Blog
Sprzedaż mieszkania ze służebnością
23.06.2020 ▪ 
7 min czytania ▪ Tomasz Kubacki
Spis treści
Sprzedaż nieruchomości, która jest obciążona prawem osoby trzeciej do zamieszkiwania, to jedno z najbardziej skomplikowanych wyzwań na rynku. Dla właściciela taka sytuacja często oznacza finansowy pat, ponieważ znalezienie standardowego kupca graniczy z cudem. Wpis w księdze wieczystej informujący o służebności lub dożywociu skutecznie odstrasza 99% zainteresowanych.
Służebność a dożywocie – kluczowa różnica prawna
Zanim przejdziemy do analizy sprzedaży, musimy rozróżnić dwa pojęcia, które są często mylone, a mają fundamentalnie różne skutki prawne: służebność osobistą mieszkania oraz prawo dożywocia.
1. Służebność osobista mieszkania
Jest to ograniczone prawo rzeczowe uregulowane w art. 296 Kodeksu cywilnego (K.c.).
Art. 296. Nieruchomość można obciążyć na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada w całości lub w części treści służebności gruntowej (służebność osobista).
Najczęściej spotykaną formą jest właśnie służebność osobista mieszkania. Uprawnia ona konkretną, imiennie wskazaną osobę (służebnika) do korzystania z oznaczonych pomieszczeń w budynku lub nawet z całego lokalu. Jest to prawo niezbywalne (nie można go sprzedać ani przepisać na kogoś innego) i wygasa najpóźniej ze śmiercią uprawnionego (art. 303 K.c.).
2. Prawo dożywocia
To znacznie silniejsze i szersze prawo, uregulowane w art. 908 K.c. Nie jest to ograniczone prawo rzeczowe, lecz specyficzny rodzaj umowy, na mocy której właściciel nieruchomości przenosi jej własność na nabywcę, a nabywca zobowiązuje się w zamian zapewnić zbywcy (dożywotnikowi) dożywotnie utrzymanie.
Art. 908. § 1. Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału oraz zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie, a także sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.
Prawo dożywocia jest zawsze ujawniane w Dziale III księgi wieczystej i stanowi dla potencjalnego kupca jeszcze większe obciążenie niż służebność.
Czy można sprzedać dom ze służebnością? Konsekwencje dla kupującego
To jedno z najczęstszych zapytań właścicieli obciążonych nieruchomości. Odpowiedź brzmi: tak, można. Prawo własności (uregulowane w art. 140 K.c.) daje właścicielowi prawo do rozporządzania rzeczą, w tym do jej sprzedaży.
Problem leży po stronie kupującego. Zarówno służebność osobista, jak i prawo dożywocia, jeśli zostały ujawnione w księdze wieczystej, są skuteczne względem każdego kolejnego nabywcy nieruchomości.
Oznacza to, że osoba kupująca taki dom lub mieszkanie staje się nowym właścicielem, ale jednocześnie musi respektować pełnię praw służebnika lub dożywotnika. Mówiąc wprost: kupuje nieruchomość z lokatorem, którego nie może się pozbyć ani eksmitować, a w przypadku dożywocia – musi mu dodatkowo zapewnić pełne utrzymanie.
Taka sytuacja sprawia, że:
- Nikt nie kupi takiej nieruchomości na kredyt (bank nie zabezpieczy się hipoteką na nieruchomości, której wartość jest drastycznie obniżona przez prawa osób trzecich).
- Nikt nie kupi jej dla własnych celów mieszkaniowych, ponieważ nie będzie mógł w niej zamieszkać.
Dlatego właśnie sprzedaż domu ze służebnością na wolnym rynku jest transakcją niemal niemożliwą.
Jak obciążenie wpływa na cenę i proces sprzedaży?
Wartość rynkowa nieruchomości obciążonej służebnością lub dożywociem ulega drastycznemu obniżeniu. Wycena jest skomplikowana – od wartości rynkowej (gdyby była „czysta”) należy odjąć wartość ekonomiczną danego prawa. Wartość ta zależy głównie od:
- Zakresu prawa (cały dom czy jeden pokój).
- Wieku i przewidywanej długości życia osoby uprawnionej (im młodszy służebnik, tym większe obciążenie).
W praktyce cena jest ustalana indywidualnie i ma charakter spekulacyjny. Jedynym realnym nabywcą w takiej sytuacji jest wyspecjalizowany podmiot, który jest w stanie zamrozić kapitał na wiele lat, czekając na wygaśnięcie prawa.
W tym miejscu pojawia się rozwiązanie, jakim jest skup nieruchomości ze służebnością. Profesjonalne firmy zajmujące się obrotem nieruchomościami są w stanie oszacować ryzyko prawne i finansowe, proponując właścicielowi transakcję gotówkową. Dla sprzedającego jest to często jedyna możliwość odzyskania jakiejkolwiek płynności finansowej i pozbycia się problemu.
Kiedy wygasa dożywotnia służebność mieszkania?
To kluczowa informacja zarówno dla właściciela, jak i potencjalnego inwestora. Prawo dożywotniego zamieszkania nie jest wieczne. (Słowo „dożywotnia” jest tu pewnym utartym zwrotem, formalnie mówimy o służebności osobistej, która najczęściej jest ustanawiana do śmierci).
Istnieje kilka scenariuszy, które powodują wygaśnięcie tego prawa:
1. Śmierć uprawnionego To podstawowy i najczęstszy sposób. Zgodnie z art. 303 K.c., służebności osobiste wygasają najpóźniej ze śmiercią uprawnionego. Śmierć służebnika automatycznie „czyści” nieruchomość. Właściciel musi jedynie złożyć w sądzie wieczystoksięgowym wniosek o wykreślenie prawa, załączając akt zgonu.
2. Zrzeczenie się prawa przez uprawnionego Służebnik może dobrowolnie zrezygnować ze swojego prawa. Musi to jednak zrobić skutecznie. Do wykreślenia prawa z księgi wieczystej potrzebne będzie jego oświadczenie złożone w formie pisemnej z podpisem poświadczonym notarialnie (a jeśli służebność była wpisana na podstawie aktu notarialnego, bezpieczniej jest zachować formę aktu). W praktyce zrzeczenie się następuje najczęściej w zamian za spłatę lub zapewnienie innego lokum.
3. Niewykonywanie prawa przez 10 lat Zgodnie z art. 293 K.c. (stosowanym odpowiednio do służebności osobistych), służebność wygasa, jeżeli nie jest wykonywana przez lat dziesięć. Jeśli służebnik dawno się wyprowadził i nie korzysta ze swojego prawa, właściciel może wystąpić do sądu o stwierdzenie wygaśnięcia.
4. Zamiana na rentę (Sąd) W wyjątkowych przypadkach właściciel może żądać zamiany służebności na rentę. Mówi o tym art. 303 K.c.:
Gdy uprawniony z tytułu służebności osobistej dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swego prawa, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zamiany służebności na rentę.
Dotyczy to sytuacji skrajnych, np. gdy służebnik niszczy mienie, jest agresywny lub uniemożliwia normalne korzystanie z nieruchomości.
Sprzedaż mieszkania z dożywotnim zamieszkaniem
Analizowaliśmy już sprzedaż mieszkania z dożywotnim zamieszkaniem w kontekście służebności. A co z prawem dożywocia? Tu sytuacja jest jeszcze trudniejsza.
Jak wspomniano, nabywca takiej nieruchomości (zgodnie z art. 910 K.c.) wstępuje w pełne prawa i obowiązki wynikające z umowy dożywocia. Nie chodzi już tylko o „tolerowanie” lokatora. Nowy właściciel staje się zobowiązany do aktywnego dostarczania utrzymania (jedzenia, leków, opieki, a nawet organizacji pogrzebu).
Z tego powodu sprzedaż mieszkania ze służebnością jest trudna, ale sprzedaż z prawem dożywocia jest na wolnym rynku praktycznie niemożliwa. Również w tym przypadku jedynym realnym rozwiązaniem jest zwrócenie się do wyspecjalizowanych firm, które są w stanie przejąć tak skomplikowane zobowiązanie.
Podsumowując, choć prawo pozwala na sprzedaż nieruchomości obciążonej, ekonomiczny i praktyczny sens takiej transakcji na wolnym rynku jest zerowy. To pułapka, która blokuje kapitał i generuje koszty. Dlatego w takich przypadkach warto rozważyć profesjonalny skup nieruchomości, który jest w stanie przeprowadzić transakcję szybko, legalnie i za gotówkę.
Sprzedaj swoją nieruchomość za gotówkę do KupujemyM
Jeśli szukasz sposobu na pilną sprzedaż mieszkania albo domu, to KupujemyM.pl będzie świetnym rozwiązaniem.
Nie wierzysz? Przekonaj się i napisz do nas!
Wycena onlineNajczęściej zadawane pytania
Służebność (np. dożywocie) to prawo konkretnej osoby (służebnika) do darmowego korzystania z lokalu, zazwyczaj dożywotnio. Jest to wpisane w Dziale III Księgi Wieczystej. Tak, możesz sprzedać taki lokal, ale nowy właściciel kupuje go razem z tym lokatorem i jego prawami.
Ponieważ kupujący nabywa lokal z lokatorem, którego nie można eksmitować ani mu wypowiedzieć umowy. Prawo służebnika (dożywotnika) jest nadrzędne. To drastycznie obniża wartość rynkową i odstrasza 99% kupujących. Banki również niemal zawsze odmawiają udzielenia kredytu na zakup takiej nieruchomości.
Tak, ale jest to trudne. Wymaga to dobrowolnej zgody osoby, na rzecz której służebność jest wpisana (tzw. służebnika). Musi on u notariusza złożyć oświadczenie o zrzeczeniu się swojego prawa (często w zamian za spłatę lub inny lokal). Bez jego zgody wpis wygasa dopiero w momencie śmierci tej osoby.
Tradycyjna sprzedaż jest tu prawie niemożliwa. Jedynym realnym nabywcą jest inwestor gotówkowy. Skup nieruchomości (iBuyer) specjalizuje się w takich przypadkach. Kupujemy lokal za gotówkę, akceptując jego stan prawny (razem z dożywotnikiem). Ty otrzymujesz pieniądze od ręki, a my bierzemy na siebie ten problem prawny.
Najczęściej zadawane pytania
Służebność (np. dożywocie) to prawo konkretnej osoby (służebnika) do darmowego korzystania z lokalu, zazwyczaj dożywotnio. Jest to wpisane w Dziale III Księgi Wieczystej. Tak, możesz sprzedać taki lokal, ale nowy właściciel kupuje go razem z tym lokatorem i jego prawami.
Ponieważ kupujący nabywa lokal z lokatorem, którego nie można eksmitować ani mu wypowiedzieć umowy. Prawo służebnika (dożywotnika) jest nadrzędne. To drastycznie obniża wartość rynkową i odstrasza 99% kupujących. Banki również niemal zawsze odmawiają udzielenia kredytu na zakup takiej nieruchomości.
Tak, ale jest to trudne. Wymaga to dobrowolnej zgody osoby, na rzecz której służebność jest wpisana (tzw. służebnika). Musi on u notariusza złożyć oświadczenie o zrzeczeniu się swojego prawa (często w zamian za spłatę lub inny lokal). Bez jego zgody wpis wygasa dopiero w momencie śmierci tej osoby.
