Wartość nieruchomości – jak ją oszacować?

Prawdopodobnie kojarzysz, czym jest rynkowa wartość nieruchomości? W zasadzie chodzi o cenę, jaką nabywca jest w stanie zapłacić za konkretną nieruchomość. Ale czy aby na pewno za tym pojęciem nie kryje się nic więcej? Zobacz, co jest ważne przy wycenie oraz na co warto zwrócić uwagę podczas określania wartości mieszkania lub domu.

Czym jest wartość nieruchomości?

Kiedy mówimy o wartości nieruchomości, mamy na uwadze głównie wartość rynkową. Bez względu na plany, jakie masz wobec lokum, warto najpierw skupić się właśnie na tym. Aby wysokość ceny została usankcjonowana prawnie, sporządzeniem dokumentów powinien zająć się rzeczoznawca. Na podstawie szeregu zmiennych, porównując przedmiot wyceny do adekwatnych mieszkań czy gruntów, zbytych na rynku w podobnym czasie, określi on aktualną wartość całej nieruchomości. Opis szczegółowej kwoty uwzględniony zostanie w operacie szacunkowym.

Koszt takiej usługi waha się zwykle między 400, a 1000 zł. Jest warta swojej ceny, bo niezbędna przy wielu procedurach dotyczących kupna lub zbytu. Operat szacunkowy przydaje się na przykład podczas procedury przyznania kredytu hipotecznego. Bez operatu, to nie będzie możliwe.

Zobacz, jakich dokumentów potrzeba, aby sprzedać mieszkanie?

Rodzaje wartości ujęte w prawie

Rozróżniamy dwie, podstawowe kategorie określające wartość nieruchomości. Pierwszą z kategorii, a zarazem jedynym jej składnikiem, jest właśnie wartość rynkowa. W krótkich słowach jest to uogólniona kwota na danym rynku.

Druga z kategorii, to nierynkowa wartość. Są to dane powiązane z wartością rynkową, jednak cel ich powstawania jest inny, aniżeli bezpośrednia sprzedaż nieruchomości (choć najczęściej stanowi istotną informację dla samej transakcji, lub późniejszego zarządzania mieniem). Do trzech najważniejszych należą:

• Wartość katastralna,
• Wartość odtworzeniowa,
• Bankowo-hipoteczna.

Wyróżnić możemy jeszcze wartość godziwą, czy wartość indywidualną, ale te zazwyczaj nie są tak powszechnie stosowane.

Wartość katastralna nieruchomości

Wartość katastralna, zgodnie z literą prawa, stanowi wartość nieruchomości ustaloną dla celów podatkowych. W Polsce podstawą dla prawnej definicji wartości katastralnej jest ustawa o Gospodarce Nieruchomościami.

W praktyce wartość katastralna powinna być zbliżona do wartości rynkowej nieruchomości. Ustala ją wykwalifikowany rzeczoznawca, efekt swoich prac określając we wspominanym wcześniej operacie szacunkowym.

Wartość odtworzeniowa nieruchomości

Wartość odtworzeniowa, to po prostu suma kosztów, jakie należałoby ponieść, aby „skopiować” nieruchomość („odtworzyć” ją). Wlicza się do niej koszt zakupu gruntu, oraz koszt wytworzenia wszystkich elementów zabudowy.

Wzór dla obliczenia wartości odtworzeniowej nieruchomości, może być stosowany również wobec tych nieruchomości, których budowa jest dopiero planowana, ale przepisy szczególne wymagają określenia ich wartości już na wstępie.

Wartość odtworzeniowa nieruchomości będzie Ci potrzebna, gdy wystąpisz o objęcie nieruchomości polisą ubezpieczeniową.

Bankowo-hipoteczna wartość nieruchomości

Wartość bankowo-hipoteczna stanowi dokument, zabezpieczający interesy banku w trakcie udzielania kredytu hipotecznego. Opiera się on głównie o wystawiony przez rzeczoznawcę operat szacunkowy, a jego treść zawiera prognozy, dotyczące wartości rynkowej nieruchomości na przestrzeni najbliższych lat – domyślnie, przez okres kredytowania.

Sporządzając taki dokument, bank musi wziąć pod uwagę niezwykle obfity wachlarz zmiennych, często całkiem przypadkowych. Biorąc ten fakt pod uwagę, możesz być pewien, że bankowo-hipoteczna wartość Twojego mienia będzie malować raczej pesymistyczny obraz przyszłości.

Dokument sporządzony zostaje według wytycznych ustalonych przez Komisję Nadzoru Finansowego.

Co wpływa na wartość nieruchomości?

Wartość mienia zależna jest głównie od jej przeznaczenia. Co innego jest ważne przy wyborze pod użytkowanie prywatne, a inne czynniki mają znaczenie przy wyborze nieruchomości powiązanej z działalnością gospodarczą. Niemniej, niemal zawsze, najistotniejszymi czynnikami, wpływającymi na wycenę, są:

• Wiek, wielkość i jej ogólny stan techniczny,
• Atrakcyjność lokalizacji, w jakiej położona jest nieruchomość,
• Obiekty znajdujące się w jej otoczeniu (obiekty handlowe i usługowe, tereny rekreacyjne, czy węzły komunikacyjne),
• Uregulowany stan prawny.

Czy wiesz, kiedy może być potrzebny plan mieszkania?

Jak oszacować wartość nieruchomości?

Osoba niedoświadczona może mieć problem z właściwym oszacowaniem wartości nieruchomości. W przypadku zaistnienia takiej konieczności najlepiej jest zwrócić się do biura nieruchomości, które wesprze Cię swoją wiedzą i doświadczeniem. Jeśli chcesz sprzedać swoją nieruchomość, napisz do nas, a chętnie wycenimy jej wartość bez zbędnych formalności i zupełnie za darmo!
Tutaj znajdziesz Formularz wyceny nieruchomości online.