Lokator bez umowy i zameldowania: kto to jest i dlaczego to problem?

Sytuacja, w której w Twoim mieszkaniu lub innej nieruchomości zamieszkuje lokator bez umowy najmu i zameldowania jest wcale nierzadka. Być może to ktoś ze znajomych, z którym zawarłeś umowę ustną, a być może to lokator, któremu umowa już się skończyła, ale ten nie chce się wyprowadzić. Mimo że konsekwencje obu tych przypadków będą różne — jedne mniej, a drugie bardziej dotkliwe — nie warto bagatelizować żadnej z nich i już zawczasu się zabezpieczyć. Zobacz, czym może grozić zamieszkiwanie w nieruchomości bez tytułu prawnego i jakie ryzyka niesie to dla właściciela.

Brak umowy najmu: czy lokator jest bezprawnie w nieruchomości?

Jeśli jesteś właścicielem nieruchomości, w której mieszka lokator bez umowy najmu, to pewnie nie raz zastanawiałeś się: czy taka osoba przebywa w Twoim lokalu bezprawnie? Z reguły tak, przyjmuje się, że jeśli lokator nie posiada umowy, zajmuje lokal bez tytułu prawnego i nie powinien w nim być bez wyraźnej zgody właściciela. Niemniej jest to dość skomplikowana kwestia. Dlaczego?

Podstawą legalnego zajmowania lokalu mieszkalnego jest umowa najmu, z tym że niekoniecznie musi ona mieć formę pisemną. Oczywiście tak jest bezpieczniej dla obu stron, ale nie zawsze się to praktykuje — czy to ze względów finansowych, czy to z powodu większej wygody. Tymczasem taką samą moc obowiązującą ma umowa ustna, w której po prostu umawiasz się z wynajmującym na konkretne zasady mieszkania w Twojej nieruchomości. To, czy ona faktycznie istnieje, czy też nie — bardzo trudno udowodnić. Przeważnie urzędy czy instytucje rozjemcze skłaniają się ku temu, że umowa istnieje, w takiej czy innej formie. Pamiętaj, że jeśli lokator płaci regularnie czynsz i opłaca media, a do tego może to udowodnić — domniemuje się, że taka umowa istnieje.

Brak zameldowania: czy ma wpływ na status lokatora?

Zameldowanie jest często mylone, a wręcz utożsamiane z umową najmu, choć są to dwie zupełnie odrębne kwestie. Przede wszystkim warto wiedzieć, że:

• Właściciel mieszkania ma obowiązek zameldować takiego lokatora. Ten może także zrobić to same, jeśli jest w stanie przedstawić tytuł prawny do zajmowania lokalu. Z kolei wymeldowanie osoby zameldowanej nie jest proste i praktycznie niemożliwe, jeśli nie udowodnisz, że ta osoba nie mieszka już w Twojej nieruchomości.
• Zameldowanie bez umowy najmu jest możliwe, ale sam brak zameldowania nie ma bezpośredniego wpływu na to, czy lokator może mieszkać w należącej do Ciebie nieruchomości. To, czy osoba niezameldowana może przebywać w domu, zależy od Twojej zgody jako właściciela.

Jak widać, ani zameldowanie, ani jego brak nie wpływają na status lokatora. Generalnie, ma ono charakter ewidencyjny i statystyczny. Może od niego zależeć dostęp do niektórych usług publicznych czy też możliwość głosowania w konkretnym miejscu, ale brak meldunku (w Twoim mieszkaniu czy gdziekolwiek indziej) nie pozbawia takiej osoby praw nadanych mu przez polskie przepisy.

Prawa i obowiązki stron

Teoretycznie tzw. dziki lokator ma ograniczone prawa, ale nie jest ich całkowicie pozbawiony. Najważniejszym z nich jest prawo do poszanowania nietykalności mieszkania. Pamiętaj, że nawet jeśli masz lokatora bez meldunku i umowy, to zgodnie z prawem nie możesz po prostu wejść do lokalu, kiedy tylko chcesz — naruszenie miru domowego jest przestępstwem. Możesz to zrobić tylko w określonych przypadkach i po uprzednim poinformowaniu lokatora, np. w przypadku awarii. Co ważne, zamieszkujący jest też chroniony przed samowolnymi działaniami właściciela. Nie wolno Ci samemu usunąć lokatora, zmienić zamków czy pozbyć się jego rzeczy osobistych.

Istotne z punktu widzenia właściciela jest również prawo do lokalu socjalnego. Nawet jeśli wystosowałeś wypowiedzenie umowy, a następnie wezwanie do opuszczenia mieszkania, eksmisja lokatora wciąż może być kłopotliwa. Dzieje się tak dlatego, że w zdecydowanej większości spraw o eksmisję lokatora bez tytułu prawnego, sąd orzeka o prawie do lokalu socjalnego, a eksmisja jest możliwa tylko wtedy, gdy gmina zapewni lokatorowi odpowiedni lokal. Jest to najbardziej prawdopodobne w przypadku osób w trudnej sytuacji życiowej — kobiet w ciąży, małoletnich, osób niepełnosprawnych czy emerytów i rencistów — ale nie tylko. Eksmisja na bruk w Polsce jest generalnie zabroniona i orzekana tylko w szczególnych przypadkach, np. jeśli osoba bez tytułu prawnego demoluje lokal lub notorycznie zakłóca spokój.

Obowiązki właściciela nieruchomości to natomiast:

• poszanowanie miru domowego lokatora;
• zapewnienie podstawowych warunków bytowania — nie możesz pozbawić lokatora do mediów!
• przeprowadzenie eksmisji zgodnie z prawem;
• ponoszenie kosztów utrzymania nieruchomości.

Z kolei najważniejszy obowiązek lokatora bez umowy to z kolei opuszczenie mieszkania w momencie, gdy właściciel zażąda opuszczenia nieruchomości. Dodatkowo lokator jest zobowiązany do uiszczania opłat za korzystanie z lokalu bez tytułu prawnego (tzw. wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z lokalu).

Skutki prawne dla właściciela

Posiadanie lokatora bez umowy najmu i zameldowania wiąże się z szeregiem ryzyk dla właściciela, ale też możliwości działania. Zgodnie z przepisami prawa, jeśli lokator korzysta z lokalu bez formalnej umowy, możesz:

• wnosić o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z lokalu;
• złożyć wniosek do sądu o eksmisję.

Pamiętaj, jednak że wszystkie podejmowane przez Ciebie działania muszą być stopniowane. Nie możesz bez konsultacji z lokatorem złożyć wniosku o eksmisję — sąd po prostu go odrzuci. Wcześniej musisz zawezwać lokatora do opuszczenia nieruchomości i wskazać mu termin, w którym powinien to zrobić. Jeśli lokator nie zastosuje się do wezwania, możesz podjąć środki polubowne, np. mediacje. Nie jest to obowiązkowe, ale jeśli dojdzie do sprawy o eksmisję, sąd spojrzy na Ciebie przychylniejszym okiem. Pamiętaj też, aby na bieżąco dokumentować wszystkie koszty, w tym opłaty za media, które poniosłeś w czasie, kiedy lokator zajmował lokal bez umowy.

Roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z lokalu

Roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z lokalu to żądanie zapłaty od lokatora za fakt, że korzysta on z Twojej własności, mimo iż nie ma do tego żadnej legalnej podstawy – czyli tytułu prawnego. To rekompensata za to, że tracisz możliwość swobodnego dysponowania swoją nieruchomością i czerpania z niej pożytków (np. poprzez wynajem innemu, płacącemu lokatorowi).

Zasadniczo wysokość wynagrodzenia za korzystanie z lokalu bez tytułu prawnego nie jest z góry ustalona. Przepisy wskazują, że powinna ona odpowiadać rynkowej stawce czynszu, jaką można uzyskać za wynajem lokalu o podobnej powierzchni, standardzie, wyposażeniu i lokalizacji. Do wysokości roszczenia możesz też doliczyć wydatki na opłaty eksploatacyjne (prąd, woda, gaz, ogrzewanie), a także koszty ewentualnych napraw, które wynikały z niewłaściwego użytkowania lokalu przez lokatora.

Również w tym przypadku ważne jest, aby kwestię roszczenia załatwić polubownie, a dopiero jeśli lokator nie zastosuje się do wezwania, wejść na drogę sądową. W stosownym pozwie należy określić żądaną kwotę oraz udokumentować, że lokator nie posiada umowy, ani innego tytułu prawnego do zajmowanego lokalu prawnego. Po uzyskaniu korzystnego wyroku sądowego możesz skierować sprawę do komornika w celu wyegzekwowania należności.

WAŻNE! Kluczowe jest zgromadzenie wszelkich dowodów, które potwierdzają fakt zajmowania lokalu i wysokość roszczenia — zeznania świadków, korespondencja z lokatorem, wyceny wartości nieruchomości, itp.

Jakie ryzyka niesie lokator bez umowy i zameldowania dla właściciela?

Obecność dzikiego lokatora bez umowy jest bardzo problematyczna, nawet jeśli lokator reguluje czynsz za wynajem na czas i opłaca wszystkie rachunki. Godząc się na to, aby w Twojej nieruchomości zamieszkiwał lokator bez ważnej umowy najmu, musisz liczyć się z:

• brakiem kontroli — jako właściciel nieruchomości nie możesz wymagać ani egzekwować tego, kto przebywa w Twojej nieruchomości
• trudnościami w pociągnięciu lokatora bez prawnego tytułu do odpowiedzialności za zniszczenia;
• niemożnością zbycia nieruchomości — sprzedaż mieszkania z lokatorem jest wręcz niemożliwa, a jeśli już do niej dojdzie, to często wiąże się z obniżeniem ceny.

Jeśli po zakończeniu umowy najmu i utracie tytułu prawnego do zajmowanego lokalu, najemca odmówi wyprowadzki, często sprzedaż mieszkania to jedyny sposób na to, aby pozbyć się problemu. Jak jednak to zrobić, skoro — jak pisaliśmy wyżej — chętnych na takie mieszkania po prostu nie ma? Rynek nieruchomości jest tak nasycony, że większość kupujących nie skusi się na takie rozwiązanie, nawet jeśli mieszkanie jest naprawdę atrakcyjne. W takiej sytuacji wyjściem może być skup nieruchomości, taki jak KupujemyM.pl. Odkupimy od Ciebie mieszkanie z lokatorem (nie musisz wcześniej starać się o jego eksmisję) w ciągu kilku dni.

Odpowiedzialność właściciela za lokatora: co grozi za „ukrywanie” lokatora?

Nie ma bezpośrednich kar za „ukrywanie” lokatora bez meldunku. Jednakże, jako właściciel mieszkania, ponosisz odpowiedzialność cywilną za szkody wyrządzone przez lokatora. Przykładowo, w trakcie mieszkania zniszczy mienie sąsiadów, to Ty możesz ponieść konsekwencje. Pamiętaj też, że nielegalne wynajmowanie nieruchomości (bez zgłoszenia do Urzędu Skarbowego i opłacenia należnych podatków) może już skutkować poważnymi konsekwencjami finansowymi i prawnymi.

Warto więc wcześniej zabezpieczyć się na taką okoliczność i wynająć mieszkanie tak, jak wskazują na to przepisy i praktyka prawna — najlepiej zawrzeć z lokatorem umowę najmu okazjonalnego, a przed jej podpisaniem dokładnie zweryfikować chętnego. Nie zapewni Ci to 100% ochrony przed problemami ze strony lokatora, ale ułatwi eksmisję i zaspokojenie Twoich roszczeń finansowych.