Jak skutecznie inwestować w nieruchomości?

Inwestowanie w nieruchomości uznawane jest za jedną z najbezpieczniejszych form lokowania kapitału, często przewyższających inne formy inwestycyjne, takie jak lokaty czy obligacje. Istnieją ku temu solidne powody — rynek nieruchomości rozwija się w szybkim tempie, jest zdywersyfikowany i daje możliwości inwestowania z niewielkim kapitałem początkowym, a inwestorom sprzyja również mniejsza dostępność kredytów hipotecznych. Jednak skuteczne inwestowanie w nieruchomości wymaga odpowiedniego planowania, wyboru strategii i minimalizowania ryzyka. Sprawdź nasz poradnik, który pomoże Ci skutecznie postawić pierwsze kroki w branży nieruchomości.

Inwestycja w nieruchomości — od czego zacząć, aby nie stracić?

Jeśli dopiero zaczynasz swoją przygodę z inwestycjami, musisz mieć świadomość tego, że czekają Cię ważne wybory. To od nich zależy czy i w jakim stopniu uda Ci się osiągnąć zwrot z inwestycji. Nie warto zatem podchodzić do tego w nader optymistyczny sposób, podążając tylko za aktualnymi trendami, bez analizy swoich możliwości finansowych i dokładnego zdefiniowania celów.

Zanim zaczniesz działać na rynku nieruchomości, przeanalizuj poniższe kwestie.

1. Zasób funduszy inwestycyjnych. Nie musisz być w posiadaniu bardzo dużych kwot, aby zainwestować w nieruchomości. Budżet inwestycyjny będzie miał jednak spory wpływ na metodę i strategię inwestowania. Wobec tego stwórz kilka symulacji finansowania: Czy zamierzasz kupić lokal z własnych oszczędności, czy skorzystasz z kredytu? Jakie są Twoje możliwości spłaty zobowiązań? Pamiętaj, że wartość nieruchomości to jedno, ale koszty jej utrzymania, remontu i opłaty administracyjne też mogą wygenerować spore koszty.
2. Analiza rynku. Żadnych inwestycji nie przeprowadza się metodą prób i błędów. Przy stosunkowo wysokich kwotach po prostu nie ma na to miejsca. Jeśli chcesz zarabiać na nieruchomościach, sprawdź wcześniej, na jaki typ nieruchomość jest zapotrzebowanie w Twojej lokalizacji i jak długo utrzymuje się ten trend, prognozy rozwoju danego regionu. Sprawdź też ceny wynajmu i sprzedaży nieruchomości, najchętniej wybierane metraże. W ten sposób możesz skutecznie zminimalizować ryzyko inwestycyjne.
3. Określ swój cel i oblicz stopę zwrotu. Interesuje Cię możliwie największy zwrot z inwestycji w jak najkrótszym czasie? A może chcesz zapewnić sobie długotrwały dochód pasywny? Każdy z tych przypadków wiąże się z innymi wyzwaniami i często długoterminowymi zobowiązaniami. Musisz być na nie gotowy.

Przed podjęciem decyzji warto skonsultować się z ekspertami — doradcami finansowymi, agentami nieruchomości czy prawnikami specjalizującymi się w tej branży. Pomocą mogą służyć Ci również inni inwestorzy, których historie dostarczą wskazówek, które pozwolą Ci uniknąć błędów: niedoszacowania kosztów remontów lub zbyt optymistycznej prognozy zysków.

Jak inwestować w nieruchomości, aby nie stracić? Najpopularniejsze metody inwestowania

Kiedy już ustalisz swoje cele i możliwości finansowe, zapoznaj się z różnymi strategiami inwestycyjnymi. Na początek poleca się wybrać te najpopularniejsze. Są one przewidywalne i już sprawdzone — możesz więc czerpać z doświadczenia innych i uczyć się na ich błędach. Każda z nich ma jednak zarówno wady (i potencjalne zyski), jak i wady (a więc i ryzyko straty).

Kupno nieruchomości pod wynajem — długoterminowe zyski

To najpopularniejsza, a zarazem najprostsza strategia inwestycyjna, szczególnie w dużych miastach, gdzie popyt na mieszkania jest wysoki. Początkujących przyciąga niskim progiem wejścia na rynek — jeśli tylko dysponujesz odpowiednim kapitałem, możesz szybko stać się inwestorem i w niemal każdej sytuacji liczyć na stabilny dochód pasywny.

Na jakie dochody możesz liczyć? Najczęściej wspomina się o ok. 5% zyskach netto rocznie. To uśredniona kwota dla całego kraju, ale zwrot z wynajmu w dużych miastach mieści się w przedziale 6-8%, a przy wyjątkowo atrakcyjnej lokacji może wzrosnąć o kolejne 1-2 punkty procentowe.

Przed zakupem mieszkania rozważ:

• jego lokalizację — najlepiej blisko uczelni, centrów biznesowych czy linii komunikacyjnych;
• standard wykończenia — atrakcyjne i nowoczesne mieszkania pozwolą Ci ustalić wyższe stawki czynszu;
• wynajem długoterminowy lub wynajem krótkoterminowy. Pierwszy przynosi teoretycznie mniejsze przychody, ale też wiąże się z mniejszymi wydatkami, zwłaszcza jeśli nie korzystasz z usług firmy zarządzającej, a robisz to samodzielnie. Wynajem nieruchomości krótkoterminowy (czyli „na doby”) jest bardziej dochodowy, ale też absorbujący i ryzykowny. Przede wszystkim, sprawdza się właściwie tylko w dużych miastach. Po drugie — bez współpracy z drogimi platformami rezerwacyjnymi przy najmie krótkoterminowym trudno będzie Ci konkurować z innymi ofertami i dotrzeć do klientów.

Niekiedy korzystny jest również zakup nieruchomości, która jest tzw. gotowcem inwestycyjnym. To mieszkanie, które jest przygotowane specjalnie pod wynajem, a zwykle także zarządzane przez wyspecjalizowaną firmę. Co prawda zysk z takiej inwestycji jest nieco mniejszy, ale też daje Ci pewność stałego dochodu — i to w formie bezobsługowej.

Flipping — szybki zysk z większym ryzykiem

O tej strategii zarabiania na nieruchomościach mówi się już od kilkunastu lat. Na czym ona polega? Osoba zajmująca się flippingiem skupuje mieszkania po atrakcyjnych cenach, a następnie podnosi jej wartość (np. poprzez remont) i odsprzedaje ją z zyskiem sięgającym nieraz od 20 do 25% inwestycji.

Jeśli chcesz rozpocząć inwestowanie w nieruchomości od flippingu, musisz uważać. Ta forma inwestowania wymaga dużej wiedzy o rynku, umiejętności szacowania kosztów remontu oraz zdolności do szybkiego podejmowania decyzji.

Kluczowe czynniki, które wpływają na rentowność inwestycji to:

• cena zakupu — zazwyczaj skupuje się nieruchomości poniżej ich rynkowej wartości. Flipping bardzo często obejmuje skup nieruchomości z problemami, nieruchomości zaniedbanych czy znajdujących się w niekorzystnej lokalizacji. Niestety, najczęściej wiąże się to ze sporym ryzykiem.
• koszty inwestycji — obejmują one remont, podatki, opłaty administracyjne, obciążenia finansowe nieruchomości. Wymaga to nie tylko sporej wiedzy prawnej i finansowej, ale też elastyczności działania. Konieczne jest utrzymanie dyscypliny wydatków i uwzględnienie nieoczekiwanych zdarzeń.
• rozumienie rynku nieruchomości — aby zarabiać na flipach, nie wystarczy tylko skupować mieszkania, remontować je i sprzedawać. Trzeba też wiedzieć, jakie cieszą się największym zainteresowaniem i w jaki sposób przygotować je do sprzedaży, aby nie czekać zbyt długo na nabywcę.

Podsumowując, jeśli chcesz zacząć inwestować we flipy, ale nie masz w tym doświadczenia, podejdź do sprawy ostrożnie lub poszukaj doświadczonego partnera. Każdy, nawet najmniejszy błąd może przynieść Ci dotkliwe straty finansowe.

Crowdfunding nieruchomości — inwestowanie w nieruchomości z małym kapitałem

Pewniejsze i łatwiejsze do wykonania dla początkujących jest crowdfunding nieruchomości, czyli finansowanie przez wielu inwestorów. Ma on charakter spółek celowych, w których każdy z inwestorów — a może być ich nawet kilkudziesięciu — ma swoje udziały. Największa zaleta crowdfundingu? Możesz zacząć inwestować w nieruchomości już z poziomu kilku tysięcy złotych.

Pożądanym walorem przy inwestowaniu jest również możliwość dopasowania projektu do indywidualnych preferencji i stopnia ryzyka. Dzięki tej strategii możesz inwestować w nieruchomości pod sprzedaż lub wynajem, a także w nieruchomości komercyjne. To świetna metoda dywersyfikacji portfela i jeden z bardziej zyskownych sposobów na pomnażanie kapitału. 

Zyski z inwestycji crowdfundingowych przeważnie wahają się od 8% do 12% rocznie, ale obciążone są też ryzykiem związanym z niewypłacalnością platformy crowdfundingowej i niepowodzeniem projektów. To wciąż rozwijająca się gałąź inwestycyjna, która wraz z umocnieniem swojej pozycji na rynku powinna stawać się coraz bezpieczniejsza.

***

Rynek nieruchomości jest zróżnicowany i daje sporo możliwości finansowych. Każda z nich może być zyskowna, o ile zastosujesz się do złotych zasad inwestowania. Oprzyj swoje działania na kontrolowaniu rynku, wybranie adekwatnej do sytuacji drogi inwestycyjnej oraz dokładnej symulacji przychodów dla co najmniej kilku wariantów inwestycji. Słowem — analizuj ryzyko!

Zobacz też

Opinie o skupie nieruchomości