Blog
Jakie dokumenty są potrzebne przy zakupie mieszkania?
28.04.2025 ▪ 
5 min czytania ▪ Marcin Bujno
Spis treści
Zakup własnego mieszkania to jedna z najważniejszych decyzji w naszym życiu, która wiąże się także z dużą ilością formalności. Dokumenty do zakupu mieszkania wymagają na pewno dokładnego przygotowania i w kilku przypadkach wcześniejszych wniosków. Jeżeli chcemy przejść przez cały proces bezproblemowo, warto wcześniej dowiedzieć się, jakie dokumenty do zakupu nieruchomości są wymagane, aby dokonać transakcji. Z naszymi poradami zakup mieszkania przebiegnie bez niepotrzebnego stresu i opóźnień. Dowiedz się, co trzeba mieć przy kupnie mieszkania.
Dokumenty wymagane przy zakupie mieszkania z rynku pierwotnego
Jeżeli kupujemy mieszkanie z rynku pierwotnego duża część formalności leży po stronie dewelopera. To on musi zapewnić wiele wymaganych dokumentów, co na pewno ułatwi cały proces. Do zakupu mieszkania z rynku pierwotnego potrzebne będą:
- Umowa deweloperska – powinien się w niej znaleźć harmonogram płatności, a także załączniki jak pozwolenie na budowę, standard wykończenia czy rzut mieszkania.
- Wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – ten dokument potwierdza przeznaczenie terenu oraz warunki zabudowy, a także pomoże zweryfikować przyszłe otoczenie inwestycji.
- Aktualny odpis z księgi wieczystej – nie może być starszy niż 3 miesiące.
- Prospekt informacyjny dewelopera – powinny się w nim znaleźć informacje jak termin oddania budynku do użytkowania i opis inwestycji.
- Zaświadczenie o niezaleganiu z opłatami wobec dewelopera – jest to kluczowy dokument przy przenoszeniu własności na nabywcę, który poświadcza, że wszystkie raty zostały uregulowane na bieżąco.
Następnie należy podpisać umowę przyrzeczoną – dopiero wtedy następuje przeniesienie własności nieruchomości. Do nieruchomości przypisuje się także udział w gruncie, na jakim jest ona wybudowana oraz w częściach wspólnych budynku, na przykład garażu. Taką umowę podpisuje się już po odebraniu lokalu.
Dokumenty potrzebne do zawarcia aktu notarialnego
Oprócz podpisania umowy z deweloperem konieczne jest oczywiście także podpisanie aktu notarialnego. Tutaj oprócz powyższych dokumentów będą nam potrzebne:
- Dowody tożsamości stron – paszport, jeżeli jedna ze stron to obcokrajowiec.
- Aktualny odpis z księgi wieczystej – nie może być starszy niż 3 miesiące, powinien też zawierać informacje o ewentualnych obciążeniach.
- Potwierdzenie uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) – zaświadczenie z urzędu skarbowego albo dowód przelewu
- Dowód wpłaty zaliczki (w przypadku wypłacenia)
- Pełnomocnictwo (jeśli jedna ze stron działa przez pełnomocnika) – notarialne poświadczenie
Dokumenty wymagane przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego
Przy zakupie mieszkanie na rynku wtórnym sytuacja wygląda nieco inaczej. Tutaj będą nam potrzebne:
- Umowa przedwstępna (opcjonalnie) – zabezpiecza nas ona przed sporządzeniem aktu notarialnego. Powinna zawierać cenę, termin zawarcia umowy przyrzeczonej oraz warunki odstąpienia.
- Akt własności wydany przez sąd albo notariusza
- Dowody tożsamości obu stron.
- Akt notarialny poprzedniej transakcji – dokument wykazujący sposób, w jaki sprzedający stał się właściciele lokalu, np. spadek, wcześniejszy zakup.
- Aktualny wypis z księgi wieczystej – nie starszy niż 3 miesiące, musi zawierać informacje o wszelkich obciążeniach (hipoteki, zajęcia komornicze, służebności).
- Zaświadczenie o niezaleganiu ze spłatą kredytu – w sytuacji gdy sprzedający sprzedaje mieszkanie obciążone hipoteką, bank musi wystawić dokument potwierdzający wysokość zadłużenia i zgodę na wykreślenie hipoteki po spłacie.
- Zaświadczenie o niezaleganiu z opłatami administracyjnymi – wystawiane przez spółdzielnię lub wspólnotę mieszkaniową. Musi potwierdzać, że sprzedający nie zalega np. z czynszem.
- Zaświadczenie o niezaleganiu w podatkach od nieruchomości – wydawane przez urząd gminy albo miasta.
- Potwierdzenie zapłaty podatku PCC (2%) – dowód przelewu lub zaświadczenie z urzędu skarbowego.
Najczęstsze błędy przy kompletowaniu dokumentów
Formalności przy zakupie mieszkania Was przerażają? Nasz poradnik pomoże Wam uniknąć typowych błędów, które zdarzają się przy kompletowaniu dokumentów zakupu mieszkania. Zazwyczaj są to:
- przestarzały odpis z księgi wieczystej – odpis starszy niż 3 miesiące jest odrzucany przez notariusza.
- brak zaświadczenia o niezaleganiu z opłatami – czasami czas oczekiwania na taki dokument ze spółdzielni może być długi, dlatego warto zamówić go wcześniej.
- niezapłacony PCC lub brak dowodu wpłaty.
- niewłaściwie spisane pełnomocnictwa (jeżeli są wymagane) – na przykład brak klauzuli o prawie do zbycia nieruchomości lub niewłaściwe poświadczenie notarialne.
- niedopasowanie danych stron – różnice w zapisie imion, nazwisk, numerów PESEL między dokumentami.
O czym jeszcze warto pamiętać?
Wyżej wymieniliśmy wszystkie niezbędne dokumenty, potrzebne do zakupu mieszkania, ale w niektórych sytuacjach warto sporządzić dodatkową dokumentację.
Na przykład przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego można poprosić sprzedającego o protokół zdawczo-odbiorczy lokalu. Nie jest on obowiązkowy, ale może oszczędzić nam problemów. Powinny się w nim znajdować informacje jak stan liczników, stan techniczny mieszkania czy wyposażenie, która pozostawia sprzedający.
Jeżeli sprzedaż odbywa się z udziałem kredytu hipotecznego, bank może wymagać również dokumentów jak: zaświadczenie o dochodach, umowa przedwstępna czy operat szacunkowy. Warto wcześniej zadbać o takie dokumenty, aby nie opóźniać zakupu.
Jeżeli przygotujemy odpowiednio wcześniej wszystkie niezbędne dokumenty do zakupu mieszkania i zadbamy o poprawność danych, to podpisanie aktu notarialnego nie powinno sprawiać nam żadnym problemów. O wszystkich formalnościach powinien nas też poinformować deweloper oraz notariusz. Mamy nadzieję, że nasz poradnik rozwiał Wasze wątpliwości i zakup mieszkania przebiegnie dla Was bez stresu.
Sprzedaj swoją nieruchomość za gotówkę do KupujemyM
Jeśli szukasz sposobu na pilną sprzedaż mieszkania albo domu, to KupujemyM.pl będzie świetnym rozwiązaniem.
Nie wierzysz? Przekonaj się i napisz do nas!
Wycena onlineNajczęściej zadawane pytania
Od sprzedającego niezbędne są: aktualny odpis z księgi wieczystej (lub dokumenty potwierdzające własność, jeśli KW nie ma), podstawa nabycia nieruchomości (np. akt notarialny kupna, darowizny, postanowienie spadkowe), zaświadczenie ze spółdzielni/wspólnoty o braku zadłużenia oraz o braku osób zameldowanych.
Tak, odpis z księgi wieczystej jest kluczowy, ponieważ zawiera najważniejsze informacje o stanie prawnym nieruchomości, jej właścicielach, ewentualnych obciążeniach (np. hipoteka, służebności). Notariusz i bank (przy kredycie) zawsze będą go wymagać.
Kupujący powinien przygotować dokument tożsamości (dowód osobisty/paszport) oraz, w przypadku zakupu na kredyt, dokumenty wymagane przez bank do oceny zdolności kredytowej (np. zaświadczenie o zarobkach, wyciągi z konta).
Najczęściej zadawane pytania
Od sprzedającego niezbędne są: aktualny odpis z księgi wieczystej (lub dokumenty potwierdzające własność, jeśli KW nie ma), podstawa nabycia nieruchomości (np. akt notarialny kupna, darowizny, postanowienie spadkowe), zaświadczenie ze spółdzielni/wspólnoty o braku zadłużenia oraz o braku osób zameldowanych.
Tak, odpis z księgi wieczystej jest kluczowy, ponieważ zawiera najważniejsze informacje o stanie prawnym nieruchomości, jej właścicielach, ewentualnych obciążeniach (np. hipoteka, służebności). Notariusz i bank (przy kredycie) zawsze będą go wymagać.
Kupujący powinien przygotować dokument tożsamości (dowód osobisty/paszport) oraz, w przypadku zakupu na kredyt, dokumenty wymagane przez bank do oceny zdolności kredytowej (np. zaświadczenie o zarobkach, wyciągi z konta).
