Blog
Nieważność umowy dożywocia: kiedy można podważyć i zmienić u notariusza kontrakt życia?
05.11.2025 ▪ 
9 min czytania ▪ Maciej Bełz
Spis treści
Umowa o dożywocie to jeden z najbardziej specyficznych i wiążących kontraktów w polskim systemie prawnym. Często nazywana „kontraktem życia”, pozwala seniorom na przekazanie własności nieruchomości w zamian za gwarancję opieki do końca ich dni. Niestety, jak każda umowa oparta na relacjach międzyludzkich, bywa źródłem konfliktów. Co się dzieje, gdy nabywca nieruchomości nie wywiązuje się ze swoich obowiązków? Wyjaśnimy, kiedy umowa dożywocia jest nieważna i jakie są prawne ścieżki jej kwestionowania.
Co to jest umowa dożywocia i dlaczego jest tak trudna do podważenia?
Aby zrozumieć, dlaczego unieważnienie tego kontraktu jest skomplikowane, musimy zacząć od jego definicji. Umowę dożywocia regulują przepisy art. 908-916 Kodeksu cywilnego (k.c.).
Zgodnie z art. 908 § 1 k.c.:
„Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału oraz zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie, a także sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.”
Kluczowe elementy tej definicji to:
- Przeniesienie własności nieruchomości: Następuje natychmiast, w chwili podpisania umowy.
- Charakter odpłatny: To nie jest darowizna. Świadczenie opieki jest traktowane jako zapłata za nieruchomość.
- Forma: Umowa o dożywocie musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Wynika to z art. 158 k.c., który wymaga takiej formy dla każdej umowy przenoszącej własność nieruchomości.
To właśnie forma aktu notarialnego i rola notariusza są pierwszą i najważniejszą przeszkodą w kwestionowaniu umowy. Notariusz, jako funkcjonariusz publiczny, ma obowiązek (wynikający z ustawy Prawo o notariacie) stwierdzić tożsamość stron oraz upewnić się, że działają one z pełną świadomością i swobodą.
Kiedy umowa dożywocia jest nieważna? Bezwzględne wady prawne
Nieważność umowy oznacza, że z prawnego punktu widzenia nigdy ona nie istniała, a skutki (jak przeniesienie własności) nie nastąpiły. To najdalej idący zarzut. Pytanie, kiedy umowa dożywocia jest nieważna, sprowadza się do istnienia tzw. bezwzględnych wad oświadczenia woli lub wad formy.
1. Niezachowanie formy aktu notarialnego
To najbardziej oczywista przyczyna nieważności. Jeśli umowa dożywocia została zawarta w zwykłej formie pisemnej, ustnej, lub nawet z podpisem poświadczonym przez notariusza – jest bezwzględnie nieważna. Jak wspomniano, art. 158 k.c. w związku z art. 910 § 2 k.c. nie pozostawia wątpliwości: przeniesienie własności nieruchomości w ramach dożywocia wymaga pełnego aktu notarialnego.
2. Wady oświadczenia woli (art. 82-88 k.c.)
To najczęstsza podstawa, na której opiera się podważenie umowy dożywocia. Chodzi o sytuacje, w których dożywotnik (zbywca nieruchomości) nie działał w pełni świadomie.
Kluczowy jest tu art. 82 k.c. (Brak świadomości lub swobody):
„Nieważne jest oświadczenie woli złożone przez osobę, która z jakichkolwiek powodów znajdowała się w stanie wyłączającym świadome albo swobodne powzięcie decyzji i wyrażenie woli. Dotyczy to w szczególności choroby psychicznej, niedorozwoju umysłowego albo innego, chociażby nawet przemijającego, zaburzenia czynności psychicznych.”
W praktyce oznacza to, że umowa jest nieważna, jeśli w chwili jej podpisywania u notariusza, dożywotnik:
- Cierpiał na zaawansowaną chorobę (np. demencję, Alzheimera), która uniemożliwiała mu zrozumienie skutków umowy.
- Był pod wpływem silnych leków psychotropowych lub innych środków odurzających.
- Działał pod wpływem przymusu psychicznego lub fizycznego (co częściowo pokrywa się też z groźbą, art. 87 k.c.).
3. Pozorność umowy (art. 83 k.c.)
Zdarza się, że strony zawierają umowę dożywocia, aby ukryć inną czynność prawną – najczęściej darowiznę. Celem jest zwykle ucieczka przed roszczeniami o zachowek ze strony innych spadkobierców.
Jeśli spadkobiercy są w stanie udowodnić przed sądem, że wolą stron nie było świadczenie opieki, lecz zwykłe, darmowe przekazanie nieruchomości (a zapisy o opiece były fikcyjne), sąd może uznać umowę dożywocia za pozorną. Skutkuje to tym, że umowa ukryta (darowizna) jest oceniana pod kątem swojej ważności.
Podważenie umowy dożywocia przez spadkobierców – dlaczego to robią?
To zagadnienie zasługuje na osobne omówienie. Głównym motorem napędowym spraw o podważenie umowy dożywocia przez spadkobierców jest kwestia zachowku.
Prawo do zachowku (art. 991 k.c.) ma chronić najbliższą rodzinę spadkodawcy (małżonka, zstępnych) przed dowolnym rozporządzaniem przez niego majątkiem za życia, np. przez darowizny. Darowizny dolicza się do masy spadkowej przy obliczaniu zachowku.
Jednak umowa dożywocia, jak wielokrotnie potwierdzał Sąd Najwyższy (np. w uchwale III CZP 19/11), nie jest darowizną. Jest to umowa odpłatna (wzajemna). W konsekwencji:
- Wartości nieruchomości przekazanej umową dożywocia nie dolicza się do spadku przy obliczaniu zachowku.
- Nabywca nieruchomości nie musi płacić zachowku pozostałym spadkobiercom.
Dla pominiętych spadkobierców jedyną drogą do odzyskania części wartości nieruchomości jest udowodnienie, że umowa dożywocia była nieważna (np. z powodu pozorności lub stanu zdrowia dożywotnika, art. 82 k.c.). Jeśli im się to uda, nieruchomość wraca do masy spadkowej i podlega normalnemu dziedziczeniu (i ewentualnie zachowkowi).
Czy można podważyć umowę dożywocia w praktyce? Ciężar dowodu
Wiemy już, czy można podważyć umowę dożywocia od strony teoretycznej. Tak, można, w drodze powództwa o ustalenie nieważności umowy (na podstawie art. 189 Kodeksu postępowania cywilnego).
W praktyce jest to jednak niezwykle trudne.
Dlaczego? Jak wspomnieliśmy, umowa została zawarta przed notariuszem. Akt notarialny jest dokumentem urzędowym. Domniemywa się, że wszystko, co w nim zapisano, jest zgodne z prawdą, a notariusz dopełnił obowiązków i zweryfikował zdolność stron do czynności prawnych.
Osoba kwestionująca umowę (np. spadkobierca) musi obalić to domniemanie. Nie wystarczą zeznania świadków, że „dziadek był już schorowany”. Sąd będzie wymagał bardzo mocnych dowodów:
- Dokumentacji medycznej z okresu zawierania umowy, jednoznacznie wskazującej na zaburzenia psychiczne.
- Opinii biegłych lekarzy (psychiatry, psychologa, neurologa), którzy na podstawie akt sprawy ocenią stan świadomości zbywcy w konkretnym dniu podpisania aktu.
- W przypadku pozorności – dowodów na to, że opieka nie była sprawowana, a nabywca np. nigdy nie mieszkał z dożywotnikiem.
Ciężar dowodu spoczywa w całości na stronie, która próbuje podważyć kontrakt.
Zmiana umowy dożywocia u notariusza – czy kontrakt można renegocjować?
Przejdźmy teraz do sytuacji, gdy umowa jest ważna, ale strony (lub jedna z nich) chcą ją zmodyfikować. Tu pojawia się pytanie o możliwość zmiany umowy dożywocia u notariusza.
Odpowiedź jest prosta: tak, ale tylko za zgodą obu stron.
Jeśli zarówno dożywotnik (ten, kto przeniósł własność), jak i nabywca (ten, kto opiekuje się) dojdą do wniosku, że chcą zmienić zasady (np. zwiększyć zakres opieki, albo odwrotnie – ograniczyć go, bo dożywotnik jest w lepszej formie), mogą to zrobić.
Muszą wspólnie udać się do notariusza i podpisać aneks do umowy (w formie aktu notarialnego), w którym zmodyfikują pierwotne ustalenia. Notariusz nie może jednak niczego zmienić jednostronnie na prośbę tylko jednej ze stron.
Co jeśli zgody nie ma? Sądowa zmiana lub rozwiązanie umowy
Co w sytuacji, gdy umowa jest ważna, ale relacje między stronami stały się tak toksyczne, że nie mogą ze sobą wytrzymać? Dożywotnik czuje się zaniedbany, a nabywca uważa, że opieka jest zbyt uciążliwa.
Wtedy w grę wchodzi art. 913 Kodeksu cywilnego.
1. Zamiana dożywocia na rentę (rozwiązanie podstawowe)
Art. 913 § 1 k.c. stanowi, że jeżeli z jakichkolwiek powodów między stronami wytworzą się stosunki uniemożliwiające pozostawanie w bezpośredniej styczności, sąd (na żądanie jednej ze stron) może zamienić uprawnienia z umowy dożywocia na dożywotnią rentę.
Dożywotnik przestaje być „domownikiem”, a nabywca, zamiast świadczyć opiekę, przelewa mu co miesiąc ustaloną przez sąd kwotę, która ma odpowiadać wartości opieki określonej w umowie. Nieruchomość pozostaje własnością nabywcy.
2. Rozwiązanie umowy dożywocia (rozwiązanie wyjątkowe)
To ostateczność. Art. 913 § 2 k.c. mówi:
„W wypadkach wyjątkowych, jeżeli nabywca zobowiązany jest do świadczeń na rzecz zbywcy, sąd może na żądanie zbywcy lub nabywcy, jeżeli zbywca jest stroną umowy, rozwiązać umowę o dożywocie.”
Co oznacza „wypadek wyjątkowy”? Orzecznictwo sądowe jest tu bardzo restrykcyjne. Nie wystarczy zwykły konflikt, kłótnia czy „niedogadanie się”. Sądy uznają za wypadek wyjątkowy sytuacje drastyczne, nacechowane złą wolą nabywcy:
- Stosowanie przemocy fizycznej lub psychicznej wobec dożywotnika.
- Ciężkie zaniedbanie, głodzenie, nieudzielanie pomocy w chorobie.
- Doprowadzenie dożywotnika do ruiny moralnej lub finansowej.
Jeśli sąd rozwiąże umowę, skutek jest podobny do nieważności – własność nieruchomości „wraca” do dożywotnika, a strony muszą się rozliczyć z dotychczasowych świadczeń. Jest to jednak rozwiązanie stosowane przez sądy bardzo rzadko.
Podsumowanie
Podważenie umowy dożywocia jest jednym z najtrudniejszych procesów w polskim prawie cywilnym ze względu na jej notarialną formę i ochronę, jaką daje ona nabywcy.
- Nieważność umowy dożywocia zachodzi tylko w skrajnych przypadkach: braku formy aktu notarialnego lub wad oświadczenia woli (np. braku świadomości dożywotnika, art. 82 k.c.).
- Podważenie umowy dożywocia przez spadkobierców jest motywowane głównie chęcią „odzyskania” nieruchomości do masy spadkowej na potrzeby zachowku, gdyż dożywocie (jako umowa odpłatna) nie jest traktowane jak darowizna.
- Udowodnienie nieważności wymaga mocnych dowodów (dokumentacji medycznej, opinii biegłych) i jest bardzo trudne.
- Zmiana umowy dożywocia u notariusza jest możliwa, ale wymaga pełnej zgody obu stron i podpisania aneksu.
- W przypadku konfliktu, gdy umowa jest ważna, sąd może (na podstawie art. 913 k.c.) zamienić opiekę na rentę lub, w wyjątkowych wypadkach, całkowicie rozwiązać umowę.
Sprzedaj swoją nieruchomość za gotówkę do KupujemyM
Jeśli szukasz sposobu na pilną sprzedaż mieszkania albo domu, to KupujemyM.pl będzie świetnym rozwiązaniem.
Nie wierzysz? Przekonaj się i napisz do nas!
Wycena onlineNajczęściej zadawane pytania
Nie. Umowa dożywocia to definitywne przeniesienie własności. Nie można jej jednostronnie „cofnąć” u notariusza, tak jak testamentu. Wszelkie zmiany (aneks) wymagają zgody obu stron umowy. Jednostronne podważenie (rozwiązanie) jest możliwe tylko przez sąd, jeśli nabywca rażąco łamie obowiązki (np. nie opiekuje się Panem).
Taka umowa jest bezwzględnie nieważna. Warunkiem ważności każdej umowy jest świadome złożenie oświadczenia woli. Jeśli w chwili podpisywania aktu notarialnego dziadek (dożywotnik) był w stanie wyłączającym świadomość (np. z powodu demencji), umowa nie wywołuje skutków prawnych. Trzeba to jednak udowodnić w sądzie, np. dokumentacją medyczną.
Tak, to podstawa do sądowego rozwiązania umowy (nie jej unieważnienia, bo była ważna w chwili zawarcia). Jeśli nabywca (syn) dopuszcza się rażącej niewdzięczności, stosuje przemoc lub całkowicie zerwał więzi, dożywotnik może żądać przed sądem rozwiązania umowy i zwrotu nieruchomości. W lżejszych przypadkach sąd może zamienić opiekę na rentę.
Tak, jeśli został Pan celowo wprowadzony w błąd (podstęp) lub nie rozumiał Pan treści i skutków umowy, mimo jej odczytania. Można się wtedy powołać na wadę oświadczenia woli. Trzeba jednak udowodnić przed sądem, że Pana
Najczęściej zadawane pytania
Nie. Umowa dożywocia to definitywne przeniesienie własności. Nie można jej jednostronnie „cofnąć” u notariusza, tak jak testamentu. Wszelkie zmiany (aneks) wymagają zgody obu stron umowy. Jednostronne podważenie (rozwiązanie) jest możliwe tylko przez sąd, jeśli nabywca rażąco łamie obowiązki (np. nie opiekuje się Panem).
Taka umowa jest bezwzględnie nieważna. Warunkiem ważności każdej umowy jest świadome złożenie oświadczenia woli. Jeśli w chwili podpisywania aktu notarialnego dziadek (dożywotnik) był w stanie wyłączającym świadomość (np. z powodu demencji), umowa nie wywołuje skutków prawnych. Trzeba to jednak udowodnić w sądzie, np. dokumentacją medyczną.
Tak, to podstawa do sądowego rozwiązania umowy (nie jej unieważnienia, bo była ważna w chwili zawarcia). Jeśli nabywca (syn) dopuszcza się rażącej niewdzięczności, stosuje przemoc lub całkowicie zerwał więzi, dożywotnik może żądać przed sądem rozwiązania umowy i zwrotu nieruchomości. W lżejszych przypadkach sąd może zamienić opiekę na rentę.
