Blog
Jak sprzedać swój udział w nieruchomości?
05.12.2025 ▪ 
7 min czytania ▪ Maciej Bełz
Spis treści
Wielu właścicieli zastanawia się, jak sprzedać udział w nieruchomości i czy w ogóle jest to możliwe bez zgody pozostałych. Odpowiedź brzmi: tak, jest to w pełni legalne. W tym artykule wyjaśnimy, na czym polega sprzedaż udziału w mieszkaniu, jakie prawa ma współwłaściciel i jakie kroki należy podjąć, aby skutecznie i bezpiecznie przeprowadzić taką transakcję.
Współwłasność ułamkowa a prawo do rozporządzania swoim udziałem
Aby zrozumieć mechanizm sprzedaży udziału, musimy najpierw odnieść się do natury współwłasności. W polskim prawie (poza szczególnymi przypadkami, jak małżeńska wspólność majątkowa) dominuje współwłasność w częściach ułamkowych.
Oznacza to, że każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w prawie własności (np. 1/2, 1/4), ale jednocześnie ma prawo do współposiadania i korzystania z całości rzeczy wspólnej (o ile da się to pogodzić z posiadaniem reszty współwłaścicieli).
Kluczowy dla naszego tematu jest art. 198 Kodeksu cywilnego (k.c.), który stanowi:
Art. 198. Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.
„Rozporządzanie” oznacza właśnie możliwość sprzedaży, darowizny, obciążenia hipotecznego czy zapisu w testamencie. To fundamentalne prawo każdego współwłaściciela.
Sprzedaż udziału w nieruchomości bez zgody współwłaścicieli – Co to oznacza w praktyce?
Powyższy przepis jasno pokazuje, że sprzedaż udziału w nieruchomości bez zgody współwłaścicieli jest możliwa. Nie musisz pytać o zgodę ani brata, ani byłego małżonka, ani żadnego innego współposiadacza, jeśli chcesz sprzedać swój udział.
Należy jednak rozróżnić dwie sytuacje:
- Sprzedaż udziału: Sprzedajesz tylko swój ułamkowy udział. Nabywca „wchodzi w Twoje buty” – staje się nowym współwłaścicielem, z tymi samymi prawami i obowiązkami, i musi układać sobie relacje z pozostałymi.
- Sprzedaż całej nieruchomości: Do sprzedaży całej nieruchomości (100% udziałów) wymagana jest zgoda absolutnie wszystkich współwłaścicieli. Jest to czynność przekraczająca zwykły zarząd.
Kto kupuje udziały w nieruchomościach i jaka jest ich cena?
To pytanie jest kluczowe z komercyjnego punktu widzenia. Choć sprzedaż udziału jest legalna, znalezienie nabywcy na wolnym rynku jest niezwykle trudne. Dlaczego?
Kupujący nie nabywa bowiem fizycznie wydzielonego pokoju czy piętra, lecz „problem”. Nabywa prawo do współposiadania całości, co często oznacza konieczność prowadzenia sporów z pozostałymi współwłaścicielami o sposób korzystania z lokalu, o remonty czy ostatecznie o zniesienie współwłasności.
Z tego powodu cena za udział w nieruchomości jest niemal zawsze znacząco niższa niż wynikałoby to z prostego matematycznego przeliczenia wartości rynkowej całej nieruchomości. Wartość ta uwzględnia ryzyko prawne, potencjalne koszty sądowe i brak płynności takiej inwestycji.
Kto kupuje udziały w nieruchomościach? Zazwyczaj są to wyspecjalizowane podmioty, które wiedzą, jak zarządzać taką „trudną” własnością. Profesjonalny skup udziałów w nieruchomościach jest często jedynym realnym nabywcą. Takie firmy, jak skup udziałów w nieruchomości za gotówkę, oferują szybką transakcję i gotówkę, przejmując na siebie cały proces „dogadywania się” z pozostałymi współwłaścicielami lub prowadzenia postępowania sądowego.
Umowa sprzedaży udziału w nieruchomości – Niezbędne formalności
Proces sprzedaży samego udziału jest pod względem formalnym bardzo podobny do sprzedaży całej nieruchomości.
- Wymóg formy aktu notarialnego: Podobnie jak przy każdej transakcji nieruchomością, umowa sprzedaży udziału w nieruchomości musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Stanowi o tym art. 158 k.c. Mówi on, że umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości (a udział jest częścią tego prawa) powinna być zawarta w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności.
- Wizyta u notariusza: Sprzedający i kupujący muszą udać się do notariusza, który sporządzi umowę.
- Dokumenty: Należy przygotować analogiczne dokumenty do sprzedaży mieszkania, ale dotyczące udziału. Kluczowe będą:
- Dokument potwierdzający prawo własności do udziału (np. Akt Poświadczenia Dziedziczenia, postanowienie sądu o nabyciu spadku, akt notarialny zakupu).
- Numer Księgi Wieczystej.
- Wypis z ewidencji gruntów i budynków.
- Zaświadczenie o braku zaległości w opłatach (podatku od nieruchomości, opłatach administracyjnych).
Po podpisaniu aktu notariusz składa wniosek do sądu wieczystoksięgowego o zmianę wpisu właściciela w dziale II Księgi Wieczystej.
Podatek od sprzedaży udziału w nieruchomości
Sprzedaż udziału jest traktowana przez urząd skarbowy identycznie jak sprzedaż całej nieruchomości. Oznacza to obowiązek zapłaty 19% podatku PIT (podatku dochodowego), jeśli sprzedaż nastąpiła przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie udziału.
Jak liczyć 5 lat przy spadku? To bardzo ważna kwestia, szczególnie gdy przedmiotem jest sprzedaż udziału w spadku (np. po rodzicach lub dziadkach). Na szczęście, od 2019 roku przepisy są korzystne dla spadkobierców.
Jeśli odziedziczyłeś udział (np. w 2024 roku), termin 5 lat liczy się nie od daty Twojego nabycia spadku (śmierci spadkodawcy), ale od daty, w której udział ten nabył sam spadkodawca.
- Przykład: Jeśli rodzice kupili mieszkanie w 2010 roku, a Ty odziedziczyłeś udział po nich w 2023 i sprzedajesz go w 2024, to 5-letni termin dawno minął (liczony od 2010 roku). Nie zapłacisz podatku dochodowego.
Jeśli jednak sprzedajesz udział przed upływem tego terminu, możesz skorzystać z tzw. ulgi mieszkaniowej (przeznaczając środki ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe w ciągu 3 lat).
Zniesienie współwłasności a sprzedaż udziału – Co jest korzystniejsze?
Zanim zdecydujesz się na sprzedaż samego udziału (co, jak ustaliliśmy, wiąże się z niską ceną), warto rozważyć alternatywę, jaką jest zniesienie współwłasności. Jest to formalne zakończenie stosunku współwłasności.
Zgodnie z art. 210 k.c., każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności.
Można to zrobić na dwa sposoby:
- Zniesienie umowne (u notariusza): Najlepsza, najszybsza i najtańsza opcja. Wymaga jednak zgody wszystkich współwłaścicieli. Możecie np. ustalić, że jeden z Was przejmuje całe mieszkanie i spłaca pozostałych, albo że wspólnie sprzedajecie całość i dzielicie się zyskiem.
- Zniesienie sądowe: Gdy zgody brak, każdy współwłaściciel może złożyć do sądu wniosek o zniesienie współwłasności. Sąd ma trzy możliwości:
- Podział fizyczny: (W przypadku mieszkań prawie niemożliwy).
- Przyznanie nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli: Z obowiązkiem spłaty pozostałych (opcja najczęstsza).
- Sprzedaż licytacyjna: Sąd zarządza sprzedaż nieruchomości przez komornika, a uzyskaną kwotę dzieli między współwłaścicieli. To najgorsze finansowo rozwiązanie – ceny licytacyjne są zazwyczaj bardzo niskie.
Postępowanie sądowe jest jednak długotrwałe (często wieloletnie) i kosztowne (opłaty sądowe, koszty biegłych rzeczoznawców).
Zapamiętaj!
Sprzedaż udziału w nieruchomości jest w pełni legalna i nie wymaga zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 k.c.). Musi jednak odbyć się u notariusza. Głównym wyzwaniem nie jest aspekt prawny, lecz ekonomiczny – znalezienie nabywcy i uzyskanie satysfakcjonującej ceny.
Jeśli zależy Ci na czasie, uniknięciu konfliktu sądowego ze współwłaścicielami i natychmiastowej gotówce, sprzedaż udziału wyspecjalizowanej firmie może być najrozsądniejszym rozwiązaniem, pozwalającym „wyjść” z problematycznej inwestycji.
Sprzedaj swoją nieruchomość za gotówkę do KupujemyM
Jeśli szukasz sposobu na pilną sprzedaż mieszkania albo domu, to KupujemyM.pl będzie świetnym rozwiązaniem.
Nie wierzysz? Przekonaj się i napisz do nas!
Wycena onlineNajczęściej zadawane pytania
Tak. Zgodnie z prawem (Art. 198 K.c.), każdy współwłaściciel może swobodnie rozporządzać swoim udziałem. Nie potrzebujesz do tego niczyjej zgody ani podpisu. Zgoda wszystkich wymagana jest tylko przy sprzedaży całej nieruchomości. Sprzedając udział, zbywasz swoje prawo do ułamkowej części majątku.
Na wolnym rynku jest to bardzo trudne. Zwykły „Kowalski” szuka całego mieszkania dla siebie i nie kupi np. 1/2 domu z obcymi ludźmi (banki też tego nie kredytują). Nabywcami udziałów są niemal wyłącznie wyspecjalizowani inwestorzy gotówkowi, którzy traktują to jako długoterminową inwestycję prawną.
Wspólna sprzedaż przy konflikcie jest niemożliwa, ale Ty nie musisz czekać. Najszybszym rozwiązaniem jest skup nieruchomości. Taka firma kupi Twój udział (np. 1/4) za gotówkę w kilka dni. Ty otrzymujesz pieniądze i uwalniasz się od sporów, a skup wchodzi na Twoje miejsce jako nowy współwłaściciel.
W przypadku nieruchomości stanowiącej odrębną własność (z KW) – nie mają. Możesz sprzedać udział komukolwiek. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy sprzedajesz udział w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu. Wtedy pozostali współwłaściciele mają ustawowe prawo pierwokupu i musisz ich zawiadomić.
Najczęściej zadawane pytania
Tak. Zgodnie z prawem (Art. 198 K.c.), każdy współwłaściciel może swobodnie rozporządzać swoim udziałem. Nie potrzebujesz do tego niczyjej zgody ani podpisu. Zgoda wszystkich wymagana jest tylko przy sprzedaży całej nieruchomości. Sprzedając udział, zbywasz swoje prawo do ułamkowej części majątku.
Na wolnym rynku jest to bardzo trudne. Zwykły „Kowalski” szuka całego mieszkania dla siebie i nie kupi np. 1/2 domu z obcymi ludźmi (banki też tego nie kredytują). Nabywcami udziałów są niemal wyłącznie wyspecjalizowani inwestorzy gotówkowi, którzy traktują to jako długoterminową inwestycję prawną.
Wspólna sprzedaż przy konflikcie jest niemożliwa, ale Ty nie musisz czekać. Najszybszym rozwiązaniem jest skup nieruchomości. Taka firma kupi Twój udział (np. 1/4) za gotówkę w kilka dni. Ty otrzymujesz pieniądze i uwalniasz się od sporów, a skup wchodzi na Twoje miejsce jako nowy współwłaściciel.
Zobacz także
Co robi notariusz?
09.06.2022 ▪
Tomasz Kubacki
Formularz sd-z2 – jak wypełnić w 2025 roku?
03.09.2025 ▪
Marcin Bujno
