Wspólnota mieszkaniowa. Czym jest i jak funkcjonuje?

Właściciele lokali wyodrębnionych w budynku wielorodzinnym tworzą wspólnotę mieszkaniową z mocy prawa, zgodnie z ustawą o własności lokali. Wspólnota mieszkaniowa powstaje bez zakładania jakiejkolwiek organizacji, a jej ślad znajdziesz w formie aktu notarialnego ustanawiającego odrębną własność mieszkania oraz we wpisie w księdze wieczystej. Kiedy lokal zmienia właściciela, nowy nabywca przejmuje wraz z nim udział w nieruchomości wspólnej i wszystkie związane z tym czynności. Z członkostwa we wspólnocie nie da się zrezygnować. Formalnie oznacza ono konkretne prawa i obowiązki, a nieruchomością w imieniu właścicieli kieruje zarząd wspólnoty mieszkaniowej.

Właściciel mieszkania we wspólnocie mieszkaniowej nie musi pytać pozostałych członków o pozwolenie na sprzedaż lokalu. Jeśli chcesz szybko uzyskać środki finansowe, możesz skorzystać z oferty firmy https://kupujemym.pl/. Mieszkanie może być przy tym w różnym stanie technicznym lub zadłużone. Nie ma też znaczenia, czy jest to lokal należący do wspólnoty mieszkaniowej, czy taki, którym zarządza spółdzielnia.

Czym jest wspólnota mieszkaniowa według ustawy o własności lokali?

Definicja jest prostsza, niż się wydaje: wspólnota mieszkaniowa to ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Mówiąc inaczej, wspólnota mieszkaniowa to zrzeszenie wszystkich właścicieli lokali w danej nieruchomości, powołane do zarządzania nieruchomością wspólną. Podstawą prawną jest ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, potocznie nazywana ustawą o wspólnotach mieszkaniowych.

Wspólnota mieszkaniowa jest jednostką organizacyjną bez osobowości prawnej, ale ma zdolność prawną i może mieć własny majątek. Zarządza nieruchomością, a konkretnie jej częściami wspólnymi, do których należą klatki schodowe, otoczenie budynku, grunt, dach oraz instalacje techniczne. Prowadzi też własny rachunek bankowy, na który wpływają zaliczki właścicieli.

Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, a także dochodzić swoich racji przed sądem – może pozywać i sama być pozywana. W jej imieniu występuje wtedy zarząd wspólnoty mieszkaniowej. Według ustawy o podatku VAT wspólnota bywa objęta mechanizmem podzielonej płatności podatku, najczęściej jednak korzysta ze zwolnienia podmiotowego. Szczegółowe zasady zarządzania budynkiem i wszystkie działania wykonywane na nieruchomości określa regulamin wspólnoty mieszkaniowej.

Każdy właściciel ma pełnię praw własności do swojego wyodrębnionego mieszkania i może nim swobodnie dysponować. Ograniczenia dotyczą wyłącznie części wspólnych nieruchomości. Swój lokal mieszkalny możesz więc sprzedać albo przekazać w darowiźnie i spadku.

Jak powstaje wspólnota mieszkaniowa i co obejmuje nieruchomość wspólna?

Wspólnota powstaje automatycznie z chwilą ustanowienia odrębnej własności pierwszego lokalu w budynku. Nie jest do tego potrzebna żadna uchwała, rejestracja ani umowa między właścicielami. Przy ustanowieniu odrębnej własności lokalu umową potrzebny jest jednak nie tylko akt notarialny, ale także wpis do księgi wieczystej – dopiero z nim lokal staje się odrębną własnością. Deweloper, gmina lub spółdzielnia pozostają jej członkami tak długo, jak długo dysponują lokalami niewyodrębnionymi w tym samym budynku mieszkalnym.

Udział w nieruchomości wspólnej – co realnie należy do właściciela?

Wysokość udziału w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej twojego lokalu wraz z pomieszczeniami przynależnymi do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z ich pomieszczeniami przynależnymi. Od tej liczby zależy zarówno wysokość zaliczek na utrzymanie budynku, jak i siła twojego głosu przy podejmowaniu decyzji. Udział jest nierozerwalnie związany z lokalem – sprzedając mieszkanie, automatycznie przenosisz go na kupującego.

Kto może reprezentować właścicieli: zarząd czy zarządca nieruchomości?

Bieżące zarządzanie budynkiem prowadzi zarząd lub zarządca. Zarząd to organ wybrany spośród właścicieli lub osób z zewnątrz, który ma prawo reprezentować wspólnotę na zewnątrz – wobec urzędów, dostawców mediów i sądu. Właściciele mogą też powierzyć obowiązki profesjonaliście: wtedy zarządca nieruchomości prowadzi dokumentację, rozliczenia i nadzór techniczny na podstawie umowy.

Umowa o zarządzanie nieruchomością wspólną powinna precyzyjnie określać zakres czynności, wynagrodzenie i zasady odpowiedzialności. Warto pamiętać, że zewnętrzny zarządca nie zastępuje właścicieli w decyzjach strategicznych – te nadal podejmuje ogół właścicieli w drodze uchwał.

Jak działa wspólnota mieszkaniowa: prawa i obowiązki zarządu?

Ustawa o własności lokali nakłada obowiązek wyboru zarządu (lub powierzenia zarządu zarządcy) wyłącznie na tzw. duże wspólnoty mieszkaniowe, czyli takie, w których jest więcej niż 3 lokale. W małych wspólnotach (do 3 lokali) do zarządzania nieruchomością wspólną stosuje się bezpośrednio przepisy Kodeksu cywilnego o współwłasności. Od liczby lokali w budynku zależy więc, czy i jak działa zarząd wspólnoty mieszkaniowej.

Czynności zwykłego zarządu, jak prace konserwatorskie, utrzymanie dobrego stanu nieruchomości czy bieżące rozliczenia, zarząd podejmuje samodzielnie. Czynności przekraczające ten zakres wymagają uchwały właścicieli wyrażającej zgodę oraz odpowiedniego pełnomocnictwa dla zarządu wspólnoty mieszkaniowej.

Wszystkie prawa i obowiązki zwyczajowo porządkuje regulamin wspólnoty mieszkaniowej. Określa on możliwe działania zarządu oraz obowiązki właścicieli i mieszkańców danej nieruchomości.

Obowiązki wspólnoty mieszkaniowej – od porządku po remont

Do obowiązków zarządu wspólnoty mieszkaniowej należą:

• utrzymanie dobrego stanu technicznego części wspólnych budynku,
• dbałość o porządek,
• realizacja uchwał właścicieli dotyczących remontów i funduszu remontowego,
• rozliczanie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej,
• wybór firm i usługodawców prowadzących naprawy oraz porządkujących nieruchomość,
• prowadzenie rozliczeń przez rachunek bankowy wspólnoty.

Mała wspólnota mieszkaniowa – zarządzanie bez powołanego zarządu

Mała wspólnota działa według przepisów o współwłasności zawartych w Kodeksie cywilnym. Nie trzeba tu powoływać organu – zarządzanie nieruchomością wspólną sprawują wszyscy współwłaściciele, a każdy z nich ma głos w podejmowaniu decyzji. Jeżeli właściciele nie chcą zajmować się tym osobiście, mogą w drodze umowy powierzyć obowiązki osobie z zewnątrz.

Duża wspólnota mieszkaniowa: zebrania, uchwała i głosowanie właścicieli

Dużych wspólnot dotyczą inne przepisy. Inny bywa też regulamin wspólnoty mieszkaniowej, a zakres działań rozporządzających nieruchomością jest tu większy. Zarząd wspólnoty mieszkaniowej obiektu wielorodzinnego liczącego powyżej trzech lokali powołuje się na mocy prawa określonego w ustawie o własności lokali. Do jego powołania niezbędna jest uchwała wspólnoty mieszkaniowej. Osoby, które będą zarządzać nieruchomością, wybierają zatem wszyscy właściciele lokali. Członkiem zarządu może być osoba fizyczna, niekoniecznie właściciel mieszkania. Zarząd wspólnoty mieszkaniowej może tworzyć jedna osoba lub więcej.

Uchwała wspólnoty mieszkaniowej zapada na zebraniu jej członków, zwoływanym co najmniej raz w roku. Kiedy takie zebranie wszystkich właścicieli nie może dojść do skutku, zarząd wspólnoty mieszkaniowej zbiera głosy indywidualnie. Głosowanie odbywa się co do zasady według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale właścicieli postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Jeśli suma udziałów nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela, zasadę „jeden właściciel – jeden głos” wprowadza się na żądanie właścicieli mających łącznie co najmniej 1/5 udziałów. O treści uchwały podjętej z udziałem głosów zebranych indywidualnie każdy właściciel powinien zostać powiadomiony na piśmie.

Bywa, że w danej sprawie nie da się uzyskać większości głosów. Wówczas zarząd wspólnoty mieszkaniowej może wystąpić o rozstrzygnięcie na drodze sądowej. Jeśli podjęta uchwała właścicieli jest dla ciebie niekorzystna, tą samą drogą możesz dochodzić swoich praw i zaskarżyć ją do sądu.

Wspólnota mieszkaniowa a spółdzielnia mieszkaniowa – czym się różnią?

Spółdzielnia mieszkaniowa ma pełną osobowość prawną, własny majątek i statut, a mieszkańcy są jej członkami, nie zaś współwłaścicielami budynku w rozumieniu ustawy o własności lokali. We wspólnocie decyduje ogół właścicieli, natomiast w spółdzielni głos mieszkańca trafia najpierw do walnego zgromadzenia, a bieżące zarządzanie prowadzi zarząd spółdzielni. Spółdzielnia może być zresztą jednocześnie członkiem wspólnoty – tak dzieje się wtedy, gdy w budynku pozostały jeszcze lokale niewyodrębnione.

Sprzedaż mieszkania należącego do wspólnoty mieszkaniowej nie jest trudna, jeśli znajdziesz odpowiedniego nabywcę. Firma https://kupujemym.pl/ zapozna się szczegółowo ze stanem prawnym skupowanego mieszkania oraz dopilnuje, by wszystkie formalności związane ze sprzedażą były zgodne z prawem i odpowiednio dopełnione.