Nieruchomość w użytkowaniu wieczystym – czy warto ją skupić i jak to zrobić?

Zarządzanie majątkiem w głównej mierze zależy od rodzaju przysługującego prawa do nieruchomości. Inny zakres możliwości daje prawo własności, a inny — prawo użytkowania wieczystego. Różny będzie też zakres obowiązków oraz koszty. Przygotowując się do zakupu mieszkania, warto więc poznać różnice pomiędzy tymi dwoma formami prawnymi. W artykule wyjaśniamy, co to jest użytkowanie wieczyste i czym różni się od prawa własności, a także tłumaczymy, jakie konsekwencje finansowe i prawne wiążą się z każdym z nich.

Użytkowanie wieczyste — co to jest?

Użytkowanie wieczyste to specyficzne prawo do korzystania z nieruchomości gruntowej, które precyzują artykuły 232-243 Kodeksu Cywilnego. Rozwiązanie to istnieje w polskim prawodawstwie od 1961 roku, kiedy to wszystkie miejskie nieruchomości ustanowiono własnością państwową. Podmioty prywatne mogły natomiast nabywać grunty jedynie w formie użytkowania wieczystego. Stan ten trwał aż do 1989 roku.

Użytkowanie wieczyste daje możliwość korzystania z gruntu przez określony czas w zamian za odpowiednią opłatę, na warunkach określonych przez właściciela gruntu — formalnie może to być własność Skarbu Państwa, jednostki samorządu terytorialnego lub innego podmiotu publicznego. W Polsce umowa użytkowania wieczystego wynosi zazwyczaj 99 lat, choć stosuje się również inne okresy, ale nie mniej niż 40 lat. Zawiera się ją w formie aktu notarialnego, a następnie wpisuje do księgi wieczystej.

Co ważne, użytkowanie wieczyste obejmuje tylko jeden rodzaj nieruchomości, czyli grunty mieszczące się w administracyjnych granicach miast. Jego przedmiotem nie mogą być natomiast inne rodzaje nieruchomości, takie jak budynki mieszkalne czy użytkowe.

Jakie obowiązki i prawa ma użytkownik wieczysty?

Zgodnie z zapisami ustaw użytkownik wieczysty ma prawa zbliżone do właściciela gruntu i może nim rozporządzać niemal w dowolny sposób. Użytkowanie wieczyste podlega:

• dziedziczeniu;
• egzekucji;
• możliwości wynajmu;
• możliwości sprzedaży — użytkownik wieczysty może przenieść swoje prawo na inną osobę pod warunkiem uzyskania zgody właściciela gruntu, jeśli wymaga tego umowa.

Z gruntu można korzystać w zakresie określonym w umowie o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, zgodnym z pozostałymi przepisami prawa, a także pozostałymi zasadami życia społecznego.

Oczywiście, użytkownikowi przysługuje również pełna własność do nieruchomości, które znajdują się na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste. Może je sprzedać, zapisać w testamencie czy przebudowywać je.

Prawo własności do budynków znajdujących się na gruncie nierozerwalnie wiąże się z prawem pierwokupu — jeżeli użytkownik wieczysty chce wykupić ziemię, przysługuje mu pierwszeństwo.

Jeśli natomiast chodzi o obowiązki, wymienia się dwa główne: przestrzeganie warunków umowy oraz wnoszenia rocznej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego. Koszty umowne mogą być ustalone na podstawie ceny nieruchomości, które dostosowywane są do zmian jej wartości rynkowej. W przypadku nieuiszczania opłat właściciel gruntu ma prawo wypowiedzieć użytkowanie wieczyste.

Użytkowanie wieczyste a własność nieruchomości. Najważniejsze różnice

Podstawową różnicą między użytkowaniem wieczystym a własnością nieruchomości jest zakres praw oraz przedmiot tych praw, choć są to różnice nieznaczne. 

Własność obejmuje całą nieruchomość, czyli zarówno grunt, jak i znajdujących się na nim budynków. Z kolei użytkowanie wieczyste dotyczy wyłącznie gruntów, choć można wybudować na nich budynki, które stanowią własność użytkownika. Kolejną różnicą pomiędzy tymi dwoma rodzajami praw jest okres obowiązywania. W przypadku prawa własności czas ten jest nieograniczony, z kolei użytkowanie wieczyste obowiązuje tylko przez określony czas, z możliwością jego przedłużenia.

Przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności. Jak wygląda procedura?

Ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności z 29 lipca 2005 roku pozwala użytkownikom wieczystym zostać prawnymi właścicielami gruntów. Z takiej możliwości mogą zostać osoby prawne i fizyczne, również te z udziałem we wspólnej nieruchomości, jak też spółdzielnie mieszkaniowe.

Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego nie dotyczy:

• nieruchomości niezabudowanych;
• nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste po 31 grudnia 1997 roku;
• gruntów położonych na terenie portów i przystani;
• gruntów, na których znajdują się rodzinne ogródki działkowe.

Osoba, która jest zainteresowana przekształceniem użytkowania wieczystego we własność, musi złożyć wniosek do właściwego organu jednostki samorządu terytorialnego, w której znajduje się nieruchomość. Po rozpoczęciu procedury organ administracji publicznej sprawdzi, czy wnioskodawca spełnia warunki do przekształcenia — czy uiścił dotychczasowe opłaty, nieruchomość jest w dobrym stanie lub czy nie istnieją żadne przeszkody prawne. Jeśli te warunki są spełnione, wydaje się decyzję o przekształceniu użytkowania wieczystego we własność oraz ustala opłatę za przekształcenie. Ostatnim etapem jest sporządzenie aktu notarialnego i dokonanie wpisu w księdze wieczystej.

Od 2019 roku możliwe jest także przekształcenie gruntów, które zostały oddane w użytkowanie wieczyste i na których stoją:

• budynki jednorodzinne, zbudowane w celach mieszkalnych;
• budynki jednorodzinne, w których lokale mieszkalne stanowią przynajmniej 50% lokali mieszkalnych;
• inne zabudowania mieszkalne.

Warto zauważyć, że w tym przypadku zmiana użytkowania wieczystego na własność miała charakter odgórny i automatyczny — nie było konieczne dokonanie wniosku. Właściciel nieruchomości otrzymał stosowne zaświadczenie od Skarbu Państwa lub jednostki samorządowej wraz z wysokością opłaty przekształceniowej, równej wysokości opłaty rocznej. Opłatę można było uiścić jednorazowo (wraz z bonifikatą) lub rocznie przez okres 20 lat.

UWAGA! Składanie wniosków o wywłaszczenie było możliwe tylko do 30 sierpnia 2024 roku. Po tym terminie użytkownik może stracić prawo do uwłaszczenia na preferencyjnych warunkach.

 Czy warto kupować nieruchomość w użytkowaniu wieczystym gruntu?

Zakup nieruchomości w użytkowaniu wieczystym może być korzystny, przede wszystkim finansowo. Zwykle nieruchomości w użytkowaniu wieczystym są tańsze od własnościowych, co pozwala zmniejszyć koszty zakupu lub np. nabyć nieruchomość w atrakcyjnej lokalizacji w niezawyżonej cenie. Warto jednak pamiętać, że za grunty należące do Skarbu Państwa lub innej jednostki organizacyjnej należne są opłaty, które ponosi nowy użytkownik wieczysty.

Trzeba też mieć na względzie, że nieruchomości w użytkowaniu wieczystym zwykle mają też niższą wartość od własnościowych, co wpływa na możliwości ich odsprzedaży czy kredytowania. Istnieje też ryzyko, choć raczej niskie, że umowa na użytkowanie wieczyste nie zostanie przedłużona.

Współcześnie właściciele domów lub mieszkań stojących na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste (co jest często spotykaną praktyką w przypadku inwestycji deweloperskich) doświadczają trudności ze sprzedażą. Problem dla potencjalnych kupujących stanowią formalności związane z wykupem gruntu i związane z tym opłaty, a niekiedy również niemożność uwłaszczenia. Stąd też korzystnym rozwiązaniem jest sprzedaż w skupie nieruchomości, co daje bezpieczeństwo zbytu i skraca jego czas. To zdecydowanie łatwiejsze niż samodzielne poszukiwania nabywcy i pod wieloma względami również bardziej opłacalne. Jeśli jesteś zainteresowany taką opcją — z chęcią wytłumaczymy Ci wszystkie szczegóły!

Zobacz też

Opinie o skupie nieruchomości