Flipping mieszkań lub nieruchomości — co to znaczy i jak możesz na nim zarobić?

Rynek nieruchomości stale się zmienia, wciąż pojawiają się inne opcje zarobkowe. W ostatnich latach ogromną popularność zyskał termin „flippingu mieszkań” lub „flipu nieruchomości”. To zjawisko popularne nie tylko wśród profesjonalnych inwestorów, ale też amatorów chcących zyskać na rynku nieruchomości. Co naprawdę kryje się za tym pojęciem? Wyjaśniamy, na czym polega flip mieszkaniowy, czym się charakteryzuje i w jaki sposób można zyskać na takich transakcjach.

A może chcesz sprzedać nieruchomość? Sprawdź nasz skup nieruchomości, zrobimy dla Ciebie darmową wycenę online

Czym jest flipping mieszkań?

Flipowanie mieszkań, znane również jako sprzedaż mieszkań na flipa, to strategia inwestycyjna, która polega na zakupie nieruchomości w celu ich odnowienia i późniejszej odsprzedaży. Można powiedzieć, choć w dużym uproszczeniu, że jest to podnoszenie wartości nieruchomości (niekiedy bardzo zaniedbanej bądź posiadającej wady prawne), którą nabył się w niższej cenie, aby sprzedać ją drożej.

Skąd wziął się pomysł, jakim jest flip na mieszkaniu? Popularność flipów w Polsce przyszła do nas zza oceanu za sprawą popularnych programów, w których ukazywane były ukazywane były inwestycje dotyczące tanich i zaniedbanych mieszkań.

Mieszkanie na flipa — szybkie działanie, szybki zarobek?

Kluczowe znaczenie w przypadku house flippingu ma czas. Inwestorom zależy na tym, aby jak najszybciej przeprowadzić generalny remont i na nowo wprowadzić taką nieruchomość na rynek. Po pierwsze, w ten sposób można wykorzystać trendy rynkowe, nie ryzykując przy tym, że wartość wyremontowanej nieruchomości spadnie. A po drugie — nie ponosi się wtedy kosztów utrzymania nieruchomości.

Dzięki bardzo szybkiemu działania i umiejętności wyszukiwania tanich, ale potencjalnie dochodowych mieszkań na rynku, jest to bardzo zyskowny sposób zarabiania. Warto przy tym zaznaczyć, że house flipping nie musi się ograniczać wyłącznie do mieszkań. Jego przedmiotem są również domy jednorodzinne, lokale użytkowe, a nawet działki. Niemniej w Polsce to właśnie mieszkania uważane są za najbardziej rentowną inwestycję, głównie ze względu na szybki zwrot i niższe koszty remontu nieruchomości.

Flipping nieruchomości – co trzeba zrobić, aby zarobić?

Flipowanie wydaje się relatywnie prostą czynnością. W rzeczywistości nie jest tak łatwo kupić mieszkanie w odpowiednim stanie i tak po prostu je odsprzedać. Wbrew pozorom to nie szczęście czy intuicja (choć ona również odgrywa tutaj pewną rolę) są najważniejsze. Twoje szanse na sukces znacząco zwiększa nauczenie się kilku zasad ustalonych na podstawie obserwacji rynku nieruchomości i podążanie za nimi.

Przedstawiamy kilka praktycznych porad dla osób, które chcą zająć się flippingiem mieszkań:

• pozbycie się sentymentów — trzeba sobie uzmysłowić, że zakup mieszkania przeznaczonego do dalszej sprzedaży nie może być traktowany na równi z własnymi upodobaniami mieszkaniowymi. Mieszkania w końcu nie kupuje się na własny użytek.
• najkorzystniejszą opcją są flipy na nieruchomościach wymagających kapitalnego remontu — cena takich nieruchomości jest często niższa niż wartość rynkowa, dlatego jest większe pole manewru.
• kurczowe trzymanie się zakładanego budżetu jest opłacalne — nie da się ukryć, że specjalista od flippingu musi mieć rozeznanie w kwestiach remontowych. Kluczowa jest tu umiejętność szybkiego oszacowania, ile będzie kosztował remont mieszkania i czy da się doprowadzić lokum do porządku w zakładanym budżecie. Każde przekroczenie limitu finansowego to spora strata. Inwestor powinien umieć podnieść wartość nieruchomości jak najtańszym kosztem. Nie może jednak zapominać o wysokiej estetyce wykonania.
• podatki, formalności i opłaty powinno załatwiać się w pierwszej kolejności. Każdy dzień nieuregulowanej sytuacji prawnej danej nieruchomości przynosi straty.
• inwestycja w działania marketingowe to podstawa — nieruchomość musi zostać odpowiednio zaprezentowana na rynku, jeśli ma się szybko sprzedać. Warto więc zadbać o atrakcyjny opis i wysokiej jakości zdjęcia.

Sprawdź też skup nieruchomości zadłużonych

Flipy mieszkaniowe — największe wyzwania dla inwestora

Dynamiczny rynek i duża popularność tej metody inwestycyjnej sprawiają, że wiąże się ona z licznymi ryzykami i wyzwaniami. Flipping nieruchomości wymaga od inwestora właściwie ciągłej nauki, obserwacji rynku i trendów mieszkaniowych. Ten musi mieć też na względzie, że to, czy w ostatecznym rozrachunku zarobi na inwestycji w nieruchomości, zależy od bardzo zmiennych w czasie czynników.

Jakie wyzwania stoją przed inwestorem?

• odpowiednia wiedza o rynku — dostarczą jej szkolenia i specjalistyczne publikacje, które nauczą inwestora jak określać budżet oraz oczekiwany zysk, a z czasem również przewidywać trendy rynkowe.
• budowa sieci kontaktów — trudno jest zacząć flipping nieruchomości bez współpracy z doświadczonymi deweloperami, rzeczoznawcami i fachowcami budowlanymi. Takie znajomości ułatwiają cały proces, a przynajmniej na początkowym etapie chronią od porażki.
• błyskawiczna analiza finansowa — flipper nie jest jedynym inwestorem na rynku, a okazyjne nieruchomości w niskiej cenie znikają z rynku szybciej, niż mogłoby się wydawać. Powinien więc nauczyć się dokładnego szacowania kosztów inwestycji i marginesu błędu, aby mieć pewność, że jest ona opłacalna, a on sam jest krok przed innymi. Precyzyjne określenie wartości mieszkania po remoncie nie jest łatwe.
• dobra znajomość przepisów — konieczne jest posiadanie odpowiedniej wiedzy na temat uzyskania niezbędnych zezwoleń, odprowadzania podatku od sprzedaży nieruchomości czy pokonywania przeszkód formalnych.
• ciągła gotowość do zmian i elastyczne zarządzanie czasem — osoba, która zawodowo zajmuje się inwestowaniem w mieszkania, w zasadzie jest w pracy stale, od rana do wieczora. Musi bowiem analizować sytuację na rynku nieruchomości i wyszukiwać kolejne propozycje. 
• zaplecze finansowe — inwestycja nie będzie sukcesem bez odpowiedniego kapitału.
• kreatywność i zmysł estetyczny — pomysł na aranżację lokalu wychodzi z reguły od flippera. Zwykle wybiera to, co wygląda na drogie, choć w rzeczywistości jest jedynie tanim zamiennikiem. Dzięki temu mieszkania od flippera wyglądają dość luksusowo i dzięki temu cieszą się dużo większym powodzeniem w sprzedaży, aniżeli sprzedaż mieszkania od prywatnej osoby. Inwestor nie przywiązuje też większej wagi do detali, najważniejsze jest jedynie pierwsze wrażenie, jakie mieszkanie ma zrobić na kupującym.

Oczywiście, z czasem ryzyko inwestycyjne spada, ale wciąż inwestujący we flip nieruchomości musi szybko reagować. Bardzo łatwo wypaść z rynku i jeszcze trudniej na niego powrócić.

Zobacz też skup udziałów w nieruchomościach

Jak znaleźć mieszkanie na flipa?

Jeśli zależy Ci na sprzedaży z zyskiem, szczególną wagę przyłóż do wyboru mieszkania. Niekoniecznie chodzi tu wyłącznie o metraż czy ilość pomieszczeń, bo każdy kupujący ma inne upodobania, ale również o atrakcyjną lokalizację. Łatwiej bowiem sprzedać nieruchomość w dobrej dzielnicy, niż w miejscu, które nie cieszy się dobrą sławą. Można też liczyć na szybszy zbyt mieszkań, które nie są zbyt duże, ale na tyle wygodne i zaaranżowane, aby dać klientowi odrobinę luksusu i swobody.

Gdzie znajdziesz takie mieszkania? Kopalnią pomysłów są portale internetowe, takie jak Otodom czy OLX. Patrz na znalezione tam oferty niekoniecznie pod kątem przyszłych inwestycji, ale przede wszystkim trendów cenowych, zainteresowania ofertą (czy jest duża, czy mała). 

Warto też zainteresować się lokalnymi licytacjami komorniczymi, na których można kupić mieszkanie kilkanaście procent poniżej jego wartości rynkowej. 

I w końcu — flipperzy często decydują się na bezpośredni kontakt z właścicielami. Co więcej, zdarza się, że są oni pierwszymi osobami, które wykazują chęć zakupu mieszkania, a przez to zyskują większą przychylność potencjalnych sprzedających.

Pamiętaj jednak o przeprowadzeniu rzetelnej analizy stanu technicznego i prawnego nieruchomości przy każdej transakcji. To jedyny sposób, aby uniknąć pułapek i nieprzewidzianych kosztów.

Ile można zarobić na flipie nieruchomości?

Inwestorzy, którzy podjęli się ryzyka, jakim jest flip nieruchomości, przy odpowiednim podejściu i włożonej pracy mogą zyskać nawet 20% wyłożonej kwoty. 

Tak korzystny wynik to zasługa nie tylko odpowiedniego przygotowania nieruchomości do sprzedaży. Wpływ na takie zyski ma też fakt, że przewaga flippera jest znaczna, jeśli chodzi o zestawienie z potencjalnym kupującym z rynku wolnego. To logiczne — jest on przygotowany na inwestowanie w nieruchomość i dysponuje odpowiednim kapitałem, aby kupić nieruchomość od ręki. Z drugiej strony indywidualni kupujący często muszą  posiłkować się zewnętrznym finansowaniem, co przedłuża czas transakcji. Tymczasem właściciele częściej decydują się sprzedać mieszkanie taniej, niż długo czekać na sprzedaż — i to bez gwarancji powodzenia.

Według statystyk najbardziej opłacalne flipy trwają od 3 do 6 miesięcy, co pozwala na szybki zwrot kapitału i minimalizację ryzyka zmiany cen na rynku. Mimo to ryzyko straty jest równie realne — niewłaściwa ocena rynku, opóźnienia w remoncie czy niespodziewane koszty mogą wpłynąć na końcowy wynik finansowy.

Flip mieszkania — duże korzyści, ale i spore ryzyko

Flip nieruchomości to szansa na bardzo dobry zarobek, pod warunkiem że odłoży się na bok sentymenty, nastawi na nieustanną pracę i jest skłonny podejmować umiarkowane ryzyko (ale nigdy nie większe!). Takie działania mogą zapewnić mu szybki zysk w porównaniu do tradycyjnego inwestowania w nieruchomości, np. pod wynajem. Ma też możliwość skalowania swojej działalności właściwie bez ograniczeń. Stopniowo może zwiększać portfel inwestycyjny i osiągać z niego coraz większe zyski.

W każdej inwestycji należy jednak uwzględniać ryzyko, nawet jeśli jest to inwestycja przemyślana i dobrze zaplanowana. Należy liczyć się ze spowolnieniem gospodarczym, zmianą przepisów prawnych czy nieprzewidzianymi kosztami. Już sam wzrost cen materiałów budowlanych może obniżyć zyskowność, a nawet przyczynić się do strat. Niestety, inwestor musi zaakceptować fakt, że nie każdy projekt kończy się sukcesem. To nieodłączny urok flippingu w nieruchomościach.

Zobacz też

Opinie o skupie nieruchomości