Blog
Ile wynosi podatek od darowizny nieruchomości? Poznaj aktualne stawki
30.10.2025 ▪ 
6 min czytania ▪ Adam Grzyb
Spis treści
Otrzymanie nieruchomości w darowiźnie to często spełnienie marzeń o własnym mieszkaniu lub domu. Jednak z tym aktem szczodrości wiążą się określone obowiązki prawne i podatkowe. Kluczowym pytaniem, które zadaje sobie każdy obdarowany, jest: ile wynosi podatek od darowizny nieruchomości? Kwestię tę reguluje Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn. Zrozumienie jej zapisów jest niezbędne, aby prawidłowo dopełnić formalności i, w wielu przypadkach, całkowicie uniknąć obciążenia fiskalnego.
Czym w świetle prawa jest darowizna nieruchomości?
Zanim przejdziemy do kwestii podatkowych, warto zdefiniować, czym jest sama darowizna. Zgodnie z art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego:
„Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.”
W przypadku nieruchomości, takim bezpłatnym świadczeniem jest przeniesienie prawa własności do lokalu mieszkalnego, domu czy działki. Kluczowe jest tu słowo „bezpłatne” – obdarowany nie płaci darczyńcy żadnej ceny. Należy jednak pamiętać, że umowa darowizny nieruchomości dla swojej ważności musi być zawarta w formie aktu notarialnego.
Grupy podatkowe – klucz do ustalenia wysokości podatku
Wysokość podatku od darowizny nieruchomości zależy od stopnia pokrewieństwa między darczyńcą a obdarowanym. Ustawa o podatku od spadków i darowizn dzieli podatników na trzy grupy, do których przypisane są różne kwoty wolne od podatku i skale podatkowe.
- Grupa I: małżonek, zstępni (dzieci, wnuki, prawnuki), wstępni (rodzice, dziadkowie, pradziadkowie), pasierb, ojczym, macocha, rodzeństwo, teściowie, zięć, synowa.
- Grupa II: zstępni rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępni i małżonkowie pasierbów, małżonkowie rodzeństwa i rodzeństwo małżonków, małżonkowie rodzeństwa małżonków, małżonkowie innych zstępnych.
- Grupa III: pozostali nabywcy, w tym osoby niespokrewnione.
Ile wynosi podatek od darowizny nieruchomości? Aktualne kwoty wolne i skale
Podatek oblicza się od tzw. czystej wartości nabytej nieruchomości, czyli jej wartości rynkowej pomniejszonej o ewentualne długi i ciężary (np. hipotekę), przekraczającej kwotę wolną od podatku.
Kwoty wolne od podatku w 2025 roku wynoszą:
- dla I grupy podatkowej – 36 120 zł
- dla II grupy podatkowej – 27 090 zł
- dla III grupy podatkowej – 5 733 zł
Jeżeli wartość darowizny przekroczy powyższe progi, od nadwyżki należy zapłacić podatek według następujących skal:
I grupa podatkowa:
- Do kwoty 11 833 zł – 3%
- Od 11 833 zł do 23 665 zł – 355 zł + 5% nadwyżki ponad 11 833 zł
- Powyżej 23 665 zł – 946,60 zł + 7% nadwyżki ponad 23 665 zł
II grupa podatkowa:
- Do kwoty 11 833 zł – 7%
- Od 11 833 zł do 23 665 zł – 828,40 zł + 9% nadwyżki ponad 11 833 zł
- Powyżej 23 665 zł – 1 893,30 zł + 12% nadwyżki ponad 23 665 zł
III grupa podatkowa:
- Do kwoty 11 833 zł – 12%
- Od 11 833 zł do 23 665 zł – 1 420 zł + 16% nadwyżki ponad 11 833 zł
- Powyżej 23 665 zł – 3 313,20 zł + 20% nadwyżki ponad 23 665 zł
Podatek od darowizny nieruchomości w rodzinie – jak go uniknąć?
Najczęściej zadawane pytanie brzmi: jak uniknąć podatku od darowizny nieruchomości? Dla najbliższej rodziny ustawodawca przewidział całkowite zwolnienie. W ramach I grupy podatkowej wyróżnia się tzw. grupę 0, do której należą: małżonek, zstępni (dzieci, wnuki), wstępni (rodzice, dziadkowie), rodzeństwo, pasierb, ojczym i macocha.
Darowizna nieruchomości od rodziców czy dziadków, niezależnie od jej wartości, może być całkowicie zwolniona z podatku po spełnieniu jednego kluczowego warunku. Zgodnie z art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn, nabycie własności nieruchomości należy zgłosić właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 6 miesięcy od dnia powstania obowiązku podatkowego. W przypadku umowy w formie aktu notarialnego, obowiązek ten powstaje z chwilą jej podpisania.
Zgłoszenia dokonuje się na formularzu SD-Z2. Co istotne, jeśli umowa darowizny nieruchomości jest sporządzana u notariusza – co jest obligatoryjne – to notariusz jako płatnik informuje urząd skarbowy o transakcji. Teoretycznie zwalnia to obdarowanego z konieczności samodzielnego składania deklaracji SD-Z2. Warto jednak dopilnować tej kwestii i upewnić się u notariusza, czy dopełnił on wszelkich formalności, aby uniknąć ewentualnych problemów w przyszłości.
Podatek od darowizny nieruchomości przed upływem 5 lat
Wiele osób obawia się sprzedaży otrzymanej w darowiźnie nieruchomości, pamiętając o tzw. okresie 5 lat. Należy tu jednak rozróżnić dwie kwestie: podatek od darowizny i podatek dochodowy od sprzedaży.
Otrzymanie darowizny nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym (PIT). Natomiast jej sprzedaż może rodzić taki obowiązek. Zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób fizycznych, sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie, jest źródłem przychodu i podlega opodatkowaniu stawką 19%.
Co kluczowe w przypadku darowizny – jeśli darczyńca był właścicielem nieruchomości dłużej niż 5 lat, obdarowany może ją sprzedać bez podatku dochodowego od razu. Jeżeli jednak darczyńca posiadał nieruchomość krócej, 5-letni okres „karencji” przechodzi na obdarowanego.
Istnieje jednak sposób na uniknięcie podatku dochodowego nawet przy sprzedaży przed upływem 5 lat. Jest nim skorzystanie z tzw. ulgi mieszkaniowej. Jeśli środki uzyskane ze sprzedaży darowanej nieruchomości w ciągu 3 lat od dnia zbycia zostaną przeznaczone na własne cele mieszkaniowe (np. zakup innego mieszkania, domu, działki budowlanej, spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na własne cele mieszkaniowe), dochód z takiej sprzedaży będzie zwolniony z podatku.
Formalności krok po kroku
- Wizyta u notariusza: Umowa darowizny nieruchomości musi mieć formę aktu notarialnego. Notariusz pobierze taksę notarialną, opłaty sądowe i poinformuje o obowiązkach podatkowych.
- Zgłoszenie do urzędu skarbowego: W przypadku darowizny w grupie 0, należy dopilnować, by informacja o niej trafiła do urzędu skarbowego, co gwarantuje zwolnienie z podatku. W pozostałych grupach, jeśli wartość darowizny przekracza kwotę wolną, notariusz pobierze należny podatek lub poinformuje o konieczności złożenia deklaracji SD-3 i samodzielnej zapłaty.
- Wpis do księgi wieczystej: Po podpisaniu aktu notarialnego należy złożyć wniosek do sądu wieczystoksięgowego o zmianę wpisu właściciela w księdze wieczystej nieruchomości.
Podsumowując, danina od darowizny nieruchomości jest zagadnieniem złożonym, ale dzięki precyzyjnym regulacjom prawnym, zwłaszcza w kręgu najbliższej rodziny, można jej całkowicie uniknąć. Kluczem jest znajomość przepisów, przynależność do odpowiedniej grupy podatkowej i terminowe dopełnienie formalności.
Sprzedaj swoją nieruchomość za gotówkę do KupujemyM
Jeśli szukasz sposobu na pilną sprzedaż mieszkania albo domu, to KupujemyM.pl będzie świetnym rozwiązaniem.
Nie wierzysz? Przekonaj się i napisz do nas!
Wycena onlineNajczęściej zadawane pytania
Nie, darowizna nieruchomości nie jest opodatkowana w każdym przypadku. Obowiązek podatkowy zależy od stopnia pokrewieństwa między darczyńcą a obdarowanym oraz od wartości rynkowej darowizny, która musi przekraczać kwotę wolną od podatku dla danej grupy.
Całkowite zwolnienie z podatku przysługuje najbliższej rodzinie (tzw. „grupa zerowa”: małżonek, dzieci, rodzice, dziadkowie). Warunkiem jest zgłoszenie darowizny do urzędu skarbowego na formularzu SD-Z2 w ciągu 6 miesięcy od jej otrzymania, na co należy uważać.
Podatek oblicza się od nadwyżki ponad kwotę wolną od podatku dla III grupy podatkowej (obecnie 5 733 zł). Stawki są progresywne i wynoszą od 12% do 20% nadwyżki. Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą zawarcia aktu notarialnego darowizny.
Podatek od darowizny płaci się u notariusza w momencie sporządzania aktu notarialnego, jeśli czynność nie korzysta ze zwolnienia. Notariusz pobiera podatek i odprowadza go do urzędu skarbowego. W przypadku zwolnienia, obowiązkowe jest tylko zgłoszenie do urzędu skarbowego (SD-Z2) w terminie 6 miesięcy.
Najczęściej zadawane pytania
Nie, darowizna nieruchomości nie jest opodatkowana w każdym przypadku. Obowiązek podatkowy zależy od stopnia pokrewieństwa między darczyńcą a obdarowanym oraz od wartości rynkowej darowizny, która musi przekraczać kwotę wolną od podatku dla danej grupy.
Całkowite zwolnienie z podatku przysługuje najbliższej rodzinie (tzw. „grupa zerowa”: małżonek, dzieci, rodzice, dziadkowie). Warunkiem jest zgłoszenie darowizny do urzędu skarbowego na formularzu SD-Z2 w ciągu 6 miesięcy od jej otrzymania, na co należy uważać.
Podatek oblicza się od nadwyżki ponad kwotę wolną od podatku dla III grupy podatkowej (obecnie 5 733 zł). Stawki są progresywne i wynoszą od 12% do 20% nadwyżki. Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą zawarcia aktu notarialnego darowizny.
