Mieszkanie bezczynszowe – co to znaczy, czy się opłaca?

Wiele osób poszukuje alternatywnych rozwiązań mieszkaniowych, szczególnie jeśli chodzi o koszty utrzymania nieruchomości. Dlatego mieszkania bez czynszu są w Polsce popularniejsze — wybór takiej oferty pozwoli Ci zaoszczędzić nawet kilka tysięcy złotych w ciągu roku. Czy zatem warto wynająć takie mieszkanie lub rozważyć jego zakup? To zależy — nie tylko od Twoich funduszy, ale również możliwości organizacyjnych czy zasobów czasowych. Choć pojęcie bezczynszowych mieszkań jest znane, to warto dokładniej zapoznać się z tą tematyką. W artykule omawiamy, czym są mieszkania bezczynszowe, jakie są obowiązki właściciela i na co zwrócić uwagę, planując zakup takiego lokalu.

Chcesz sprzedać nieruchomość? Sprawdź nasz skup nieruchomości, zrobimy dla Ciebie darmową wycenę online.

Co to jest mieszkanie bezczynszowe?

Jeśli planujesz zakup nieruchomości, z pewnością wielokrotnie spotkałeś się z ofertą bezczynszowego mieszkania na sprzedaż — zarówno z rynku wtórnego, jak i rynku pierwotnego od dewelopera. Co to dokładnie oznacza? Jak sama nazwa wskazuje, tego typu nieruchomości to lokale mieszkalne, w których nie płaci się miesięcznego czynszu na rzecz wspólnoty czy spółdzielni mieszkaniowej. Zamiast tego, lokatorzy pokrywają jedynie koszty eksploatacji budynku i jego otoczenia — sprzątania części wspólnych, pielęgnacji zieleni, sprzątania, koszenia trawy, odśnieżania czy remontów. Różni się to od tradycyjnego modelu mieszkalnego, w którym administrator zajmuje się wszystkimi tymi sprawami, a w zamian pobiera czynsz.

Aby lepiej zrozumieć specyfikę lokali bezczynszowych i co to znaczy w praktyce, warto przyjrzeć się, jak wygląda system opłat w tradycyjnych budynkach wielorodzinnych i czym się różni od lokalu bezczynszowego.

Tradycyjne budynki wielorodzinne — wygodne, ale drogie

Standardowe budynki w mieszkaniach wielorodzinnych funkcjonują na zasadzie odrębnej własności lokali oraz wspólnej własności części wspólnych. Pieczę nad utrzymaniem i zarządzaniem nieruchomością, w której znajdują się mieszkania czynszowe, przejmują wyspecjalizowane podmioty — wspólnoty lub spółdzielnie. Za ich usługi lokatorzy zobowiązani są do ponoszenia comiesięcznych opłat, czyli po prostu czynszu. Obejmuje on:

1. Koszty zarządzania budynkiem – wynagrodzenie dla zarządcy nieruchomości, który odpowiada za codzienne funkcjonowanie budynku, administrację i rozliczenia finansowe.
2. Utrzymanie części wspólnych –  wlicza się w to opłaty związane z dbaniem o porządek, utrzymaniem czystości, konserwacją i naprawą wspólnych przestrzeni takich jak: klatki schodowe, korytarze, windy, a także tereny zielone i place zabaw.
3. Wywóz śmieci – regularne wywożenie odpadów komunalnych jest obowiązkowe i zazwyczaj ujęte w opłatach administracyjnych.
4. Media – często w ramach czynszu administracyjnego zawarte są opłaty za ogrzewanie, wodę, odprowadzenie ścieków, a czasem również energię elektryczną do zasilania części wspólnych.
5. Fundusz remontowy – służy on finansowaniu większych napraw i modernizacji budynku, takich jak wymiana dachu, remont elewacji, ocieplenie budynku czy modernizacja instalacji.

W Polsce czynsz wynosi przynajmniej kilkaset złotych. Im większe mieszkanie, i im korzystniejsza lokalizacja nieruchomości, tym koszty administracyjne są większe i sięgają niemal 1000 złotych. W dużych miastach, takich jak Warszawa czy Kraków, kwota ta jest jeszcze większa.

Mieszkanie bezczynszowe — właściciel jest jednocześnie zarządcą

Jeśli chodzi o bezczynszowe mieszkania, zarządzanie nieruchomością spada na poszczególnych właścicieli mieszkań. Sami zawierają umowy z usługodawcami i sami odprowadzają należne opłaty. Z jednej strony brak czynszu oznacza, że właściciel ma pełną kontrolę nad swoimi wydatkami (i może np. wybrać tańszą ofertą sprzątania części wspólnych), ale jednocześnie sam musi zadbać o wszystkie aspekty związane z opłatami za mieszkanie. W praktyce oznacza to:

1. Samodzielne zarządzanie budynkiem – właściciel musi na własną rękę podejmować decyzje dotyczące zarządzania nieruchomością, zarówno jeśli chodzi o codzienne obowiązki, jak i długoterminowe planowanie.
2. Indywidualne umowy na media – trzeba we własnym zakresie zawierać umowy na dostawę mediów, a do tego zarządzać opłatami za te usługi.
3. Wywóz śmieci – w również leży w gestii właściciela bezczynszowego mieszkania.
4. Koszty konserwacji i napraw – właściciel musi samodzielnie planować i finansować wszelkie prace konserwacyjne oraz naprawy. Brak centralnego funduszu remontowego oznacza, że koszty ponosi samodzielnie.
5. Brak stałych opłat administracyjnych – nie ma obowiązku uiszczania stałych miesięcznych opłat na rzecz wspólnoty lub spółdzielni, co może znacząco obniżyć miesięczne wydatki na utrzymanie mieszkania.

Jak widać, bezczynszowe mieszkanie to opcja, która daje większą kontrolę nad wydatkami i niezależność, ale jednocześnie wymaga większego zaangażowania i odpowiedzialności ze strony właściciela. Mając świadomość tego, co to jest mieszkanie bezczynszowe, warto mieć na uwadze wszystkie „za i przeciw”, aby podjąć najlepszą decyzję.

Zobacz też skup udziałów w nieruchomościach

Wady i zalety mieszkania bezczynszowego. Czy warto w nie inwestować?

Zastanawiasz się nad zakupem mieszkania bezczynszowego? Zanim podejmiesz decyzję, warto dokładnie zastanowić się nad swoim wyborem, ponieważ może on wiązać się z pewnymi ograniczeniami i ryzykami. Rozważmy zatem wszystkie aspekty, które mogą wpływać na komfort życia i koszty związane z taką nieruchomością. Oto najważniejsze zalety i wady mieszkań bezczynszowych.

Zalety mieszkań bezczynszowych

Najważniejszym walorem mieszkań bezczynszowych są niższe koszty eksploatacyjne. Nie musisz płacić stałych opłat na rzecz spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej, co pozwoli Ci zaoszczędzić kilkaset złotych miesięcznie. W przypadku wielu osób takie rozwiązanie stanowi atrakcyjną alternatywę, zwłaszcza jeśli chodzi o nowe mieszkania, w dobrym stanie technicznym. Tak można odłożyć większe wydatki w czasie i łatwiej zgromadzić niezbędne fundusze.

W przypadku mieszkań bezczynszowych właściciele mieszkań mają również większą swobodę decyzyjną w zakresie zarządzania nieruchomością. Sami decydują o tym, na co i ile wydadzą, mogą korzystać z tańszych usług, a do tego planować remonty według własnych potrzeb i możliwości. Przede wszystkim, nie ma potrzeby uzgadniania każdej decyzji dotyczącej nieruchomości z zarządem wspólnoty lub spółdzielni, co często bywa czasochłonne, skomplikowane, a niekiedy też bezcelowe.

Wady mieszkań bezczynszowych

Niestety, brak konieczności uiszczania czynszu ma pewne wady, które mogą obniżać komfort mieszkania. Tą, która wydaje się najpoważniejsza, jest brak wsparcia administracyjnego. Samodzielne zajmowanie się wszystkimi bieżącymi sprawami nieruchomości bywa trudne, zajmuje sporo czasu, a do tego wymaga odpowiedniej wiedzy. Właściciel mieszkania musi znać procedury zawierania umów z dostawcami mediów, zrobić rozeznanie na rynku usługodawców, a następnie dopilnować, czy usługi te są należycie wykonywane. Sprawia to, że wiele osób rezygnuje z zakupu takiego mieszkania, wybierając droższą, ale znacznie wygodniejszą opcję.

Dość problematyczną kwestią jest również brak funduszu remontowego. W tradycyjnie zarządzanych nieruchomościach fundusze na modernizację i remonty są systematycznie odkładane na poczet przyszłych robót lub też służą spłacie zaciągniętego w tym celu kredytu. Właściciele mieszkań bezczynszowych muszą natomiast sami gromadzić środki na te cele. Jest to szczególnie istotne z punktu widzenia większych inwestycji i napraw.

W tym wszystkim trzeba też uwzględnić ryzyko wystąpienia nagłych awarii, takich jak takie jak uszkodzenia instalacji wodno-kanalizacyjnej, elektrycznej czy nagłe problemy konstrukcyjne. Generują one nagłe, wysokie koszty i — co najważniejsze — muszą zostać rozwiązane jak najszybciej. W takim przypadku całość kosztów spada na właściciela i nierzadko okazuje się, że nie jest on w stanie wyłożyć odpowiedniej sumy w krótkim czasie. To poważne i nieprzewidywalne obciążenie finansowe.

Co musisz sprawdzić, zanim kupisz mieszkanie bezczynszowe?

Zanim zdecydujesz się na kupno mieszkania bezczynszowego, dokładnie przeanalizuj kilka kwestii. Odpowiednie rozeznanie pomoże uniknąć wielu nieprzyjemności i nieporozumień. Oto kilka czynników, które bezwzględnie powinieneś wziąć pod uwagę.

Sprawdź stan techniczny budynku

Przyda się zatrudnienie specjalisty, który oceni stan techniczny budynku, pomoże zidentyfikować potencjalne problemy i oszacować koszty ewentualnych napraw. 

Dowiedz się również, jakie prace konserwacyjne i naprawcze były przeprowadzane w przeszłości. To ważne z punktu widzenia przyszłych inwestycji, takich jak termomodernizacja czy wymiana dachu. Ponadto w przypadku starszych, zaniedbanych nieruchomości koszty utrzymania są wyższe.

Uwzględnij koszty eksploatacyjne

Przed zakupem takiego mieszkania warto zorientować się, jakie będą miesięczne koszty eksploatacyjne (woda, prąd, gaz, wywóz śmieci). Najlepiej zapytać aktualnego właściciela o szczegóły rozliczeń. Dobrym prognostykiem mogą być alternatywne źródła energii, takie jak instalacje fotowoltaiczne, dzięki czemu wydatki na energię będą niższe. Pamiętaj — pomimo tego, że mieszkanie jest bezczynszowe,   wystąpią również inne opłaty, takie jak podatek od nieruchomości czy ubezpieczenie.

Lokalizacja

Dobrze upewnić się, że mieszkanie znajduje się w lokalizacji z dogodnym dostępem do infrastruktury (sklepy, szkoły, transport publiczny), a dodatkowo zapoznać się z planem zagospodarowania przestrzennego. W ten sposób dowiesz się, czy w okolicy nie są planowane inwestycje, które mogą wpłynąć na komfort mieszkania (np. budowa drogi, fabryki), jest dość istotne.

Możliwości modernizacji

Zanim zdecydujesz się na zakup, zorientuj się, czy planowane modernizacje i prace remontowe są zgodne z lokalnymi przepisami budowlanymi. Weź również pod uwagę wydatki na inwestycję. Oszacowanie kosztów ewentualnych modernizacji i sprawdzenie, czy są one w granicach budżetu, to dobra droga przed podjęciem decyzji o inwestycji w takie mieszkanie.

Sprawdź też skup nieruchomości zadłużonych

Jakie opłaty obowiązują w mieszkaniu bezczynszowym?

Choć zarówno kupno jak i wynajem mieszkania bezczynszowego brzmią kusząco, nie oznacza to, że mieszkanie takie jest zupełnie bezkosztowe. Ile kosztuje utrzymanie mieszkania bezczynszowego? Oto kilka podstawowych opłat, które trzeba uwzględnić:

• Media. Ich koszty mogą być wyższe niż w przypadku mieszkań w budynkach wielorodzinnych.
• Ogrzewanie. Jeśli mieszkanie nie jest podłączone do miejskiej sieci ciepłowniczej, właściciel musi zorganizować i opłacić alternatywne źródła ogrzewania, takie jak piec gazowy, elektryczny czy kominek.
• Ubezpieczenie mieszkania. To koszt fakultatywny, ale warto zdecydować się na polisę, która pokryje szkody związane z pożarem, zalaniem czy włamaniem.
• Naprawy i konserwacja. Jako właściciel lokalu bezczynszowego solidarnie ponosisz koszty konwersacyjne instalacji i bieżących napraw.
• Większe inwestycje — remont dachu, elewacji czy modernizacja systemów grzewczych.

Czy warto zdecydować się na zakup mieszkania bezczynszowego?

Mieszkania bezczynszowe mogą być atrakcyjną opcją dla osób szukających oszczędności i większej kontroli nad wydatkami. Należy jednak dokładnie przeanalizować koszty eksploatacyjne — mogą one składać się na naprawdę wysoką kwotę w zależności od stanu technicznego budynku czy dostępności usługodawców. Konsekwencje błędnego oszacowania wydatków w długiej perspektywie mogą być poważne i zamiast oszczędzić na czynszu, będziesz zmuszony ponosić większe koszty.

Zobacz też opinie o skupie nieruchomości

Zobacz też

Opinie o skupie nieruchomości