Prawa najemcy. Zobacz, jakie masz prawa będąc najemcą?

Co to są prawa najemcy i dlaczego warto je znać? Mimo iż zdecydowana większość osób dąży do tego, aby posiadać własne mieszkanie, najem nieruchomości cieszy się niesłabnącą popularnością. Część osób traktuje go jako tymczasowe rozwiązanie i jednocześnie odkłada oszczędności na własne cztery ściany. Rośnie jednak grupa osób, dla których najem jest zamiennikiem własnego mieszkania – takim, który w razie zmiany okoliczności można bez problemu zmienić. A czy Ty, jako najemca, znasz swoje prawa dostatecznie?

Jakie prawa ma najemca?

Posiadając swoje mieszkanie, jesteśmy w pewien sposób przywiązani do danego miasta, pracy, przedszkola lub szkoły. Decyzja o jego sprzedaży jest trudna, a sama sprzedaż i zakup nowej nieruchomości mogą trwać miesiącami. W przypadku najmu mieszkania czy domu takiego problemu nie ma. Zmieniasz pracę albo szkołę dziecka – wypowiadasz umowę najmu i szukasz czegoś nowego. Daje to zdecydowanie większą swobodę w działaniu i podejmowaniu decyzji, dlatego coraz więcej osób świadomie decyduje się na niekupowanie własnego mieszkania, a na wynajęcie nieruchomości.

Sama umowa najmu została uregulowana w kodeksie cywilnym. Jej stronami są wynajmujący (osoba oddająca rzecz do używania) oraz najemca (osoba, która będzie z tej rzeczy korzystała), a z jej zawarciem wiążą się dla obu stron określone prawa i obowiązki. 

Kim jest najemca, a kim wynajmujący w umowie najmu?

Zanim przejdziemy do listy uprawnień, warto uporządkować pojęcia. Najemca to osoba, która na podstawie umowy najemca bierze cudzą rzecz do używania i zobowiązuje się za to zapłacić. Wynajmujący to osoba, która oddaje rzecz do używania i pobiera z tego tytułu wynagrodzenie. Czynsz płaci najemca w wysokości i terminie określonym w umowie, a w zamian może swobodnie z lokalu korzystać. Odpowiedź na pytanie, kim jest najemca, ma znaczenie praktyczne: to od statusu strony zależy, czego może ona żądać i za co odpowiada.

Najemca a wynajmujący – kto może wynajmować lokal?

W relacji najemca a wynajmujący często pojawia się nieporozumienie co do nazewnictwa – wiele osób mówi „wynajmujący” o tym, kto szuka mieszkania. Tymczasem wynajmować lokal może wyłącznie ten, kto ma do tego tytuł prawny. Najczęściej jest to właściciel mieszkania, ale umowę może podpisać także użytkownik wieczysty, spółdzielca czy osoba, której właściciel pozwolił dalej wynajmować nieruchomość. Najemca ma prawo poprosić przed zawarciem umowy o dokument potwierdzający, że druga strona rzeczywiście może wynajmować dany lokal.

Czy wynajmujący to zawsze właściciel nieruchomości?

Nie zawsze. Zwykle wynajmujący to właściciel mieszkania, domu lub lokalu usługowego, jednak kodeks cywilny nie uzależnia ważności umowy od prawa własności. Wystarczy, że dana osoba może skutecznie oddać rzecz do używania. Dla najemcy oznacza to jedno: warto sprawdzić księgę wieczystą i zapisać w umowie, kto faktycznie jest właścicielem nieruchomości i komu przysługuje prawo wypowiedzenia.

Prawa i obowiązki stron umowy najmu – uwagi ogólne

Prawa i obowiązki stron umowy najmu wynikają z dwóch źródeł.

1. Pierwszym z nich są przepisy ustawy – przede wszystkim kodeksu cywilnego, ale również ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego. To ona ma kluczowe znaczenie dla najmu lokali mieszkalnych.
2. Drugim źródłem praw najemcy jest sama wola stron, której przejawem jest wprowadzenie do umowy dodatkowych zapisów bądź zmiana rozwiązań kodeksowych (oczywiście w dozwolonym zakresie).

Niżej opisujemy prawa najemcy wynikające z ustawy, a także przykładowe postanowienia z umów najmu pojawiające się w praktyce najczęściej. Warto pamiętać, że zarówno najemca, jak i wynajmujący muszą działać zgodnie z umową – jej treść jest pierwszym dokumentem, po który sięga sąd w razie sporu, a niedopełnienie obowiązków wynikających z umowy bywa podstawą do jej rozwiązania.

Prawa i obowiązki najemcy

Podstawowe obowiązki najemcy sprowadzają się do kilku punktów:

• płacenie czynszu w terminie i w wysokości określonej w umowie – opóźnienie w zapłacie to najczęstsza przyczyna konfliktu,
• używanie lokalu w sposób określony w umowie oraz dbanie o powierzone wyposażenie mieszkania,
• obowiązek przestrzegać porządku domowego i zasad współżycia społecznego, czyli po prostu nie utrudniać życia sąsiadom,
• zgłaszanie usterek – o poważniejszej awarii instalacji najemca powinien zawiadomić właściciela niezwłocznie, zanim szkoda się powiększy,
• zwrot lokalu w stanie niepogorszonym po zakończeniu najmu, z uwzględnieniem normalnego zużycia wynikającego z prawidłowego użytkowania.

Po stronie uprawnień najemca ma prawo do spokojnego korzystania z mieszkania, do prywatności oraz do tego, by wynajmujący nie wchodził do lokalu bez zapowiedzi. Właściciel nie ma prawa wchodzić do mieszkania wtedy, kiedy mu wygodnie – wynajmujący nie może wchodzić do mieszkania bez zgody najemcy poza wyjątkowymi sytuacjami opisanymi niżej. Najemca nie ponosi też odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania – odpowiedzialność za szkody obejmuje tylko te uszkodzenia, które powstały z jego winy.

Prawa i obowiązki wynajmującego

Katalog po drugiej stronie jest równie konkretny. Najważniejsze obowiązki wynajmującego to wydanie lokalu w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywanie go w takim stanie przez cały czas trwania najmu. To wynajmujący odpowiada za poważne awarie instalacji, wymianę pieca czy naprawę dachu – najemca nie musi finansować remontów, które przekraczają zakres drobnych napraw. Jeśli wady lokalu ograniczają jego przydatność do umówionego użytku, najemca może domagać się obniżenia czynszu za czas ich trwania.

Z drugiej strony wynajmujący ma prawo kontrolować stan mieszkania, ale nie w dowolnym momencie. Może wejść do lokalu po wcześniejszym uzgodnieniu terminu z najemcą, a bez zapowiedzi wyłącznie w sytuacji awarii zagrażającej bezpieczeństwu. Ma również prawo do terminowego otrzymywania czynszu i do zgłaszania żądania zapłaty, gdy najemca zalega z opłatami za co najmniej dwa pełne okresy płatności.

Osobną kwestią jest wysokość czynszu. Właściciel może ją podnieść, ale wyłącznie w trybie przewidzianym w ustawie o ochronie praw lokatorów – wypowiedzenie dotychczasowej stawki wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności i zachowania trzymiesięcznego terminu. Sam pisemny aneks do umowy jest zresztą najlepszym sposobem na zmianę jakichkolwiek ustaleń między stronami.

Zobacz, jak szybko sprzedać mieszkanie w Warszawie?

Prawa najemcy do korzystania z rzeczy najętej

Podstawowym prawem najemcy, essentialia negotii (elementem przedmiotowo istotnym umowy najmu) jest prawo do korzystania z rzeczy. Wynajmujący oddaje bowiem rzecz do używania, a najemca płaci za to umówiony czynsz. Nie znaczy to, że najemca może korzystać z przedmiotu najmu zupełnie dowolnie. Powinien używać go w sposób określony w umowie, a przy lokalu mieszkalnym oznacza to korzystanie z mieszkania zgodnie z jego przeznaczeniem. Jeśli więc w umowie najmu mieszkania wskazano, że jest ono przeznaczone na cele mieszkaniowe, to nie będzie mogło służyć najemcy do prowadzenia działalności gospodarczej.

I odwrotnie – jeśli przedmiotem najmu jest lokal usługowy, najemca nie będzie mógł w nim zamieszkać. Może się jednak zdarzyć tak, że strony w umowie najmu nie określą sposobu korzystania z nieruchomości. W takiej sytuacji prawem najemcy jest korzystanie z przedmiotu najmu w sposób odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu rzeczy, a więc zgodnie z jej normalnym użytkowaniem mieszkania czy lokalu usługowego.

Z prawem najemcy do korzystania w określony sposób z rzeczy połączony jest obowiązek powstrzymywania się od zmian w rzeczy najętej, które są sprzeczne z umową bądź z przeznaczeniem rzeczy. Najemca powinien też przestrzegać regulaminu budynku i zasad współżycia społecznego obowiązujących we wspólnocie. Jeżeli najemca używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową albo zaniedbuje ją tak, że grozi to jej uszkodzeniem, właściciel może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia. Ta sama sankcja grozi wtedy, gdy najemca lokalu wykracza w sposób rażący przeciwko porządkowi domowemu i uprzykrza życie pozostałym mieszkańcom. 

Prawo najemcy do dokonywania drobnych napraw, ulepszeń

Przedmiot najmu powinien zostać wydany najemcy w stanie przydatnym do umówionego użytku. Jeśli przedmiotem najmu jest lokal mieszkalny, to musi być w takim stanie, aby zamieszkiwanie w nim było bezpieczne i komfortowe dla najemcy. Zdarza się jednak tak, że w czasie korzystania z przedmiotu najmu ulegnie on uszkodzeniu i konieczna będzie naprawa. Najemca może dokonać wtedy drobnych napraw we własnym zakresie – i do tego właśnie jest zobowiązany. O usterkach, których usunięcie obciąża właściciela, najemca powinien zawiadomić go na piśmie lub mailem, zachowując potwierdzenie zgłoszenia.

Prawem najemcy jest także możliwość założenia w najętym lokalu oświetlenia, gazu, telefonu, radia, internetu. Poważniejsze ulepszenia czy wymiana wyposażenia wymagają już zgody właściciela, najlepiej w formie pisemnej.  

Zgodnie z kodeksem cywilnym, jeśli przedmiotem najmu jest nieruchomość, to do drobnych napraw obciążających najemcę zalicza się:

• drobne naprawy podłóg,
• drzwi,
• okien,
• malowanie ścian,
• wewnętrznej strony drzwi wejściowych,
• jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych oraz wyposażenia zapewniającego korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody.

Strony bardzo często zapisują w umowie, co rozumieją przez „pojęcie drobnych napraw”, i podają konkretną kwotę. Na przykład drobne naprawy to te do 500 złotych. Wszystko zaś co przekracza tę kwotę, obciąża wynajmującego – to on jako właściciel ponosi wtedy koszty remontu.

Sprzedaż, czy wynajem mieszkania? Zobacz, co bardziej się opłaca?

Prawo najemcy do wypowiedzenia umowy

Prawem najemcy jest również prawo do zakończenia stosunku najmu poprzez jednostronne wypowiedzenie umowy. Prawo do wypowiedzenia umowy może wynikać z jej treści albo z ustawy. Może je uzasadniać także wystąpienie szczególnych okoliczności. Już przy zawarciu umowy warto ustalić, czy została zawarta na czas oznaczony, czy nieoznaczony, bo od tego zależą zasady jej rozwiązania.

Jeśli umowa została zawarta na czas oznaczony (na przykład na rok), najemca może wypowiedzieć ją bez podawania przyczyny tylko wtedy, jeśli jej postanowienia tak stanowią. Ideą stosunków prawnych zawieranych na czas oznaczony jest to, aby nie wypowiadać ich przed upływem terminu, na jaki zostały zawarte. Ma to zapewnić pewność stosunku prawnego.

Strony mogą jednak wprowadzić do umowy zapis, zgodnie z którym zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem określonego terminu wypowiedzenia – nawet jeśli umowę zawarto na czas oznaczony. Rekomendujemy dodawanie takiego postanowienia w treści umowy. Dzięki temu strony nie są tak ściśle związane umową i w przypadku zmiany okoliczności mogą doprowadzić do rozwiązania umowy bez sporu.

W przypadku umowy zawartej na czas nieoznaczony kodeks cywilny reguluje terminy wypowiedzenia. I tak zgodnie z art. 673 § 2 kodeksu cywilnego ustawowe terminy są następujące:

• Gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego.
• Kiedy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.
• Jeśli czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód.
• Gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.

Odrębne zasady obowiązują właściciela. Jeśli najemca zalega z zapłatą czynszu za co najmniej trzy pełne okresy płatności, wynajmujący może wypowiedzieć umowę, ale dopiero po uprzedzeniu najemcy na piśmie i wyznaczeniu mu dodatkowego, miesięcznego terminu na uregulowanie zaległości.

Prawo najemcy do oddania przedmiotu najmu w podnajem

Może się zdarzyć tak, że przedmiot najmu nie jest nam potrzebny w takim zakresie jak na początku. Możemy wtedy próbować rozwiązać umowę najmu bądź ją ograniczyć. Jeśli nie jest to niezbędne, możemy oddać wynajmowaną przez nas rzecz do używania innej osobie. Zawrzeć umowę podnajmu.

Jeśli lokal wynajmowany przez najemcę nie jest lokalem mieszkalnym, wówczas bez zgody wynajmującego najemca może oddać go w podnajem. Wynajmujesz lokal mieszkalny? Wtedy zgoda właściciela na podnajem będzie w przeważającej ilości przypadków niezbędna. Pamiętaj też, że wobec właściciela to nadal Ty odpowiadasz za sposób użytkowania lokalu przez podnajemcę.

Najemca i wynajmujący po zakończeniu najmu

Po zakończeniu najmu lokal wraca do właściciela. Najlepiej, by odbyło się to na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego – pisemny dokument ze spisem liczników i wyposażenia rozwiewa większość późniejszych wątpliwości. Najemca zwraca mieszkanie w stanie wynikającym z prawidłowego używania, a wynajmujący rozlicza kaucję. Odpowiedzialność za szkody powstałe z winy najemcy pokrywana jest właśnie z tego zabezpieczenia; za zwykłe zużycie ścian czy podłóg najemca nie ponosi odpowiedzialności. Pamiętajmy przy tym, że aż do dnia zdania kluczy wynajmujący nie ma prawa wchodzić do mieszkania samowolnie, na przykład po to, by pokazać je kolejnym zainteresowanym.

Znajomość tych zasad opłaca się obu stronom. Dobrze skonstruowana umowa – z jasno wskazanym czynszem, zakresem napraw i trybem rozwiązania umowy – sprawia, że najemca i wynajmujący wiedzą, czego mogą od siebie oczekiwać, i rzadziej trafiają do sądu.