Od czego zależy cena mieszkania?

Ceny mieszkań i domów to temat, który regularnie gości w mediach (nie tylko stricte ekonomicznych). Dziennikarze piszą bowiem o niepokojących wzrostach cen nieruchomości mieszkaniowych albo o spadkach, które budzą nadzieję u osób niemogących sobie pozwolić na własne lokum. Wielu internautów posiada jakąś wiedzę na temat czynników determinujących ceny mieszkań. Warto jednak usystematyzować te informacje. Nasz artykuł prezentuje uwarunkowania, które wpływają na cenę konkretnego mieszkania lub domu. To ciekawe ujęcie, bo dzięki niemu można uwzględnić zarówno czynniki makroekonomiczne (takie jak np. poziom stóp procentowych), jak i aspekty związane z cechami konkretnego lokalu lub domu.

Cena metrażu jest wypadkową popytu oraz podaży

Z całą pewnością, warto rozpocząć od przypomnienia, że cena metrażu w ujęciu ogólnopolskim oraz regionalnym stanowi wypadkową działania popytu i podaży. To mechanizm typowy dla każdego dobra, które jest sprzedawane w warunkach rynkowych. Rynek nieruchomości mieszkaniowych nie jest w pełni wolny (m.in. ze względu na państwowe ingerencje), ale mimo tego skutki wzrostu i spadku popytu oraz analogicznych zmian podaży można zauważyć bez większego trudu. Warto oczywiście pamiętać, że rynek nieruchomości mieszkaniowych ze względu na swoją specyfikę reaguje dość wolno. Dlatego sugerowanie się np. tylko miesięcznymi zmianami cen lokali prowadzi często do błędnych wniosków.

Nie ulega wątpliwości, że nawet analitycy zajmujący się rynkiem mieszkaniowym czasem zaniedbują kwestie związane z podażą (liczbą) lokali i domów na sprzedaż. Chodzi tutaj przede wszystkim o działalność deweloperów, którzy poprzez uzupełnianie zasobu mieszkań i domów mogą stabilizować wpływ zwiększonego popytu na ceny metrażu. Na podstawie danych z różnych krajów można zauważyć, że wzrosty cen wywołane większym popytem na domy i mieszkania są mniej dotkliwe w państwach, gdzie deweloperzy potrafią szybko zwiększyć liczbę budowanych nieruchomości mieszkaniowych.

Taka podażowa elastyczność rynku wynika nie tylko z kondycji oraz liczby firm deweloperskich. Znaczenie mają również czynniki związane chociażby z dostępnością działek pod zabudowę i obowiązującymi przepisami. Po stronie podaży oddziaływują także zmiany związane ze wzrostem lub spadkiem cen materiałów budowlanych i robocizny.

Wynagrodzenia oraz stopy zawsze są bardzo ważne

Jeżeli chodzi o czynniki kształtujące mocno popyt mieszkaniowy, to na pewno trzeba wymienić aspekty związane z rynkiem pracy (wynagrodzenia i poziom bezrobocia), a także stopy procentowe oraz politykę kredytową banków. Wpływ wynagrodzeń na ceny metrażu jest bardzo duży. Można się o tym przekonać jeśli obliczymy stosunek między średnią ceną mieszkania w największych polskich miastach oraz przeciętną tamtejszą płacą. Oczywiście, pojawią się pewne różnice, bo w jednym mieście za przeciętną pensję netto będzie można nabyć chociażby 0,55 mkw. nowego mieszkania, a w drugim tylko 0,45 mkw. Niemniej jednak, wpływ poziomu wynagrodzeń (i pośrednio bezrobocia) na ceny metrażu jest bardzo istotny. Pewne znaczenie ma też inflacja, bo w warunkach ogólnego wzrostu cen, sprzedawcy uwzględniają ją w ofertach. Jeżeli mimo inflacji płace realnie rosną, to tworzy się dodatkowy mechanizm podnoszący ceny lokali oraz domów.

Stopy procentowe również są bardzo ważnym czynnikiem, ponieważ od ich poziomu zależy koszt nowych kredytów mieszkaniowych. Transakcje finansowane całkowicie własnymi oszczędnościami stanowią około 30% ? 35% wartości polskiego rynku mieszkaniowego. Większość nabywców lokali i domów korzysta zatem z kredytu, który staje się droższy w razie wzrostu stóp procentowych NBP. Warto też pamiętać, że wyższe stopy procentowe przekładają się na ograniczoną zdolność kredytową i poprzez wyższe oprocentowanie lokat zniechęcają do inwestycji w najem.

W praktyce pewne znaczenie ma dodatkowo polityka kredytowa banków. Zbyt łagodne zasady udzielania kredytów mieszkaniowych, z jakimi mieliśmy do czynienia np. w latach 2005 – 2008 destabilizują rynek i mogą spowodować powstanie bańki cenowej. Na całe szczęście, po doświadczeniach z czasu pierwszego boomu (2005 r. – 2008 r.), Komisja Nadzoru Finansowego jest bardziej restrykcyjna dla banków.

W ujęciu indywidualnym lokalizacja to podstawa

Tytułem podsumowania, warto również pokrótce zwrócić uwagę na znaczenie, jakie w kontekście ceny konkretnego mieszkania lub domu mają jego cechy indywidualne. O jakie cechy konkretnie chodzi? Przede wszystkim o lokalizację, która w bardzo dużym stopniu determinuje poziom ceny za 1 mkw. domu lub lokalu. Naturalnie, duże znaczenie ma także stan techniczny budynku oraz pomieszczeń. W przypadku domów, nie można lekceważyć istotnego czynnika, jakim jest wielkość działki. Ten aspekt zwiększa lub zmniejsza cenę sprzedaży w przeliczeniu na 1 mkw. budynku. Nie należy zapominać, że nabywca domu kupuje grunt oraz nierozerwalnie z nim związany budynek.