Blog
Mieszkanie komunalne. Czym jest i co warto o nim wiedzieć?
08.01.2025 ▪ 
8 min czytania ▪ Tomasz Kubacki
Spis treści
Mieszkania komunalne to lokale mieszkalne, które stanowią własność gminy i wchodzą w skład tak zwanego mieszkaniowego zasobu gminnego. Ich głównym celem jest umożliwienie gminie realizacji ustawowych zadań w zakresie zaspokajania potrzeb mieszkaniowych mieszkańców, zwłaszcza tych o niższych dochodach. Jednak dostęp do mieszkania komunalnego nie jest automatyczny. Aby je otrzymać, należy spełnić ściśle określone kryteria. W dalszej części artykułu wyjaśnimy, kto może ubiegać się o mieszkanie od gminy w ramach najmu komunalnego i jakie warunki trzeba spełnić.
Mieszkanie komunalne – kto może się ubiegać?
Mieszkania komunalne są przeznaczone przede wszystkim dla osób i rodzin, które nie są w stanie samodzielnie wynająć mieszkania na wolnym rynku z powodu zbyt niskich dochodów. Kluczowe kryteria, uprawniające do ubiegania się o takie mieszkanie, określa uchwała rady gminy. Należy pamiętać, że każda gmina ma prawo samodzielnie i indywidualnie ustalać te warunki, co oznacza, że mogą się one różnić w zależności od miejscowości.
Główne kryteria i preferencje:
Większość gminnych uchwał koncentruje się na kilku podstawowych aspektach:
- Maksymalna wysokość dochodu w rodzinie: To fundamentalne kryterium. Dochód gospodarstwa domowego musi być na tyle niski, by uniemożliwiał wynajem na rynku prywatnym. Jednocześnie wystarczający na pokrycie miesięcznego czynszu za mieszkanie komunalne. Weryfikacja dochodów odbywa się na podstawie dokumentów takich jak deklaracje o dochodach z ostatnich trzech miesięcy, oświadczenia o stanie majątkowym oraz zaświadczenia od pracodawcy lub z urzędu skarbowego.
- Pierwszeństwo w przydziale: Gminy często wprowadzają preferencje dla określonych grup osób, na przykład niepełnosprawnych, samotnych rodziców, osób bezdomnych czy ofiar przemocy domowej. System punktacji pozwala osobom w trudniejszej sytuacji na szybsze uzyskanie mieszkania.
- Brak tytułu prawnego do innej nieruchomości: Jest to bardzo ważny warunek. Wnioskodawca nie może posiadać tytułu prawnego do innej nieruchomości mieszkalnej. Dotyczy to zarówno własności, jak i wynajmu – w danej miejscowości ani w sąsiednich miejscowościach (z tego samego lub graniczącego powiatu). Urząd gminy skrupulatnie to weryfikuje. W przypadku wykrycia, że najemca posiada inne mieszkanie, umowa najmu lokalu komunalnego zostanie wypowiedziana. To samo dotyczy sytuacji, gdy mieszkanie komunalne jest podnajmowane innym osobom – takie działanie również skutkuje natychmiastowym wypowiedzeniem umowy.
Aby zwiększyć swoje szanse na uzyskanie mieszkania komunalnego, należy dokładnie zapoznać się z uchwałą swojej gminy. Skrupulatnie spełnić wszystkie wymagane kryteria oraz przygotować kompletną dokumentację.
Ile wynosi czynsz za lokal komunalny oraz mieszkanie socjalne?
Dla najbiedniejszych mieszkańców gminy oraz osób eksmitowanych, które mają orzeczone prawo do lokalu socjalnego, przeznaczone są mieszkania pod najem socjalny. Charakteryzują się one znacząco niższym czynszem niż standardowe mieszkania komunalne. Przykładowo, lokator mieszkania socjalnego może płacić zaledwie około 2 zł/mkw. miesięcznie samego czynszu, do tego dochodzą opłaty za media (np. woda, ogrzewanie, prąd).
Czynsz za mieszkanie komunalne jest wyższy niż za lokal socjalny, ale nadal znacznie niższy niż stawki rynkowe. Często oscyluje w okolicach 10 zł/mkw. miesięcznie, plus oczywiście koszty mediów.
Ważne jest, aby pamiętać, że każda gmina ustala wysokość czynszu najmu mieszkania komunalnego indywidualnie. Oznacza to, że stawki mogą się różnić w zależności od miejscowości.
Dokładne zasady polityki czynszowej, w tym szczegółowe stawki, są zawsze określone w uchwale gminy dotyczącej zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu. Zawsze warto sprawdzić aktualne przepisy obowiązujące w danej miejscowości.
Podaż lokali komunalnych jest za mała – ile trzeba czekać?
Nawet po spełnieniu wszystkich kryteriów i pozytywnym rozpatrzeniu wniosku o mieszkanie komunalne, nie oznacza to natychmiastowego otrzymania lokalu. Niestety, podaż mieszkań komunalnych jest w Polsce ograniczona, co skutkuje koniecznością oczekiwania. Po pozytywnej weryfikacji wniosku, trafiasz na listę oczekujących.
Średni okres oczekiwania na mieszkanie komunalne w Polsce wynosi zazwyczaj od 2 do 3 lat. Warto jednak podkreślić, że ten czas może się znacząco różnić w zależności od konkretnej gminy. W dużych miastach czy regionach z dużą liczbą potrzebujących, czas oczekiwania może być znacznie dłuższy. W mniejszych miejscowościach, gdzie lista oczekujących jest krótsza, proces może przebiegać szybciej.
Ile kosztuje wykup mieszkania komunalnego?
Gminy często podejmują decyzję o sprzedaży części swojego zasobu mieszkaniowego, głównie ze względu na wysokie koszty utrzymania tych nieruchomości. Dzięki temu najemcy mają szansę na wykup mieszkania komunalnego po atrakcyjnej cenie, stając się jego pełnoprawnymi właścicielami.
Prawo do wykupu przysługuje przede wszystkim najemcom, którzy nie zalegają z czynszem oraz opłatami za media. Czasami gmina może również wymagać, aby określa liczba najemców w budynku była zainteresowana wykupem. Ma to na celu ułatwienie powstania wspólnoty mieszkaniowej.
Cena wykupu mieszkania komunalnego zależy od oceny rzeczoznawcy majątkowego, który określa wartość rynkową nieruchomości. Aby zachęcić najemców do zakupu, gminy bardzo często stosują bonifikaty, czyli znaczne rabaty obniżające cenę wykupu.
Wysokość bonifikaty jest zróżnicowana w każdej gminie i może wynosić od zaledwie 5-10% do nawet 70% czy 90% wartości rynkowej. Nierzadko bonifikaty przekraczają 50%. Dzięki temu wykup mieszkania komunalnego staje się bardzo atrakcyjną inwestycją, tym bardziej, że po upływie 5 lat od daty wykupu, taką nieruchomość można sprzedać bez konieczności zapłaty podatku PIT (podatku dochodowego od osób fizycznych).
Mieszkanie komunalne a mieszkanie socjalne – kluczowe różnice
Wiele osób często myli pojęcia mieszkania komunalnego i mieszkania socjalnego, a różnice między nimi są istotne. Oba typy lokali należą do zasobu gminnego, ale przeznaczone są dla różnych grup mieszkańców i charakteryzują się odmiennymi warunkami najmu.
Mieszkanie socjalne: dla najbardziej potrzebujących
Mieszkanie socjalne jest przeznaczone dla osób znajdujących się w najtrudniejszej sytuacji materialnej, które nie posiadają żadnego innego tytułu prawnego do lokalu (np. własnościowego, spółdzielczego, czy komunalnego). Przysługuje ono również osobom, wobec których zapadł wyrok eksmisyjny i które muszą opuścić dotychczas zajmowany lokal.
Kluczowe cechy mieszkania socjalnego to:
- Niższy standard: Lokale te często charakteryzują się niższym standardem wykończenia i wyposażenia niż mieszkania komunalne, co ma ułatwić gminom zapewnienie odpowiedniej liczby takich mieszkań.
- Bardzo niski czynsz: Czynsz za mieszkanie socjalne jest symboliczny, znacznie niższy niż w przypadku lokali komunalnych, aby był dostępny dla osób o minimalnych dochodach.
- Umowa na czas określony: Zgodnie z ustawą, umowy najmu lokali socjalnych są zawierane na czas określony, co jakiś czas wymagając przedłużenia i ponownej weryfikacji sytuacji życiowej najemcy. Podobne zasady dotyczą tzw. pomieszczeń tymczasowych dla eksmitowanych, którzy nie mają prawa do mieszkania socjalnego.
Niestety, pomimo dużego zapotrzebowania, dostępność mieszkań socjalnych jest ograniczona. Z uwagi na niewystarczającą liczbę wolnych lokali w zasobach gminnych i długie listy oczekujących.
Czy można otrzymać mieszkanie komunalne po krewnym?
Wiele osób zastanawia się, co dzieje się z mieszkaniem komunalnym po śmierci jego głównego najemcy – czy prawo do niego przepada? Na szczęście, polskie prawo przewiduje możliwość wstąpienia w stosunek najmu, co pozwala uniknąć utraty mieszkania przez pozostałych domowników.
Kto może wstąpić w najem po zmarłym najemcy?
Zgodnie z artykułem 691 Kodeksu cywilnego, w stosunek najmu lokalu komunalnego, po śmierci głównego najemcy, mogą wstąpić następujące osoby, pod warunkiem, że zamieszkiwały ze zmarłym w lokalu do chwili jego śmierci:
- Małżonek niebędący współnajemcą lokalu.
- Dzieci najemcy oraz jego współmałżonka (dotyczy to również dzieci przysposobionych).
- Inne osoby, wobec których najemca był zobowiązany do świadczeń alimentacyjnych (np. rodzice).
- Osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą (tzw. konkubent/konkubina).
Formalności i weryfikacja dochodów
Aby wstąpić w najem mieszkania komunalnego, osoby uprawnione muszą dostarczyć gminie odpowiednie dokumenty potwierdzające ich status i spełnienie warunków. Gmina weryfikuje wówczas, czy spełnione zostały przesłanki wynikające z art. 691 k.c.
Co istotne, wstąpienie w najem lokalu komunalnego może pozwolić uniknąć regularnej weryfikacji dochodowej, jeśli zmarły najemca również jej nie podlegał (np. jego umowa najmu została zawarta przed wprowadzeniem przepisów o cyklicznej weryfikacji dochodów).
Jednakże, należy pamiętać, że osoby, które zawierają zupełnie nowe umowy najmu mieszkań komunalnych (po 21 kwietnia 2019 roku), nie unikną takiej weryfikacji. Będą one musiały nie częściej niż co 2,5 roku potwierdzać swoje dochody. W przypadku przekroczenia limitu dochodowego wyznaczonego przez gminę, wiąże się to z podwyżką czynszu. Celem tych regulacji jest zapewnienie, że pomoc mieszkaniowa trafia do osób rzeczywiście jej potrzebujących.
Sprzedaj swoją nieruchomość za gotówkę do KupujemyM
Jeśli szukasz sposobu na pilną sprzedaż mieszkania albo domu, to KupujemyM.pl będzie świetnym rozwiązaniem.
Nie wierzysz? Przekonaj się i napisz do nas!
Wycena onlineNajczęściej zadawane pytania
Mieszkanie komunalne to lokal mieszkalny, którego właścicielem jest gmina. Jest on przeznaczony dla osób o niskich dochodach, które nie mają możliwości zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych na wolnym rynku. Lokale takie wynajmowane są na podstawie umowy najmu, zazwyczaj na czas nieoznaczony.
O mieszkanie komunalne mogą ubiegać się osoby, które spełniają kryteria dochodowe ustalone przez daną gminę oraz nie posiadają innego lokalu mieszkalnego na własność lub nie mają możliwości wynajęcia go na zasadach rynkowych. Kryteria mogą różnić się w zależności od gminy.
Tak, w wielu gminach istnieje możliwość wykupu mieszkania komunalnego na własność, choć warunki i zasady wykupu są ustalane indywidualnie przez każdą gminę. Często oferowane są atrakcyjne bonifikaty od ceny rynkowej, co sprawia, że wykup jest bardzo korzystny.
Mieszkania komunalnego nie można sprzedać, ponieważ jest się jego najemcą, a nie właścicielem. Prawa do mieszkania komunalnego mogą być jednak dziedziczone przez najbliższych członków rodziny (np. małżonka, dzieci), którzy mieszkali z najemcą w chwili jego śmierci i spełniają kryteria określone w ustawie o ochronie praw lokatorów.
Najczęściej zadawane pytania
Mieszkanie komunalne to lokal mieszkalny, którego właścicielem jest gmina. Jest on przeznaczony dla osób o niskich dochodach, które nie mają możliwości zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych na wolnym rynku. Lokale takie wynajmowane są na podstawie umowy najmu, zazwyczaj na czas nieoznaczony.
O mieszkanie komunalne mogą ubiegać się osoby, które spełniają kryteria dochodowe ustalone przez daną gminę oraz nie posiadają innego lokalu mieszkalnego na własność lub nie mają możliwości wynajęcia go na zasadach rynkowych. Kryteria mogą różnić się w zależności od gminy.
Tak, w wielu gminach istnieje możliwość wykupu mieszkania komunalnego na własność, choć warunki i zasady wykupu są ustalane indywidualnie przez każdą gminę. Często oferowane są atrakcyjne bonifikaty od ceny rynkowej, co sprawia, że wykup jest bardzo korzystny.
