Blog

Jak znieść współwłasność, gdy nie ma zgody między właścicielami?

16.10.2025 ▪ 7 min czytania ▪ Adam Grzyb

Współwłasność nieruchomości, choć często powstaje w sposób naturalny – na przykład w drodze dziedziczenia – bywa źródłem nieustannych konfliktów i problemów. Gdy współwłaściciele nie potrafią porozumieć się co do sposobu zarządzania, remontów czy korzystania ze wspólnej rzeczy, jedynym sensownym rozwiązaniem staje się zakończenie tego stosunku prawnego. Ale co zrobić, gdy na polubowne załatwienie sprawy nie ma szans? Prawo przewiduje skuteczne rozwiązania.

Polubowne zniesienie współwłasności – droga zgody

Idealnym i najprostszym scenariuszem jest polubowne zniesienie współwłasności. Wymaga ono pełnej zgody wszystkich współwłaścicieli co do samego faktu zniesienia, jak i sposobu, w jaki ma to nastąpić. Takie porozumienie musi zostać zawarte w formie aktu notarialnego. Jest to rozwiązanie najszybsze i najtańsze, ponieważ pozwala uniknąć długotrwałego i kosztownego postępowania sądowego.

W umowie notarialnej współwłaściciele mogą swobodnie zdecydować, w jaki sposób podzielą majątek. Może to być podział fizyczny (np. wydzielenie dwóch osobnych lokali w domu), przyznanie nieruchomości jednemu z nich z obowiązkiem spłaty pozostałych, lub sprzedaż nieruchomości i podział uzyskanych środków.

Kwestią, która często interesuje strony, jest zniesienie współwłasności u notariusza a koszt. Opłaty notarialne, czyli taksa notarialna, są uzależnione od wartości przedmiotu współwłasności i regulowane rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości. Do tego należy doliczyć koszty sądowe za wpisy w księdze wieczystej oraz podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) lub podatek od spadków i darowizn, w zależności od charakteru sprawy.

Co zrobić, gdy zgody brak? Sądowe zniesienie współwłasności

Gdy porozumienie jest niemożliwe, każdemu ze współwłaścicieli przysługuje prawo do wystąpienia na drogę sądową. Jest to uprawnienie fundamentalne, o czym świadczy treść art. 210 Kodeksu cywilnego, który stanowi:

„Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności.”

Postępowanie sądowe w sprawie o zniesienie współwłasności przy braku zgody jest jedynym sposobem na przymusowe rozwiązanie impasu. Wniosek w tej sprawie należy złożyć do sądu rejonowego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości. We wniosku należy wskazać preferowany przez siebie sposób podziału, choć ostateczna decyzja i tak należeć będzie do sądu.

Jakie są sposoby sądowego zniesienia współwłasności?

Sąd, rozstrzygając sprawę, kieruje się przepisami Kodeksu cywilnego i bierze pod uwagę przede wszystkim zgodny wniosek stron, a w jego braku – dąży do podziału najbardziej sprawiedliwego i zgodnego z przeznaczeniem rzeczy. Istnieją trzy główne sposoby zniesienia współwłasności przez sąd:

1. Podział fizyczny rzeczy – Jest to sposób preferowany przez ustawodawcę. Polega na wydzieleniu z nieruchomości odrębnych części dla poszczególnych współwłaścicieli, z ewentualnym wyrównaniem wartości poprzez dopłaty pieniężne. Taki podział jest możliwy tylko wtedy, gdy nie jest sprzeczny z przepisami ustawy, ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy lub nie pociągałby za sobą istotnej zmiany rzeczy lub znacznego zmniejszenia jej wartości (art. 211 k.c.).
2. Przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli – Jeżeli podział fizyczny jest niemożliwy lub niecelowy (np. w przypadku małego mieszkania), sąd może przyznać całą nieruchomość jednemu ze współwłaścicieli. W takim wypadku na osobie tej ciąży obowiązek spłaty pozostałych, czyli wypłacenia im równowartości ich udziałów. Sąd, decydując komu przyznać nieruchomość, bierze pod uwagę m.in. sytuację rodzinną i finansową współwłaścicieli oraz dotychczasowy sposób korzystania z rzeczy.
3. Sprzedaż licytacyjna (podział cywilny) – Jest to ostateczność, stosowana gdy żaden ze współwłaścicieli nie chce lub nie może przejąć nieruchomości, a podział fizyczny jest niemożliwy. Sąd zarządza sprzedaż nieruchomości w trybie licytacji komorniczej, a uzyskana suma, po potrąceniu kosztów postępowania, jest dzielona między współwłaścicieli proporcjonalnie do posiadanych udziałów. Zazwyczaj jest to rozwiązanie najmniej korzystne finansowo.

Czy można nie zgodzić się na zniesienie współwłasności?

To jedno z kluczowych pytań zadawanych przez współwłaścicieli. Odpowiedź brzmi: nie można skutecznie sprzeciwić się samemu żądaniu zniesienia współwłasności. Uprawnienie do wyjścia ze współwłasności jest tak silne, że sąd uwzględni wniosek nawet przy sprzeciwie pozostałych osób.

Sprzeciw może jednak dotyczyć sposobu zniesienia współwłasności. W toku postępowania sądowego można argumentować, dlaczego proponowany przez innego współwłaściciela podział jest niekorzystny lub niesprawiedliwy. Dlatego, jeśli zastanawiasz się, jak zablokować zniesienie współwłasności w niekorzystnej dla siebie formie, kluczem jest aktywne uczestnictwo w postępowaniu sądowym i przedstawianie własnych propozycji oraz dowodów na ich poparcie.

Kiedy zniesienie współwłasności jest niemożliwe?

Choć prawo do zniesienia współwłasności jest niemal absolutne, istnieją nieliczne wyjątki. Zniesienie współwłasności jest niemożliwe, gdy:

• Uprawnienie to zostało wyłączone przez czynność prawną na okres nie dłuższy niż 5 lat (można go przedłużyć).
• Byłoby to sprzeczne z przepisami ustawy (np. w przypadku współwłasności przymusowej, jak w przypadku części wspólnych w bloku mieszkalnym).
• Byłoby to sprzeczne ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy. Klasycznym przykładem jest udział w działce stanowiącej jedyną drogę dojazdową do kilku posesji.

Czy można sprzedać współwłasność bez zgody współwłaściciela?

Tak. Zgodnie z art. 198 Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych. Oznacza to, że można sprzedać swój udział w nieruchomości dowolnej osobie trzeciej. W praktyce jednak znalezienie nabywcy na sam udział (np. 1/4 kamienicy) jest bardzo trudne i zwykle wiąże się ze znacznym obniżeniem ceny. Nowy nabywca wchodzi po prostu w prawa i obowiązki zbywcy, a problem współwłasności pozostaje nierozwiązany.

Czym jest naruszenie współwłasności?

W kontekście sporów między właścicielami często pojawia się pojęcie naruszenia współwłasności. Dochodzi do niego, gdy jeden ze współwłaścicieli korzysta z rzeczy wspólnej w sposób, który utrudnia lub uniemożliwia korzystanie z niej pozostałym (np. samowolnie zajmuje całe mieszkanie, wymienia zamki). Takie działania są bezprawne i mogą stanowić podstawę do dochodzenia roszczeń, ale także są wyraźnym sygnałem, że jedynym rozwiązaniem jest definitywne zakończenie stosunku współwłasności.

Podsumowanie

Brak zgody między współwłaścicielami nie jest przeszkodą nie do pokonania. Choć droga sądowa jest bardziej skomplikowana i kosztowna niż porozumienie u notariusza, daje gwarancję ostatecznego rozwiązania problemu. Każdy współwłaściciel ma niezbywalne prawo do żądania zniesienia współwłasności, a sąd, po rozpatrzeniu sprawy, wybierze jeden z ustawowych sposobów podziału, kładąc kres konfliktom i otwierając drogę do swobodnego dysponowania swoim majątkiem.

Najczęściej zadawane pytania

1

Czy można znieść współwłasność bez zgody pozostałych współwłaścicieli?

+

Tak, można znieść współwłasność bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Wystarczy, że jeden ze współwłaścicieli złoży wniosek o sądowe zniesienie współwłasności do sądu rejonowego. Sąd rozstrzygnie o podziale majątku, nawet pomimo sprzeciwu innych stron.

2

Jakie są główne metody sądowego zniesienia współwłasności w przypadku braku zgody?

+

Sąd najczęściej stosuje trzy metody: podział fizyczny nieruchomości (jeśli jest możliwy), przyznanie jej na wyłączną własność jednemu współwłaścicielowi (z obowiązkiem spłaty pozostałych), lub zarządzenie sprzedaży nieruchomości (tzw. sprzedaż publiczna) i podział uzyskanej kwoty.

3

Czy sąd może nakazać sprzedaż nieruchomości, jeśli ja tego nie chcę?

+

Tak, sąd może nakazać sprzedaż nieruchomości i podział uzyskanej sumy, jeśli nie ma możliwości fizycznego podziału, a żaden ze współwłaścicieli nie chce lub nie jest w stanie przejąć nieruchomości na wyłączną własność ze spłatą pozostałych.

4

Czy utrudnianie korzystania z nieruchomości przez współwłaściciela przyspieszy zniesienie współwłasności?

+

Tak, utrudnianie korzystania z nieruchomości może być ważną podstawą do żądania zniesienia współwłasności i może wpłynąć na decyzję sądu. Może to również skłonić sąd do szybszego orzeczenia o sprzedaży nieruchomości lub przyznaniu jej jednemu ze współwłaścicieli.

Najczęściej zadawane pytania

01

Czy można znieść współwłasność bez zgody pozostałych współwłaścicieli?

+

Tak, można znieść współwłasność bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Wystarczy, że jeden ze współwłaścicieli złoży wniosek o sądowe zniesienie współwłasności do sądu rejonowego. Sąd rozstrzygnie o podziale majątku, nawet pomimo sprzeciwu innych stron.

02

Jakie są główne metody sądowego zniesienia współwłasności w przypadku braku zgody?

+

Sąd najczęściej stosuje trzy metody: podział fizyczny nieruchomości (jeśli jest możliwy), przyznanie jej na wyłączną własność jednemu współwłaścicielowi (z obowiązkiem spłaty pozostałych), lub zarządzenie sprzedaży nieruchomości (tzw. sprzedaż publiczna) i podział uzyskanej kwoty.

03

Czy sąd może nakazać sprzedaż nieruchomości, jeśli ja tego nie chcę?

+

Tak, sąd może nakazać sprzedaż nieruchomości i podział uzyskanej sumy, jeśli nie ma możliwości fizycznego podziału, a żaden ze współwłaścicieli nie chce lub nie jest w stanie przejąć nieruchomości na wyłączną własność ze spłatą pozostałych.

04

Czy utrudnianie korzystania z nieruchomości przez współwłaściciela przyspieszy zniesienie współwłasności?

+

Tak, utrudnianie korzystania z nieruchomości może być ważną podstawą do żądania zniesienia współwłasności i może wpłynąć na decyzję sądu. Może to również skłonić sąd do szybszego orzeczenia o sprzedaży nieruchomości lub przyznaniu jej jednemu ze współwłaścicieli.

Pokaż więcej