Blog

Umowa rezerwacyjna – na czym polega?

31.12.2021 ▪ 7 min czytania ▪ Tomasz Kubacki

Kupno mieszkania, bardzo często wiąże się z dużym stresem dla nabywcy – jest to zrozumiałe, gdy w grę wchodzi tak duża suma pieniędzy. Niemniej, nie jest to jedyny czynnik stresogenny. Ogrom formalności, związanych z nabyciem nieruchomości, w pewnym momencie może przytłoczyć Cię na tyle, że sparaliżuje Twoje działania – będziesz bał się dalej procedować, ze strachu, że w trakcie kompletowania dokumentów, ktoś szybszy Cię ubiegnie i zakupi wybrane przez Ciebie mieszkanie. Jak temu zapobiec? Z pomocą przyjdzie Ci umowa rezerwacyjna nieruchomości. W tym artykule dowiesz się, czym jest umowa rezerwacji mieszkania, jak ją podpisać, a także co ją odróżnia od innych tego typu umów.

Czym jest umowa rezerwacyjna według nowych przepisów?

Umowa rezerwacyjna to sformalizowana umowa z deweloperem, która zobowiązuje go do czasowego wyłączenia wybranego przez Ciebie lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z oferty sprzedaży.

Dzięki niej zyskujesz pewność, że nikt Cię nie ubiegnie, a Ty masz czas na spokojne dopełnienie formalności, przede wszystkim na uzyskanie decyzji kredytowej z banku. Jest to umowa poprzedzająca zawarcie umowy deweloperskiej.

Zgodnie z ustawą, każda umowa rezerwacyjna musi być zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności i zawierać m.in.:

• Strony umowy (Twoje dane i dane dewelopera).
• Cenę wybranego lokalu.
• Szczegółowe dane nieruchomości (powierzchnia, układ pomieszczeń).
• Określony czas, na jaki lokal zostaje zarezerwowany.
• Wysokość opłaty rezerwacyjnej.

Opłata rezerwacyjna – ile wynosi i co się z nią dzieje?

Nowa ustawa wprowadziła kluczowy mechanizm dla ochrony Twoich pieniędzy – opłatę rezerwacyjną.

• Wysokość: Opłata nie może przekroczyć 1% ceny lokalu lub domu określonej w prospekcie informacyjnym. Koniec z dowolnością i wysokimi opłatami! 💰
• Zaliczenie na poczet ceny: Po zawarciu umowy deweloperskiej, deweloper przekazuje całą opłatę rezerwacyjną na mieszkaniowy rachunek powierniczy i zalicza ją na poczet ceny zakupu mieszkania. W praktyce – nic nie tracisz.

Kiedy opłata rezerwacyjna jest zwracana?

Ustawa precyzyjnie określa, w jakich sytuacjach deweloper musi zwrócić Ci wpłacone pieniądze:

1. Gdy nie uzyskasz kredytu: Jeśli bank wyda Ci negatywną decyzję kredytową lub okaże się, że Twoja zdolność kredytowa jest niewystarczająca, deweloper ma obowiązek niezwłocznie zwrócić Ci całą opłatę rezerwacyjną.
2. Gdy deweloper nie wykonuje zobowiązań: Jeżeli deweloper nie usunie wad w mieszkaniu zgłoszonych podczas odbioru technicznego i z tego powodu nie podpiszesz umowy przenoszącej własność, opłata również do Ciebie wraca.
3. Gdy deweloper wprowadzi zmiany w prospekcie: Jeśli po podpisaniu umowy rezerwacyjnej deweloper dokona zmian w prospekcie informacyjnym bez Twojej wiedzy, masz prawo do zwrotu opłaty.

Co więcej, ustawa przewiduje zwrot podwójnej wysokości opłaty, jeśli deweloper nie zrealizuje umowy rezerwacyjnej, mimo że Ty uzyskałeś pozytywną decyzję kredytową (np. sprzeda mieszkanie komuś innemu).

Umowa rezerwacyjna a przedwstępna – jaka jest różnica?

W świetle nowych przepisów zniknęło pojęcie „umowy rezerwacyjnej z elementami umowy przedwstępnej”. Te dwie umowy mają teraz zupełnie inne cele:

Umowa przedwstępna (lub deweloperska): To znacznie silniejsze zobowiązanie. Zobowiązujesz się w niej do zakupu nieruchomości w przyszłości, a deweloper do jej wybudowania i sprzedaży. Wiąże się ona z wpłatą znacznie większych środków (np. zadatku lub pierwszej transzy na rachunek powierniczy).

Umowa rezerwacyjna: Jej celem jest czasowa rezerwacja lokalu. Nie zobowiązuje Cię do jego zakupu. To bezpieczny „przystanek” na drodze do uzyskania kredytu.

Co musi zawierać umowa rezerwacyjna?

Zapomnij o dowolności – nowa ustawa precyzyjnie określa, co musi znaleźć się w umowie rezerwacyjnej, aby była ważna. Jest to lista zamknięta, stworzona dla Twojej ochrony. Każda umowa rezerwacyjna musi określać:

1. Strony, miejsce i datę zawarcia umowy.
2. Cenę lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego wybranego przez Ciebie.
3. Wysokość opłaty rezerwacyjnej, która nie może przekroczyć 1% ceny nieruchomości.
4. Okres, na jaki nieruchomość jest rezerwowana (czyli ile masz czasu na uzyskanie kredytu i decyzję).
5. Dokładne określenie nieruchomości:
   • Położenie i istotne cechy domu lub budynku.
   • Usytuowanie lokalu mieszkalnego w budynku.
   • Powierzchnię użytkową i układ pomieszczeń.

Najważniejsza różnica: Zobowiązanie i pieniądze

Porównanie listy elementów to nie wszystko. Fundamentalna różnica leży w charakterze zobowiązania i ryzyku finansowym.

Jak widzisz, umowa rezerwacyjna nie jest „podobna” do deweloperskiej – jest jej bezpiecznym, niskokwotowym i niskim w ryzyko wstępem. Została stworzona właśnie po to, by chronić Cię przed pochopnym wejściem w ogromne zobowiązanie finansowe, jakim jest umowa deweloperska, zanim masz pewność co do finansowania.

Na rynku wtórnym faktycznie od razu przechodzi się do umowy przedwstępnej, ale tam sytuacja jest inna – mieszkanie już istnieje i transakcję można sfinalizować znacznie szybciej. Na rynku pierwotnym, gdzie proces trwa miesiącami lub latami, umowa rezerwacyjna w swojej nowej, ustawowej formie jest Twoim najlepszym przyjacielem na starcie.

Ile wynosi opłata rezerwacyjna?

Zapomnij o dowolności i wysokich kwotach. Nowe przepisy wprowadziły jasne, sztywne ramy, które chronią Twoje pieniądze.

1. Opłata rezerwacyjna to nie zadatek ani zaliczka

Zgodnie z nową ustawą, opłata rezerwacyjna jest odrębnym, zdefiniowanym prawnie świadczeniem. Nie jest ani zadatkiem, ani zaliczką i nie stosuje się do niej przepisów o podwójnej kwocie zwrotu czy przepadku w ten sam sposób. Ma swój własny, ustawowy reżim.

2. Ustawowy limit wysokości opłaty: maksymalnie 1%

To najważniejsza zmiana. Deweloper nie może już żądać dowolnej kwoty. Wysokość opłaty rezerwacyjnej nie może przekroczyć 1% ceny lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego określonej w prospekcie informacyjnym.

Przykład:

• Cena mieszkania: 600 000 zł
• Maksymalna opłata rezerwacyjna: 1% z 600 000 zł = 6 000 zł

Oznacza to, że kwoty rzędu kilkunastu czy dwudziestu tysięcy złotych tytułem opłaty rezerwacyjnej na rynku deweloperskim nie powinny mieć już miejsca.

3. Warunki zwrotu określa ustawa, a nie deweloper

Nie musisz już negocjować warunków zwrotu – ustawa precyzyjnie je narzuca. Deweloper ma obowiązek zwrócić Ci 100% wpłaconej opłaty rezerwacyjnej, jeśli:

• Nie uzyskasz pozytywnej decyzji kredytowej lub Twoja zdolność kredytowa okaże się niewystarczająca.
• Deweloper nie wypełni swoich zobowiązań (np. nie usunie wad w mieszkaniu, co uniemożliwi podpisanie umowy końcowej).
• Deweloper dokona zmian w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach bez Twojej wiedzy.

4. Co dzieje się z opłatą? Twoje pieniądze są zabezpieczone

Ustawa reguluje również przepływ tych środków.

Opłata jest w całości zaliczana na poczet ceny zakupu nieruchomości.

Po podpisaniu umowy deweloperskiej, cała kwota opłaty rezerwacyjnej jest przekazywana na Mieszkaniowy Rachunek Powierniczy.

Chcesz sprzedać mieszkanie zadłużone, albo takie, które wymaga gruntownego remontu? Masz na sprzedaż mieszkanie obciążone prawnie, albo pochodzące ze spadku? Nie czekaj – nasz skup nieruchomości online, z przyjemnością odkupi Twoją nieruchomość! Skontaktuj się z nami przez Formularz Kontaktowy, a Twoje mieszkanie zostanie sprzedane już w ciągu kilku dni!

Najczęściej zadawane pytania

1

Czym jest umowa rezerwacyjna i jaki jest jej cel?

+

Umowa rezerwacyjna to umowa, która zobowiązuje dewelopera do tymczasowego wyłączenia wybranego lokalu z oferty, aby nabywca miał czas na podjęcie decyzji i zgromadzenie dokumentów (np. do kredytu). Służy ona zarezerwowaniu mieszkania na określony czas.

2

Jaką formę musi mieć umowa rezerwacyjna i ile może wynosić opłata?

+

Umowa rezerwacyjna musi być zawarta w formie pisemnej. Opłata rezerwacyjna, którą wpłaca nabywca, nie może przekraczać 1% ceny nieruchomości, a po podpisaniu umowy deweloperskiej jest zaliczana na poczet ceny zakupu.

3

Czy opłata rezerwacyjna jest zawsze zwracana nabywcy?

+

Opłata rezerwacyjna jest zwracana nabywcy, jeśli powodem niezawarcia umowy deweloperskiej jest np. brak zdolności kredytowej (co musi być wykazane). Jeśli nabywca bezpodstawnie zrezygnuje z zakupu, opłata może nie zostać mu zwrócona, zgodnie z warunkami umowy.

4

Czym różni się umowa rezerwacyjna od umowy deweloperskiej?

+

Umowa rezerwacyjna ma charakter tymczasowy, zabezpieczając lokal na krótki okres. Umowa deweloperska jest natomiast pełnoprawnym i prawnie wiążącym zobowiązaniem, regulującym cały proces budowy i sprzedaży mieszkania, od momentu wpłaty pierwszych transz aż do przeniesienia własności.

Najczęściej zadawane pytania

01

Czym jest umowa rezerwacyjna i jaki jest jej cel?

+

Umowa rezerwacyjna to umowa, która zobowiązuje dewelopera do tymczasowego wyłączenia wybranego lokalu z oferty, aby nabywca miał czas na podjęcie decyzji i zgromadzenie dokumentów (np. do kredytu). Służy ona zarezerwowaniu mieszkania na określony czas.

02

Jaką formę musi mieć umowa rezerwacyjna i ile może wynosić opłata?

+

Umowa rezerwacyjna musi być zawarta w formie pisemnej. Opłata rezerwacyjna, którą wpłaca nabywca, nie może przekraczać 1% ceny nieruchomości, a po podpisaniu umowy deweloperskiej jest zaliczana na poczet ceny zakupu.

03

Czy opłata rezerwacyjna jest zawsze zwracana nabywcy?

+

Opłata rezerwacyjna jest zwracana nabywcy, jeśli powodem niezawarcia umowy deweloperskiej jest np. brak zdolności kredytowej (co musi być wykazane). Jeśli nabywca bezpodstawnie zrezygnuje z zakupu, opłata może nie zostać mu zwrócona, zgodnie z warunkami umowy.

04

Czym różni się umowa rezerwacyjna od umowy deweloperskiej?

+

Umowa rezerwacyjna ma charakter tymczasowy, zabezpieczając lokal na krótki okres. Umowa deweloperska jest natomiast pełnoprawnym i prawnie wiążącym zobowiązaniem, regulującym cały proces budowy i sprzedaży mieszkania, od momentu wpłaty pierwszych transz aż do przeniesienia własności.

Pokaż więcej