Hipoteka przymusowa a sprzedaż nieruchomości

Hipoteka bardzo wielu Polakom kojarzy się tylko z obciążeniem nieruchomości będącym następstwem kredytu mieszkaniowego lub pożyczki hipotecznej. Na takie obciążenie oczywiście musi wyrazić zgodę właściciel danej nieruchomości. Warto jednak zdawać sobie sprawę, że oprócz dobrowolnych (umownych) hipotek istnieją również tzw. hipoteki przymusowe. Są one często ustanawiane np. jako zabezpieczenie zobowiązań wobec fiskusa oraz ZUS-u. W tym kontekście wiele osób przy pomocy Google szuka frazy „hipoteka przymusowa, a sprzedaż nieruchomości”. Ze względu na zainteresowanie wspomnianym tematem, postanowiliśmy odpowiedzieć na pytanie, czy sprzedaż nieruchomości w ogóle będzie możliwa jeśli dom, lokal lub grunt został obciążony przy pomocy hipoteki przymusowej?

Jeśli szukasz większej ilości informacji na temat hipotek, to znajdziesz je w tym artykule: Co to jest hipoteka i jakie są jej rodzaje?

Hipoteka przymusowa a sprzedaż nieruchomości – skąd się bierze kłopot?

W pierwszej kolejności z pewnością warto zaprezentować podstawowe informacje na temat hipoteki przymusowej. Ta konstrukcja prawna została dokładnie uregulowana przez ustawę z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. 1982 nr 19 poz. 147). Artykuł 109 ustęp 1 wspomnianej ustawy wskazuje, że wierzyciel posiadający tytuł wykonawczy, czyli tytuł egzekucyjny z klauzulą wykonalności może uzyskać na podstawie tego tytułu hipotekę przymusową na wszystkich nieruchomościach dłużnika.

Warto wspomnieć, że czasem podstawą do ustanowienia hipoteki przymusowej wcale nie musi być tytuł wykonawczy. Hipoteka przymusowa może powstać również między innymi na podstawie postanowienia sądu o udzieleniu zabezpieczenia, postanowienia prokuratora lub decyzji administracyjnej (nawet nieostatecznej). Jeżeli przepisy nie stanowią inaczej, to hipoteka przymusowa nie powinna zostać ustanowiona łącznie na kilku nieruchomościach. Wyjątek dotyczy na przykład sytuacji, w której te same nieruchomości zostały już obciążone inną hipoteką łączną lub stanowią własność dłużników odpowiadających solidarnie.

Przymusowa hipoteka również „podąża” za nabywcą nieruchomości

Warto wiedzieć, że hipoteka przymusowa oprócz nieruchomości może obciążać również spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (z założoną księgą wieczystą) oraz prawo użytkowania wieczystego. Podobnie jak inne rodzaje hipotek, przymusowa hipoteka podlega wpisowi do księgi wieczystej (w jej dziale czwartym). Celem opisywanej hipoteki jest oczywiście zapewnienie wierzycielowi pierwszeństwa dotyczącego zaspokojenia roszczeń po ewentualnej sprzedaży majątku dłużnika.

Interesy wierzyciela ma chronić między innymi zasada, zgodnie z którą hipoteka przymusowa „podąża” za nieruchomością i dotyczy również jej nowego właściciela. W tym kontekście warto wspomnieć o uchwale Sądu Najwyższego z 16 grudnia 2009 r. (sygn. akt III CZP 80/09). Stanowisko SN wskazuje, że można wpisać hipotekę przymusową nawet wtedy, gdy pomiędzy złożeniem wniosku o wpis hipoteki oraz jego dokonaniem zmienił się nabywca nieruchomości. Osoba kupująca nieruchomość lub prawo z nią związane (użytkowanie wieczyste/spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu) powinna zwracać uwagę na wzmiankę w księdze wieczystej, która mówi o toczącym się postępowaniu w sprawie wpisu hipoteki.

Hipoteka przymusowa a sprzedaż nieruchomości – czy to możliwe?

Artykuł 65 ustawy o księgach wieczystych i hipotece dodatkowo potwierdza, że po sprzedaży nieruchomości hipoteka przymusowa stanie się problemem finansowym nowego właściciela. W świetle takiej zasady może rodzić się pytanie, czy istnieje jakaś możliwość sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką przymusową. Jej wpis w dziale IV księgi wieczystej albo wzmianka zapowiadająca utworzenie takiego wpisu skutecznie odstraszy bowiem typowych nabywców nieruchomości. Sytuacji raczej nie zmieni odpowiednia propozycja cenowa ze strony obecnego właściciela uwzględniająca aktualną wartość nieruchomości oraz wartość hipoteki przymusowej, a nawet pewien rabat. W praktyce typowy Kowalski obawia się przejmowania jakichkolwiek długów związanych z nieruchomością.

W związku z powyższym osoba planująca sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką przymusową powinna zainteresować się ofertą profesjonalistów. Mowa o firmach prowadzących skup mieszkań takich jak np. KupujemyM.pl. Warto wiedzieć, że wspomniane firmy mogą kupić również spółdzielcze własnościowe prawo do mieszkania, które zostało obciążone hipoteką przymusową. Opisywani profesjonaliści prowadzą też skup domów z zadłużeniem. To pozytywna informacja, ponieważ w polskich warunkach dom (zwłaszcza starszy) o wiele trudniej jest sprzedać aniżeli mieszkanie. Warto podkreślić, że firmy prowadzące skup nie zwracają większej uwagi na stan nieruchomości obciążonej hipoteką przymusową. To oznacza, że szybko i korzystnie można sprzedać również lokal do remontu albo dom wymagający nakładów remontowych.