Czy właściciel mieszkania może wymeldować osobę zameldowaną na pobyt stały?

Kwestia meldunku i jego wpływu na prawo własności nieruchomości jest często źródłem nieporozumień. Wiele osób — tak właścicieli, jak i wynajmujących — zastanawia się, czy właściciel mieszkania może wymeldować osobę zameldowaną na pobyt stały. Ma to miejsce szczególnie w sytuacjach, gdy dana osoba nie zamieszkuje już pod wskazanym adresem lub gdy relacje z nią uległy pogorszeniu. Przedstawiamy praktyczny przewodnik po kwestiach meldunkowych.

Meldunek a prawo własności – często mylone pojęcia

Nierzadko meldunek ewidencyjny utożsamiany jest z prawem własności do mieszkania lub domu. Tymczasem są to dwie różne, całkiem odmiennie od siebie kwestie, choć niektóre prawa i obowiązki wynikają z nich wzajemnie. Czym tak naprawdę są?

Meldunek wskazuje miejsce pobytu stałego lub tymczasowego danej osoby. Dzięki niemu urzędy i inne instytucje wiedzą na przykład, gdzie kierować korespondencję. Trzeba jednak pamiętać, że meldunek — tak na pobyt czasowy, jak i na pobyt stały — nie daje żadnego tytułu prawnego do nieruchomości, ani nie jest podstawą do jej zajmowania i nie chroni przed eksmisją. Ma wyłącznie charakter administracyjny i statystyczny. Niewiele osób wie, że osoba zameldowana nie ma nawet prawa przebywać w lokalu.

Z kolei prawo własności — zapisane w księdze wieczystej — jest podstawowym prawem rzeczowym. Daje ono właścicielowi uprawnienia do korzystania z nieruchomości, rozporządzania z nią według jego woli i pobierania z niej pożytków (np. z wynajmu). Z tego prawa wynika również możliwość zameldowania i wymeldowania lokatora przez właściciela lokalu.

Czy można kogoś wymeldować? Podstawy prawne i warunki

Odpowiedź na pytanie, czy można kogoś wymeldować, brzmi: TAK. Takie prawo nadaje Ustawa z dnia 24 września 2010 roku o ewidencji ludności. Stanowi ona, że:

„Art. 35. Organ gminy wydaje na wniosek strony lub z urzędu decyzję w sprawie wymeldowania osoby, która opuściła miejsce pobytu stałego albo opuściła miejsce pobytu czasowego przed upływem deklarowanego okresu pobytu i nie dopełniła obowiązku wymeldowania się.”

Zgodnie z tym przepisem, aby złożyć wniosek o wymeldowanie, muszą być spełnione dwie zasadnicze przesłanki:

• osoba zameldowana (np. wcześniejszy najemca) dobrowolnie opuściła już miejsce pobytu. Trzeba przy tym pamiętać, że musi to być trwała nieobecność — nie wyjazd na wakacje czy w ramach wyjazdu służbowego, a także:
• nie dopełniono obowiązku wymeldowania się. W Polsce istnieje obowiązek meldunkowy w miejscu pobytu stałego lub czasowego. Każdy mieszkający tutaj musi tak zrobić w każdym nowym miejscu, w którym zamieszka, wcześniej wymeldowując się z poprzedniego.

Właściciel nieruchomości musi przy tym udowodnić, że osoba zameldowana nie mieszka już w jego mieszkaniu lub domu. Dowodem na opuszczenie miejsca pobytu mogą być zeznania świadków, brak rachunków za media czy brak rzeczy osobistych w lokalu.

Kiedy można wymeldować członka rodziny? Szczególne przypadki i procedury

Wymeldowanie członka rodziny często bywa bardziej skomplikowane z uwagi na więzi emocjonalne. Jednakże co do zasady warunki wymeldowania są takie same — jest ono dopuszczalne, jeśli bliska osoba faktycznie i trwale opuściła już miejsce zamieszkania i nie ma żadnego tytułu prawnego do lokalu. Nawet w skrajnych przypadkach (np. przemocy domowej), najpierw należy postarać się o sądowy nakaz opuszczenia lokalu, a dopiero potem złożyć wniosek o wymeldowanie.

Warto jednak pamiętać, że prawo przewiduje różne okoliczności, kiedy można wymeldować członka rodziny. Jest to możliwe w przypadku:

• wyprowadzki jednego z małżonków w wyniku rozwodu lub separacji;
• pełnoletnich dzieci, które wyprowadziły się z domu na studia lub do pracy poza miejscem zamieszkania;
• osób bezdomnych;
• osób przebywających w zakładach karnych i opiekuńczych;
• nieletnich dzieci, jeśli jest się ich opiekunem prawnym i wyprowadza się z mieszkania.

UWAGA! Jeśli członek rodziny wyprowadził się pod przymusem lub w wyniku przemocy, wymeldowanie może być trudniejsze. W takiej sytuacji sąd może uznać, że opuszczenie nastąpiło bez zgody osoby zameldowanej.

Jak wymeldować osobę z domu? Praktyczny przewodnik krok po kroku

Teoretycznie lokator powinien się wymeldować z mieszkania lub domu samodzielnie, tuż po opuszczeniu dotychczasowego miejsca pobytu i zamieszkania w nowym. Często jednak do tego nie dochodzi i zgłoszenia wymeldowania z miejsca pobytu musi nastąpić na wniosek właściciela. Jak ono wygląda?

Nie jest to trudna procedura, ale wymaga dość czasochłonnego postępowania administracyjnego. Poza bardzo wyjątkowymi okolicznościami przebiega według schematu:

1. Złożenie wniosku. Formularz zgłoszenia wymeldowania z miejsca pobytu stałego do właściwego Urzędu gminy lub miasta. Wniosek musi zawierać dane wnioskodawcy (właściciela) i osoby, którą chce się wymeldować, a także wyczerpujące uzasadnienie oraz dokumenty potwierdzające opuszczenia lokalu przez daną osobę (np. umowę najmu wraz z protokołem opuszczenia mieszkania). Można wymeldować kogoś z mieszkania również przez profil zaufany.
2. Zawiadomienie osoby, której dotyczy wniosek. Urząd gminy daje jej możliwość odniesienia się do wniosku i złożenia wyjaśnień. W spornych sytuacjach zdarzają się nawet oględziny nieruchomości i przesłuchania świadków. Sprzeciwy osoby wymeldowywanej jest jednak stosunkowo rzadki.
3. Wydanie decyzji administracyjnej przez Urząd gminy. Zazwyczaj trwa do 2 miesięcy, choć w skomplikowanych przypadkach może się wydłużyć.

Pamiętaj, że zarówno właścicielowi nieruchomości, jak i osobie zameldowanej przysługuje prawo do odwołania. Instytucją odwoławczą w pierwszej instancji jest Wojewoda, a jeśli podtrzyma on decyzję Urzędu gminy — pozostaje skarga do sądu administracyjnego.

Wymeldowanie z pobytu stałego przy sprzedaży mieszkania: dlaczego to ważne?

Mimo że — jak już wspomnieliśmy — meldunek w żaden sposób nie przekłada się na prawo własności i nie wpływa na ważność aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości, to warto dopełnić tej powinności. Wymeldowanie z pobytu stałego przy sprzedaży mieszkania sprawi, że łatwiej będzie znaleźć potencjalnego nabywcę.

Choć, jak wspomniano, meldunek nie wpływa na ważność aktu notarialnego sprzedaży, to jednak wymeldowanie z pobytu stałego przy sprzedaży mieszkania jest niezwykle istotne z perspektywy praktycznej i handlowej. Potencjalni nabywcy często obawiają się konsekwencji związanych z zameldowaniem innych osób w kupowanej nieruchomości. Chcą mieć pewność, że nikt inny nie będzie rościł sobie praw do zamieszkania w mieszkaniu, a na ich nowy adres domowy nie będzie przychodzić żadna korespondencja urzędowa lub — co gorsza — windykacyjna. I w końcu, nowi właściciele nie chcą sami zajmować się procedurą wymeldowania. Jest to nie tylko czasochłonne, ale też potencjalnie problematyczne.

A co, jeśli chodzi o sprzedaż udziału nieruchomości bez zgody współwłaściciela? Nie zwalnia Ci to z obowiązku uregulowania kwestii meldunkowych. Jeżeli tego nie zrobisz, musisz liczyć się z tym, że nabywca udziałów zrobi to za Ciebie

Świadome zarządzanie meldunkiem to podstawa

Kwestia meldunku może być również drażliwa przy wynajmie nieruchomości, a nawet sposobem na to, jak zabezpieczyć się przed nieuczciwym wynajmującym. Wielu właścicieli mieszkań i domów — w obawie przed potencjalnymi konsekwencjami nie zgadza się bowiem na zameldowanie lokatora. 

Przepisy mówią jednak jasno — właściciel nie ma takiego prawa, jeśli masz ważną umowę najmu. Możesz dokonać meldunku samodzielnie w Urzędzie gminy lub online a pomocą profilu zaufanego. Dodatkowo w umowie warto zawrzeć szczegółowe klauzule dotyczące obowiązku meldunkowego i wymeldowania się po zakończeniu wynajmu.

W razie wątpliwości lub skomplikowanych sytuacji prawnych dobrze skonsultować się z prawnikiem specjalizującym się w prawie nieruchomości. To ważne, jeśli chcesz zapewnić sobie bezpieczeństwo prawne.

Zobacz też

Opinie o skupie nieruchomości