Blog

Hipoteka przymusowa a sprzedaż nieruchomości

08.10.2020 ▪ 7 min czytania ▪ Marcin Bujno

Sprzedaż mieszkania lub domu to proces, który dla wielu osób jest jednym z najważniejszych wydarzeń w życiu. Sytuacja komplikuje się, gdy w dziale IV księgi wieczystej nieruchomości widnieje wpis o hipotece przymusowej. Taki zapis może budzić niepokój zarówno u właściciela, jak i potencjalnego nabywcy. Czy oznacza to całkowitą blokadę transakcji? Absolutnie nie. Sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką przymusową jest możliwa, ale wymaga precyzyjnego działania i zrozumienia przepisów. W tym poradniku krok po kroku wyjaśnimy, jak bezpiecznie przeprowadzić taką transakcję.

Hipoteka przymusowa co to jest i na jakiej podstawie powstaje?

Zanim przejdziemy do procesu sprzedaży, kluczowe jest zrozumienie, czym dokładnie jest hipoteka przymusowa. Jest to specyficzny rodzaj ograniczonego prawa rzeczowego, którego głównym celem jest zabezpieczenie wierzytelności stwierdzonej tytułem wykonawczym. W przeciwieństwie do hipoteki umownej, która powstaje na mocy dobrowolnej umowy między właścicielem nieruchomości a wierzycielem (np. bankiem przy kredycie hipotecznym), hipoteka przymusowa jest ustanawiana bez zgody, a często wbrew woli dłużnika.

Podstawę prawną dla jej funkcjonowania stanowi przede wszystkim Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. Zgodnie z art. 109 ust. 1 tejże ustawy:

„Wierzyciel, którego wierzytelność jest stwierdzona tytułem wykonawczym, określonym w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym, może na podstawie tego tytułu uzyskać hipotekę na wszystkich nieruchomościach dłużnika (hipoteka przymusowa).”

Oznacza to, że każdy wierzyciel dysponujący dokumentem takim jak prawomocny wyrok sądu, nakaz zapłaty z klauzulą wykonalności czy decyzja administracyjna (np. ZUS, Urząd Skarbowy) może złożyć wniosek do sądu wieczystoksięgowego o wpisanie hipoteki na nieruchomości należącej do dłużnika.

Na czym polega hipoteka przymusowa w praktyce?

W praktyce wpis hipoteki przymusowej do księgi wieczystej daje wierzycielowi bardzo silną pozycję. Zgodnie z ogólną zasadą wyrażoną w art. 65 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece, wierzyciel hipoteczny może dochodzić zaspokojenia z obciążonej nieruchomości, bez względu na to, kto jest jej aktualnym właścicielem. Co więcej, ma on pierwszeństwo przed wierzycielami osobistymi właściciela.

To fundamentalna zasada, która ma bezpośrednie przełożenie na transakcję sprzedaży. Hipoteka „idzie za nieruchomością”, a nie za dłużnikiem. Oznacza to, że zmiana właściciela nie powoduje automatycznego wygaśnięcia zabezpieczenia. Nowy nabywca, kupując taką nieruchomość, staje się dłużnikiem rzeczowym. Nie odpowiada on co prawda swoim całym majątkiem za dług poprzednika, ale ponosi odpowiedzialność do wysokości wartości nieruchomości. W skrajnym przypadku wierzyciel może wszcząć egzekucję z nieruchomości, nawet jeśli należy ona już do nowej osoby, która z pierwotnym długiem nie miała nic wspólnego. Dlatego tak ważne jest uregulowanie tej kwestii w trakcie sprzedaży.

Czy sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką jest dozwolona?

Tak, polskie prawo w żaden sposób nie zabrania zbywania nieruchomości z obciążeniem hipotecznym, w tym z hipoteką przymusową. Właściciel ma pełne prawo do dysponowania swoją własnością. Wyzwaniem nie jest sama legalność transakcji, ale znalezienie kupca i takie skonstruowanie umowy, aby zabezpieczyć interesy obu stron – sprzedającego, który chce uregulować dług, i kupującego, który chce nabyć „czystą” nieruchomość.

Kluczem do sukcesu jest transparentność oraz odpowiednie zapisy w akcie notarialnym. Cała procedura musi prowadzić do jednego celu: spłaty wierzyciela i wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej.

Jak bezpiecznie przeprowadzić transakcję sprzedaży nieruchomości z hipoteką przymusową?

Proces sprzedaży nieruchomości z takim obciążeniem jest bardziej sformalizowany niż standardowa transakcja. Poniżej przedstawiamy kolejne kroki, które należy podjąć.

Krok 1: Uzyskanie zaświadczenia od wierzyciela

Pierwszym i najważniejszym krokiem jest skontaktowanie się z wierzycielem, na rzecz którego wpisano hipotekę (np. z Urzędem Skarbowym, ZUS-em lub innym podmiotem). Należy wystąpić o wydanie oficjalnego zaświadczenia, które będzie zawierało trzy kluczowe informacje:

• Aktualną, precyzyjną kwotę zadłużenia na dany dzień (kapitał, odsetki, koszty).
• Numer rachunku bankowego dedykowanego do spłaty wierzytelności.
• Promesę, czyli obietnicę, że po otrzymaniu pełnej kwoty wierzyciel wyda zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej (tzw. kwit mazalny).

Ten dokument jest fundamentem całej transakcji i będzie niezbędny dla notariusza oraz dla banku kupującego, jeśli posiłkuje się on kredytem.

Krok 2: Ustalenie warunków z kupującym

Sprzedający musi być w pełni transparentny wobec potencjalnego nabywcy i poinformować go o istniejącym obciążeniu. Cena sprzedaży musi uwzględniać konieczność spłaty długu. Najczęściej transakcja jest strukturyzowana w taki sposób, że część ceny zakupu jest przelewana bezpośrednio na konto wierzyciela, a ewentualna nadwyżka trafia do sprzedającego.

Krok 3: Sporządzenie aktu notarialnego

Rola notariusza w takiej transakcji jest nie do przecenienia. Akt notarialny musi zawierać precyzyjne zapisy chroniące kupującego. W umowie sprzedaży należy zawrzeć:

• Oświadczenie sprzedającego o istnieniu długu i obciążeniu hipotecznym.
• Zobowiązanie kupującego do przekazania części ceny zakupu, odpowiadającej kwocie zadłużenia, bezpośrednio na rachunek bankowy wierzyciela wskazany w zaświadczeniu.
• Wniosek do sądu wieczystoksięgowego o wykreślenie hipoteki, który zostanie złożony przez nowego właściciela tuż po uzyskaniu od wierzyciela zgody na wykreślenie.

Taki mechanizm daje kupującemu pewność, że jego pieniądze zostaną wykorzystane zgodnie z przeznaczeniem, czyli na spłatę długu zabezpieczonego na nieruchomości.

Krok 4: Wykreślenie hipoteki

Po zaksięgowaniu wpłaty przez wierzyciela, wydaje on wspomnianą zgodę na wykreślenie hipoteki. Nowy właściciel nieruchomości składa ten dokument wraz z wnioskiem do właściwego sądu rejonowego, prowadzącego księgi wieczyste. Po rozpatrzeniu wniosku sąd wydaje postanowienie o wykreśleniu hipoteki, co formalnie „czyści” stan prawny nieruchomości.

Hipoteka przymusowa a kredyt hipoteczny – co warto wiedzieć?

Sytuacja komplikuje się dodatkowo, gdy nabywca chce sfinansować zakup za pomocą kredytu hipotecznego. Bank, który udziela kredytu, również zabezpiecza swoją wierzytelność hipoteką i co do zasady wymaga, aby jego wpis w dziale IV księgi wieczystej znajdował się na pierwszym miejscu.

Dlatego żaden bank nie udzieli kredytu na zakup nieruchomości, na której ciąży niespłacona hipoteka przymusowa. Bank musi mieć gwarancję, że jego zabezpieczenie będzie miało najwyższy priorytet. Rozwiązaniem jest tutaj procedura bardzo podobna do opisanej powyżej. Bank kredytujący, na podstawie zaświadczenia od wierzyciela i odpowiednich zapisów w umowie kredytowej oraz akcie notarialnym, wypłaca kredyt w dwóch transzach:

1. Pierwsza transza jest przelewana bezpośrednio na konto wierzyciela w celu spłaty hipoteki przymusowej.
2. Druga transza (pozostała część) trafia na konto sprzedającego.

Cały proces wymaga ścisłej współpracy między sprzedającym, kupującym, notariuszem oraz bankiem finansującym zakup.

Podsumowując, hipoteka przymusowa a sprzedaż nieruchomości to temat złożony, ale nie beznadziejny. Transakcja jest jak najbardziej wykonalna, pod warunkiem zachowania należytej staranności, transparentności i precyzyjnego uregulowania wszystkich kwestii w akcie notarialnym. Kluczowe jest uzyskanie promesy od wierzyciela i zapewnienie, że środki ze sprzedaży w pierwszej kolejności zaspokoją jego roszczenia, co otworzy drogę do wykreślenia obciążenia i bezpiecznego przeniesienia własności.

Najczęściej zadawane pytania

1

Czy mogę sprzedać nieruchomość z hipoteką przymusową?

+

Tak, sprzedaż takiej nieruchomości jest możliwa i nie wymaga zgody wierzyciela, na rzecz którego wpisano hipotekę. Należy jednak pamiętać, że hipoteka obciąża nieruchomość, a nie właściciela.

2

Co dzieje się z hipoteką po sprzedaży mieszkania?

+

Hipoteka przymusowa „podąża za nieruchomością”, co oznacza, że przechodzi na nowego właściciela wraz z kupionym przez niego mieszkaniem. Dlatego kupujący musi być świadomy tego obciążenia.

3

Jak w praktyce wygląda sprzedaż i spłata długu?

+

Najczęściej część ceny sprzedaży jest przelewana bezpośrednio na konto wierzyciela w celu spłaty długu. Wierzyciel wydaje wtedy zgodę na wykreślenie hipoteki, co zabezpiecza interes kupującego.

4

Kto wykreśla hipotekę przymusową z księgi wieczystej?

+

Nowy właściciel, po spłacie długu przez sprzedającego, składa w sądzie wniosek o wykreślenie hipoteki. Musi do niego dołączyć pisemną zgodę wierzyciela na dokonanie tej czynności.

Najczęściej zadawane pytania

01

Czy mogę sprzedać nieruchomość z hipoteką przymusową?

+

Tak, sprzedaż takiej nieruchomości jest możliwa i nie wymaga zgody wierzyciela, na rzecz którego wpisano hipotekę. Należy jednak pamiętać, że hipoteka obciąża nieruchomość, a nie właściciela.

02

Co dzieje się z hipoteką po sprzedaży mieszkania?

+

Hipoteka przymusowa „podąża za nieruchomością”, co oznacza, że przechodzi na nowego właściciela wraz z kupionym przez niego mieszkaniem. Dlatego kupujący musi być świadomy tego obciążenia.

03

Jak w praktyce wygląda sprzedaż i spłata długu?

+

Najczęściej część ceny sprzedaży jest przelewana bezpośrednio na konto wierzyciela w celu spłaty długu. Wierzyciel wydaje wtedy zgodę na wykreślenie hipoteki, co zabezpiecza interes kupującego.

04

Kto wykreśla hipotekę przymusową z księgi wieczystej?

+

Nowy właściciel, po spłacie długu przez sprzedającego, składa w sądzie wniosek o wykreślenie hipoteki. Musi do niego dołączyć pisemną zgodę wierzyciela na dokonanie tej czynności.

Pokaż więcej