Blog
Umowa ze skupem nieruchomości – jakie zapisy powinna zawierać, by chronić sprzedającego?
22.09.2025 ▪ 
10 min czytania ▪ Marcin Bujno
Spis treści
Zastanawiasz się nad sprzedażą nieruchomości i zależy Ci, aby zrobić to bez zbędnych formalności i długotrwałego oczekiwania na kupca? Myślisz, że szybki skup nieruchomości za gotówkę będzie najlepszym rozwiązaniem sytuacji? Tak, taka usługa jest coraz popularniejsza i bardzo dogodna dla osób, które chcą uniknąć problemów związanych z tradycyjną sprzedażą na rynku wtórnym — remontu nieruchomości, wizyt potencjalnych nabywców lub też negocjacji z nimi. Tak szybka i prosta transakcja — nawet jeśli zajmuje się nią profesjonalny podmiot — nie zwalnia Cię jednak z obowiązku zachowania szczególnej ostrożności. Zawsze powinieneś zwrócić uwagę na umowę ze skupem nieruchomości — to najważniejszy dokument, który reguluje całą transakcję i zapewnia Ci bezpieczeństwo. Zobacz, na co zwrócić uwagę, aby uniknąć ukrytych pułapek i zapisów w umowie, które godzą w Twoje interesy.
Skup nieruchomości za gotówkę – dlaczego bezpieczna umowa to podstawa?
W przeciwieństwie do tradycyjnej sprzedaży mieszkania — czy to samodzielnej, czy to na podstawie umowy pośrednictwa — sprzedaż do firmy skupującej nieruchomości wydaje się dużo szybsza i zdecydowanie łatwiejsza. Jeśli zależy Ci na czasie czy chcesz pozbyć się nieruchomości z problemami, łatwo zaufać „na słowo” i bez żadnych zastrzeżeń rozpocząć współpracę ze skupem nieruchomości. Jednakże wiele osób zastanawia się nie tylko, czy skup nieruchomości się opłaca, ale też czy jest to opcja bezpieczna i transparentna.
W większości przypadków umowa sprzedaży będzie skonstruowana w korzystny dla Ciebie sposób — większość firm prowadzących skup nie może sobie pozwolić na szemrane działania i niekorzystne zapisy w umowie. Niemniej nie można wykluczyć działalności podmiotów, które chcą wykorzystać rosnącą popularności skupów, oszukać swoich klientów, a następnie szybko zniknąć z rynku. Dlatego ważne jest, aby przed podjęciem decyzji o sprzedaży nieruchomości do skupu dokładnie sprawdzić zajmującą się tym firmę, a także prześwietlić umowę kupna-sprzedaży.
Prawidłowo i bezpiecznie skonstruowana umowa ze skupem nieruchomości stanowi jedyną, wiążącą prawnie tarczę ochronną dla sprzedającego. To fundament, na którym opiera się całe bezpieczeństwo transakcji, a jej solidność decyduje o tym, czy proces sprzedaży przebiegnie gładko, bez ukrytych pułapek i nieprzyjemnych niespodzianek. Pozwala Ci też dochodzić swoich praw, jeżeli coś przebiegnie nie po Twojej myśli. Pamiętaj o tym, że:
- dobrze sporządzona umowa sprzedaży nieruchomości precyzyjnie określa cenę sprzedaży, a także termin i sposób płatności — chroni Cię więc przed sytuacją, w której będziesz musiał długo czekać na wypłatę pieniędzy za sprzedaż swojej nieruchomości;
- podpisanie umowy sprzedaży powinno nastąpić w obecności notariusza — wszelkie odstępstwa od tej zasady powinny wzbudzić Twoje podejrzenia;
- umowa sprzedaży to ochrona sprzedającego przed późniejszymi roszczeniami ze strony nabywcy — zwróć więc uwagę na klauzule w umowie, które jasno określają stan prawny i stan techniczny nieruchomości;
- pożądane zapisy w umowie ze skupem zabezpieczają Cię przed nieoczekiwanymi kosztami sprzedaży — dobra umowa notarialna jasno wskazuje, kto ponosi koszty transakcji.
Właściwa konstrukcja umowy jest niezbędna szczególnie w skupie udziałów nieruchomości czy skupie mieszkań z problemami prawnymi, zadłużeniem czy nieruchomości z lokatorem. Jeśli uwzględnia wszystkie specyficzne aspekty Twojej sytuacji, daje Ci gwarancję, że po zakończeniu transakcji pozbędziesz się wszystkich kłopotów związanych z nieruchomością i nie pozostaną Ci na głowie żadne nierozwiązane sprawy urzędowe.
Jak precyzyjnie określić cenę i termin płatności?
Przed podpisaniem umowy właściwej często podpisywana jest umowa przedwstępna. To w niej określa się wstępny zamiar sprzedaży i określa jej kwotę. Pamiętaj jednak, że ostateczna cena sprzedaży i termin zapłaty muszą znaleźć się w finalnym akcie notarialnym. W przeciwnym wypadku umowa ze skupem nieruchomości będzie nieważna.
Należy więc zadbać o to, aby kwota sprzedaży była wyrażona precyzyjnie i jasno — w sposób, który nie pozostawia pola do interpretacji czy nadużyć. Koniecznie sprawdź przed podpisem, czy umowa sprzedaży zawiera dokładnie określony termin płatności. Tak przykładowo może wyglądać stosowny zapis:
„Kupujący zobowiązuje się do zapłaty ceny sprzedaży w wysokości 300 000 zł (trzysta tysięcy złotych) w całości w dniu podpisania umowy sprzedaży poprzez przelew bankowy na rachunek bankowy sprzedającego wskazany w umowie.”
Należy zawsze unikać sformułowań „około” lub „w przybliżeniu”. Pamiętaj, że nie jest to zgodne z prawem. Warto też zawrzeć zapis dotyczący konsekwencji nieterminowej płatności, np. prawo do odstąpienia od umowy lub naliczenie odsetek.
Kto pokrywa koszty notarialne i podatki?
Podział kosztów transakcji sprzedaży nieruchomości nie jest ściśle regulowany przez prawo i zazwyczaj jest umowny. Oczywiście istnieją pewne utarte schematy, które często stosuje się przy sprzedaży lub zakupie mieszkania, ale ostatnie słowo w tej kwestii mają strony umowy kupna-sprzedaży. Standardowo, jeśli zamierzasz sprzedać mieszkanie przez pośrednika (biuro nieruchomości), najczęściej musisz liczyć się z tym, że opłaty rozłożą się równo pomiędzy Ciebie oraz kupującego. Niekiedy zdarzają się też sytuacje, w których to kupujący zgadza się przejąć na siebie.
Jak wygląda to w przypadku umowy ze skupem nieruchomości? Praktyka ta różni się w zależności od konkretnej firmy, ale coraz częściej można spotkać się z sytuacją, w której to skup ponosi wszystkie koszty. Tak też dzieje się w przypadku naszej firmy KupujemyM.pl.
Jeśli zależy Ci na szybkiej sprzedaży nieruchomości w 100% bezpieczny sposób, sprawdź wcześniej, czy umowa zawiera dokładne zapisy, kto ponosi poszczególne opłaty — koszty notarialne oraz podatek od czynności cywilnoprawnych. Tak jak w pozostałych przypadkach, zapis powinien być jasny. Może on wyglądać w następujący sposób:
„Koszty sporządzenia aktu notarialnego oraz koszty sądowe związane z wpisem nieruchomości do księgi wieczystej ponosi kupujący. Podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% ceny sprzedaży pokrywa kupujący.”
W umowie warto również określić, kto ponosi koszty ewentualnego przygotowania dokumentów, wyceny rzeczoznawcy czy innych formalnościami. Pamiętaj przy tym, że jako poprzedni właściciel nieruchomości musisz liczyć się z koniecznością zapłaty podatku dochodowego od sprzedaży, jeżeli ma ona miejsce przed upływem 5 lat od momentu nabycia.
Protokół zdawczo-odbiorczy przy sprzedaży nieruchomości – dlaczego jest niezbędny?
Finalizacja transakcji w przypadku sprzedaży nieruchomości obejmuje zwykle przekazanie kluczy i nieruchomości nowemu właścicielowi. To ważny dla obu stron moment, który jest potwierdzeniem PEŁNEGO wykonania umowy kupna-sprzedaży. W tym przypadku chodzi głównie o deklarację, że nieruchomość jest przekazywana w takim stanie, na jaki zgadzają się obie strony. Dlatego przekazanie powinno być udokumentowane protokołem zdawczo-odbiorczym, niezależnie od tego, czy kupującym jest osoba prywatna, czy skup domów. Tuż obok umowy protokół jest dokumentem, który gwarantuje bezpieczną sprzedaż nieruchomości i chroni Cię przed ewentualnymi roszczeniami kupującego o uszkodzenia, które powstały już po przekazaniu nieruchomości.
Protokół zdawczo-odbiorczy powinien opisywać:
- stan liczników;
- wyposażenie, które pozostaje w nieruchomości;
- ewentualne wady i usterki;
- datę i godzinę przekazania nieruchomości.
Informacje o sporządzeniu stosownego protokołu w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach (po jednym dla każdej ze stron) również powinien znaleźć się w umowie.
5 zapisów, które musisz sprawdzić przed podpisaniem umowy sprzedaży
Przed podpisaniem umowy ze skupem nieruchomości upewnij się, że w pełni pokrywa ona wszystkie prawa kupującego. Klauzule umowne, na które powinieneś zwrócić szczególną uwagę, to:
- Precyzyjny opis nieruchomości i jej stanu prawnego. Oprócz podstawowych danych (m.in. adres czy numer księgi wieczystej) umowa sprzedaży powinna również wymieniać, czy nieruchomość jest obciążona hipoteką lub służebnością, lub czy ma zadłużenia.
- Warunki i termin płatności.
- Wskazanie, kto ponosi poszczególne koszty transakcji.
- Zapisy dotyczące zadatku lub zaliczki. Jeśli podpisywana jest umowa przedwstępna, powinna ona precyzować, czy jest to zadatek, czy zaliczka, a także jakie są konsekwencje odstąpienia od umowy. Pamiętaj, że zadatek jest prawnym zabezpieczeniem, które w przypadku niewykonania umowy przez szybki skup nieruchomości za gotówkę może być zatrzymany przez Ciebie jako kupującego.
- Ewentualne uregulowanie zadłużeń. Jeśli sprzedaż mieszkania wynika z problemów finansowych, umowa musi określać, w jaki sposób firma prowadząca skup nieruchomości ureguluje ciążące na mieszkaniu zadłużenia. Najlepszym rozwiązaniem jest bezpośrednia zapłata długu przez notariusza na rzecz wierzyciela z kwoty sprzedaży.
Warto zwrócić uwagę nie tylko na to, CO POWINNO SIĘ ZNALEŹĆ W UMOWIE ZE SKUPEM NIERUCHOMOŚCI, ale też na to, CO NIE POWINNO SIĘ W NIEJ ZNALEŹĆ. Miej baczenie na potencjalnie niebezpieczne klauzule umowne i zanim podpiszesz umowę, upewnij się, że nie znajdują się w niej niekorzystne zapisy. Rzadko, ale zdarza się, że w umowie pojawiają się długoterminowe zobowiązania wobec kupującego czy kary umowne wynikające z innych rzeczy niż zwykłe wycofanie się z transakcji.
Sprzedaż nieruchomości do skupu — przydatne wskazówki:
- Dokładnie zweryfikuj firmę, która oferuje usługi szybkiego skupu nieruchomości. Zanim podejmiesz kontakt z firmą, poszukaj opinii w internecie, zweryfikuj dane rejestrowe i dowiedz się, jak długo działa na rynku.
- Skorzystaj z darmowej i niezobowiązującej wyceny wartości rynkowej nieruchomości. Nie podejmuj współpracy z podmiotem, który żąda od Ciebie opłat za oszacowanie ceny czy też uzależnia jej wykonanie od późniejszego podpisania umowy. To poważnie godzi w Twoje interesy i jest niedopuszczalne w szanujących się firmach, takich jak KupujemyM.pl
- Zachowaj kopie wszystkich dokumentów, które wymieniasz ze skupem nieruchomości.
- Sprawdzony skup nieruchomości zawsze udostępni Ci wzór umowy do wglądu — możesz sam się z nim zapoznać lub skonsultować z prawnikiem. Unikaj firm, które tego nie robią lub w jakikolwiek inny sposób ukrywają przed Tobą szczegóły transakcji.
- Nie bój się negocjacji! Profesjonalna firma skupująca nieruchomości jest otwarta na rozmowę i oferuje Ci wsparcie na każdym etapie transakcji.
- Pamiętaj, że zawsze możesz zrezygnować! Jeżeli oferta skupu nie spełnia Twoich oczekiwań, możesz wycofać się z transakcji w każdym momencie
Wybór usług skupu nieruchomości może być korzystny — i taki będzie, jeśli wybierzesz sprawdzoną firmę i dokładnie przeanalizujesz warunki współpracy. Pamiętaj, że dobra oferta to oferta przejrzysta, ze zrozumiałymi warunkami i umową, która nie stosuje kruczków prawnych. To klucz do udanej sprzedaży udziałów, mieszkania, domu czy innej nieruchomości.
A jeśli chcesz już teraz dowiedzieć się, ile możesz otrzymać ze swoją nieruchomość i jak dokładnie będzie wyglądała współpraca z naszym skupem — wypełnij formularz online na naszej stronie i otrzymaj zupełnie darmową, niezobowiązującą wycenę. W KupujemyM.pl zawsze wiesz, na czym stoisz!
Sprzedaj swoją nieruchomość za gotówkę do KupujemyM
Jeśli szukasz sposobu na pilną sprzedaż mieszkania albo domu, to KupujemyM.pl będzie świetnym rozwiązaniem.
Nie wierzysz? Przekonaj się i napisz do nas!
Wycena onlineNajczęściej zadawane pytania
Standardowo koszty notarialne ponosi kupujący. Upewnij się, że umowa zawiera jasny zapis, że to firma skupująca pokrywa wszystkie opłaty notarialne i sądowe związane z transakcją.
Umowa musi precyzyjnie określać cenę sprzedaży oraz termin i formę płatności (np. przelew w dniu podpisania aktu). Najbezpieczniejszy jest zapis o zapłacie całej kwoty przed lub w trakcie aktu.
W umowie musi znaleźć się dokładna data przekazania lokalu (wydania kluczy). Ustal ją tak, aby dać sobie bezpieczny czas na wyprowadzkę już po otrzymaniu pełnej zapłaty za nieruchomość.
Najczęściej zadawane pytania
Standardowo koszty notarialne ponosi kupujący. Upewnij się, że umowa zawiera jasny zapis, że to firma skupująca pokrywa wszystkie opłaty notarialne i sądowe związane z transakcją.
Umowa musi precyzyjnie określać cenę sprzedaży oraz termin i formę płatności (np. przelew w dniu podpisania aktu). Najbezpieczniejszy jest zapis o zapłacie całej kwoty przed lub w trakcie aktu.
W umowie musi znaleźć się dokładna data przekazania lokalu (wydania kluczy). Ustal ją tak, aby dać sobie bezpieczny czas na wyprowadzkę już po otrzymaniu pełnej zapłaty za nieruchomość.
