Blog

Jak uniknąć podatku od sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat?

20.08.2025 ▪ 8 min czytania ▪ Adam Grzyb

Sprzedaż nieruchomości nie jest łatwa sama w sobie — negocjacje z kupującymi, przygotowanie do sprzedaży, sporządzenie korzystnej umowy z kupującym mogą być naprawdę stresujące. Niekiedy do puli formalności dochodzi jeszcze konieczność zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych PIT. Stanie się tak, jeśli sprzedasz mieszkanie przed upływem 5 lat od jego zakupu. To spoty wydatek, który może znacząco zmniejszyć Twój zysk, ale na szczęście w przepisach znajdziesz sposoby, które zdejmą z Ciebie obowiązek zapłaty. Sprawdź zatem, jak uniknąć podatku od sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat. Przedstawiamy wszystkie najważniejsze zasady, terminy i ulgi, które mogą Ci przysługiwać.

Zasada 5 lat w pigułce: jak poprawnie liczyć termin, by nie płacić podatku?

Podatek od sprzedaży nieruchomości to rodzaj podatku dochodowego od osób fizycznych (PIT) – nie jest to więc osobna danina. Warto też wiedzieć, że dotyczy on wyłącznie sytuacji, w której zdecydujesz się na sprzedaż przed upływem pięciu lat od czasu nabycia. Termin ten budzi jednak sporo wątpliwości. Większość osób, która pierwszy raz spotyka się z koniecznością zapłaty takiego podatku, liczy termin zapłaty od daty faktycznego nabycia nieruchomości, co jest błędem. Czas zaczyna biec w zupełnie innym momencie.

Oto, jak wyjaśnia to: art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

„Źródłem przychodów jest odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli sprzedaż nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i została dokonana przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycia nieruchomości lub wybudowanie.”

Jak to wygląda w praktyce? Zobaczymy to na przykładzie. Kupiłeś mieszkanie 15 kwietnia 2020 roku. Pięć lat, o których mowa w Ustawie o podatku dochodowym, zaczyna liczyć się nie od połowy kwietnia, ale dopiero od końca 2020 roku. Oznacza to, że wolno Ci sprzedać mieszkanie bez konieczności zapłaty podatku dopiero 1 stycznia 2026 roku. Jeśli zrobisz to wcześniej, będziesz musiał zapłacić podatek od sprzedaży nieruchomości.

UWAGA! Pięć lat, o których mowa w ustawie dotyczy nabycia nieruchomości zarówno w drodze kupna, jak i spadku. W tym drugim przypadku termin ten zaczyna się jednak liczyć od momentu nabycia nieruchomości przez spadkodawcę, a nie spadkobiercę. Jeśli więc odziedziczyłeś mieszkanie w 2025 roku, a spadkodawca kupił je 10 lat wcześniej, możesz sprzedać je właściwie od razu bez konieczności zapłaty podatku.

Podatek 19%, ale od czego? Jak obliczyć dochód ze sprzedaży nieruchomości

Art. 30e ust. 1 Ustawy o PIT: „Od dochodu ze sprzedaży nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.”

Przy sprzedaży mieszkania lub domu przed upływem 5 lat, podatek naliczany jest nie od „gołej” kwoty sprzedaży, ale od tego, ile zyskałeś na transakcji (czyli Twojego przychodu ze sprzedaży). Co to dokładnie oznacza? Mniej więcej to, że podstawą podatku jest różnica pomiędzy ceną sprzedaży a kosztem jej nabycia i poniesionymi na nieruchomość nakładami. Od finalnej ceny sprzedaży możesz więc odjąć:

• kwotę zakupu mieszkania lub domu;
• odprowadzony podatek od czynności cywilnoprawnych;
• opłaty notarialne i sądowe;
• wydatki na remonty czy modernizację nieruchomości.

Warto zbierać faktury dotyczące wydatków, dzięki którym podniósł się standard mieszkania. W ten sposób możesz znacząco obniżyć wysokość podatku od sprzedaży nieruchomości.

Przykład. Sprzedajesz mieszkanie za 500 000 zł. Cztery lata temu kupiłeś je za 400 000 zł, a na remont wydałeś 40 000 złotych. Twój dochód ze sprzedaży wynosi zatem 60 000 zł i podatek będzie liczony właśnie od tej właśnie kwoty. Finalnie zapłacisz więc 11 400 zł.

Ulga mieszkaniowa 2025 – Twoja główna strategia na uniknięcie podatku

Jeśli zastanawiasz się, jak uniknąć podatku od sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat, polskie prawo daje Ci kilka możliwości wyjścia z tej sytuacji. Deską ratunkową jest obowiązująca ulga mieszkaniowa. Na czym polega?

Art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT: „Wolne od podatku dochodowego od osób fizycznych są przychody z odpłatnego zbycia nieruchomości, jeżeli w ciągu 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycia nieruchomości, przychód ze sprzedaży nieruchomości zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe.”

Mówiąc prościej, jeśli pieniądze ze sprzedaży przeznaczysz na własne cele mieszkaniowe (np. na zakup domu), możesz uniknąć zapłaty podatku od sprzedaży nieruchomości. To idealne rozwiązanie, jeśli sprzedajesz nieruchomość, bo np. przeprowadzasz się i chcesz zaraz nabyć nowe lokum lub chcesz pozbyć się kłopotliwego spadku i pieniądze z niego przeznaczyć na mieszkanie, które Ci w pełni odpowiada.

Często w takiej sytuacji pojawia się problem — jak szybko sprzedać mieszkanie, jeśli czas nagli? Gdy pilnie potrzebujesz gotówki lub masz już na oku idealne mieszkanie, rozważ skorzystanie z usług skupu nieruchomości. W ten sposób możesz liczyć na przeprowadzenie transakcji w ciągu zaledwie kilku dni. W KupujemyM.pl gotówkę otrzymasz od ręki, abyś mógł szybko nabyć swoją wymarzoną nieruchomość.

Co to są „własne cele mieszkaniowe”? Katalog wydatków kwalifikujących do ulgi

Własne cele mieszkaniowe oznacza mniej więcej to, że — aby uzyskać zwolnienie z podatku — musisz przeznaczyć środki na zaspokojenie swoich potrzeb mieszkaniowych. Nie może to być inwestycja czy finansowanie swoich bieżących wydatków.

Ustawa o PIT szczegółowo wymienia sytuacje, które można uznać, za realizację własnych celów mieszkaniowych. Są to:

• zakup innej nieruchomości (mieszkania lub domu), a także udziałów w tejże nieruchomości;
• zakup gruntu pod budowę domu;
• budowa, rozbudowa, nadbudowa, przebudowa czy remont własnej, posiadanej już nieruchomości;
• spłata kredytu hipotecznego zaciągniętego na nabycie nieruchomości lub jej remont.

Przepisy wyczerpują więc dość często powracającą wśród właścicieli nieruchomości kwestię sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat a zakupu nowego. Pamiętaj przy tym, że jeśli chcesz skorzystać z tego udogodnienia, środki ze sprzedaży mieszkania musisz wydać w ciągu 3 lat od końca roku podatkowego, w którym dokonano sprzedaży. Przykładowo, jeśli sprzedasz mieszkanie we wrześniu 2025 roku, termin na wydanie pieniędzy zaczyna liczyć się od końca roku. Masz więc czas do końca 2028 roku.

Jak skorzystać z ulgi? Kluczowe terminy i formularz PIT-39

Nawet, jeśli przeznaczyłeś środki uzyskane ze sprzedaży na cele mieszkaniowe i spełniasz warunki ulgi, wciąż musisz wykazać ten dochód w swoim rocznym zeznaniu podatkowym. W tej sytuacji właściwy będzie formularz PIT-39, a termin jego złożenia mija dokładnie w tym samym czasie, co w przypadku innych deklaracji — czyli 30 kwietnia roku następującego po sprzedaży.

W formularzu PIT-39 musisz wykazać:

• wysokość przychodu ze zbycia nieruchomości;
• koszt uzyskania tego przychodu (np. wydatki poniesione na remont);
• kwotę dochodu do opodatkowania.

Jeśli chcesz skorzystać z ulgi, w formularzu deklarujesz, że dochód został przeznaczony na własne cele mieszkaniowe, a w konsekwencji należny podatek wynosi 0 zł. Jeśli jednak nie spełnisz warunków ulgi, będziesz musiał zapłacić podatek dochodowy od sprzedaży mieszkania wraz z odsetkami.

Jak uniknąć podatku od sprzedaży nieruchomości – checklista najważniejszych kroków

Pytanie „Jak uniknąć podatku od sprzedaży nieruchomości” zadaje sobie wielu właścicieli. Odpowiedź właściwie jest dość jasna — jedynym sposobem na zwolnienie z obowiązku podatkowego jest przeznaczenie środków ze sprzedaży nieruchomości na cele mieszkaniowe. Nie należy jednak przyjmować ulgi za pewnik. Jest ona bowiem dostępna tylko po spełnieniu określonych warunków. Zanim więc złożysz deklarację PIT-39 upewnij się, że:

• poprawnie obliczyłeś 5-letni okres, po którym nie musisz płacić podatku od sprzedaży;
• dokładnie udokumentowałeś wszystkie nakłady poniesione na sprzedawaną nieruchomość i dzięki temu możesz zmniejszyć podstawę opodatkowania;
• przeznaczysz środki ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe w ciągu 3 lat;
• składasz PIT-39 w wymaganym terminie.

To wystarczy, aby w pełni legalnie i bez problemów uniknąć podatku za zbycie nieruchomości przed upływem 5 lat. Nie jest to zbytnio skomplikowana kwestia, choć wymaga pewnej dozy skrupulatności. Jeśli masz jakieś wątpliwości, skonsultuj się z zaufanym prawnikiem — to niewielki koszt w porównaniu do kwoty podatku lub związanych z jego niezapłaceniem kar finansowych.

Najczęściej zadawane pytania

1

Po ilu latach można sprzedać nieruchomość bez płacenia podatku dochodowego (PIT)?

+

Podatku dochodowego (PIT) od sprzedaży nieruchomości nie trzeba płacić, jeśli sprzedaż następuje po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie.

2

Jak mogę uniknąć podatku, jeśli sprzedam nieruchomość przed upływem 5 lat?

+

Głównym sposobem na uniknięcie podatku jest skorzystanie z tzw. ulgi mieszkaniowej. Polega ona na przeznaczeniu całości lub części przychodu ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe (np. zakup innej nieruchomości, remont) w ciągu 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż.

3

Czy sprzedaż nieruchomości odziedziczonej jest traktowana inaczej?

+

Tak, w przypadku sprzedaży nieruchomości odziedziczonej, 5-letni okres liczy się od daty nabycia nieruchomości przez spadkodawcę, a nie od daty jej odziedziczenia przez spadkobiercę. To bardzo korzystna zmiana w przepisach, która znacznie ułatwia uniknięcie podatku.

4

Co się stanie, jeśli nie wykorzystam całej kwoty na cele mieszkaniowe w terminie?

+

Jeśli nie wykorzystasz całej kwoty na cele mieszkaniowe w ciągu 3 lat, będziesz musiał(a) zapłacić podatek od tej części przychodu, która nie została przeznaczona na cele objęte ulgą. Podatek ten wynosi 19% dochodu ze sprzedaży (przychód minus koszty nabycia).

Najczęściej zadawane pytania

01

Po ilu latach można sprzedać nieruchomość bez płacenia podatku dochodowego (PIT)?

+

Podatku dochodowego (PIT) od sprzedaży nieruchomości nie trzeba płacić, jeśli sprzedaż następuje po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie.

02

Jak mogę uniknąć podatku, jeśli sprzedam nieruchomość przed upływem 5 lat?

+

Głównym sposobem na uniknięcie podatku jest skorzystanie z tzw. ulgi mieszkaniowej. Polega ona na przeznaczeniu całości lub części przychodu ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe (np. zakup innej nieruchomości, remont) w ciągu 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż.

03

Czy sprzedaż nieruchomości odziedziczonej jest traktowana inaczej?

+

Tak, w przypadku sprzedaży nieruchomości odziedziczonej, 5-letni okres liczy się od daty nabycia nieruchomości przez spadkodawcę, a nie od daty jej odziedziczenia przez spadkobiercę. To bardzo korzystna zmiana w przepisach, która znacznie ułatwia uniknięcie podatku.

04

Co się stanie, jeśli nie wykorzystam całej kwoty na cele mieszkaniowe w terminie?

+

Jeśli nie wykorzystasz całej kwoty na cele mieszkaniowe w ciągu 3 lat, będziesz musiał(a) zapłacić podatek od tej części przychodu, która nie została przeznaczona na cele objęte ulgą. Podatek ten wynosi 19% dochodu ze sprzedaży (przychód minus koszty nabycia).

Pokaż więcej