Unieważnienie aktu notarialnego. Jakie są skutki i jak skutecznie domagać się zwrotu nieruchomości?

Akt notarialny to dokument o najwyższej mocy prawnej, symbol bezpieczeństwa i pewności w obrocie nieruchomościami. Jednak nawet tak solidny dokument w wyjątkowych okolicznościach może zostać podważony. Pytanie, czy można unieważnić akt notarialny, spędza sen z powiek osobom, które czują się pokrzywdzone lub dostrzegły w umowie rażące wady.W tym poradniku wyjaśnimy, kiedy umowa notarialna jest nieważna, jakie kroki należy podjąć, by dochodzić swoich praw, i jakie są tego skutki dla nieruchomości.

Kiedy akt notarialny jest nieważny? Poznaj kluczowe przesłanki prawne

Prawo cywilne przewiduje kilka sytuacji, w których czynność prawna, nawet ta potwierdzona przez notariusza, może być uznana za nieważną od samego początku. Mówimy wtedy o tzw. nieważności bezwzględnej. Oznacza to, że akt nie wywołuje żadnych skutków prawnych od chwili jego sporządzenia.

Najważniejsze przyczyny bezwzględnej nieważności aktu notarialnego to:

• Sprzeczność z ustawą lub zasadami współżycia społecznego – zgodnie z Art. 58 Kodeksu cywilnego, umowa jest nieważna, jeśli jej treść lub cel są sprzeczne z obowiązującym prawem (np. próba sprzedaży nieruchomości pochodzącej z przestępstwa) albo z ogólnie przyjętymi normami etycznymi.
• Brak świadomości lub swobody przy podejmowaniu decyzji – Art. 82 KC stanowi, że nieważne jest oświadczenie woli złożone przez osobę, która z jakichkolwiek powodów znajdowała się w stanie wyłączającym świadome albo swobodne podjęcie decyzji. Może to dotyczyć osób z zaburzeniami psychicznymi, będących pod wpływem silnych leków czy środków odurzających.
• Pozorność oświadczenia woli – ma miejsce, gdy obie strony umawiają się, że ich oświadczenia nie mają wywołać skutków prawnych, a celem jest ukrycie innej, rzeczywistej czynności (np. umowa darowizny ukryta pod pozorem umowy sprzedaży).

Unieważnienie a stwierdzenie nieważności – jakie są różnice i ich skutki dla właściciela nieruchomości?

Choć w mowie potocznej terminy te używane są zamiennie, w prawie oznaczają dwie różne sytuacje. Zrozumienie tej różnicy jest kluczowe.

• Stwierdzenie nieważności dotyczy aktów obarczonych wadami bezwzględnymi (opisanymi powyżej). Sąd w wyroku jedynie potwierdza (stwierdza), że akt był nieważny od zawsze. Z żądaniem takim może wystąpić każdy, kto ma w tym interes prawny, i co ważne – roszczenie to nie ulega przedawnieniu.
• Unieważnienie aktu notarialnego (nazywane w prawie „uchyleniem się od skutków prawnych”) dotyczy wad względnych, czyli takich, które pozwalają na podważenie umowy przez konkretną osobę i w określonym terminie. Umowa taka jest ważna, dopóki uprawniona osoba jej nie unieważni. Do wad tych należą:
  • Błąd – działanie pod wpływem mylnego wyobrażenia o rzeczywistości, np. co do właściwości nieruchomości.
  • Podstęp – sytuacja, gdy druga strona celowo wprowadziła nas w błąd.
  • Groźba – zawarcie umowy pod wpływem przymusu psychicznego lub fizycznego.

Pytanie „czy można podważyć akt notarialny?” najczęściej dotyczy właśnie tych drugich sytuacji, inicjowanych przez pokrzywdzoną stronę.

Jak krok po kroku unieważnić akt notarialny? Przewodnik po procedurze sądowej

Podważenie umowy notarialnej to proces formalny, który niemal zawsze znajduje swój finał w sądzie. Oto uproszczony schemat postępowania:

1. Analiza podstaw prawnych – pierwszy krok to konsultacja z prawnikiem w celu ustalenia, czy w naszej sprawie występują wady bezwzględne czy względne.
2. Złożenie oświadczenia (przy wadach względnych) – jeśli działaliśmy pod wpływem błędu lub groźby, musimy na piśmie złożyć drugiej stronie oświadczenie o uchyleniu się od skutków prawnych naszej woli. Jest to warunek konieczny do dalszych działań.
3. Złożenie pozwu do sądu – głównym narzędziem jest tu powództwo o ustalenie nieważności aktu notarialnego. W pozwie należy precyzyjnie opisać stan faktyczny i przedstawić dowody na poparcie swoich twierdzeń.
4. Postępowanie dowodowe – to najtrudniejszy etap. Ciężar udowodnienia istnienia wad spoczywa na osobie, która podważa akt. Dowodami mogą być zeznania świadków, dokumenty, nagrania, a także opinie biegłych (np. lekarza psychiatry w przypadku braku świadomości).

Skutki unieważnienia aktu notarialnego – co dzieje się z nieruchomością?

Prawomocny wyrok sądu stwierdzający nieważność umowy ma fundamentalne znaczenie. Oznacza on, że z prawnego punktu widzenia do przeniesienia własności nigdy nie doszło. Nieruchomość „wraca” do pierwotnego właściciela (sprzedającego), a kupujący powinien otrzymać zwrot zapłaconej ceny. To sedno kwestii: unieważnienie aktu notarialnego a zwrot nieruchomości.

Pojawia się jednak praktyczny problem: w księdze wieczystej jako właściciel wciąż figuruje nabywca. Sam wyrok stwierdzający nieważność nie powoduje automatycznej zmiany w rejestrze.

„Powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej” – kluczowe narzędzie w odzyskiwaniu nieruchomości

Aby odzyskać pełną kontrolę nad nieruchomością i „wyczyścić” jej stan prawny, konieczny jest kolejny krok. Jest nim wniesienie do sądu powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, o którym mowa w Art. 10 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Mając w ręku wyrok o nieważności umowy, uzyskanie korzystnego rozstrzygnięcia w tej sprawie jest już formalnością. Dopiero prawomocny wyrok w tej drugiej sprawie stanowi podstawę dla sądu wieczystoksięgowego do dokonania odpowiedniego wpisu i przywrócenia nas jako właściciela w dziale II księgi wieczystej.

Procesy sądowe o unieważnienie aktu notarialnego są jednymi z najbardziej skomplikowanych i stresujących w prawie cywilnym. Wymagają żelaznych dowodów, czasu i często znacznych nakładów finansowych. Jeśli znalazłeś się w trudnej sytuacji życiowej i rozważasz sprzedaż nieruchomości, ale obawiasz się o bezpieczeństwo transakcji, kluczowe jest wsparcie godnego zaufania partnera.

W KupujemyM.pl gwarantujemy transparentność na każdym etapie. Dbamy o to, by wszystkie formalności u notariusza były przeprowadzone z najwyższą starannością, a koszty notarialne były dla Ciebie jasne. Zapewniamy bezpieczną i szybką sprzedaż, dając Ci pewność i spokój.

Przedawnienie roszczeń – ile masz czasu na podważenie aktu notarialnego?

Kluczową kwestią jest czas. To, w jakim terminie można unieważnić akt notarialny, zależy od rodzaju wady.

• Nieważność bezwzględna – jak wspomniano, roszczenie o jej stwierdzenie nie przedawnia się nigdy.
• Nieważność względna (wady oświadczenia woli) – tu terminy są bardzo krótkie i nieprzekraczalne. Na złożenie oświadczenia o uchyleniu się od skutków prawnych mamy:
  • 1 rok od wykrycia błędu (w przypadku działania pod wpływem błędu).
  • 1 rok od chwili, gdy stan obawy ustał (w przypadku działania pod wpływem groźby).

Przekroczenie tych terminów zamyka drogę do skutecznego podważenia umowy na tej podstawie.

Podsumowując, unieważnienie dokumentu, jakim jest akt własności mieszkania, jest procedurą wyjątkową. Wysoki próg dowodowy i rygorystyczne przepisy podkreślają, jak wielką wagę prawo przykłada do stabilności i pewności obrotu nieruchomościami.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610, 1615, 1890, 1933). Dostęp online: isap.sejm.gov.pl
2. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1984). Dostęp online: isap.sejm.gov.pl
3. Portal informacyjny Sądu Najwyższego – Baza orzeczeń. Dostęp online (dla wglądu w przykładowe orzecznictwo w sprawach o ustalenie nieważności): sn.pl