Blog
Co to jest służebność osobista mieszkania i czy można ją znieść?
07.10.2025 ▪ 
6 min czytania ▪ Adam Grzyb
Spis treści
Służebność osobista mieszkania to prawo, które pozwala wskazanej osobie fizycznej na dożywotnie korzystanie z cudzej nieruchomości w określonym zakresie. Jest to rozwiązanie często stosowane w sytuacjach rodzinnych, na przykład gdy rodzice przepisują mieszkanie na dzieci, ale chcą sobie zagwarantować możliwość dalszego zamieszkiwania. Zrozumienie istoty tego ograniczonego prawa rzeczowego jest kluczowe zarówno dla właścicieli nieruchomości, jak i osób, na rzecz których zostało ono ustanowione.
Co oznacza służebność w akcie notarialnym?
Zapis o ustanowieniu służebności w akcie notarialnym oznacza formalne obciążenie nieruchomości. Co to jest służebność osobista mieszkania w praktyce? To uprawnienie dla konkretnej, imiennie wskazanej osoby (zwanej służebnikiem) do zamieszkiwania w danej nieruchomości – całym domu, mieszkaniu lub ich oznaczonej części. Zgodnie z art. 296 Kodeksu cywilnego, „nieruchomość można obciążyć na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej (służebność osobista)”.
Ustanowienie tego prawa następuje najczęściej w formie aktu notarialnego, na przykład w umowie darowizny, i podlega wpisowi do działu III księgi wieczystej nieruchomości. Taki wpis sprawia, że prawo jest skuteczne wobec każdoczesnego właściciela nieruchomości. Oznacza to, że nawet w przypadku sprzedaży mieszkania, prawo służebnika do zamieszkiwania pozostaje w mocy.
Dożywotnia służebność mieszkania, jak sama nazwa wskazuje, co do zasady wygasa najpóźniej wraz ze śmiercią osoby uprawnionej, co reguluje art. 299 Kodeksu cywilnego. Jest to prawo niezbywalne, nie można go przenieść na inną osobę ani nie podlega dziedziczeniu, chyba że strony w umowie postanowiły inaczej. Jak stanowi art. 301 § 2 Kodeksu cywilnego, „można się umówić, że po śmierci uprawnionego służebność mieszkania przysługiwać będzie jego dzieciom, rodzicom i małżonkowi”.
Służebność mieszkania a właściciel – prawa i obowiązki
Relacje między właścicielem nieruchomości obciążonej a osobą mającą dożywotnią służebność bywają złożone. Kluczowe jest zrozumienie wzajemnych praw i obowiązków, które wynikają z przepisów Kodeksu cywilnego.
Prawa i obowiązki służebnika (osoby uprawnionej):
- Ma prawo do korzystania z mieszkania lub domu w zakresie określonym w umowie.
- Zgodnie z art. 301 § 1 Kodeksu cywilnego, może przyjąć na mieszkanie małżonka i małoletnie dzieci. Inne osoby może przyjąć tylko wtedy, gdy są przez niego utrzymywane lub niezbędne do prowadzenia gospodarstwa domowego.
- Ma prawo korzystać z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku.
- Do wzajemnych stosunków między mającym służebność mieszkania a właścicielem stosuje się odpowiednio przepisy o użytkowaniu, co oznacza, że powinien on ponosić ciężary związane z utrzymaniem rzeczy w należytym stanie, takie jak drobne naprawy czy opłaty za media.
Prawa i obowiązki właściciela:
- Ma obowiązek znoszenia faktu, że z jego nieruchomości korzysta inna osoba.
- Może sprzedać nieruchomość, jednak służebność osobista „idzie za nieruchomością”, co oznacza, że nowy nabywca musi respektować prawa służebnika.
- Nie ma obowiązku utrzymywania służebnika, w przeciwieństwie do umowy dożywocia. Oznacza to, że nie musi dostarczać mu wyżywienia, ubrań czy opieki.
- Może domagać się zmiany służebności na rentę, jeśli uprawniony „dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swego prawa” (art. 303 Kodeksu cywilnego). Chodzi tu o sytuacje, w których służebnik w sposób uporczywy i złośliwy narusza porządek domowy, niszczy mienie czy uniemożliwia normalne korzystanie z nieruchomości.
Zniesienie służebności mieszkania – kiedy i jak jest możliwe?
Choć dożywotnia służebność mieszkania jest prawem silnie chronionym, istnieją sytuacje, w których możliwe jest jej zniesienie. Proces ten może odbyć się na kilka sposobów.
Zrzeczenie się służebności mieszkania
Najprostszym sposobem jest dobrowolne zrzeczenie się służebności przez osobę uprawnioną. Wymaga to złożenia oświadczenia woli, najlepiej w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym, co będzie podstawą do wykreślenia prawa z księgi wieczystej. Takie oświadczenie może być złożone w dowolnym momencie.
Zniesienie służebności za porozumieniem stron
Właściciel i służebnik mogą w każdej chwili zawrzeć umowę o zniesienie służebności, która powinna mieć formę aktu notarialnego. Strony mogą w niej uregulować ewentualne rozliczenia, na przykład w formie jednorazowej spłaty na rzecz służebnika w zamian za zrzeczenie się prawa.
Sądowne zniesienie służebności
W sytuacjach konfliktowych lub gdy porozumienie nie jest możliwe, zniesienie służebności mieszkania może nastąpić na drodze sądowej. Właściciel nieruchomości może wystąpić z pozwem o:
- Zamianę służebności na rentę: Jak wspomniano, jest to możliwe, gdy służebnik w sposób rażący narusza swoje obowiązki i zasady współżycia społecznego (art. 303 K.c.). Sąd, oceniając sprawę, może zasądzić od właściciela na rzecz uprawnionego okresowe świadczenie pieniężne w zamian za wygaśnięcie służebności.
- Zniesienie służebności bez wynagrodzenia: Zgodnie z art. 295 Kodeksu cywilnego, stosowanym odpowiednio, właściciel może żądać zniesienia służebności bez wynagrodzenia, jeżeli utraciła ona dla uprawnionego wszelkie znaczenie. W praktyce dotyczy to sytuacji, gdy np. służebnik od wielu lat mieszka w innym miejscu i nie korzysta ze swojego prawa.
Warto odróżnić termin służebność wieczysta, który jest potocznym i nieprecyzyjnym określeniem. W polskim prawie nie istnieje taka instytucja w odniesieniu do służebności osobistych; są one zawsze ograniczone czasowo, a najdłuższym terminem jest śmierć uprawnionego.
O ile służebność obniża wartość nieruchomości?
Ustanowienie służebności osobistej w sposób istotny wpływa na wartość rynkową nieruchomości. Dla potencjalnego nabywcy fakt, że w kupowanym domu czy mieszkaniu będzie dożywotnio mieszkała osoba trzecia, jest znacznym obciążeniem. Dlatego nieruchomości obciążone służebnością są zazwyczaj tańsze od podobnych lokali bez takiego obciążenia.
Trudno jednoznacznie określić, o ile służebność obniża wartość nieruchomości, gdyż zależy to od wielu czynników:
- Wiek i stan zdrowia służebnika: Im młodsza i zdrowsza osoba uprawniona, tym dłuższa perspektywa obciążenia i tym większy spadek wartości.
- Zakres służebności: Czy obejmuje całą nieruchomość, czy tylko jeden pokój?
- Lokalizacja i ogólna atrakcyjność nieruchomości.
Wycena wartości samej służebności jest skomplikowana i często dokonywana przez rzeczoznawcę majątkowego. Bierze on pod uwagę m.in. statystyczną długość życia, wysokość czynszu, jaki można by uzyskać z wynajmu danej części nieruchomości, oraz inne czynniki rynkowe. Spadek wartości nieruchomości może sięgać od kilkunastu do nawet kilkudziesięciu procent.
Sprzedaj swoją nieruchomość za gotówkę do KupujemyM
Jeśli szukasz sposobu na pilną sprzedaż mieszkania albo domu, to KupujemyM.pl będzie świetnym rozwiązaniem.
Nie wierzysz? Przekonaj się i napisz do nas!
Wycena onlineNajczęściej zadawane pytania
Służebność osobista mieszkania to ograniczone prawo rzeczowe, które uprawnia określoną osobę fizyczną (uprawnionego) do dożywotniego i bezpłatnego zamieszkiwania w danej nieruchomości. Jest to obciążenie wpisane do księgi wieczystej, które pozostaje w mocy nawet po sprzedaży mieszkania.
Nie, służebność osobista nie wygasa automatycznie po sprzedaży mieszkania. Ponieważ jest to obciążenie wpisane do księgi wieczystej, przechodzi ono na nowego nabywcę nieruchomości. Kupujący nabywa mieszkanie z tym prawem, a uprawniony może z niego korzystać dożywotnio.
Tak, można znieść służebność osobistą, ale jest to trudne. Najprostszym sposobem jest umowa notarialna z uprawnionym, w której w zamian za zrzeczenie się prawa otrzyma on odszkodowanie lub rentę. Sąd może znieść służebność tylko w wyjątkowych przypadkach (np. gdy uprawniony rażąco narusza zasady współżycia społecznego).
Tak, służebność osobista bardzo negatywnie wpływa na cenę sprzedaży nieruchomości. Jej istnienie znacząco obniża wartość rynkową mieszkania, ponieważ ogranicza swobodę korzystania z niego przez nabywcę. Potencjalni kupcy, szczególnie prywatni, zazwyczaj oczekują dużego dyskonta cenowego.
Najczęściej zadawane pytania
Służebność osobista mieszkania to ograniczone prawo rzeczowe, które uprawnia określoną osobę fizyczną (uprawnionego) do dożywotniego i bezpłatnego zamieszkiwania w danej nieruchomości. Jest to obciążenie wpisane do księgi wieczystej, które pozostaje w mocy nawet po sprzedaży mieszkania.
Nie, służebność osobista nie wygasa automatycznie po sprzedaży mieszkania. Ponieważ jest to obciążenie wpisane do księgi wieczystej, przechodzi ono na nowego nabywcę nieruchomości. Kupujący nabywa mieszkanie z tym prawem, a uprawniony może z niego korzystać dożywotnio.
Tak, można znieść służebność osobistą, ale jest to trudne. Najprostszym sposobem jest umowa notarialna z uprawnionym, w której w zamian za zrzeczenie się prawa otrzyma on odszkodowanie lub rentę. Sąd może znieść służebność tylko w wyjątkowych przypadkach (np. gdy uprawniony rażąco narusza zasady współżycia społecznego).
