Sprzedaż mieszkania to proces, podczas którego właściciel decyduje się zbyć swoją nieruchomość na rynku. Każdy kto sprzedaje nieruchomość, krok po kroku musi przejść przez wszystkie etapy transakcji. Postanowiliśmy zatem opisać poszczególne kroki związane ze sprzedażą mieszkania. Nasz artykuł nie tylko odpowiada na pytanie, jak szybko sprzedać mieszkanie, ale również przypomina i prezentuje pewne cenne informacje związane z rynkiem nieruchomości. 

Sprzedaż nieruchomości: wszystkie kroki w skrócie

Na początku warto zaprezentować w skrócie wszystkie kroki związane z niełatwym procesem, jakim jest sprzedaż nieruchomości. Pierwszym takim krokiem jest przygotowanie mieszkania do sprzedaży. Mamy tutaj na myśli między innymi drobne naprawy i sprzątanie. Przygotowanie obejmuje również zebranie całej dokumentacji i sprawdzenie ksiąg wieczystych. Może znajduje się tam np. niewykreślona hipoteka lub służebność?

Następnie trzeba ustalić realną wartość nieruchomości, korzystając z usług rzeczoznawcy lub analizując lokalny rynek nieruchomości. Warto rozważyć współpracę z pośrednikiem, który pomoże w wycenie i promocji mieszkania. Wycena nieruchomości nie jest bowiem łatwa. Kolejnym zadaniem pośrednika będzie między innymi przeanalizowanie mocnych i słabych stron oferty sprzedaży naszego mieszkania. Mocne strony będą akcentowane w przygotowanym ogłoszeniu. Wspomniane ogłoszenie powinno zawierać zdjęcia oraz filmy zachęcające do odwiedzenia oferowanego mieszkania. 

Jeżeli nie zdecydujemy się na współpracę z pośrednikiem, to trzeba będzie samodzielnie wystawić mieszkanie lub dom na portalu ogłoszeniowym – przygotowując między innymi opis, zdjęcia i (opcjonalnie) filmy. Kolejnym elementem sprzedawania lokum jest odbieranie telefonów oraz przyjmowanie wizyt oglądających. Jeśli któryś z nich wstępnie zdecyduje się nabyć lokum, to trzeba będzie z nim podpisać umowę przedwstępną (zwykle bez udziału notariusza).  

Pamiętajmy, że umowa przenosząca własność mieszkania lub domu musi być zawsze sporządzona w formie aktu notarialnego. Finalizacja formalności notarialnych i przyjęcie zapłaty to kolejne kluczowe kroki w procesie sprzedaży. Gdy transakcja zostanie pomyślnie sfinalizowana, należy przekazać mieszkanie nowemu właścicielowi, zamykając tym samym cały proces sprzedaży mieszkania. Chcesz dowiedzieć się więcej o tym, jak sprzedać mieszkanie? Ten artykuł jest właśnie dla Ciebie!

Chcesz sprzedać nieruchomość? Sprawdź nasz skup nieruchomości

Jak sprzedać mieszkanie – samodzielnie czy z pośrednikiem?

Samodzielna sprzedaż mieszkania może być atrakcyjna dla osób, które chcą zaoszczędzić na kosztach prowizji pośrednika. Wyeliminowanie pośrednika daje możliwość zachowania większej części dochodu z transakcji. Jednak warto pamiętać, że aby samodzielnie sprzedać mieszkanie, potrzeba dużej ilości czasu, energii i pewnej wiedzy na temat rynku nieruchomości oraz procedur prawnych.

Przy samodzielnej sprzedaży mieszkania, to Ty musisz zająć się wszystkimi aspektami tego procesu – od przygotowania mieszkania do prezentacji, przez ustalenie odpowiedniej ceny, po promocję oferty. To również od Ciebie zależy przeprowadzenie negocjacji z potencjalnymi kupującymi i finalizacja formalności notarialnych. Brak doświadczenia może spowodować, że popełnisz błędy, które mogą opóźnić sprzedaż lub wpłynąć negatywnie na jej wynik.

Sprzedaż mieszkania przy pomocy pośrednika oferuje wsparcie profesjonalisty, który ma doświadczenie w przeprowadzaniu tego typu transakcji. Pośrednik zna rynek nieruchomości, potrafi określić realną wartość mieszkania, pomaga w przygotowaniu dokumentów oraz promocji oferty na różnych portalach online. Współpracując z pośrednikiem, możesz również liczyć na pomoc w negocjacjach, co może zaowocować uzyskaniem lepszych warunków sprzedaży. Pośrednik podpowie np. gdzie umowa sprzedaży mieszkania w formie aktu notarialnego będzie się wiązała z mniejszą taksą. 

Ostateczny wybór pomiędzy samodzielną sprzedażą i skorzystaniem z pośrednika zależy od indywidualnych preferencji i okoliczności. Osoby, które czują się pewne swoich umiejętności, dysponują czasem i chcą zaoszczędzić na prowizji, mogą wybrać samodzielną sprzedaż. Natomiast ci, którzy cenią profesjonalizm, doświadczenie i wsparcie w procesie transakcji, powinni zdecydować się na współpracę z pośrednikiem, co może przyspieszyć i ułatwić cały proces sprzedaży mieszkania.

Sprzedaję mieszkanie krok po kroku samodzielnie – jakie są plusy?

Samodzielna sprzedaż mieszkania ma kilka istotnych zalet, które przyciągają niektórych właścicieli nieruchomości. Największą z nich jest uniknięcie prowizji pośredników. Właściciel nieruchomości może zachować większą część zysku ze sprzedaży, ponieważ nie musi płacić dodatkowych opłat za pośrednictwo. Prowizja agentów często wynosi 3% – 4% ceny sprzedaży, więc mówimy o całkiem sporej kwocie w przypadku mieszkania o wartości np. 400 000 zł – 600 000 zł. 

Decydując się na samodzielną sprzedaż, właściciel ma pełną kontrolę nad każdym aspektem procesu. Może sam ustalać strategię, plan promocji, terminy prezentacji lokalu oraz podejmować decyzje bez pośrednictwa osoby trzeciej. Samodzielny sprzedawca ma możliwość bezpośredniego kontaktu z potencjalnymi nabywcami. Dzięki temu może prowadzić negocjacje osobiście i elastycznie dostosować warunki sprzedaży do swoich preferencji.

Właściciel jest najlepiej zaznajomiony z mieszkaniem i dzięki temu może przedstawić każdy szczegół potencjalnym kupującym. Ta wiedza mogą być dodatkowym atutem w przekonaniu oglądającego do zakupu, a samodzielna sprzedaż mieszkania wyzwala emocje i osobiste zaangażowanie właściciela. Może to skutkować większą determinacją niż ta, którą czasem przejawiają agenci. 

Właściciel nie musi dostosowywać się do harmonogramu pośrednika jeśli sam sprzedaje lokum. Może więc samodzielnie decydować o tym, kiedy i jak często prezentować mieszkanie potencjalnym kupującym. Jeśli chcemy samodzielnie sprzedać mieszkanie, to nie ma też ryzyka konfliktów lub różnic zdań z pośrednikiem, co może wpływać pozytywnie na spokój i wygodę właściciela. Ponadto samodzielna sprzedaż to okazja do zdobycia nowego doświadczenia i rozwijania umiejętności związanych z marketingiem, negocjacjami i obsługą klienta.

Chcesz sprzedać grunty rolne? Sprawdź nasz skup gruntów rolnych

Jak sprzedać mieszkanie – od czego zacząć?

Sprzedaję mieszkanie krok po kroku – czyli jak? Od czego należy zacząć ten złożony proces, by szybko i sprawnie sprzedać mieszkanie? Przede wszystkim, zacznij od gruntownego porządkowania i przeprowadzenia drobnych napraw, które mogą poprawić wygląd mieszkania. Staraj się usunąć zbędne przedmioty i uporządkować przestrzeń, aby nieruchomość prezentowała się jak najlepiej.

By sprzedać mieszkanie, zbadaj lokalny rynek nieruchomości i porównaj ceny podobnych lokali. Można także skorzystać z usług rzeczoznawcy, który oceni nieruchomość pod kątem rynkowych cen. Zbierz kompletną dokumentację dotyczącą mieszkania taką jak np. akt notarialny zakupu, umowy z dostawcami mediów i ewentualne pozwolenia na budowę czy remonty.

Zastanów się, czy sprzedaż będzie prowadzona samodzielnie czy z pomocą pośrednika. Pośrednik może pomóc w promocji nieruchomości i negocjacjach, ale wiąże się to z prowizją. Jeśli sprzedajesz mieszkanie samodzielnie, przygotuj atrakcyjne zdjęcia i opisy, które będą wykorzystane w ogłoszeniach.

Skorzystaj z różnych kanałów, takich jak portale nieruchomości i media społecznościowe, aby dotrzeć do jak największej liczby potencjalnych klientów i organizuj prezentacje mieszkania dla zainteresowanych osób. Aby sprzedać mieszkanie, najpierw upewnij się jednak, że znajduje się ono w odpowiednim stanie i jest gotowe do oglądania.

Zobacz też skup udziałów w nieruchomościach

Jak przygotować lokal do sprzedaży, by szybko sprzedać to mieszkanie?

Przygotowanie mieszkania do sprzedaży to kluczowy krok, który może wpłynąć na atrakcyjność oferty i szybkość zakończenia transakcji. Jak sprzedać mieszkanie? Przedstawimy ci listę rzeczy do zrobienia przed przygotowaniem ogłoszenia sprzedażowego!

• Sprawdź i napraw drobne usterki, takie jak cieknące spłuczki, niedziałające gniazdka elektryczne czy luzujące się klamki. Staraj się, aby mieszkanie było w jak najlepszym stanie technicznym.
• Jeśli ściany mają widoczne ślady użytkowania lub stare kolory, rozważ pomalowanie mieszkania na neutralne, jasne barwy. Odświeżenie kolorystyki może znacząco poprawić pierwsze wrażenie i pozwoli szybciej sprzedać mieszkanie.
• Pozbądź się zbędnych przedmiotów, które mogą zaburzać harmonię wnętrza. Uporządkuj przestrzeń, aby mieszkanie wydawało się bardziej przestronne i przytulne.
• Starannie uprzątnij mieszkanie, wyczyść okna, podłogi, meble i łazienkę. Czystość mieszkania jest ważnym czynnikiem, który wpływa na pozytywne wrażenie u potencjalnych kupujących.
• Upewnij się, że mieszkanie jest dobrze oświetlone. Sprawdź, czy wszystkie żarówki działają i czy wnętrze jest jasne i przyjazne.
• Jeśli mieszkanie ma jakieś unikatowe cechy, takie jak piękny widok, balkon czy inne atrakcyjne elementy, podkreśl je podczas prezentacji.
• Jeśli masz meble i dekoracje, które nadają charakter mieszkaniu, pozostaw je, aby potencjalni nabywcy mogli sobie łatwiej wyobrazić, jak będzie wyglądać to lokum po przeprowadzce.
• Jeśli jest to możliwe, zadbaj również o elewację budynku. Czysta i zadbana elewacja wprowadza pozytywne wrażenie już na samym początku. Ta porada dotyczy sprzedaży domu – podobnie jak konieczność uprzątnięcia otoczenia budynku. 
• Sprawdź, czy nie ma w mieszkaniu widocznych uszkodzeń, takich jak zarysowania na ścianach czy podłogach i postaraj się je naprawić.
• Wykonaj profesjonalne zdjęcia mieszkania. Dobrze wykonane zdjęcia są kluczowe w przyciągnięciu uwagi potencjalnych nabywców, dzięki czemu możesz sprzedać mieszkanie z sukcesem.

A więc jak sprzedać mieszkanie? Pamiętaj, że pierwsze wrażenie jest istotne, więc staraj się, aby mieszkanie prezentowało się jak najlepiej. Warto zainwestować trochę czasu i środków w przygotowanie mieszkania, ponieważ może to znacząco wpłynąć na sukces sprzedaży.

Zrobimy dla Ciebie darmową wycenę online nieruchomości

Jak powinno wyglądać ogłoszenie o sprzedaży  i gdzie wystawić mieszkanie?

Dobre ogłoszenie o sprzedaży powinno już na wstępie przekonać czytającego, że zakup mieszkania lub domu od nas jest świetnym interesem. Jeżeli nie chcemy skorzystać z pomocy agenta, to odpowiednie ogłoszenie musimy przygotować sami. Powinno być ono krótkie i zwięzłe, o objętości nieprzekraczającej 1000 – 1500 znaków. Taki anons musi prezentować zarówno podstawowe fakty na temat mieszkania, jak i atuty nieruchomości.

W przygotowywanym opisie nie powielajmy natomiast informacji, które są widoczne w rubryce z podstawowymi danymi mieszkania (warto ją wypełnić na portalu ogłoszeniowym). Wspominając o tym, jaka jest lokalizacja, możemy natomiast napisać o obecności pobliskich sklepów oraz punktów usługowych. Jeżeli chcesz sprzedać swoją nieruchomość bez problemów, to zastanów się jakie jej cechy mogą być ważne z punktu widzenia kupującego, a następnie wymień je w opisie używając języka korzyści (oczywiście bez przesady). Pisz o tym, jakie korzyści dla kupującego spowoduje zakup danej nieruchomości (przykład: krótki czas dojazdu do centrum miasta). 

Większe zainteresowanie wzbudzają ogłoszenia, w których można znaleźć dobre zdjęcia. Rynek wtórny nie stanowi tutaj wyjątku. Warto więc zadbać, aby zdjęcia były jasne i wyraźne – najlepiej wykonywane w naturalnym świetle słonecznym. Jeżeli chcesz sprzedać mieszkanie w miarę szybko, to niestety trzeba poświęcić trochę czasu na wykonanie zdjęć (po wcześniejszym przygotowaniu wnętrza), a także na narysowanie rzutu mieszkania wraz z zaznaczoną wielkością pomieszczeń. 

Nowe mieszkanie od dewelopera kusi np. wizualizacjami i kompletem informacji. Nasze lokum też powinno zachęcać do zakupu. Jeżeli nie wiemy, jak się zabrać za przygotowanie ogłoszenia, to cały proces sprzedaży nieruchomości warto powierzyć agentowi z dobrymi opiniami, który dodatkowo pomoże np. wycenić mieszkanie. Wielu takich ekspertów podpowie, że warto wystawić mieszkanie na sprzedaż na największych portalach i zapłacić za mocniejsze promowanie ogłoszenia (przynajmniej przez krótki czas). Efekt nowości na rynku ma bowiem znaczenie. 

Kiedy nikt nie będzie chciał od nas kupować mieszkania, czyli ogłoszeniowe grzechy sprzedawców

Każdy właściciel lokalu mieszkalnego chce sprzedać mieszkanie szybko, ale w praktyce sytuacja niestety wygląda różnie. Warto więc wyjaśnić, jakie są główne grzechy sprzedawców, które zniechęcają do nabycia nieruchomości (domu lub mieszkania). Pierwszym z takich grzechów jest niestarannie zredagowane ogłoszenie upstrzone błędami ortograficznymi lub literówkami. Wiele osób ostrożnie traktuje takie anonse na przykład, gdy interesuje je zakup używanego smartfona lub roweru. A cóż dopiero mówić o mieszkaniu? 

Zniechęcająco na osoby szukające lokum może też działać obecność niestarannych zdjęć, które czasem w dodatku przedstawiają nieporządek. Mniej chętnych na zakup nieruchomości będzie również wówczas, gdy opis mieszkania lub domu zawiera puste slogany, które nie znajdują pokrycia w rzeczywistości lub błędne informacje (dotyczące np. czasu dojazdu do centrum miasta).

Jeżeli decydujemy się na sprzedaż nieruchomości na własny rachunek (bez agenta), to trzeba sprawdzić, czy wszystkie informacje podawane w ogłoszeniu takie jak np. rok budowy zgadzają się z dokumentami. Pomyłki mogą wyjść na jaw na etapie finalizowania transakcji, o którym niżej wspomina nasz poradnik (krok po kroku opisujący sprzedaż mieszkania). 

Sprzedaż mieszkania i formalności: umowa u notariusza to nie wszystko

Ustaliłem warunki sprzedaży – co dalej? Przy sprzedaży mieszkania istnieje kilka formalności, których należy dopełnić, aby transakcja była zgodna z prawem i przebiegała bezproblemowo. W celu zawarcia umowy sprzedaży, konieczne jest sporządzenie aktu notarialnego. Umowa ta musi zostać podpisana przez obie strony (sprzedającego i nabywcę) przed notariuszem, który sprawdza tożsamość. Kupno i sprzedaż nieruchomości bez udziału notariusza to czynność prawna, która będzie nieważna. 

Przed wizytą u notariusza właściciel mieszkania musi przygotować kompletną dokumentację dotyczącą nieruchomości. Wśród tych dokumentów jest na przykład akt notarialny zakupu, akt poświadczenia dziedziczenia, zaświadczenie z banku o wysokości kredytu i zaświadczenie o braku zaległości w opłatach czynszowych. Jeżeli chcemy sprzedać mieszkanie bez pośredników, to dokumenty i zaświadczenia trzeba będzie kompletować samemu (wykorzystując ewentualną pomoc notariusza). 

Transakcja sprzedaży mieszkania skutkuje tym, że należy uiścić podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC). Jego wysokość to 2% wartości mieszkania. Warto jednak pamiętać, że obowiązek zapłaty podatku PCC należy do nowego właściciela. Innymi słowy, ten podatek płaci kupiec, a poborem oraz przekazaniem podatku fiskusowi zajmuje się notariusz. Strony muszą natomiast ustalić, jak będzie dzielona taksa notarialna od sprzedaży mieszkania lub domu, gdyż przepisy nie regulują akurat tego aspektu transakcji. 

Przed przekazaniem mieszkania nowemu właścicielowi, trzeba rozliczyć opłaty za media (np. prąd, gaz, woda) do daty podpisania aktu notarialnego. Upewnij się, że wszystkie zobowiązania i długi związane z nieruchomością są uregulowane przed jej przekazaniem nowemu właścicielowi. Jeśli korzystasz z usług pośrednika, to konieczne będzie rozliczenie z nim po transakcji. Niektóre agencje nieruchomości pobierają prowizję już po podpisaniu umowy przedwstępnej – pod warunkiem, że forma takiej umowy jest notarialna. Zwykle jednak agenci czekają, aż zostaną załatwione wszystkie formalności przy sprzedaży mieszkania lub domu (łącznie z przekazaniem kluczy). 

Czy trudniej jest sprzedać mieszkanie z kredytem?

Czasem właściciele mieszkań i domów zastanawiają się, czy wspominać w ogłoszeniu o tym, że nie został spłacony jeszcze kredyt hipoteczny. Taka wzmianka w ogłoszeniu wydaje się zbyteczna, o ile nie została np. wypowiedziana umowa kredytowa ze względu na zaległości ratalne. W zdecydowanej większości przypadków, niespłacony kredyt nie jest czynnikiem, który w istotny sposób wpływa na stan prawny mieszkania lub domu (z punktu widzenia kupującego). Cena nieruchomości również nie powinna się różnić w zależności od tego, czy hipoteka obciąża dział IV księgi wieczystej. 

Warto w tym kontekście przypomnieć, że sprzedaż mieszkania z kredytem to zupełnie standardowa sytuacja, na którą dobrze przygotowani są zarówno notariusze, jak i agenci nieruchomości, a także sami kupujący. Większość nowszych lokali i domów z danej okolicy może być obciążona hipoteką banku. To jednak nie problem, gdyż spłata kredytu pieniędzmi od kupującego pozwoli na wykreślenie hipoteki. W akcie notarialnym znajdzie się informacja o tym, jakie jest konto przeznaczone do spłaty kredytu, a także jaką sumę trzeba zapłacić bankowi sprzedającego. Nadwyżka ponad tę kwotę zadłużenia trafi na konto poprzedniego właściciela nieruchomości.

Sprzedający nieruchomość z kredytem będzie musiał przedstawić notariuszowi dokument potwierdzający aktualny poziom zadłużenia (wystawiony oczywiście przez bank). Uzyskanie takiego dokumentu nie jest problematyczne. Problemu nie stanowi również sytuacja, w której jedna osoba chce sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym, a druga zamierza kupić to lokum na kredyt. Należy jednak pamiętać, że wpis hipoteki na rzecz banku nowego kredytobiorcy na ogół będzie możliwy dopiero po wykreśleniu poprzedniej hipoteki. Podsumowując: proces sprzedaży mieszkania z kredytem nie jest bardzo skomplikowany.

Podatek od sprzedaży mieszkania: sprzedający a fiskus

Sprzedaż mieszkania w kontekście podatku dochodowego to ważna kwestia, więc krótko ją analizujemy. O czym trzeba pamiętać? Mianowicie, okres podatkowy, w którym odsprzedaż prywatnej nieruchomości powoduje konieczność rozliczenia z fiskusem, trwa 5 lat od nabycia tejże nieruchomości. Pięcioletni termin naliczamy od końca roku podatkowego, w którym sprzedawana nieruchomość została nabyta lub wybudowana (jako dom). 

Sprzedaż mieszkania ze spadku rządzi się jednak swoimi prawami. Otóż, w takim przypadku, pięcioletni termin liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości przez spadkodawcę. Tak więc łatwiej można uniknąć zapłaty podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości jeśli jesteśmy spadkobiercami. Wspomniany podatek nie jest niski, gdyż wynosi 19% dochodu ze sprzedaży nieruchomości lub spółdzielczego własnościowego prawa do mieszkania. 

Na całe szczęście, sprzedaż mieszkania po upływie 5 lat od jego nabycia nie jest jedynym sposobem na uniknięcie zapłaty podatku dochodowego. Jeżeli od zakupu lub innego nabycia nieruchomości upłynęło mniej niż 5 lat, to warto skorzystać z ulgi mieszkaniowej. Niżej opisujemy jej zasady. 

Sposób działania ulgi mieszkaniowej (przykład)

Jak działa wspomniana ulga mieszkaniowa, która sprawia, że sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat i zakup nowego może jednak skutkować brakiem podatku PIT do zapłacenia? Poniżej zaprezentowaliśmy przykład, który wyjaśnia, że zerowy podatek od sprzedaży lokum jest możliwy nie tylko dopiero po upływie 5 lat. 

Przykład:

Jeżeli na sprzedaży nieruchomości mieszkaniowej zarobimy np. 100 000 zł (po odliczeniu kosztów jej zakupu i remontu), a następnie przeznaczymy całą uzyskaną ze sprzedaży kwotę (500 000 zł) na zakup nowej nieruchomości, to w całości unikniemy podatku w wysokości 19 procent. Jeśli natomiast z uzyskanego przychodu po sprzedaży nieruchomości (500 0000 zł) na własne cele mieszkaniowe przeznaczymy 80% (400 000 zł), to rozliczenie z fiskusem będzie wiązało się z koniecznością zapłaty podatku dochodowego od 20% dochodu (20 000 zł).   

Po upływie 5 lat od nabycia mieszkania, ulga mieszkaniowa nie jest potrzebna. Osoby, które z niej skorzystają powinny pamiętać, że wydatki mieszkaniowe trzeba sfinansować przed upływem 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż nieruchomości. Przekroczenie tego terminu skutkuje obowiązkiem zapłacenia wyższego podatku i odsetek. W ramach formalności po sprzedaży mieszkania, trzeba zachować dokumenty, które potwierdzają poniesienie wydatków mieszkaniowych (na wypadek kontroli fiskusa). 

Zobacz też opinie o skupie nieruchomości

Zobacz też

Opinie o skupie nieruchomości