List mazalny – co to jest?

Spłata ostatniej raty kredytu hipotecznego zamyka najdłuższe zobowiązanie finansowe w życiu większości kredytobiorców, ale nie czyści automatycznie księgi wieczystej. Hipoteka nadal widnieje w dziale IV, a do usunięcia wpisu potrzebny jest list mazalny. Poniżej znajdziesz informacje, jak go uzyskać i co z nim dalej zrobić.

List mazalny – czym jest i dlaczego bez niego hipoteka zostaje w księdze wieczystej

List mazalny to dokument wystawiany przez bank lub inny podmiot wpisany jako wierzyciel hipoteczny, w którym potwierdza on, że zobowiązanie zabezpieczone hipoteką wygasło, i wyraża zgodę na usunięcie wpisu z księgi. Odpowiedź na pytanie, czym jest list mazalny, sprowadza się więc do dwóch elementów: oświadczenia o spłacie długu i zgody wierzyciela na wykreślenie hipoteki. Bez tego pisma sąd nie usunie wpisu z działu IV księgi wieczystej, nawet jeśli kredyt hipoteczny został spłacony kilka lat wcześniej.

Konsekwencje są praktyczne. Nieruchomość z wpisaną hipoteką trudno sprzedać na wolnym rynku (chyba że kupujący godzi się na mechanizm spłaty zadłużenia z ceny) i zwykle nie posłuży jako zabezpieczenie nowego zobowiązania. Formalnie obciążenie trwa do chwili wykreślenia, bo hipoteka jest prawem jawnym z księgi.

Kwit mazalny a list mazalny z banku

Zamiennie używa się określenia kwit mazalny. To termin historyczny, ale wciąż obecny w obiegu i oznacza dokładnie ten sam dokument. W rozmowie z doradcą częściej usłyszysz po prostu „zgoda na wykreślenie hipoteki” albo „list mazalny z banku” – w każdym z tych przypadków chodzi o to samo oświadczenie wierzyciela hipotecznego. Istotna jest natomiast różnica między luźnym pismem a dokumentem nadającym się do sądu: mazalny z banku musi jednoznacznie identyfikować nieruchomość, hipotekę i wolę wierzyciela, a nie tylko informować, że saldo kredytu wynosi zero.

Charakter prawny listu mazalnego

List mazalny jest dokumentem prywatnym – oświadczeniem wierzyciela, a nie decyzją urzędu czy orzeczeniem. Jego znaczenie polega na tym, że potwierdza wygaśnięcie wierzytelności i stanowi podstawę do wykreślenia hipoteki, która jako prawo akcesoryjne nie może trwać bez zabezpieczonego długu. Sąd wieczystoksięgowy co do zasady nie bada samodzielnie historii rachunku kredytowego – opiera się na treści dokumentu złożonego wraz z wnioskiem.

Dlaczego list mazalny jest niezbędny w wydziale ksiąg wieczystych

Ustawa o księgach wieczystych i hipotece przewiduje, że w razie wygaśnięcia hipoteki wierzyciel jest zobowiązany dokonać czynności umożliwiających jej wykreślenie z księgi. Taką czynnością jest właśnie wydanie dłużnikowi pisma, które pozwoli mu uruchomić postępowanie. W praktyce list mazalny jest niezbędny, bo bez niego wniosek o wykreślenie hipoteki w wydziale ksiąg wieczystych sądu rejonowego nie ma podstawy dowodowej. Dokument należy złożyć jako załącznik do formularza KW-WPIS w sądzie właściwym dla położenia nieruchomości.

Kto wydaje list mazalny i kiedy bank robi to z własnej inicjatywy

Dokument wydaje wierzyciel hipoteczny, czyli najczęściej bank, który udzielił kredytu. Część banków uruchamia procedurę automatycznie po zamknięciu umowy, część czeka na wniosek klienta – dlatego po spłacie dopytaj, w jakim trybie działa twój bank.

Całkowita spłata kredytu hipotecznego jako warunek wystawienia dokumentu

Całkowita spłata kredytu hipotecznego może nastąpić zgodnie z harmonogramem albo wcześniej, jednorazowym przelewem – na przykład ze środków uzyskanych przy sprzedaży nieruchomości. W tym drugim przypadku zwykle występuje się najpierw o zaświadczenie z kwotą do całkowitej spłaty na konkretny dzień, a dopiero po zaksięgowaniu wpłaty bank wydaje list mazalny. Przy kredytach o zmiennym oprocentowaniu ustawa o kredycie hipotecznym dopuszcza prowizję za wcześniejszą spłatę tylko w pierwszych trzech latach od zawarcia umowy, więc przy starszych kredytach ten koszt co do zasady nie wystąpi.

Kogo prosić o zgodę – bank lub innego wierzyciela hipotecznego

Obowiązek umożliwienia wykreślenia obciąża każdego wierzyciela hipotecznego, nie tylko bank. Hipoteka może zabezpieczać także zobowiązania wobec osób fizycznych, firm pożyczkowych czy należności publicznoprawne – wtedy zgodę wystawia odpowiednio druga strona umowy, urząd skarbowy albo ZUS. Niezależnie od tego, czy chodzi o bank lub innego wierzyciela, oświadczenie powinno pochodzić od podmiotu wpisanego w dziale IV księgi i być podpisane przez osoby uprawnione do jego reprezentacji. Gdy wierzycielem nie jest bank ani organ publiczny, podpis pod zgodą musi być notarialnie poświadczony – inaczej sąd wieczystoksięgowy nie przyjmie jej za podstawę wykreślenia.

Jak uzyskać list mazalny – wniosek, opłata i wydanie dokumentu

Żeby uzyskać list mazalny, w większości banków wystarczy wniosek złożony po uregulowaniu całości zadłużenia. Procedura jest powtarzalna i w typowej sytuacji przechodzi się ją bez pomocy prawnika.

Jak złożyć wniosek, żeby bank mógł wystawić list mazalny

Wniosek o wydanie zgody na wykreślenie hipoteki można zwykle złożyć na jeden z trzech sposobów: w oddziale banku, przez bankowość elektroniczną albo korespondencyjnie. Pełna droga do dokumentu wygląda następująco:

1. Potwierdzenie zamknięcia kredytu – upewnij się, że saldo jest zerowe i że bank rozliczył ostatnie odsetki oraz ewentualne opłaty okołokredytowe.
2. Złożenie wniosku – nawet jeśli bank deklaruje, że wystawia dokumenty automatycznie, bezpieczniej jest poprosić na piśmie, by wystawić list mazalny, i zachować potwierdzenie złożenia pisma.
3. Opłata – część banków pobiera opłatę za wystawienie listu mazalnego; jej wysokość wynika z tabeli opłat i prowizji danego banku.
4. Odbiór – dokument odbierasz osobiście w placówce albo otrzymujesz pocztą na wskazany adres.

Co robić, gdy otrzymanie listu mazalnego się opóźnia

Jeśli po złożeniu wniosku mija kilka tygodni bez reakcji, ponów pismo i powołaj się na obowiązek wierzyciela wynikający z ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Zwlekanie z wydaniem dokumentu może być podstawą reklamacji, a w dalszej kolejności skargi do Rzecznika Finansowego. Zanim jednak eskalujesz sprawę, sprawdź, czy otrzymanie listu mazalnego nie opóźnia się dlatego, że bank wysłał go na stary adres korespondencyjny – to częsta przyczyna rzekomego braku odpowiedzi.

Zależy Ci na czasie? Odkupimy Twoją nieruchomość za gotówkę. Szybka wycena online bez zobowiązań.

DARMOWA WYCENA

Treść i forma: co zawiera zgoda na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej nieruchomości

Dokument nie musi mieć formy aktu notarialnego. Wystarczy forma pisemna spełniająca wymogi stawiane dokumentom bankowym przez Prawo bankowe, czyli podpisy osób upoważnionych oraz pieczęć banku – dokument notarialny jest tu zbędnym kosztem. Treść sprawdź punkt po punkcie, bo braki kończą się wezwaniem do uzupełnienia albo odrzuceniem wniosku przez sąd. Prawidłowo sporządzony list mazalny powinien zawierać:

• dane wierzyciela: pełną nazwę i adres banku,
• dane dłużnika, czyli właściciela nieruchomości: imię, nazwisko, PESEL,
• oznaczenie nieruchomości: numer księgi wieczystej nieruchomości oraz adres,
• identyfikację hipoteki: numer umowy kredytowej, kwotę i rodzaj hipoteki,
• oświadczenie o całkowitej spłacie zobowiązania i wygaśnięciu wierzytelności,
• wyraźną zgodę na usunięcie wpisu, czyli na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej,
• podpisy osób uprawnionych do reprezentowania wierzyciela.

Droga od spłaty kredytu do „czystej” księgi wieczystej wymaga czasu i formalności. Jeśli planujesz sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką i nie chcesz sam ustalać warunków z bankiem ani pilnować terminów w sądzie, jest prostsze rozwiązanie.

W KupujemyM.pl zajmujemy się skupem nieruchomości z hipoteką. Pomagamy uporządkować formalności z bankiem i przejmujemy prowadzenie sprawy o wykreślenie wpisu, a Ty otrzymujesz środki bez wielomiesięcznego oczekiwania.

Opłaty i terminy – od wystawienia listu mazalnego do usunięcia wpisu

Na łączny koszt i czas całej operacji składają się trzy etapy, z których tylko dwa pierwsze zależą od ciebie.

1. Koszt dokumentu z banku: opłatę za wydanie listu mazalnego każdy bank ustala samodzielnie – w praktyce bywa to od 0 zł do około 200 zł.
2. Opłata sądowa: wniosek o wykreślenie hipoteki podlega stałej opłacie w wysokości 100 zł.
3. Czas oczekiwania: bank zwykle wystawia dokument w ciągu kilku do kilkunastu dni roboczych od złożenia wniosku. Rozpoznanie wniosku w sądzie zależy od obciążenia konkretnego wydziału i może potrwać od kilku tygodni do nawet kilkunastu miesięcy.

Kiedy księga wieczysta jest wolna od obciążenia

Dopóki wpis widnieje w dziale IV, hipoteka obciąża nieruchomość, nawet jeśli dług dawno wygasł. Dlatego list mazalny należy skierować do sądu bez zwlekania, razem z formularzem KW-WPIS, a po jakimś czasie sprawdzić treść księgi. Odpis zwykły w wersji elektronicznej do samodzielnego wydruku kosztuje 30 zł, papierowy 45 zł. Dopiero brak wpisu w dziale IV oznacza, że nieruchomość jest wolna od hipoteki.

Najczęstsze pytania o list mazalny

Poniżej zebraliśmy pytania, które najczęściej wracają po spłacie kredytu hipotecznego. W skrócie: dokument wydaje wierzyciel po wygaśnięciu długu, odmowa przy spłaconym zobowiązaniu co do zasady jest nieuzasadniona, a gdy wierzyciela już nie ma, hipotekę można wykreślić na innej podstawie niż jego oświadczenie.

Czym jest list mazalny i czy różni się od kwitu mazalnego?

To oświadczenie wierzyciela o wygaśnięciu długu wraz ze zgodą na usunięcie hipoteki z księgi wieczystej. Kwit mazalny to starsza nazwa tego samego dokumentu, więc nie ma między nimi różnicy prawnej.

Czy bank może odmówić wydania listu mazalnego?

Jeśli zobowiązanie zostało w całości uregulowane, odmowa zwykle nie ma podstaw – obowiązek umożliwienia wykreślenia hipoteki wynika z ustawy. Bank może natomiast wstrzymać wystawienie dokumentu, gdy na rachunku pozostały nierozliczone odsetki, opłaty albo gdy ta sama hipoteka zabezpiecza jeszcze inne, niespłacone zobowiązanie.

Co może zastąpić list mazalny, gdy wierzyciel już nie istnieje?

Zdarza się, że bank został przejęty lub zlikwidowany, a bywa też, że wierzycielem jest osoba fizyczna, która zmarła. Wtedy zgodę może wystawić następca prawny, a jeśli ustalenie go jest niemożliwe, pozostaje droga sądowa – podstawą wykreślenia staje się prawomocne orzeczenie sądu, zwykle w sprawie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

Czy list mazalny jest potrzebny przy sprzedaży mieszkania z kredytem hipotecznym?

Przy sprzedaży przed wykreśleniem wpisu w akcie zwykle ustala się, że część ceny trafia bezpośrednio na spłatę kredytu hipotecznego, a dokument wierzyciela wydawany jest już po zaksięgowaniu wpłaty. Nabywca na jego podstawie składa wniosek o wykreślenie hipoteki, dlatego warunki i terminy opisz w umowie precyzyjnie.

Czy wniosek o wykreślenie hipoteki muszę złożyć sam?

Tak, przy wykreśleniu na podstawie listu mazalnego wniosek składa właściciel nieruchomości. Inaczej jest przy ustanawianiu hipoteki w akcie notarialnym – wtedy wniosek do księgi wieczystej składa elektronicznie notariusz, najpóźniej w dniu sporządzenia aktu.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. Dostęp online: isap.sejm.gov.pl
2. Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Prawo bankowe. Dostęp online: isap.sejm.gov.pl
3. Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Dostęp online: isap.sejm.gov.pl
4. Serwis Rzeczypospolitej Polskiej, Wniosek o wpis lub wykreślenie w księdze wieczystej. Dostęp online: gov.pl