Sprzedaż udziału w nieruchomości bez zgody współwłaściciela

Sprzedaż udziału w nieruchomości bez zgody współwłaściciela – czy to możliwe?

Część internautów niezbyt zainteresowanych prawem oraz rynkiem nieruchomości może myśleć, że współwłasność domów lub lokali jest związana wyłącznie z sytuacją małżonków. Wielu Polaków dopiero przy okazji dziedziczenia dowiedziało się, że istnieje coś takiego jak współwłasność ułamkowa nieruchomości. Warto zatem wyjaśnić, czy w ramach tej formy współwłasności sprzedaż udziałów w nieruchomości bez zgody współwłaściciela jest możliwa bez większych problemów.

Czy można sprzedać udział w nieruchomości bez zgody współwłaściciela?

Omówienie kwestii sprzedaży udziałów w nieruchomości wymaga pewnej wiedzy na temat współwłasności. Warto zatem zaprezentować i wyjaśnić podstawowe informacje, które przekazuje kodeks cywilny. Ten akt prawny wskazuje, że możliwe są dwa rodzaje współwłasności – ułamkowa oraz łączna. Charakterystyczną cechą współwłasności ułamkowej jest to, że każdy ze współwłaścicieli posiada określony udział w rzeczy. W razie braku innych przesłanek przyjmuje się, że ułamkowe udziały współwłaścicieli są równe. Współwłasność łączna funkcjonuje zupełnie inaczej. Jej charakterystyczną cechą jest brak jakichkolwiek udziałów.

Warto wiedzieć, że współwłasność łączna nie jest samodzielną konstrukcją prawną. W praktyce zawsze musi być ona powiązana z innym stosunkiem prawnym. Przykładem jest współwłasność łączna, jaką w przypadku danej rzeczy (np. mieszkania) posiadają małżonkowie, którzy nie podpisali intercyzy likwidującej majątek wspólny. Ze względu na specyfikę współwłasności łącznej, powyższe pytanie („Czy można sprzedać udział w nieruchomości bez zgody współwłaściciela?”) nie ma sensu w odniesieniu do takiej formy wspólnego posiadania domu, działki lub lokalu. Współwłasność łączna wygasa razem z nadrzędnym wobec niej stosunkiem prawnym. Przykład: zakończenie małżeństwa skutkuje również końcem współwłasności łącznej małżonków.

Sprzedaż udziałów w nieruchomości bez zgody współwłaściciela to temat, który dotyczy natomiast współwłasności ułamkowej. Przepisy kodeksu cywilnego wskazują, że w przypadku takiej współwłasności samodzielna sprzedaż udziału nie stanowi problemu. Artykuł 198 kodeksu cywilnego potwierdza, że każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych osób posiadających współwłasność. Dopiero czynność przekraczająca zwykły zarząd taka jak np. sprzedaż całej nieruchomości lub remont mieszkania wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli (art. 199 KC). Warto też odwołać się do artykułu 1035 kodeksu cywilnego. Mówi on, że jeśli spadek przypada kilku spadkobiercom, to do wspólności majątku oraz działu spadku stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące współwłasności ułamkowej.

Sprzedaż udziałów w nieruchomości bez zgody współwłaściciela – jak przebiega?

W świetle tego, co wcześniej napisaliśmy, sprzedaż udziałów w nieruchomości bez zgody współwłaściciela nie nastręcza dużych problemów. Dotyczy to również sytuacji związanej ze spadkiem. Wedle artykułu 1036 kodeksu cywilnego, spadkobierca może bez zgody pozostałych spadkobierców rozporządzać swoim udziałem w przedmiocie należącym do masy spadkowej. Sprzeciw innego spadkobiercy jest skuteczny tylko wtedy, gdy rozporządzenie udziałem narusza jego uprawnienia przysługujące na podstawie przepisów o dziale spadku. Zbycie udziału w rzeczy stanowiącej część spadku jest skuteczne dopóki sąd nie uzna, że doszło do naruszenia interesów innego spadkobiercy (zobacz wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 stycznia 2002 r. – sygn. akt IV CKN 595/00).

Warto pamiętać, że sprzedaż udziału w nieruchomości bez zgody współwłaścicieli to czynność, której ostatecznie nie można ukryć w żaden sposób. Notariusz zaraz po podpisaniu umowy prześle do sądu wieczystoksięgowego wniosek online o wpis nowego współwłaściciela. Po pewnym czasie dojdzie do zaktualizowania treści księgi wieczystej, co zostanie potwierdzone zawiadomieniem przesłanym uczestnikom postępowania wieczystoksięgowego. Pozostali współwłaściciele mogą sprawdzić treść księgi wieczystej poprzez serwis Ministerstwa Sprawiedliwości (Elektroniczne Księgi Wieczyste).

Firma prowadząca skup nieruchomości może zakupić udział

W nawiązaniu do wcześniejszych informacji warto podkreślić, że sprzedaż udziałów w nieruchomości bez zgody współwłaściciela to transakcja, na którą z całą pewnością nie będzie chętny typowy nabywca nieruchomości. Taki przeciętny kupujący obawia się bowiem komplikacji prawnych i jest zainteresowany całością nieruchomości, którą zwykle zamierza wykorzystywać na własny użytek. Nie oznacza to jednak, że sprzedaż udziału w nieruchomości bez zgody współwłaściciela będzie niemożliwa ze względu na brak potencjalnych nabywców. Udziały chętnie kupują bowiem firmy prowadzące np. skup mieszkań lub skup domów. Przykładem takiej firmy z dużym doświadczeniem rynkowym jest KupujemyM.pl.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *