Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości — co warto wiedzieć?

Umowa rezerwacyjna (inaczej przedwstępna) to dokument, który jest często zawierany przy sprzedaży domu lub mieszkań. Jest to ważne narzędzie prawne, które zabezpiecza interesy obu stron – i sprzedającego, i kupującego. Przed jej podpisaniem warto dokładnie zrozumieć, czym jest umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości, kiedy się ją zawiera, jakie są różnice między zadatkiem a zaliczką oraz jakie są koszty związane z jej zawarciem u notariusza. W artykule wyjaśniamy również, co zawrzeć w tego typu umowie, aby w pełni uchronić się przed stratami finansowymi i stresem. Sprawdź nasz poradnik, aby kupić nieruchomość bez stresu i uniknąć nieprzewidzianych komplikacji.

Co to jest umowa przedwstępna sprzedaży, a czym umowa przyrzeczona?

Umowa przedwstępna kupna mieszkania to dokument, w której strony zobowiązują się zawrzeć umowę przyrzeczoną — czyli finalną umowę przeniesienia własności. Nazwa tej drugiej wzięła się stąd, że w praktyce umowa przedwstępna stanowi swoisty rodzaj przyrzeczenia. To krok, który upewnia zarówno sprzedającego, jak i kupującego, że w najbliższym czasie transakcja zostanie sfinalizowana na określonych warunkach i daje im czas na dopełnienie wszystkich formalności.

Zasady postępowania przy podpisywaniu umowy przedwstępnej regulują art. 389 i następne Kodeksu Cywilnego.

W Polsce od lat obserwuje się rosnące zainteresowanie umowami przedwstępnymi. Powód jest prosty: zabezpieczają one interesy obu stron i daje pewność, że planowana transakcja dojdzie do skutku.

Jaki jest cel umowy przedwstępnej?

Głównym celem umowy przedwstępnej jest zapewnienie pewności prawnej stronom — obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy. Dla sprzedającego to gwarancja, że kupujący nie wycofa się bez powodu, w razie komplikacji będzie mógł wysunąć żądania zawarcia umowy przyrzeczonej — w tej kwestii prawo stoi po jego stronie. Dla kupującego to natomiast zapewnienie, że po zgromadzeniu niezbędnych środków i dopełnieniu formalności, będzie mógł nabyć nieruchomość na ustalonych warunkach.

Każda ze stron ma możliwość określenia istotnych postanowień umowy przyrzeczonej, w tym:

• ceny sprzedaży nieruchomości;
• terminu zawarcia umowy przyrzeczonej;
• warunków przekazania nieruchomości;
• sposobu rozwiązania sporów i roszczeń;
• sposobu dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej;
• warunków zawieszających;
• kwestii uzyskania odpowiednich zezwoleń lub kredytu hipotecznego przez kupującego;
• trybu przeprowadzenia niezbędnych oględzin technicznych nieruchomości;
• załatwienia wszelkich formalności administracyjnych;
• ustalenia zabezpieczenia transakcji w formie zadatku lub zaliczki, wpłacanych przez kupującego na poczet ceny zakupu.

Generalnie, w dokumencie można zawrzeć wszystkie istotne aspekty kontraktu. Należy jednak pamiętać, że powinny być ujęte w sposób precyzyjny i jednoznaczny. Dzięki umowie przedwstępnej obie strony mogą uniknąć niejasności i konfliktów, które mogłyby pojawić się w trakcie finalizacji transakcji. W przypadku naruszenia umowy przez jedną ze stron druga ma możliwość żądać zawarcia umowy właściwej na drodze sądowej.

Przykładowo, jeżeli sprzedający nie dotrzyma terminu zawarcia umowy końcowej, kupujący może wysunąć roszczenia i dochodzić odszkodowania. I odwrotnie — sprzedający może domagać się zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży, odszkodowania lub zatrzymania zadatku.

Chcesz sprzedać nieruchomość? Sprawdź nasz skup nieruchomości, zrobimy dla Ciebie darmową wycenę online

Kiedy zawiera się umowę przedwstępną sprzedaży mieszkania?

Umowę przedwstępną mieszkania można zawrzeć na każdym etapie negocjacji, jeszcze przed podpisaniem umowy końcowej. Najlepiej jednak, gdy obie strony mają już ustalony podstawowy zakres warunków transakcji i chcą zabezpieczyć swoje interesy na przyszłość. Często umowa ta zawierana jest na etapie negocjacji po wstępnych oględzinach nieruchomości oraz uzgodnieniu podstawowych warunków.

Oczywiście istnieją sytuacje, kiedy tego rodzaju umowa jest wręcz koniecznością. To dodatkowe zabezpieczenie, jeśli:

1. Konieczne jest uzyskanie kredytu hipotecznego. Kupujący może chcieć zarezerwować sobie czas na przeprowadzenie procedury kredytowej. Umowa przedwstępna określa wtedy czas, w jakim kupujący musi otrzymać zatwierdzenie kredytu hipotecznego, aby transakcja mogła być dalej prowadzona.
2. Strony umowy potrzebują dużo czasu, aby dopełnić wszystkich formalności. W przypadku skomplikowanych transakcji, zwłaszcza gdy nieruchomość podlega szczególnym regulacjom prawno-administracyjnym, przedwstępna umowa kupna-sprzedaży nieruchomości może zawierać warunek dotyczący zebrania wszystkich niezbędnych dokumentów prawnych w określonym czasie. Z reguły formalności obejmują m.in. zaświadczenia o braku obciążeń nieruchomości, pozwolenia na budowę, akt notarialny uprawniający do dysponowania nieruchomością, czy decyzje administracyjne.
3. Konieczne jest wykonanie przeglądu stanu technicznego nieruchomości. Dotyczy to przede wszystkim ekspertyz budowlanych czy wyceny wartości nieruchomości. W zapisach umowy może znaleźć się wówczas ustalenie terminu przeprowadzenia tych działań oraz warunki, na jakich ewentualne ustalenia techniczne mogą wpłynąć na dalszy przebieg transakcji.
4. Należy potwierdzić stan prawny nieruchomości. Umowa przedwstępna w formie notarialnej może również zawierać warunki dotyczące weryfikacji poprawności transakcji, w tym potwierdzenia prawa własności lub praw do nieruchomości przez strony umowy. Jest to szczególnie istotne w przypadku nieruchomości obciążonych hipoteką, prawem użytkowania wieczystego lub innymi ograniczeniami prawno-administracyjnymi.
5. Strony chcą zabezpieczyć transakcję finansowo. Warunki dotyczące harmonogramu płatności również bywają uwzględnione w umowie przedwstępnej. Strony mogą ustalić szczegóły dotyczące wpłat zadatku lub zaliczki oraz harmonogramu płatności reszty kwoty należnej za nieruchomość w momencie zawarcia umowy ostatecznej.

Skupujemy też nieruchomości z lokatorami! Sprawdź skup nieruchomości z lokatorami

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości z zaliczką lub z zadatkiem. Jaka jest między nimi różnica?

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości z zaliczką lub z zadatkiem jest bardzo popularna. Dla własnego bezpieczeństwa należy poznać różnice pomiędzy tymi dwoma rodzajami wpłat. Czym się różnią i w jakim stopniu zabezpieczają transakcję zadatek i zaliczka?

Warto wiedzieć, że:

• Zadatek jest sumą pieniędzy wpłacaną przez kupującego na poczet przyszłej ceny nieruchomości. Zadatek ma charakter zabezpieczający – jeśli kupujący wycofa się z umowy, sprzedający może zatrzymać zadatek. Jeśli natomiast to sprzedający wycofa się z umowy, jest zobowiązany zwrócić zadatek w podwójnej wysokości. Zadatek stanowi więc rodzaj kary umownej.
• Zaliczka jest również sumą pieniędzy wpłacaną na poczet przyszłej ceny, ale jej charakter jest inny. Jeśli umowa nie dojdzie do skutku, zaliczka jest po prostu zwracana kupującemu w tej samej wysokości. Zaliczka nie ma funkcji zabezpieczającej w takim stopniu jak zadatek.

Koszty zawarcia umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego

Jedyną obowiązującą formą umowy kupna-sprzedaży jest akt notarialny. Prawo dopuszcza jednak możliwość zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości bez notariusza. Aby nadać jej moc obowiązującą, wystarczy standardowa forma pisemna.

Ważne! Choć podpisanie umowy przedwstępnej sprzedaży bez notariusza jest możliwe, to należy pamiętać, że niektóre instytucje nie honorują formy umowy innej niż notarialna. Ta może być wymagana np. podczas starania się o kredyt hipoteczny w banku.

Niestety, sporządzenie aktu notarialnego wiąże się z dodatkowym wydatkiem. Ile kosztuje umowa przedwstępna u notariusza? Cena mogą się różnić w zależności od wartości nieruchomości oraz stawek notarialnych obowiązujących w danym rejonie. Przeciętnie, taksa notarialna za sporządzenie umowy przedwstępnej wynosi od kilkuset do kilku tysięcy złotych. Dodatkowo mogą dojść koszty związane z odpisami notarialnymi oraz podatkami.

Sprawdź też skup nieruchomości z problemami

Jakie elementy powinna zawierać umowa przedwstępna?

Aby umowa przedwstępna kupna mieszkania była ważna i skuteczna, powinna zawierać kilka kluczowych elementów:

• dane stron – pełne dane osobowe sprzedającego i kupującego;
• opis nieruchomości – dokładny opis mieszkania, które ma być przedmiotem sprzedaży;
• cena nieruchomości;
• wyznaczenie terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej – określenie, do kiedy ma zostać zawarta umowa ostateczna.
• warunki umowy – szczegółowe warunki, jakie muszą zostać spełnione przed zawarciem umowy ostatecznej.
• zadatek lub zaliczka – określenie wysokości zadatku lub zaliczki oraz zasady ich zwrotu.
• oświadczenia stron – oświadczenia dotyczące stanu prawnego nieruchomości oraz zapewnienia o braku przeszkód prawnych do zawarcia umowy.

Kiedy umowa przedwstępna jest nieważna?

Umowa przedwstępna daje stroną dużą swobodę, jeśli chodzi o określenie szczegółowych warunków współpracy. Pewne elementy tego dokumentu są jednak regulowane prawnie i muszą znaleźć się w umowie pod rygorem nieważności. Jeśli chcesz uniknąć takich sytuacji, zadbaj o to, aby znalazły się w niej wszystkie istotne postanowienia: przedmiot umowy, jej cena oraz termin zawarcia umowy przyrzeczonej.

Należy też mieć na względzie, że umowa przedwstępna traci ważność, jeżeli w ciągu roku od jej podpisania nie wyznaczono terminu podpisania finalnej umowy kupna-sprzedaży.

Odstąpienie od umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości

Umowa przedwstępna może zostać rozwiązana, jeżeli jej postanowienia przewidywały zadatek, ale jest to możliwe, dopiero gdy upłynie wyznaczony termin na zawarcie umowy finalnej. 

W pozostałych przypadkach o prawie do odstąpienia decydują zapisy samej mowy przedwstępnej. Strony mogą sobie wzajemnie przyznać takie prawo i określić, kiedy mogą z niego skorzystać. Często stosuje się taki zapis na wypadek nieotrzymania kredytu hipotecznego, nieuzyskania stosownych zezwoleń lub niekorzystnego wyniku audytu stanu prawnego nieruchomości.

Ważne! W przypadku, gdy umowa przedwstępna została zawarta bez notariusza, odstąpienie może przyjąć jakąkolwiek formę dokumentową, o ile nie postanowiono inaczej. Oznacza to, że należy przesłać drugiej stronie umowy pisemne oświadczenie o odstąpieniu w formie, która bezsprzecznie pozwala zidentyfikować nadawcę. Może to być np. podpisane oświadczenie czy wiadomość e-mail. Jednak jeżeli umowa przedwstępna ma formę aktu notarialnego, odstąpienie powinno mieć wyłącznie formę pisemną.

Wady i zalety umowy przedwstępnej

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości ma zarówno zalety, jak i wady. Do walorów tego rodzaju umowy należy zaliczyć:

• solidne zabezpieczenie transakcji – obie strony są zobowiązane do zawarcia umowy ostatecznej.
• możliwość dopełnienia wszystkich formalności bez utraty szansy na sprzedaż lub zakup – strony mają czas na spełnienie niezbędnych formalności i uzyskanie dokumentów bez obaw, że sprzedaż nie dojdzie do skutku, a oni i tak poniosą koszty dokumentacji;
• jasne warunki – wszystkie składowe transakcji są precyzyjnie określone, a do tego można dobrowolnie poszerzać ich zakres.

Jeśli natomiast chodzi o wady, to wśród nich trzeba wymienić:

• koszty notarialne – zawarcie umowy rezerwacyjnej  u notariusza wiąże się z dodatkowymi kosztami i w niektórych przypadkach mogą być nieuniknione;
• ryzyko utraty zadatku – w sytuacji, gdy kupujący nie spełni warunków umowy, zadatek może zostać utracony. Kwota ta nie zostanie zwrócona przez stronę sprzedającą.

Mimo pewnych niedogodności warto zdecydować się na podpisanie umowy przedwstępnej. Przy transakcji opierającej na bardzo wysokie kwoty i sporych kosztach związanych formalnościami, każda forma zabezpieczenia zwiększa szansę na sukces sprzedaży.

Podsumowanie

Umowa przedwstępna kupna mieszkania jest nie tylko istotnym narzędziem prawno-finansowym, ale również buduje zaufanie między stronami transakcji. Dzięki jasno określonym warunkom umowy przedwstępnej, zarówno sprzedający, jak i kupujący mają klarowny obraz sytuacji oraz chronią się przed nieprzewidzianymi okolicznościami, które mogłyby zakłócić proces sprzedaży. To także okazja do szczegółowego przeanalizowania wszystkich aspektów transakcji, co umożliwia uniknięcie potencjalnych sporów i nieporozumień w przyszłości.

Umowa przedwstępna mieszkania jest więc nie tylko formalnym etapem w procesie zakupu nieruchomości, ale również kluczowym elementem zapewniającym bezpieczeństwo prawne oraz pełne wykonanie zobowiązań stron.

Zobacz też

Opinie o skupie nieruchomości