Mieszkanie za opiekę nad osobą starszą. O czym musisz wiedzieć?

Polskie społeczeństwo się starzeje — prognozy demograficzne GUS* wskazują, że do 2060 roku osób po 65 roku życia będzie ponad 11 milionów, co stanowi 40% populacji kraju. Stąd też coraz częściej poszukuje się alternatywnych rozwiązań w zakresie opieki nad seniorami. Opcją, którą zwykle wymienia się w tym kontekście, jest przepisanie mieszkania za opiekę nad starszą osobą w ramach umowy dożywocia. Koncepcja ta wydaje się korzystna dla obu stron — osobie starszej zapewnia pomoc niezbędną w życiu codziennym, a jej opiekunowi własność nieruchomości. Pod względem prawnym jest to jednak niepozbawione niuansów i skomplikowane przedsięwzięcie. Właściciel nieruchomości staje więc przed pytaniem: jak przepisać mieszkanie w zamian za opiekę, aby w pełni zabezpieczyć swoje interesy? Sprawdź, o czym należy pamiętać przed podjęciem decyzji!

W artykule odpowiadamy na pytania:

• Czy przepisanie mieszkania za dożywotnią opiekę jest bezpieczne?
• Czym różni się umowa dożywocia od darowizny?
• Czy przeniesienie własności nieruchomości można odwołać lub anulować?
• Jakie pułapki związane z dożywotnią opieką nad seniorem czyhają na obie strony?
• Jak skutecznie zabezpieczyć swoje interesy i uniknąć straty mieszkania lub domu?

Niezależnie od tego, czy zastanawiasz się nad przepisaniem mieszkania za opiekę w Warszawie, w Krakowie, czy w innej części Polski, ten artykuł dostarczy Ci niezbędną wiedzę, aby podjąć świadomą decyzję i zabezpieczyć złotą jesień swojego życia!

Oddam mieszkanie za opiekę: Pułapki i korzyści umowy dożywocia

Ogłoszenia „przepiszę mieszkanie za opiekę nad osobą starszą” należą już do codzienności. Sytuacja niekiedy zmusza seniorów do tego, aby zawrzeć umowę z osobą niespokrewnioną, byleby zapewnić sobie godne warunki życia i pozbyć się trosk o kosztowne utrzymanie nieruchomości czy brak środków na leczenie. 

Zdarza się, że przepisanie mieszkania w zamian za dożywotnią opiekę odbywa się na zasadach umowy darowizny. Ta jednak nie do końca zabezpiecza interesy samego seniora. Dlatego też coraz powszechniej stosuje się umowę dożywocia. Czym jest? Kwestię tę reguluje art. 908 § 1 Kodeksu Cywilnego:

„Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.”

Mówiąc innymi słowami, przepisanie mieszkania za opiekę nad starszą osobą jest umową, w której właściciel nieruchomości (nazywany dożywotnikiem) przenosi jej własność na inną osobę (nabywcę) w zamian za utrzymanie, czyli tzw. świadczenia dożywotnie. Podpisuje się ją u notariusza.

Przepisanie domu za opiekę nad osobą starszą ma swoje dobre strony, ale nierzadko — co może wynikać z niewiedzy — może rodzić pewne komplikacje. Korzyści, które płyną z takiej umowy, to:

• gwarancja opieki dla seniora (np. przy sprzątaniu czy robieniu zakupów, podczas leczenia);
• uzyskanie wsparcia finansowego przez seniora — nabywca dożywocia jest zobowiązany do zapewnienia mu środków na życie;
• uniknięcie formalności spadkowych — majątek przekazywany jest jeszcze za życia osoby starszej, co zwalnia ją ze sporządzenia testamentu, upraszcza kwestie dziedziczenia i chroni nabywcę przed potencjalnymi sporami ze spadkobiercami ustawowymi; nabywca nie jest też zobowiązany do wypłaty zachowku;
• korzystne nabycie nieruchomości — dla opiekuna jest to atrakcyjna alternatywa dla kredytu hipotecznego czy wieloletniego oszczędzania na zakup mieszkania lub domu;
• możliwość natychmiastowego zamieszkania w domu lub mieszkaniu za dożywotnią opiekę;
• brak konieczności płacenia podatku od spadków i darowizn — nabycie nieruchomości podlega wyłącznie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 2% wartości rynkowej nieruchomości.

Zarówno nabywca, jak i darczyńca muszą pamiętać, że jest to długoterminowe zobowiązanie — opieka za mieszkanie kończy się dopiero wraz ze śmiercią seniora. Zapewnienie wyżywienia, leków i opieki medycznej w przypadku chorób (np. alzheimera) generuje stałe i często niemałe koszty. Do tego, pomimo że dożywotnik traci pełną kontrolę nad mieszkaniem, nabywca wciąż nie może w pełni nią rozporządzać za życia seniora. Może np. napotkać trudności ze sprzedażą czy obciążeniem nieruchomości hipoteką.

Przepiszę mieszkanie za opiekę: Na co zwrócić uwagę przed podjęciem decyzji?

Przyjęło się, że instytucja opieki za mieszkanie niesie największe ryzyko dla osoby starszej, ponieważ wiąże się z koniecznością przekazania dorobku życia. Tak faktycznie jest, ale nie oznacza to, że nie ryzykuje również nabywca nieruchomości. W ostatecznym rozrachunku jego prawa do lokalu w zamian za dożywotnią opiekę wiążą się z wieloletnimi, kosztownymi zobowiązaniami.

Obie strony powinny zatem przeanalizować kilka kluczowych kwestii, zanim zdecydują się podpisać akt notarialny. Oto, na co zwrócić uwagę przed podpisaniem aktu notarialnego

Właściciel mieszkania:	Osoba, na którą przenosi się własność mieszkania czy domu:
Wybór właściwego opiekuna. Należy postawić na osobę, która będzie w stanie zapewnić opiekę na odpowiednim poziomie. Warto pamiętać, że umowa opieki w zamian za mieszkanie może być zawierana między członkami rodziny.	Ocena własnych możliwości. Dożywotnik zobowiązuje się do zapewnienia kompleksowej opieki przez wiele lat, musi mieć więc na to odpowiednie zasoby finansowe.
Dokładne określenie zakresu świadczeń. Termin „dożywotnie utrzymanie” jest bardzo szeroki znaczeniowo. Aby uniknąć nieporozumień, należy więc precyzyjnie określić, na czym polega opieka. Czy to przekazywanie środków na codzienne utrzymanie, transport do lekarza, zapewnienie towarzystwa, pomoc w codziennych czynnościach, itp.	Koszty utrzymania nieruchomości. Należy pamiętać, że osoba mająca służebność wobec konkretnej nieruchomości ponosi koszty jej utrzymania. Opłaca więc rachunki, czynsz czy renowacje.
Ustalenie wartości nieruchomości. W przypadku zawarcia umowy dożywocia ten krok jest pomocny, aby ustalić wysokość ewentualnych świadczeń. Nie jest przy tym wymagane zatrudnienie rzeczoznawcy majątkowego, można również wycenić nieruchomość online przy pomocy profesjonalnego narzędzia.	Zabezpieczenie przed ewentualnymi spadkobiercami domu czy mieszkania. Przeniesienie własności nieruchomości w umowie dożywocia wyłącza nieruchomość w masie spadkowej. Zdarza się jednak, że spadkobiercy starają się podważyć umowę.
Określenie warunków zamieszkiwania, ze szczególnym uwzględnieniem możliwości wprowadzenia się nabywcy dożywocia oraz pomieszczeń do wyłącznej dyspozycji dożywotnika.	Wpis prawa dożywocia do księgi wieczystej. Jest to niezbędne dla ochrony interesów osoby obdarowującej i potwierdza jego prawo do mieszkania w nieruchomości w zamian za opiekę. Dla osoby obdarowanej oznacza to jednak problemy ze zmianą właściciela nieruchomości w przyszłości.
Rozważenie innych opcji mieszkaniowych. Przed podjęciem decyzji o oddaniu domu bądź mieszkania za dożywotnią opiekę trzeba pomyśleć o możliwych innych opcjach, np. wynajmu lub sprzedaży mieszkania.	Trwały charakter umowy dożywocia. Zasadniczo ma ona charakter nieodwracalny i może być anulowana tylko w wyjątkowych okolicznościach (np. jeśli dojdzie do rażącej niewdzięczności ze strony obdarowanego lub stwierdzi się wady oświadczenia woli). Art. 913 Kodeksu Cywilnego dopuszcza jednak możliwość zamiany dożywocia na rentę lub rozwiązanie umowy za porozumieniem stron w formie aktu notarialnego.

Opieka za mieszkanie: Wszystko, co musisz wiedzieć o prawach i obowiązkach

Jak widzieliśmy już w przytoczonym wcześniej paragrafie, Kodeks Cywilny wyczerpująco — choć niekoniecznie szczegółowo w zakresie poszczególnych zapisów — reguluje wszystkie obowiązki oraz prawa obu stron umowy o przepisanie mieszkania za opiekę. Co wchodzi w ich skład?

Prawa i obowiązki osoby starszej

Najważniejszym prawem zbywcy w umowie dożywocia jest prawo do wszystkich świadczeń określonych w umowie, aż do śmieci. Co do zasady obejmują one prawa do zamieszkiwania w nieruchomości lub części nieruchomości. Jedna ze stron może bowiem zastrzec w umowie, że dożywotnik może korzystać tylko w konkretnych pomieszczeń. 

Kodeks Cywilny nie określa natomiast, co dokładnie oznacza opieka nad seniorem w zamian za przekazanie mieszkania. To kwestia indywidualna i może być ustalona niemal w dowolnym zakresie — choć w każdym wypadku musi osiągnąć ustawowe minimum. 

Osoba starsza ma też prawo żądać zamiany świadczeń na rentę dożywotnią, jeśli stosunki między stronami ulegną pogorszeniu na tyle, że nie będzie możliwa dalsza współpraca. 

Senior jest przy tym zobowiązany współdziałać ze swoim opiekunem, tj. nie utrudniać opieki i na bieżąco informować o wszystkich swoich potrzebach.

Prawa i obowiązki opiekuna

Podstawowym obowiązkiem nabywcy dożywocia jest zapewnienie osobie starszej wszystkiego, co jest niezbędne do godnego życia, zgodnie z zasadami współżycia społecznego oraz zapisami umowy. 

Ponadto zobowiązuje się również do:

• urządzenia pogrzebu zgodnie z lokalnymi zwyczajami oraz wolą dożywotnika;
• ponoszenia wszystkich kosztów utrzymania nieruchomości.

Z chwilą zawarcia umowy o dożywocie nabywca staje się pełnym właścicielem nieruchomości, a po śmierci dożywotnika może nią dysponować w nieograniczony sposób (sprzedać, wynająć lub przenieść prawa do nieruchomości w ramach darowizny).

Uwaga! Z czasem może stać się konieczne wprowadzenie zmian w umowie dożywocia, np. z powodu pogarszającego się stanu zdrowia osoby starszej. Rozszerzenie lub zawężenie zakresu świadczeń jest możliwe tylko w formie aneksu do umowy notarialnej.

Mieszkanie za opiekę nad osobą starszą: Jak zabezpieczyć swoje interesy?

Zarówno dla osoby starszej, która planuje przekazać dom za opiekę nad starszą osobą, jak i dla opiekuna, który rozważa opiekę w zamian za mieszkanie, zabezpieczenie swoich interesów jest kwestią kluczową. Relacje międzyludzkie są na tyle zmienne i niepewne, że ryzyko wystąpienia problemów w przyszłości jest prawdopodobne. 

Aby uniknąć rozwiązywania konfliktów na drodze sądowej, należy zadbać o:

• precyzyjne zapisy w umowie — powinna być jak najbardziej szczegółowa i nie ograniczać się do ogólnych sformułowań Kodeksu Cywilnego.
• sporządzenie testamentu, który rozdysponuje pozostały majątek dożywotnika;
• dokumentowanie wszystkich świadczeń — dla własnego dobra nabywca powinien gromadzić potwierdzenie realizacji wszystkich czynionych przez niego świadczeń, jako dowód na wywiązywanie się z obowiązków (np. rachunki za leki, opłaty za media, dokumentację medyczną).
• zabezpieczenie się przed nieprzewidzianymi kosztami lub roszczeniami — warto zastanowić się nad wykupieniem ubezpieczenia OC lub polisy na życie seniora.

Przepisanie domu za opiekę nad osobą starszą wbrew pozorom nie jest łatwym sposobem na nabycie nieruchomości. To wieloletnie zobowiązanie, które warto zawsze skonsultować z doświadczonym prawnikiem. Dzięki niemu można wcześnie wykryć ewentualne problemy i zidentyfikować te, które mogą wystąpić w przyszłości. Pomoże Ci też wypracować rozwiązania umożliwiające sprawne współdziałanie i sporządzić odpowiadającą im umowę. To najskuteczniejszy sposób na uniknięcie pułapek.

---

Źródła:

https://stat.gov.pl/files/gfx/portalinformacyjny/pl/defaultaktualnosci/6002/2/6/1/sytuacja_osob_starszych_w_polsce_w_2023_r.pdf

Zobacz też

Opinie o skupie nieruchomości