14.08.2025 
7 min czytania 
Spis treści
Eksmisja lokatora to dla każdego właściciela nieruchomości ostateczność. Proces ten kojarzy się z wieloma negatywnymi emocjami, ale przede wszystkim z długotrwałą i skomplikowaną batalią prawną. W Internecie można znaleźć wiele mitów na ten temat, dlatego kluczowe jest oparcie się na faktach i przepisach. Pytanie, ile trwa eksmisja z mieszkania, nie ma jednej, prostej odpowiedzi. W tym poradniku przeprowadzimy Cię krok po kroku przez całą procedurę – od pierwszego wezwania do zapłaty, aż po fizyczne opróżnienie lokalu przez komornika. Przedstawimy realne terminy i wskażemy, które etapy mogą zamienić eksmisję w wieloletni maraton.
Pierwszy krok: od wezwania do zapłaty do pozwu o eksmisję. Jak długo trwa ten etap?
Zanim sprawa trafi do sądu, właściciel musi dopełnić szeregu formalności, które wynikają wprost z Ustawy o ochronie praw lokatorów. Pominięcie któregokolwiek z tych kroków może skutkować oddaleniem pozwu.
- Wezwanie do zapłaty: Jeśli przyczyną eksmisji są zaległości czynszowe, pierwszym krokiem jest pisemne wezwanie lokatora do uregulowania długu. Musimy w nim wyznaczyć dodatkowy, miesięczny termin na spłatę zaległości.
- Wypowiedzenie umowy najmu: Dopiero po bezskutecznym upływie terminu z wezwania, możemy złożyć pisemne oświadczenie o wypowiedzeniu umowy. Zgodnie z ustawą, okres wypowiedzenia wynosi miesiąc, ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego.
- Wezwanie do dobrowolnego opuszczenia lokalu: Po upływie okresu wypowiedzenia, lokator traci tytuł prawny do lokalu i staje się tzw. dzikim lokatorem. Należy wtedy wystosować do niego ostateczne wezwanie do dobrowolnego opróżnienia i wydania mieszkania w określonym terminie (np. 7 lub 14 dni).
Cały ten etap przygotowawczy, zakładając minimalne terminy ustawowe, trwa od 2 do 3 miesięcy. Dopiero po jego bezskutecznym zakończeniu można skierować sprawę do sądu.
Postępowanie sądowe o eksmisję – ile miesięcy czeka się na wyrok?
Samo złożenie pozwu o eksmisję (opłata sądowa wynosi 200 zł, co częściowo odpowiada na pytanie, ile kosztuje sprawa o eksmisję) to dopiero początek drogi sądowej. Czas trwania tego etapu jest jedną z największych niewiadomych.
Proces sądowy o eksmisję obejmuje:
- Złożenie pozwu w sądzie rejonowym właściwym dla lokalizacji nieruchomości.
- Doręczenie odpisu pozwu lokatorowi i oczekiwanie na jego odpowiedź.
- Wyznaczenie terminu rozprawy, co w dużych miastach może trwać kilka miesięcy.
- Przeprowadzenie rozprawy (lub kilku rozpraw, jeśli sprawa jest skomplikowana).
- Ogłoszenie wyroku.
Realistycznie, sprawa o eksmisję ile trwa w sądzie I instancji, to okres od 6 do 12 miesięcy. W bardziej skomplikowanych przypadkach, przy konieczności powołania świadków lub w przypadku gdy lokator aktywnie się broni, czas ten może wydłużyć się do 18 miesięcy.
Wyrok z prawem do lokalu socjalnego – jak wpływa na realny czas eksmisji?
To kluczowy moment, który może wydłużyć cały proces o lata. Zgodnie z prawem, sąd w wyroku eksmisyjnym bada z urzędu, czy lokatorowi przysługuje prawo do lokalu socjalnego. Obowiązkowo otrzymują je m.in.:
- Kobiety w ciąży,
- Małoletni, osoby niepełnosprawne lub ubezwłasnowolnione oraz ich opiekunowie,
- Emeryci i renciści spełniający kryteria do otrzymania świadczeń z pomocy społecznej,
- Osoby posiadające status bezrobotnego.
Jeśli sąd przyzna lokatorowi prawo do lokalu socjalnego, w wyroku nakaże jednocześnie wstrzymanie wykonania eksmisji do czasu, aż gmina złoży ofertę zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego. W praktyce, ze względu na deficyt takich mieszkań, oczekiwanie na ofertę od gminy może trwać od kilku miesięcy do nawet kilku lat. W tym czasie lokator nadal zamieszkuje w naszym mieszkaniu. To jeden z powodów, dla których ile trwa eksmisja alkoholika czy innej uciążliwej osoby, często zależy od tego, czy spełnia ona któreś z ustawowych kryteriów do przyznania lokalu socjalnego.
Okres ochronny lokatorów – kiedy komornik nie może przeprowadzić eksmisji?
Nawet mając prawomocny wyrok bez prawa do lokalu socjalnego, nie zawsze można od razu przystąpić do działania. Prawo wprowadza tzw. okres ochronny. Zatem, od kiedy jest okres ochronny przed eksmisja?
Zgodnie z art. 16 Ustawy o ochronie praw lokatorów, wyroków sądowych nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca następnego roku włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie.
Ochrona ta nie dotyczy m.in. sprawców przemocy w rodzinie lub osób, które muszą opuścić lokal z powodu rażąco nagannego zachowania. W większości standardowych przypadków oznacza to jednak dodatkowe 5 miesięcy zamrożenia sprawy w okresie zimowym.
Rola komornika w procesie eksmisji: od klauzuli wykonalności do opróżnienia lokalu
Po uzyskaniu prawomocnego wyroku sądu, właściciel musi podjąć kolejne kroki, aby doprowadzić do fizycznego opróżnienia lokalu.
- Uzyskanie klauzuli wykonalności: Należy złożyć w sądzie wniosek o nadanie wyrokowi klauzuli wykonalności. To pieczęć potwierdzająca, że wyrok nadaje się do egzekucji komorniczej. Czas oczekiwania to zazwyczaj od 2 do 4 tygodni.
- Złożenie wniosku do komornika: Z wyrokiem zaopatrzonym w klauzulę udajemy się do komornika sądowego.
- Czynności komornicze: Komornik wzywa lokatora do dobrowolnego opuszczenia lokalu w wyznaczonym terminie. Jeśli to nie nastąpi, wyznacza termin przymusowego opróżnienia lokalu.
Ten etap, jeśli nie jest hamowany przez okres ochronny lub konieczność oczekiwania na lokal socjalny, trwa zazwyczaj od 2 do 6 miesięcy. Odpowiadając na pytanie, jak długo jest ważny nakaz eksmisji, należy stwierdzić, że sam wyrok się nie przedawnia, ale do jego wykonania niezbędna jest klauzula wykonalności, o którą można wnioskować w ciągu 10 lat.
Jak widać, samodzielne przeprowadzenie eksmisji to długotrwała, kosztowna i wyczerpująca batalia prawna, która może zamrozić Twoją nieruchomość na lata. Czas i nerwy stracone w sądach i urzędach to koszt, którego nie da się odzyskać. Jeśli stoisz przed problemem kłopotliwego lokatora, którym może być nawet lokator bez umowy, i nie masz siły ani środków na wieloletni proces, istnieje skuteczna alternatywa.
Rozwiązaniem może być sprzedaż mieszkania z lokatorem. W KupujemyM.pl specjalizujemy się w takich transakcjach. Bierzemy na siebie cały ciężar prawny i ryzyko, a Ty otrzymujesz gotówkę i definitywnie rozwiązujesz problem. Skontaktuj się z nami, by poznać szczegóły i otrzymać darmową wycenę.
Ile realnie trwa eksmisja? Podsumowanie i analiza pesymistycznego scenariusza
Podsumujmy wszystkie etapy, aby uzyskać pełen obraz tego, ile trwa eksmisja.
- Scenariusz optymistyczny (sprawny sąd, brak prawa do lokalu socjalnego, brak apelacji):
- Etap przedsądowy: 2-3 miesiące
- Postępowanie sądowe: 6-8 miesięcy
- Postępowanie komornicze (poza okresem ochronnym): 2-4 miesiące
- RAZEM: około 10-15 miesięcy.
- Scenariusz pesymistyczny (przewlekłe postępowanie, przyznanie prawa do lokalu socjalnego, apelacje):
- Etap przedsądowy: 3 miesiące
- Postępowanie sądowe (I i II instancja): 18-24 miesiące
- Oczekiwanie na lokal socjalny od gminy: 12-36 miesięcy (lub dłużej)
- Okres ochronny (jeśli termin eksmisji na niego wypadnie): 5 miesięcy
- Postępowanie komornicze: 3 miesiące
- RAZEM: od 3 do nawet 6 lat.
Jak widać, odpowiedź na pytanie, ile trwa eksmisja z mieszkania, jest złożona i rzadko kiedy optymistyczna dla właściciela. To proces, który wymaga nie tylko znajomości prawa, ale przede wszystkim ogromnej cierpliwości i odporności na stres.
Źródła:
- Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 725). Dostęp online: isap.sejm.gov.pl
- Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1550, 1429, 1606, 1615, 1667, 1783). Dostęp online: isap.sejm.gov.pl
- Portal Krajowej Rady Komorniczej – Informacje o postępowaniu egzekucyjnym. Dostęp online: komornik.pl
Sprzedaj swoją nieruchomość za gotówkę do KupujemyM
Jeśli szukasz sposobu na pilną sprzedaż mieszkania albo domu, to KupujemyM.pl będzie świetnym rozwiązaniem.
Nie wierzysz? Przekonaj się i napisz do nas!
Wycena onlineNajczęściej zadawane pytania
Proces eksmisji z mieszkania w Polsce, od złożenia pozwu do faktycznego opróżnienia lokalu, trwa realnie od kilku miesięcy do nawet kilku lat. Czas ten zależy od wielu czynników, w tym od obłożenia sądów, postępowania komornika oraz od tego, czy eksmitowanej osobie przysługuje prawo do lokalu socjalnego.
Główne etapy to: postępowanie sądowe (uzyskanie prawomocnego wyroku, co może trwać od kilku do kilkunastu miesięcy), oczekiwanie na lokal socjalny/tymczasowy (jeśli sąd orzeknie o takim prawie, co jest największym czynnikiem wydłużającym proces, gdyż gmina musi taki lokal zapewnić, a to może trwać latami), oraz egzekucja komornicza (kilka tygodni po zapewnieniu lokalu zastępczego).
Nie, eksmitowanie „na bruk” jest w Polsce zakazane. Komornik ma obowiązek wstrzymać się z wykonaniem eksmisji, jeśli eksmitowanej osobie przysługuje prawo do lokalu socjalnego lub pomieszczenia tymczasowego, a gmina takiego lokalu jeszcze nie wskazała. W praktyce oznacza to, że eksmisja jest wstrzymywana do czasu zapewnienia lokalu zastępczego.
Proces eksmisji może przyspieszyć brak prawa do lokalu socjalnego (np. w przypadku najmu okazjonalnego, gdzie najemca wskazał lokal, do którego przeniesie się po eksmisji) oraz aktywna współpraca z prawnikiem. Zwalnia go natomiast konieczność zapewnienia lokalu socjalnego/tymczasowego, braki formalne w dokumentach, odwołania lokatora czy duża liczba spraw w sądzie i u komornika.
Najczęściej zadawane pytania
Proces eksmisji z mieszkania w Polsce, od złożenia pozwu do faktycznego opróżnienia lokalu, trwa realnie od kilku miesięcy do nawet kilku lat. Czas ten zależy od wielu czynników, w tym od obłożenia sądów, postępowania komornika oraz od tego, czy eksmitowanej osobie przysługuje prawo do lokalu socjalnego.
Główne etapy to: postępowanie sądowe (uzyskanie prawomocnego wyroku, co może trwać od kilku do kilkunastu miesięcy), oczekiwanie na lokal socjalny/tymczasowy (jeśli sąd orzeknie o takim prawie, co jest największym czynnikiem wydłużającym proces, gdyż gmina musi taki lokal zapewnić, a to może trwać latami), oraz egzekucja komornicza (kilka tygodni po zapewnieniu lokalu zastępczego).
Nie, eksmitowanie „na bruk” jest w Polsce zakazane. Komornik ma obowiązek wstrzymać się z wykonaniem eksmisji, jeśli eksmitowanej osobie przysługuje prawo do lokalu socjalnego lub pomieszczenia tymczasowego, a gmina takiego lokalu jeszcze nie wskazała. W praktyce oznacza to, że eksmisja jest wstrzymywana do czasu zapewnienia lokalu zastępczego.
