10 min czytania 
Spis treści
Dziedziczenie majątku bywa skomplikowane nie tylko pod kątem prawnym, ale również emocjonalnym. Nierzadko pomiędzy spadkobiercami powstają trudne do zażegnania konflikty, zwłaszcza jeśli w skład spadku wchodzi nieruchomość we współwłasności. Zdarza się, że jeden ze spadkobierców korzysta z mieszkania na wyłączność, a pozostali mają utrudniony dostęp do nieruchomości lub nie mają go wcale. Jak postępować w takim przypadku i czy inni spadkobiercy mogą dochodzić swoich praw? Wyjaśniamy najważniejsze kwestie związane ze współwłasnością.
Współwłasność po śmierci spadkodawcy: co to oznacza w praktyce?
W chwili otwarcia spadku (czyli śmierci spadkodawcy), cały skład spadku od razu przechodzi na spadkobierców w częściach, które wynikają z kolejności ustawowego dziedziczenia. Mówiąc inaczej, każda z osób uprawnionych do dziedziczenia nabywa prawo do udziału. Jeśli w skład spadku wchodzi nieruchomość, mamy do czynienia ze współwłasnością w częściach ułamkowych.
Co to oznacza w praktyce? W uproszczeniu, każdy ze spadkobierców ma prawo do współposiadania i korzystania z CAŁEJ nieruchomości wspólnej oraz do pobierania pożytków i innych przychodów w takim zakresie, na jaki wskazuje jego udział.
Nie oznacza to natomiast, że osoby dziedziczące mają prawo tylko do kawałka nieruchomości, która odpowiada im udziałom. Dziedzicząc mieszkanie w równych częściach z trzema innymi osobami, możesz korzystać z niej całej, a nie tylko z 25%.
Wynika to z tego, że zgodnie z art. 195 Kodeksu Cywilnego współwłasność w takim przypadku jest niepodzielna. Każdy ze spadkobierców ma udział w spadku, ale nie przypada ku konkretna części nieruchomości. Nie ma znaczenia, czy jest to odziedziczone mieszkanie (którego z reguły nie można podzielić fizycznie) czy też inna nieruchomość wchodząca w skład spadku. Dopóki nie dokona się sądowego podziału spadku, współwłasność przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Wszyscy mają więc równe prawo do korzystania z mieszkania, chyba że ustalono inaczej.
Samowolne zajęcie mieszkania spadkowego: czy to legalne?
Jeśli jeden ze spadkobierców korzysta z mieszkania bez porozumienia z pozostałymi, „wprowadzając się” do niego i zabraniając korzystania z innym, często pojawia się kwestia bezumownego korzystania ze spadku lub bezumownego korzystania z nieruchomości. Czy jest to możliwe i czy ta kwestia jest regulowana przez prawo? Niekoniecznie — przepisy stanowią zupełnie inaczej.
Art. 206 Kodeksu cywilnego: „Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli”.
Jeśli spadkobierca korzysta z odziedziczonego mieszkania, a pozostali nie mogą tego robić (bywa, że w ogóle nie mają wstępu do nieruchomości), jest to samowolne zajęcie. Działanie to jest nie tylko niezgodne z prawem, ale też jest podstawą do wysunięcia roszczeń przez pozostałych spadkobierców.
Co robić w takim przypadku? Jak wejść do mieszkania w spadku, jeśli jeden ze spadkobierców nie chce wpuścić Ciebie i innych? Najlepszym rozwiązaniem jest próba porozumienia i ugodowe rozwiązanie sporu, choć nie zawsze jest to możliwe. Poważniejsze konflikty mogą być powodem skierowania sprawy do sądu. Wcześniej trzeba jednak dysponować sądowym stwierdzeniem nabycia spadku lub notarialnym poświadczeniem dziedziczenia nieruchomości.
WAŻNE! Siłowe wejście do nieruchomości to działanie, którego nie możesz podejmować samodzielnie. Podobnie niezgodne z prawem jest: zmiana zamków czy wyniesienie osobistych rzeczy zajmującego mieszkanie spadkobiercy w czasie, gdy nie ma go w domu.
Czy spadkobierca korzystający z mieszkania musi płacić innym? Roszczenie o wynagrodzenie
Najczęściej, gdy spadkobierca korzysta z nieruchomości na wyłączność, może być zobowiązany do zapłaty wynagrodzenia za korzystanie z mieszkania pozostałym właścicielom. W takiej sytuacji mówi się o wynagrodzeniu za korzystanie ze spadku ponad swój udział i reguluje to Kodeks Cywilny:
„Od chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, jest on obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i jest odpowiedzialny za jej zużycie, pogorszenie lub utratę, chyba że pogorszenie lub utrata nastąpiła bez jego winy. Obowiązany jest zwrócić pobrane od powyższej chwili pożytki, których nie zużył, jak również wartość tych, których nie uzyskał z powodu złej gospodarki.”
Jak to przekłada się na rzeczywistość? W praktyce sąd często opiera się na przekonaniu, że osoba bezprawnie korzystająca z nieruchomości i blokująca dostęp innym, powinna zapłacić im czynsz proporcjonalny do wielkości ich udziałów — tak jakby wynajmował od nich tę nieruchomość. I w taki sam sposób określa się również wysokość wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości. Podstawą są rynkowe stawki najmu podobnych nieruchomości w okolicy.
Przykład. Jeden ze spadkobierców przez pół roku korzysta z mieszkania po zmarłym, którego wynajem jest wart 2700 zł miesięcznie. Odmawia on dostępu do nieruchomości pozostałym dwóm spadkobiercom, co jest przyczyną wniesienia pozwu o dział spadku i ustalenie wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości. Sąd stwierdza nakaz zapłaty dla każdego z pozostałych współwłaścicieli po 900 zł (czyli po 1/3 wartości wynajmu dla każdego), za każdy miesiąc, w którym nie mieli dostępu do mieszkania.
Koszty utrzymania mieszkania spadkowego: kto je ponosi?
Każdy ze współwłaścicieli nieruchomości ma prawa i obowiązki, także jeśli chodzi o związane z nieruchomością wydatki. Zgodnie z przepisami Kodeksu Cywilnego, spadkobiercy ponoszą koszty utrzymania spadku proporcjonalnie do wielkości swoich udziałów. W skład tych kosztów wchodzą m.in. czynsz, opłaty za media, podatek od nieruchomości czy wydatki poniesione na remont. Przykładowo, jeżeli spadek dziedziczy troje rodzeństwa w równych częściach, a miesięczne koszty utrzymania nieruchomości wynoszą 1500 zł, każdy z nich powinno uiścić po 500 zł.
UWAGA! Nie ma znaczenia, czy dany spadkobierca faktycznie korzysta z tego mieszkania, czy też nie. Obowiązek poniesienia kosztów na utrzymanie nieruchomości dotyczy wszystkich współwłaścicieli.
A co w sytuacji, gdy jedna osoba ponosi koszty utrzymania mieszkania samodzielnie — nawet jeśli jest to osoba, która samodzielnie zasiedliła nieruchomość? Choć może się to wydawać nielogiczne i dość niesprawiedliwe z punktu widzenia wykluczonych, to taka osoba ma prawo do żądania zwrotu kosztów za czynsz od spadkobierców proporcjonalnie do ich udziałów. Odpowiedzialność spadkobierców jest solidarna i nie podlega zwolnieniu, nawet w sytuacji, gdy jeden z nich robi coś bezprawnie.
Trzeba też pamiętać, że jeśli czynsz czy opłaty za inne media nie będą płacone na czas, wierzyciele (np. spółdzielnia mieszkaniowa lub firma energetyczna) mogą domagać się spłaty należności od Ciebie lub innego spadkobiercy. Nie ma przy tym znaczenia, że nie mieszkasz we wspólnej nieruchomości — jesteś zobowiązany uregulować zaległości, a dopiero później możesz domagać się zwrotu od pozostałych.
Wniosek o zniesienie współwłasności nieruchomości spadkowej
Brak porozumienia między spadkobiercami co do korzystania z mieszkania czy kosztów związanych z jego utrzymaniem może skutkować zniesieniem współwłasności nieruchomości spadkowej. To jedne z niewielu rozsądnych rozwiązań, które pomoże zażegnać konflikt i uzyskać swoją część spadku.
Wniosek o zniesienie współwłasności składa się do sądu rejonowego, w którego okręgu znajduje się odziedziczona nieruchomość. Można to zrobić samodzielnie, bez zgody innych spadkobierców. Wniosek ten powinien wskazywać przedmiot spadku, dokładne oznaczenie nieruchomości, dane wszystkich współwłaścicieli oraz wskazanie, jakie są ich udziały. Dobrze widziana jest również propozycja sposobu podziału nieruchomości w spadku.
Sąd może dokonać działu spadku na jeden z trzech sposobów:
- Fizyczny podział nieruchomości — możliwy tylko, jeśli da się ją podzielić na odrębne części (np. dwa niezależne lokale). Przeważnie nie zdarza się to w przypadku mieszkań.
- Przyznanie nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych. Wycena nieruchomości jest wtedy dokonywana przez biegłego rzeczoznawcę.
- Sprzedaż mieszkania i podział uzyskanej kwoty pomiędzy wszystkich spadkobierców. Gdy nieruchomość nie nadaje się do podziału fizycznego, a żaden ze współwłaścicieli nie chce lub nie jest w stanie spłacić pozostałych, sąd może zarządzić sprzedaż nieruchomości w drodze licytacji komorniczej. To najmniej korzystne rozwiązanie sprawy o dział spadku, gdyż często uzyskana jest niższa od rynkowej.
Musisz mieć jednak na względzie, że postępowanie o dział spadku jest czasochłonne i tak samo kosztowne, zwłaszcza jeśli konflikt z właścicielami się zaognił i żaden z nich nie chce przystać na rozwiązanie proponowane przez drugiego. Jeśli chcesz tego uniknąć, możesz sprzedać swój udział w spadku bez konieczności zakładania sprawy o dział spadku. KupujemyM.pl — skup nieruchomości w całej Polsce — odkupi od Ciebie Twoją część mieszkania bez postępowania spadkowego i nawet jeśli inni spadkobiercy nie wyrażają na to zgody. Ich przyzwolenie byłoby potrzebne, gdybyś chciał sprzedać mieszkanie w całości, ale w przypadku sprzedaży udziału możesz zdecydować sam.
Ustalenie zasad korzystania z mieszkania spadkowego: umowa między spadkobiercami
W przypadku braku dostępu do nieruchomości i nawet bardzo poważnego konfliktu zawsze należy traktować skierowanie sprawy do sądu jako ostateczność. Czasami udaje się uregulować kwestię korzystania z mieszkania lub wypłaty należnego wynagrodzenia między sobą. Na taki wypadek prawo przewiduje możliwość zawarcia umowy między spadkobiercami, która będzie dokładnie opisywać zasady korzystania z mieszkania spadkowego.
Oczywiście taka umowa nie jest obligatoryjna, ale może znacznie uprościć relacje pomiędzy spadkobiercami. Aby zapobiec przyszłym konfliktom, powinna ona określać:
- kto i w jakim zakresie będzie korzystać z mieszkania;
- podział kosztów utrzymania nieruchomości;
- zasady dostępu do mieszkania dla pozostałych spadkobierców;
- wysokość wynagrodzenia za korzystanie z mieszkania po zmarłym spadkodawcy;
- sposoby rozwiązania ewentualnych sporów.
WAŻNE! Aby taka umowa była w pełni skuteczna, zaleca się zawarcie jej w formie aktu notarialnego. Wówczas ma ona moc dokumentu urzędowego i w razie sporu łatwiej będzie dochodzić swoich praw, także na drodze sądowej.
Zawsze należy mieć jednak na względzie, że otrzymanie nieruchomości w spadku oznacza nie tylko prawo do korzystania z mieszkania, ale również szereg obowiązków — finansowych i nie tylko. Warto więc jak najszybciej uregulować kwestie współwłasności, niezależnie od Twoich relacji z pozostałymi spadkobiercami. Masz sporo możliwości — od formalnego porozumienia z innymi współwłaścicielami, poprzez sądowy dział spadku, aż po sprzedaż udziału.
Sprzedaj swoją nieruchomość za gotówkę do KupujemyM
Jeśli szukasz sposobu na pilną sprzedaż mieszkania albo domu, to KupujemyM.pl będzie świetnym rozwiązaniem.
Nie wierzysz? Przekonaj się i napisz do nas!
Wycena onlineNajczęściej zadawane pytania
Problem pojawia się, gdy jeden ze spadkobierców wyłącznie korzysta z nieruchomości spadkowej, a pozostali są pozbawieni możliwości korzystania z niej lub nie otrzymują z tego tytułu żadnego wynagrodzenia (np. z tytułu bezumownego korzystania). Często dzieje się tak, gdy jeden spadkobierca mieszka w lokalu, a inni mają tylko udziały.
Pozostali spadkobiercy mają prawo do współposiadania i korzystania z całej nieruchomości spadkowej. Mogą żądać od spadkobiercy korzystającego z lokalu wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z ich udziału w nieruchomości lub domagać się uregulowania sposobu korzystania z nieruchomości (podziału do korzystania).
Tak, jeżeli spadkobierca korzystający z mieszkania nie chce się porozumieć co do jego użytkowania lub opłat, pozostali spadkobiercy mogą wystąpić do sądu z wnioskiem o zniesienie współwłasności spadkowej. W ramach tego postępowania sąd może nakazać mu spłatę pozostałych spadkobierców, jeśli to on przejmie nieruchomość na wyłączną własność.
W pierwszej kolejności warto podjąć próbę polubownego rozwiązania problemu, np. poprzez pisemne wezwanie do uregulowania sytuacji lub zapłaty. W przypadku braku porozumienia, konieczne może być złożenie do sądu wniosku o zniesienie współwłasności lub o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości.
Najczęściej zadawane pytania
Problem pojawia się, gdy jeden ze spadkobierców wyłącznie korzysta z nieruchomości spadkowej, a pozostali są pozbawieni możliwości korzystania z niej lub nie otrzymują z tego tytułu żadnego wynagrodzenia (np. z tytułu bezumownego korzystania). Często dzieje się tak, gdy jeden spadkobierca mieszka w lokalu, a inni mają tylko udziały.
Pozostali spadkobiercy mają prawo do współposiadania i korzystania z całej nieruchomości spadkowej. Mogą żądać od spadkobiercy korzystającego z lokalu wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z ich udziału w nieruchomości lub domagać się uregulowania sposobu korzystania z nieruchomości (podziału do korzystania).
Tak, jeżeli spadkobierca korzystający z mieszkania nie chce się porozumieć co do jego użytkowania lub opłat, pozostali spadkobiercy mogą wystąpić do sądu z wnioskiem o zniesienie współwłasności spadkowej. W ramach tego postępowania sąd może nakazać mu spłatę pozostałych spadkobierców, jeśli to on przejmie nieruchomość na wyłączną własność.
Zobacz także
Jak zabezpieczyć się przed nieuczciwym wynajmującym?
20.04.2023 ▪
Tomasz Kubacki
Darowizna nieruchomości. Na czym polega?
08.09.2020 ▪
KupujemyM
Jak sprzedać zadłużone mieszkanie spółdzielcze?
07.05.2020 ▪
KupujemyM
