się postępowanie sądowe – kończące się wyznaczeniem komornika, który sprzeda nieruchomość.

Po zakończonej licytacji komorniczej bank pobiera pieniądze ze sprzedaży mieszkania na poczet długu, a różnicę pomniejszoną o koszty postępowania otrzymuje dłużnik. Dzięki temu nie zostaje „na lodzie” bez funduszy na życie.

Sprzedaż mieszkania z hipoteką – czy jest możliwa?

Jak najbardziej można sprzedać mieszkanie objęte hipoteką. Na taki krok decydują się najczęściej osoby, które już na wczesnym etapie wiedzą, że nie będą w stanie spłacić długu. Niespłacana hipoteka umowna lub przymusowa kończy się licytacją za znacznie zaniżoną kwotę. Sprzedając mieszkanie samodzielnie, zyskujesz więc na spłatę długu więcej pieniędzy, niż gdybyś miał pozwolić na dokonanie licytacji komorniczej.

Jeśli masz wątpliwości, zamiast szukać informacji: „co to jest hipoteka”, zawsze możesz porozmawiać o swojej sytuacji ze skupem mieszkań. Mieszkania objęte hipoteką to dla nich chleb powszedni: a to daje pole do udzielania porad!