Czym jest umowa dożywocia?

Coraz więcej osób rozważa różne formy finansowego zabezpieczenia swojej przyszłości. Jednym z ciekawych instrumentów prawnych, który zapewnia taką możliwość, są umowy dożywocia. Ich liczba rośnie z każdym rokiem, co nie powinno dziwić — zwłaszcza że decydują się na nią głównie osoby starsze, które często nie mają innych sposobów na zwiększenie swoich dochodów. Co jednak z osobą obdarowaną? Wiele osób zastanawia się, jak w jej przypadku przedstawiają się kwestie własności, jak sprzedać nieruchomość z umową dożywocia i czy w ogóle jest to możliwe. Odpowiadamy na te pytania w artykule! Dowiesz się z niego, czym jest umowa dożywocia, jak ją sporządzić i jakie konsekwencje prawne rodzi.

Umowa dożywocia – na czym polega?

Umowa dożywocia to szczególny rodzaj umowy cywilnoprawnej, regulowanej przez Kodeks Cywilny. Art. 908 tego dokumentu określa, że umowa dożywocia następuje, gdy jedna osoba (nabywca) zgadza się zapewnić innej (dożywotnikowi) dożywotnie utrzymanie i prawo do korzystania z mieszkania lub domu do końca życia w zamian za przeniesienie własności nieruchomości. 

Rozwiązanie to łączy w sobie elementy darowizny (ale jest pozbawione jej wad) z umową najmu. Jego głównym celem jest zapewnienie osobie starszej stabilizacji i bezpieczeństwa finansowego. Prawo dożywocia wygasa wraz ze śmiercią dożywotnika.

W ramach umowy dożywocia nabywca nieruchomości zobowiązuje się dostarczać wyżywienie, ubrania, mieszkanie, światło i opał, jak i zapewniać odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb zgodny z zasadami społecznymi i lokalnymi zwyczajami. Co istotne, dożywotnik może rozszerzyć zakres tych obowiązków zgodnie ze swoimi potrzebami.

Ważne! Przedmiotem umowy może zostać właściwie każdy typ nieruchomości, jak też prawo do użytkowania wieczystego, część nieruchomości, czy też udział we własności. Nie może być nim jednak spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, ponieważ jest to ograniczone prawo rzeczowe i nie można nim dowolnie dysponować.

Jak sporządzić umowę o dożywocie?

Zawarcie umowy dożywocia wymaga szczególnej staranności i przestrzegania określonych wymogów prawnych, aby była ona ważna i mogła skutecznie chronić interesy obu stron. Podstawowym krokiem jest sporządzenie pisemnej umowy zawartej w formie aktu notarialnego — ponieważ przedmiotem umowy dożywocia jest przeniesienia praw własności nieruchomości, jest to warunek konieczny. Każda inna forma umowy jest nieważna w świetle prawa.

W dokumencie powinny znaleźć się elementy, takie jak:

• dane stron umowy (darczyńcy i nabywcy),
• dokładny opis nieruchomości (adres, numer księgi wieczystej, powierzchnia),
• określenie warunków korzystania z nieruchomości — jak już wspomnieliśmy, przepisy regulują podstawowy zakres działań, ale na życzenie darczyńcy można dodać, że obdarowany zobowiązuje się zapewnić także inne świadczenia;
• ewentualne dodatkowe ustalenia dotyczące opłat, opieki, obowiązków stron.

Ważne jest, aby umowa była sporządzona zgodnie z obowiązującym prawem, co minimalizuje ryzyko jej unieważnienia lub kwestionowania. Przed sporządzeniem umowy warto skonsultować się z prawnikiem specjalizującym się w prawie cywilnym i nieruchomościach. 

Ponadto, przy objęciu nieruchomości prawem dożywocia często konieczne jest przeprowadzenie wyceny nieruchomości. 

Uwaga! Umowa dożywocia podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Obowiązek jego zapłaty spada na nabywcy nieruchomości.

Anulowanie i rozwiązanie umowy dożywocia — czy to możliwe?

Rozwiązanie umowy dożywocia nie jest tak proste jak w przypadku innych umów cywilnoprawnych — jest to jeszcze trudniejsze niż rozwiązanie darowizny. Zasadniczo, umowa ta zawarta jest na czas dożywocia zbywcy, czyli aż do jego śmierci. 

Zapisy art. 913 Kodeksu Cywilnego stanowią jednak, że umowę dożywocia można całkowicie rozwiązać, choć tylko w wyjątkowych przypadkach. Postępowanie w tej materii prowadzi sąd, który indywidualnie ocenia, czy istnieją ważne podstawy do jej rozwiązania i powrotu nieruchomości do jej poprzedniego właściciela.

Ten sam dokument dopuszcza taż możliwość zamienienia umowy dożywocia na dożywotnie świadczenie rentowe. Dzieje się tak przede wszystkim w sytuacji, gdy stosunki pomiędzy dożywotnikiem a obdarowanym są na tyle napięte, że nie pozwalają im utrzymywać normalnych relacji. Dożywotnik może również domagać się zmiany umowy dożywocia na dożywotnią rentę, jeśli nabywca zdecyduje się zawrzeć umowę sprzedaży nieruchomości z osobą trzecią.

Umowa dożywocia a śmierć obdarowanego. Czy prawo dożywocia się dziedziczy?

Zgodnie z Kodeksem Cywilnym, mimo że prawo dożywocia jest niezbywalne, nie podlega dziedziczeniu. Przysługuje bowiem wyłącznie dożywotnikowi. Umowa wygasa wraz z jego śmiercią, a jego spadkobiercy nie przejmują prawa do korzystania z mieszkania oraz innych świadczeń ze strony osoby zobowiązanej.

Kwestie dziedziczenia wyglądają jednak inaczej w przypadku śmierci zobowiązanej. W tej sytuacji obowiązki wynikające z umowy dożywocia przejmują jego spadkobiercy.

Umowa o dożywocie a zachowek

Zachowek ma na celu uchronienie najbliższej rodziny zmarłego (rodziców, małżonka oraz zstępnych) przed całkowitym pominięciem ich w testamencie. 

Czy zawarta umowa dożywocia ma wpływ na prawo do zachowku? Nie. W odróżnieniu od umowy darowizny, umowa dożywocia nie podlega prawu do zachowku. Po śmierci zbywcy (dożywotnika) nabywca nieruchomości nie ma obowiązku wypłacać zachowku jego spadkobiercom. Dzieje się tak dlatego, że umowa dożywocia nie wykazuje cech bezpłatnego przysporzenia — nabywca nie przejmuje prawa własności za darmo, a daje dożywotnikowi coś w zamian.

Jak możesz dysponować nieruchomością z dożywociem?

W przypadku zawarcia umowy dożywocia, zbywca zyskuje prawo do korzystania z nieruchomości do końca swojego życia. Może więc w niej mieszkać, korzystać z niej, a także wykonywać w niej niektóre prace remontowe czy konserwacyjne, o ile umowa nie stanowi inaczej.

Czy można sprzedać mieszkanie z dożywociem? Warto wiedzieć, że jest to możliwe i dopuszczalne prawnie.  Jako właściciel nieruchomości z ustanowionym prawem dożywocia, możesz w każdej chwili właściwie rozporządzać swoim prawem własności. 

Z wysokim prawdopodobieństwem sprzedaż będzie jednak bardzo kłopotliwa, ponieważ ustanowione prawo dożywocia przechodzi na następnego właściciela. Nic więc dziwnego, że kupujący nie są zainteresowani taką ofertą — po prostu nie chcą wraz z nieruchomością przejmować dotychczasowych zobowiązań sprzedającego względem dożywotnika.

Pamiętaj przy tym, że jeśli chcesz sprzedać mieszkanie z dożywociem, musisz ujawnić takie prawo w ogłoszeniu o zbyciu nieruchomości. Zainteresowani powinni mieć świadomość, że takie zobowiązanie będzie na nich ciążyło.

Nie jest jednak powiedziane, że nie masz żadnych szans na sprzedaż. Jeśli masz mieszkanie lub dom z ustanowionym dożywociem, zaproponujemy Ci ich zakup!

Masz na sprzedaż nieruchomość? Sprawdź, jak ją wycenimy: Wycena nieruchomości online

Mieszkania i domy z dożywociem to jednak z naszych specjalności!

Masz umowę dożywocia i zależy Ci na korzystnej sprzedaży mieszkania? Zastanawiasz się, czy znajdziesz klienta na mieszkanie z dożywociem? Jeśli nie chcesz się tego podejmować samodzielnie, zgłoś się do nas, a kupimy od Ciebie kłopotliwy lokal. Sprawdź naszą ofertę dotyczącą skupu nieruchomości!

Z naszą firmą nie będzie to dla Ciebie kłopotliwe. Uwolnisz swój kapitał zamrożony w nieruchomości, a przy tym uzyskasz godziwą cenę za swoje mieszkanie czy dom. Oferujemy szeroki zakres usług — prowadzimy również skup domów i innych nieruchomości!

Zobacz też

Opinie o skupie nieruchomości