Skup nieruchomości a roszczenia reprywatyzacyjne — jak zabezpieczyć transakcję?

Nieruchomości z wadami prawnymi są problematyczne w obrocie — zarówno dla ich właścicieli, jak i potencjalnych nabywców czy też pośredników sprzedaży. Wszelkie roszczenia, w szczególności reprywatyzacyjne, skutecznie utrudniają zbyt i to pomimo z reguły atrakcyjnej lokalizacji lub walorów samej nieruchomości. W jaki sposób można sobie poradzić z tymi wyzwaniami? Wyjaśniamy, na jakie aspekty prawne reprywatyzacji należy zwrócić szczególną uwagę i o czym należy pamiętać przy sprzedaży lub kupnie obciążonej nieruchomości.

Czym jest reprywatyzacja i dlaczego powstają roszczenia reprywatyzacyjne?

Reprywatyzacją nazywa się zwrot mienia przejętego przez państwo pierwotnym właścicielom lub ich spadkobiercom. Mienie to zazwyczaj przejęte było poprzez wywłaszczenie lub nacjonalizację — jak to miało miejsce w Polsce i innych krajach bloku wschodniego po II wojnie światowej.

Głównym powodem nacjonalizacji w PRL była konieczność sprawnego rozporządzania niemieckim mieniem pozostawionym na ziemiach odzyskanych oraz terenach hitlerowskiego Generalnego Gubernatorstwa. Jednak tragiczna sytuacja gospodarcza i konieczność szybkiej odbudowy kraju oraz transformacji ustrojowej skłoniły władze do rozciągnięcia nacjonalizacji właściwie na cały kraj. Na podstawie licznych dekretów PKWN oraz Krajowej Rady Narodowej (w tym chyba najbardziej znanego Dekretu Bieruta), państwo przejęło pieczę nad gruntami w wielu polskich miastach, głównie zniszczonej po wojnie Warszawie. Teoretycznie proces ten miał dotyczyć wyłącznie gruntów, ale w praktyce przejmowano również stojące na nich kamienice.

Po upadku PRL wielu dawnych właścicieli nieruchomości zaczęło ubiegać się o zwrot własności. Niestety, w kwestii reprywatyzacji do tej pory nie wypracowano jednolitych rozwiązań prawnych. Co prawda podejmowano kroki w tym kierunku — np. uchwalając tzw. małą ustawę reprywatyzacyjną w 2015 roku — ale wciąż nie osiągnięto satysfakcjonujących rezultatów. Czynności reprywatyzacyjne do tej pory podejmuje się na podstawie decyzji administracyjnych lub postępowania w sądzie, co powoduje mnóstwo problemów ze stanem prawnym nieruchomości.

Kto może zgłaszać roszczenia reprywatyzacyjne?

Osoby, które w wyniku reformy rolnej, dekretu Bieruta lub innych decyzji nacjonalizacyjnych utraciły swoje mienie, mają prawo ubiegać się o jego zwrot lub odszkodowanie od skarbu państwa. Są to przede wszystkim dawni właściciele, jeśli jeszcze żyją lub częściej ich następcy prawni.

Warto przy tym wspomnieć, że w Polsce możliwa jest sprzedaż roszczeń reprywatyzacyjnych. Stąd też bywa tak, że żądanie zwrotu nieruchomości mogą wysunąć również wszelkie podmioty, które takie roszczenie nabyły, pod warunkiem złożenia odpowiednich dokumentów u organów administracji publicznej. 

Czy obciążenie reprywatyzacyjne wpływa na stan prawny nieruchomości?

Nieruchomość, na której ciążą roszczenia reprywatyzacyjne, jest nierzadko traktowana jako wadliwa, a w konsekwencji niepewna w kontekście transakcji. Dla nabywcy taka sytuacja prawna wiąże się z ryzykiem. Należy mieć więc świadomość, że w przyszłości mogą ujawnić się spadkobiercy byłych właścicieli. Większość osób chce uniknąć sytuacji, w której utraci nowy nabytek na rzecz pierwotnego właściciela, a kupno jest uważane za nierozsądne.

Niepewna jest również sytuacja osób mieszkających w nieruchomościach, które są potencjalnie objęte reprywatyzacją. Wynajmujący mieszkania od miasta lub też osoby, które wykupiły mieszkanie od zajmującego się tym samorządu terytorialnego również muszą liczyć się z tym, iż zostanie ona w przyszłości objęta postępowaniem administracyjnym.

Co prawda reprywatyzacji w Polsce podlegają jedynie nieruchomości, które zostały przejęte z naruszeniem prawa, ale w ciągu ostatnich lat niejednokrotnie dochodziło do przypadków fałszywej reprywatyzacji. Sporządzania nielegalnych testamentów, wykorzystania podrobionych dowodów osobistych rzekomych właścicieli, a nawet korupcji. Niesprzyjające lokatorom i właścicielom mieszkań w objętych reprywatyzacją kamienicach orzecznictwo sądów sprawiło, że nieruchomości w obszarach, które podlegały powojennemu zagarnięciu, nie są atrakcyjnym towarem na rynku. Mogą być wystawione na sprzedaż bez wiele lat bez efektu lub w ostateczności zostać sprzedane za ułamek ich wartości.

Reprywatyzacja a sprzedaż tzw. wadliwej nieruchomości. Jak zabezpieczyć transakcję?

Czy istnieją sposoby na to, aby w jakikolwiek sposób zabezpieczyć się przed niepożądanymi konsekwencjami reprywatyzacji? Jak to wygląda z punktu widzenia kupującego, a jak sprzedającego?

Kupno mieszkania a reprywatyzacja

Jeśli chcesz kupić taką nieruchomość, przed sfinalizowaniem transakcji upewnij się, że w rozdziale III księgi wieczystej nie istnieją zapisy ujawniające tego rodzaju roszczenia. To podstawowy środek bezpieczeństwa, ale niekoniecznie wystarczający. Niejednokrotnie bywa bowiem tak, że mieszkańcy nie wiedzą, że ktoś właśnie stara się o zwrot ich nieruchomości. O istnieniu osób uprawnionych zwykle dowiadują się dopiero, gdy postępowanie administracyjne lub sądowe zostanie już zakończone.

Przed podjęciem decyzji warto więc skontaktować się z prawnikiem, który sprawdzi nieruchomość i podpowie Ci, czy roszczenia są aktualne i czy istnieją podstawy prawne do jej przejęcia. Warto też skierować zapytanie do lokalnego Urzędu Miasta czy Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków.

Sprzedaż mieszkania z obciążeniem reprywatyzacyjnym

Mniejsze pole manewru masz zwykle w sytuacji, w której chcesz sprzedać wadliwą nieruchomość. Z praktyki wielu właścicieli wynika, że sprzedaż prywatna występuje bardzo rzadko i jest niezwykle trudna. Jak pisaliśmy wcześniej, niekorzystne wyroki sądów i udane próby fałszowania dokumentacji sprawiły, że zaufanie co do kupna takiej nieruchomości jest bardzo niskie. Ma to miejsce zwłaszcza w Warszawie — szacuje się, że aż 90% nieruchomości w stolicy zostało odebrane z pogwałceniem ówczesnego prawa.

Rozwiązaniem sytuacji może być nawiązanie współpracy z firmą, która prowadzi skup nieruchomości za gotówkę. Taki krok bywa traktowany jako ostatni ratunek dla sprzedającego, choć w rzeczywistości może być korzystny. Decydując się na niego, zyskujesz:

• pewność sprzedaży w sytuacji, w której nabywcy obawiają się zakupu;
• wsparcie na czas załatwiania formalności;
• krótki czas oczekiwania na sprzedaż — cały proces jest przyspieszony, a w sprzyjających okolicznościach może trwać zaledwie kilka dni;
• bezpieczeństwo transakcji — jest ona kontrolowana przez specjalistów oraz notariusza, a sprzedaż nieruchomości oczyszcza Cię ze wszystkich przyszłych roszczeń.

Jeśli chodzi o wartość transakcji, to zwykle możesz również liczyć na stosunkowo atrakcyjne stawki, biorąc pod uwagę skomplikowany status prawny nieruchomości. W ten sposób uzyskasz cenę wyższą, niż w przypadku indywidualnej sprzedaży na rynku wtórnym. Warto więc taką kwestię rozważyć, tym bardziej że temat reprywatyzacji jest skomplikowany, a postępowania sądowe mogą ciągnąć się latami. I w końcu — nic nie wskazuje na to, by w najbliższej przyszłości pojawiły się uregulowania prawne, które wzmocnią prawo własności polskich obywateli.

Masz więcej pytań na temat skupu nieruchomości z roszczeniami reprywatyzacyjnymi lub stan prawny Twojego mieszkania jest problematyczny? Nasi specjaliści pomogą Ci z tymi niedogodnościami — nie boimy się trudnych wyzwań!

Zobacz też

Opinie o skupie nieruchomości