Blog

Sprzedaż mieszkania z prawem pierwokupu: Jakie formalności trzeba spełnić?

21.10.2025 ▪ 5 min czytania ▪ Maciej Bełz

Planujesz sprzedaż mieszkania, ale w księdze wieczystej widnieje zapis o prawie pierwokupu? A może sam zastanawiasz się, czy komuś przysługuje pierwszeństwo w nabyciu Twojej nieruchomości? Prawo pierwokupu nieruchomości to instytucja, która może skomplikować transakcję, ale znajomość przepisów pozwoli Ci sprawnie przez nią przejść. W tym artykule wyjaśniamy, jakie formalności musisz spełnić, sprzedając mieszkanie obciążone takim prawem.

Pierwokup co to jest i na czym polega?

Zastanawiasz się, co to jest pierwokup? Definicję znajdziemy w Kodeksie cywilnym. Zgodnie z art. 596 Kodeksu cywilnego (k.c.), prawo pierwokupu polega na tym, że określonej osobie lub podmiotowi przysługuje pierwszeństwo kupna oznaczonej rzeczy (w tym nieruchomości), w sytuacji, gdyby właściciel sprzedawał ją osobie trzeciej.

Co to oznacza w praktyce? Jeśli Twoje mieszkanie jest obciążone prawem pierwokupu na rzecz np. gminy, nie możesz go swobodnie sprzedać wybranemu przez siebie nabywcy. Musisz najpierw umożliwić zakup podmiotowi uprawnionemu, na dokładnie takich samych warunkach, jakie zaoferował Ci potencjalny kupiec. Jak mówi Kodeks cywilny, „rzecz, której dotyczy prawo pierwokupu, może być sprzedana osobie trzeciej tylko pod warunkiem, że uprawniony do pierwokupu swego prawa nie wykona” (art. 597 § 1 k.c.).

Kto ma prawo pierwokupu nieruchomości?

Istnieją dwa źródła, z których może wynikać prawo pierwokupu – ustawa oraz umowa. To kluczowe rozróżnienie, ponieważ wpływa na procedurę sprzedaży i skutki ewentualnych naruszeń.

Ustawowe prawo pierwokupu

W niektórych przypadkach prawo pierwokupu wynika bezpośrednio z przepisów prawa. Najczęściej spotykanym przykładem jest prawo pierwokupu gminy, uregulowane w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Gminie przysługuje pierwszeństwo nabycia m.in. w przypadku sprzedaży:

• nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków,
• nieruchomości położonej na obszarze rewitalizacji.

Ustawowe prawo pierwokupu może przysługiwać również współwłaścicielowi w przypadku sprzedaży udziału w nieruchomości wspólnej, a także dzierżawcy nieruchomości rolnej. W kontekście sprzedaży mieszkania w bloku najistotniejsze będzie jednak potencjalne prawo pierwokupu gminy.

Umowne prawo pierwokupu

Drugim źródłem jest umowa zawarta między stronami. To tak zwane umowne prawo pierwokupu nieruchomości. Właściciel nieruchomości może zobowiązać się w umowie (np. umowie najmu, dzierżawy lub odrębnej umowie), że w razie jej sprzedaży, pierwszeństwo zakupu będzie przysługiwało konkretnej osobie (np. najemcy). Umowne prawo pierwokupu powinno być ujawnione w dziale III księgi wieczystej nieruchomości, co stanowi ostrzeżenie dla potencjalnych nabywców.

Sprzedaż mieszkania z prawem pierwokupu krok po kroku

Procedura sprzedaży nieruchomości obciążonej prawem pierwokupu jest sformalizowana i wymaga udziału notariusza. Oto jak przebiega cały proces:

1. Zawarcie warunkowej umowy sprzedaży. Właściciel znajduje kupca i udaje się z nim do notariusza w celu zawarcia umowy sprzedaży. Kluczowe jest, aby była to umowa warunkowa. Zawiera się ją pod warunkiem, że podmiot uprawniony do pierwokupu nie skorzysta ze swojego prawa. Umowa ta określa wszystkie istotne warunki transakcji, w tym cenę.
2. Zawiadomienie uprawnionego. Notariusz, który sporządził akt notarialny, ma obowiązek zawiadomić uprawnionego o treści zawartej umowy warunkowej. To bardzo ważny etap, od którego zaczyna biec termin na wykonanie prawa pierwokupu.
3. Czas na decyzję. Uprawniony ma określony czas na podjęcie decyzji. Zgodnie z art. 598 § 2 Kodeksu cywilnego, w przypadku nieruchomości termin ten wynosi jeden miesiąc od dnia otrzymania zawiadomienia o sprzedaży, chyba że zastrzeżono inny termin.
4. Wykonanie prawa pierwokupu lub rezygnacja.
   • Scenariusz 1: Uprawniony korzysta z prawa. Jeśli uprawniony zdecyduje się na zakup, składa oświadczenie w formie aktu notarialnego. W ten sposób dochodzi do skutku umowa sprzedaży między nim a sprzedającym, na warunkach identycznych jak w umowie warunkowej. Pierwotny, niedoszły kupiec jest w tej sytuacji zwalniany z zobowiązania.
   • Scenariusz 2: Uprawniony rezygnuje lub milczy. Uprawniony może złożyć oświadczenie o rezygnacji z prawa pierwokupu. Jeśli w ciągu miesiąca nie złoży żadnego oświadczenia, jest to równoznaczne z rezygnacją.
5. Zawarcie ostatecznej umowy sprzedaży. Po bezskutecznym upływie terminu dla uprawnionego, sprzedający i pierwotny kupiec mogą zawrzeć ostateczną umowę przenoszącą własność nieruchomości.

Jakie są skutki naruszenia prawa pierwokupu?

Pominięcie podmiotu uprawnionego do pierwokupu może mieć bardzo poważne konsekwencje, które zależą od źródła tego prawa.

• Naruszenie ustawowego prawa pierwokupu: Jeżeli prawo pierwokupu przysługiwało z mocy ustawy Skarbowi Państwa, jednostce samorządu terytorialnego (np. gminie), współwłaścicielowi lub dzierżawcy, to sprzedaż dokonana z pominięciem ich prawa jest bezwzględnie nieważna (art. 599 § 2 k.c.). Oznacza to, że taka umowa nie wywołuje żadnych skutków prawnych, a własność nieruchomości nie przechodzi na nabywcę.
• Naruszenie umownego prawa pierwokupu: W przypadku, gdy naruszone zostanie umowne prawo pierwokupu, sytuacja wygląda inaczej. Umowa sprzedaży zawarta z osobą trzecią jest ważna. Jednakże sprzedający ponosi odpowiedzialność odszkodowawczą wobec uprawnionego z tytułu pierwokupu za szkodę, którą ten poniósł przez to, że nie mógł skorzystać ze swojego prawa.

Sprzedaż nieruchomości z prawem pierwokupu wymaga szczególnej staranności i bezwzględnego przestrzegania procedur prawnych. Kluczowa jest współpraca z notariuszem, który czuwa nad prawidłowym przebiegiem transakcji i dopełnieniem obowiązku informacyjnego wobec uprawnionego. Dzięki temu unikniesz ryzyka nieważności umowy lub roszczeń odszkodowawczych.