Blog
Jak zweryfikować stan prawny nieruchomości z licytacji komorniczej?
15.09.2025 ▪ 
10 min czytania ▪ Maciej Bełz
Spis treści
Nabycie nieruchomości na licytacji komorniczej to wielu osób okazja inwestycyjna lub szansa na zakup własnego lokum w atrakcyjnej cenie. Nierzadko jednak niewielkie koszty zakupu mieszkania lub domu — znacznie poniżej ich wartości rynkowej — nie są jednak bezpodstawne. Nadzwyczaj niska cena wywoławcza lub brak chętnych podczas licytacji mogą wskazywać, że nieruchomość obarczona jest poważnymi problemami prawnymi lub finansowymi. Jeśli więc rozważasz zakup nieruchomości z licytacji komorniczej, skup się na gruntownym przygotowaniu — jego kluczowym elementem jest weryfikacja stanu prawnego nieruchomości. Zobacz, na co zwracać szczególną uwagę i jak kupić nieruchomość z licytacji bez problemów.
Dlaczego weryfikacja stanu prawnego przed licytacją to Twój obowiązek?
Zakup nieruchomości w drodze licytacji komorniczej nie podlega takim samym prawom, jak tradycyjna transakcja kupna-sprzedaży. W tym przypadku przepisy mają dość dwuznaczny charakter — w niektórych sytuacjach mogą faktycznie chronić nabywcę, ale w innych znacznie go obciążą.
Przy nabyciu nieruchomości z licytacji komorniczej warto pamiętać o dwóch rzeczach. Po pierwsze, zakup takiego mieszkania lub domu ma charakter pierwotny. Sprawia to, że kupujący przejmuje własność niezależnie od tego, czy prawo własności faktycznie przysługiwało egzekwowanemu dłużnikowi. Nie zostaniesz więc ukarany za błędnie przeprowadzoną przez komornika egzekucję. Po drugie, właściciel, który kupił nieruchomość w ten sposób, nie może żądać unieważnienia licytacji, jeśli po zakupie dowiedział się o roszczeniach, służebnościach czy żądaniach finansowych ciążących na nieruchomości. Ponieważ nie obowiązuje rękojmia, nie może on po prostu powołać się na wadę nieruchomości — komornik nie odpowiada za ukryte wady prawne czy fizyczne tak, jak odpowiadałby sprzedawca w transakcji cywilnoprawnej.
W ten sposób to na Tobie jako uczestniku licytacji spoczywa ciężar dokładnego sprawdzenia stanu prawnego nieruchomości. Jeśli te ujawnią się tuż po sprzedaży nieruchomości, będziesz za nie odpowiadać. Choć licytacja z reguły „oczyszcza” księgę wieczystą z większości obciążeń, są wyjątki, o których należy wiedzieć.
Przebieg licytacji komorniczej w skrócie:
- Ogłoszenie o licytacji. Po zajęciu nieruchomości przez komornika i oszacowaniu jej przez rzeczoznawcę ogłasza się termin licytacji. Informacje o licytacji są publikowane m.in. na stronie internetowej Krajowej Rady Komorniczej.
- Wpłata wadium. Osoba zainteresowana przystąpieniem do licytacji musi wpłacić wadium, czyli rękojmię. Zazwyczaj wynosi ono 10% sumy oszacowania nieruchomości i należy je wpłacić najpóźniej w dniu poprzedzającym licytację. Po wygranej licytacji wadium zalicza się na poczet wpłaty, a jeśli nie zdecydujesz się na zakup — zostanie Ci zwrócone.
- Licytacja nieruchomości. Rozpoczyna się od wywołania ceny, która ustalana jest na trzy czwarte sumy oszacowania nieruchomości. Następnie licytanci zgłaszają ustnie swoje oferty zakupu — każde kolejne podniesienie ceny nie może być jednak niższe niż 1% ceny wywoławczej. Jeśli pierwsza licytacja nie przyniesie skutku, wyznacza się termin kolejnej. W tym przypadku cena wywoławcza jest niższa i wynosi zaledwie dwie trzecie wartości nieruchomości.
- Akceptacja oferty. Po zakończeniu licytacji licytator (zazwyczaj komornik) ogłasza, kto zaoferował najwyższą cenę, a sędzia udziela mu przybicia. Nabywca ma 14 dni na wpłacenie pozostałej kwoty.
- Postanowienie o przysądzeniu własności, wydawane przez sąd po wpłacie należności.
- Nabycie własności. Uprawomocnienie się postanowienia sądu oznacza, że nabywca staje się pełnoprawnym właścicielem nieruchomości, wygasają wszelkie obciążenia hipoteczne i można dokonać wpisu w księdze wieczystej nieruchomości.
Gdzie znaleźć numer księgi wieczystej licytowanej nieruchomości?
Źródłem najważniejszych informacji o nieruchomości jest księga wieczysta. To właśnie w niej znajdziesz informacje o hipotece czy służebnościach ciążących na lokum. Sprawdzenie księgi wieczystej jest kluczowe i obowiązkowe przy podjęciu decyzji o przystąpieniu do licytacji. Jak jednak ją znaleźć i skąd uzyskać numer księgi wieczystej interesującej Cię nieruchomości?
Potrzebne Ci informacje najpewniej znajdziesz w obwieszczeniu o licytacji. Zamieszczając je w prasie, w sądzie rejonowym, lokalnych urzędach czy na swojej stronie internetowej Krajowej Rady Komorniczej, komornik sądowy jest zobowiązany do ujawnienia pełnych danych nieruchomości, w tym numeru księgi wieczystej.
Masz też prawo zarządzać od komornika opisu i oszacowania nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Jest to dokument sporządzony przez biegłego sądowego, który określa wartość rynkową nieruchomości i zawiera wiele ważnych dla kupującego informacji — nie tylko jej opis, wartość i stan techniczny, ale też numer księgi wieczystej.
Co warto sprawdzić w księdze wieczystej nieruchomości przed przystąpieniem do licytacji komorniczej?
Księga wieczysta to publiczny rejestr prowadzony przez sądy rejonowe i dostępne online na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości. Wystarczy wpisać jej numer w serwisie Elektroniczne Księgi Wieczyste, aby przeprowadzić weryfikację nieruchomości.
Z księgi wieczystej dowiesz się:
- Podstawowych informacji o nieruchomości — adresu, powierzchni, oznaczeń geodezyjnych i przeznaczenia. Sprawdź, czy te dane zgadzają się z tymi podanymi w obwieszczeniu o licytacji. Informacje te znajdziesz w Dziale I
- Kto jest właścicielem nieruchomości. Przy zakupie nieruchomości ważne jest, aby upewnić się, że dłużnik jest jej jedynym właścicielem, a jeśli jest ich kilku — dobrze sprawdzić, jakie są ich udziały. Do tego działu Ty — jako nowy właściciel — zostaniesz wpisany po licytacji.
- O prawach, roszczeniach i ograniczeniach ciążących na nieruchomości. Dział III, w którym znajdziesz te informacje, jest jednym z najważniejszych. Pozwoli Ci w pełni zweryfikować stan prawny nieruchomości, w tym: służebności (np. prawo przejścia czy przejazdu), prawo dożywocia, prawo pierwokupu, roszczenia z tytułu umowy przedwstępnej. W przypadku zakupu nieruchomości z licytacji niektóre z tych roszczeń lub obciążeń mogą wygasnąć, ale nie zawsze tak się dzieje.
- O istniejącej hipotece z tytułu kredytu lub innych wierzytelności. Sprawdź rodzaj (umowna lub przymusowa) oraz kwotę hipoteki, a także wierzyciela. Pamiętaj jednak, że w przypadku licytacji komorniczej hipoteka wygasa, ponieważ wierzyciel zaspokaja swoje roszczenia właśnie ze sprzedaży nieruchomości.
Przed przystąpieniem do licytacji komorniczej nieruchomości zawsze warto skonsultować się z prawnikiem specjalizującym się w prawie nieruchomości i egzekucji. Możesz dowiedzieć się, jakie potencjalne ryzyka na Ciebie czekają i czy uczestnictwo w licytacji jest w ogóle opłacalne.
Gdzie jeszcze szukać informacji o stanie prawnym nieruchomości przed licytacją?
W księdze wieczystej znajdziesz wiele przydatnych informacji, które pozwolą Ci samodzielnie ocenić stan prawny nieruchomości. Mimo wszystko nie jest to jedyne źródło informacji, które należy wziąć pod uwagę. Przydatne, jeśli chodzi o użytkowanie nieruchomości, mogą okazać się również inne dokumenty.
Protokół opisu i oszacowania zajętej nieruchomości
Jest to jeden z najważniejszych dokumentów w toku licytacji komorniczej — i to z wielu względów. Wspomniane już wcześniej oszacowanie zawiera nie tylko numer księgi wieczystej, ale również:
- szczegółowy opis, w tym: rodzaj nieruchomości, jej stan techniczny, wykorzystane materiały budowlane, wykonane instalacje i przynależności do nieruchomości (np. garaż czy piwnica);
- oszacowanie ceny rynkowej — na podstawie tej kwoty ustala się cenę wywoławczą licytacji komorniczej;
- wyszczególnienie wszelkich obciążeń, które zaniżają wartość nieruchomości: służebności, hipoteki czy prawa dożywocia (o ile komornikowi udało się je ustalić).
Zapoznanie się z tym dokumentem pozwoli Ci więc uniknąć nie tylko komplikacji prawnych (niektóre nieruchomości mają niekompletne księgi wieczyste), ale też dokładnie poznać stan techniczny kupowanego domu lub mieszkania. Gdzie szukać tego dokumentu? Protokół jest dostępny do wglądu w wydziale cywilnym sądu rejonowego, do którego przypisana jest nieruchomość. Termin i miejsce przeglądania dokumentów są podane w obwieszczeniu o licytacji, a dla pewności, warto również zapytać komornika prowadzącego tę sprawę.
Zawsze masz też prawo poprosić komornika o możliwość obejrzenia nieruchomości. Jest to niezbędne, aby ocenić stan techniczny oraz stan prawny nieruchomości przed licytacją. Możesz zapytać go o wszystkie szczegóły dotyczące nieruchomości.
Zaświadczenia o braku zaległości
Jak już wspomnieliśmy, hipoteka na nieruchomości z licytacji wygasa z mocy prawa tuż po znalezieniu nowego nabywcy. Musisz być jednak świadomy, że jako nowy właściciel możesz stać się odpowiedzialny również za inne zaległości.
Przed przystąpieniem do licytacji warto sprawdzić ewentualne zaległości poprzedniego właściciela w opłatach za media: prąd, wodę czy gaz. Dobrze pamiętać, że umowy z dostawcami mediów są zazwyczaj związane z osobą, a nie z nieruchomością. Jako nowy właściciel nie będziesz za nie odpowiadać, ale nierzadko zdarza się, że dostawcy odmawiają podłączenia mediów do konkretnego adresu, dopóki należności nie zostaną spłacone. Ważne z punktu widzenia nowego właściciela są również zaległości czynszowe w spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej.
Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP)
Dokument ten jest przydatny, a nawet niezbędny, jeśli wystawioną na licytację komorniczą nieruchomością jest działka, dom jednorodzinny czy budynek wielorodzinny. MPZP określa, jak dany teren może być zagospodarowany i wyznacza możliwości oraz ograniczenia zabudowy, a także planowane inwestycje publiczne. Dowiesz się z niego, jaka linia zabudowy jest dopuszczalna w obrębie nieruchomości. Jakie są dozwolone wysokości budynków lub czy w pobliżu nie jest planowana np. budowa linii kolejowej. Może mieć to duży wpływ na późniejsze korzystanie z nieruchomości.
Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego jest dostępny w urzędzie gminy lub miasta. Wiele gmin udostępnia plany online w Biuletynach Informacji Publicznej (BIP) lub na specjalnych geoportalach.
Decyzja o warunkach zabudowy
Jeśli dla danego terenu nie ma obowiązującego Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego, musisz sprawdzić, czy wydano decyzję o warunkach zabudowy. Określa ona zasady, na jakich może zostać zrealizowana planowana inwestycja.
Inne potencjalne obciążenia nieruchomości
Dotyczy to przede wszystkim ważnych umów najmu lub dzierżawy. Zgodnie z polskim prawem umowy te mogą być wiążące dla nowego właściciela. Niezależnie od tego, czy zostały zawarte na czas określony, czy nieokreślony. Przez to po zakupie nieruchomości na licytacji niekoniecznie będziesz mógł wprowadzić się od razu, ponieważ ktoś inny może mieć prawo do zamieszkania w lokalu. Zanim więc przystąpisz do licytacji, sprawdź stan prawny nieruchomości również pod tym względem — dowiedz się, czy jest ona zamieszkana i na jakiej podstawie prawnej.
***
Weryfikacja stanu prawnego nieruchomości z licytacji to proces wymagający czasu, wiedzy i dostępu do właściwych informacji. Masz sporo źródeł, które mogą pomóc Ci ustalić stan nieruchomości — warto skorzystać z nich wszystkich. Nie wyeliminuje to ryzyka finansowego i prawnego związanego z zakupem mieszkania na licytacji komorniczej, ale znacznie je ograniczy. Przystępując do licytacji publicznej zawsze miej na względzie, że komornik nie odpowiada za stan techniczny i prawny sprzedawanej nieruchomości. Kluczowa jest Twoja czujność.
Sprzedaj swoją nieruchomość za gotówkę do KupujemyM
Jeśli szukasz sposobu na pilną sprzedaż mieszkania albo domu, to KupujemyM.pl będzie świetnym rozwiązaniem.
Nie wierzysz? Przekonaj się i napisz do nas!
Wycena onlineNajczęściej zadawane pytania
Koniecznie przejrzyj księgę wieczystą nieruchomości. Znajdziesz ją online lub w sądzie rejonowym. Zawiera ona kluczowe informacje o właścicielu, obciążeniach i prawach osób trzecich.
Zasadniczo, po uprawomocnieniu się przybicia i zapłacie ceny, wszystkie hipoteki obciążające nieruchomość wygasają. Nabywca kupuje nieruchomość bez długów hipotecznych poprzedniego właściciela.
Sprawdź miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego w urzędzie gminy lub miasta. Dowiesz się z niego, czy na danej działce możesz np. wybudować dom jednorodzinny, czy prowadzić usługi.
To zależy. Niektóre prawa, jak służebność drogi koniecznej, pozostają w mocy. Inne, jak prawo dożywocia, co do zasady wygasają, chyba że mają pierwszeństwo przed wszystkimi hipotekami.
Najczęściej zadawane pytania
Koniecznie przejrzyj księgę wieczystą nieruchomości. Znajdziesz ją online lub w sądzie rejonowym. Zawiera ona kluczowe informacje o właścicielu, obciążeniach i prawach osób trzecich.
Zasadniczo, po uprawomocnieniu się przybicia i zapłacie ceny, wszystkie hipoteki obciążające nieruchomość wygasają. Nabywca kupuje nieruchomość bez długów hipotecznych poprzedniego właściciela.
Sprawdź miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego w urzędzie gminy lub miasta. Dowiesz się z niego, czy na danej działce możesz np. wybudować dom jednorodzinny, czy prowadzić usługi.
