Blog
Gdzie uzyskać świadectwo charakterystyki energetycznej i kiedy go nie trzeba?
10.11.2025 ▪ 
7 min czytania ▪ Adam Grzyb
Spis treści
Świadectwo charakterystyki energetycznej, potocznie nazywane paszportem lub certyfikatem energetycznym, stało się jednym z najważniejszych dokumentów na rynku nieruchomości. Po niedawnych zmianach w prawie, jego brak przy sprzedaży lub wynajmie może oznaczać nie tylko problemy przy transakcji, ale także dotkliwe kary finansowe. Dla właściciela nieruchomości kluczowe stają się dwa pytania: czy mój budynek go potrzebuje oraz gdzie uzyskać świadectwo charakterystyki energetycznej?
Co to jest świadectwo charakterystyki energetycznej budynku?
Świadectwo charakterystyki energetycznej to sformalizowany dokument, który określa zapotrzebowanie budynku (lub jego części, np. mieszkania) na energię. Mówiąc prościej: pokazuje, jak „energochłonny” jest dany lokal.
Podstawą prawną jest Ustawa z dnia 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków. Dokument ten, sporządzany według ściśle określonej metodologii, zawiera informacje o zapotrzebowaniu na energię potrzebną do:
- Ogrzewania i wentylacji,
- Przygotowania ciepłej wody użytkowej,
- Chłodzenia (jeśli jest klimatyzacja),
- Oświetlenia (w budynkach niemieszkalnych).
Wynikiem analizy są wskaźniki (EP, EK, EU), które pozwalają kupującemu lub najemcy oszacować przyszłe koszty utrzymania. Dokument jest ważny przez 10 lat od dnia jego sporządzenia, o ile w budynku nie zostaną przeprowadzone prace modernizacyjne znacząco wpływające na jego energooszczędność (np. wymiana okien, ocieplenie dachu).
Kiedy świadectwo charakterystyki energetycznej jest obowiązkowe?
Nowelizacja przepisów z 2023 roku znacząco zaostrzyła wymogi. Zgodnie z art. 3 ust. 1 Ustawy, właściciel lub zarządca budynku (lub jego części) jest zobowiązany zapewnić sporządzenie certyfikatu energetycznego, gdy budynek lub lokal:
- Jest zbywany na podstawie umowy sprzedaży – dotyczy to zarówno rynku pierwotnego (deweloper), jak i wtórnego.
- Jest wynajmowany – dotyczy to każdej nowej umowy najmu.
W obu przypadkach dokument musi być przekazany nabywcy lub najemcy. Co więcej, fakt przekazania certyfikatu musi być odnotowany w akcie notarialnym przy sprzedaży. Notariusz ma obowiązek pouczyć sprzedającego o tym wymogu.
Kolejnym przypadkiem jest zakończenie budowy. Inwestor, zgodnie z art. 57 ust. 1 pkt 7 Prawa budowlanego, musi dołączyć świadectw charakterystyki energetycznej budynku do zawiadomienia o zakończeniu budowy lub wniosku o pozwolenie na użytkowanie.
Za brak przekazania świadectwa grozi wysoka grzywna. Art. 35 Ustawy o charakterystyce energetycznej budynków przewiduje karę grzywny w wysokości nawet do 5 000 zł.
Kiedy nie trzeba świadectwa charakterystyki energetycznej?
Choć przepisy są szerokie, istnieją sytuacje, kiedy nie trzeba świadectwa charakterystyki energetycznej. Wyjątki te można podzielić na dwie grupy.
1. Sytuacja „na własny użytek”
Najczęstszym przypadkiem jest budowa lub posiadanie domu „dla siebie”. Jeśli budujemy dom jednorodzinny i zamierzamy w nim mieszkać, nie planując jego sprzedaży ani wynajmu, nie musimy posiadać tego certyfikatu (poza wspomnianym obowiązkiem na etapie zakończenia budowy). Przepis art. 3 ust. 1 mówi o „zbywaniu lub wynajmowaniu”. Jeśli te czynności nie mają miejsca, obowiązek przekazania dokumentu nie aktywuje się.
2. Wyjątki ustawowe (Art. 3 ust. 4 Ustawy)
Istnieje katalog budynków, które są całkowicie zwolnione z obowiązku certyfikacji. Należą do nich:
- Budynki podlegające ochronie na podstawie przepisów o ochronie zabytków.
- Budynki używane jako miejsca kultu i do działalności religijnej.
- Budynki przemysłowe oraz gospodarcze niewyposażone w instalacje zużywające energię (poza oświetleniem).
- Budynki mieszkalne przeznaczone do użytkowania nie dłużej niż 4 miesiące w roku.
- Budynki wolnostojące o powierzchni użytkowej poniżej 50 m² (np. domki letniskowe).
- Gospodarstwa rolne o niskim zapotrzebowaniu na energię (wskaźnik EP poniżej 50 kWh/m²/rok).
Warto podkreślić, że popularne „mieszkanie do remontu” nie jest zwolnione z tego obowiązku. Stan techniczny nie ma znaczenia – jeśli lokal jest sprzedawany lub wynajmowany, certyfikat musi być.
Gdzie uzyskać świadectwo charakterystyki energetycznej?
To kluczowe pytanie dla właścicieli. Świadectwa nie można „zrobić samemu” ani zamówić w lokalnym urzędzie. Jedyną drogą jest zlecenie usługi specjalisty.
Odpowiedź na pytanie, kto sporządza świadectwo charakterystyki energetycznej, znajdziemy w art. 17 Ustawy. Może to być wyłącznie osoba wpisana do centralnego rejestru charakterystyki energetycznej budynków.
Osobą taką może być:
- Inżynier z odpowiednimi uprawnieniami budowlanymi (np. konstrukcyjnymi, instalacyjnymi).
- Osoba, która ukończyła studia podyplomowe z zakresu charakterystyki energetycznej.
- Osoba z pełnymi kwalifikacjami do wykonywania zawodu architekta, inżyniera budownictwa lub inżyniera instalacji.
Jak znaleźć taką osobę? Najbezpieczniejszą metodą jest skorzystanie z oficjalnej, publicznej bazy prowadzonej przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii. Wystarczy wejść na stronę rządową i w zakładce „Rejestry” znaleźć wykaz osób uprawnionych. Daje to gwarancję, że certyfikat będzie ważny i sporządzony legalnie.
Jak wykonać świadectwo charakterystyki energetycznej? Proces zlecenia
Wiedząc, kto sporządza certyfikat, warto zrozumieć, jak wykonać świadectwo charakterystyki energetycznej od strony klienta. Proces ten, choć brzmi skomplikowanie, jest dość prosty.
- Wybór audytora: Znalezienie uprawnionej osoby (np. przez internet lub z polecenia) i weryfikacja jej w centralnym rejestrze.
- Zebranie dokumentacji: Audytor poprosi o niezbędne dokumenty. Im więcej ich dostarczymy, tym dokładniejszy (i często tańszy) będzie certyfikat. Potrzebne będą m.in.:
- Projekt budowlany lub inwentaryzacja.
- Informacje o sposobie ogrzewania (np. model pieca, rodzaj paliwa).
- Informacje o systemie przygotowania ciepłej wody.
- Dane o ociepleniu (jeśli były prowadzone modernizacje).
- Wizja lokalna (opcjonalnie): W przypadku braku dokumentacji, audytor może potrzebować przeprowadzić wizję lokalną, aby dokonać niezbędnych pomiarów (np. grubości ścian, powierzchni okien).
- Wykonanie obliczeń: Na podstawie danych, audytor wykonuje obliczenia zgodnie z metodologią określoną w rozporządzeniu.
- Rejestracja i wydanie: Audytor generuje świadectwo w centralnym systemie (nadając mu unikalny numer) i przekazuje je klientowi w formie papierowej (z podpisem) lub elektronicznej (z kwalifikowanym podpisem elektronicznym).
Ile kosztuje świadectwo charakterystyki energetycznej?
Ceny certyfikatów nie są regulowane ustawowo. Oznacza to, że ile kosztuje świadectwo charakterystyki energetycznej, zależy od wolnego rynku i kilku czynników:
- Rodzaj nieruchomości: Certyfikat dla mieszkania (lokalu) jest zazwyczaj tańszy niż dla domu jednorodzinnego.
- Powierzchnia: Większy metraż to więcej pracy.
- Lokalizacja: Ceny w dużych miastach bywają wyższe.
- Dostępność dokumentacji: Jeśli audytor musi sam inwentaryzować budynek, cena wzrośnie.
- Stopień skomplikowania: Budynek z wieloma systemami (np. fotowoltaika, pompa ciepła, rekuperacja) wymaga bardziej złożonych obliczeń.
Orientacyjne widełki cenowe (netto) na rynku:
- Mieszkanie (lokal użytkowy): 300 zł – 600 zł
- Dom jednorodzinny: 600 zł – 1500 zł
- Budynek wielorodzinny: od 2000 zł wzwyż
Warto uważać na skrajnie tanie oferty „online” za 100-150 zł. Często są one wykonywane bez należytej staranności, na podstawie ankiety, co może prowadzić do sporządzenia dokumentu niezgodnego ze stanem faktycznym i jego późniejszego podważenia.
Jak wygląda przykładowe świadectwo charakterystyki energetycznej?
Dla wielu osób przykładowe świadectwo charakterystyki energetycznej to zagadka. Nie jest to jedna kartka, a wielostronicowy dokument.
Pierwsza strona jest najważniejsza dla laika. Zawiera ona:
- Dane identyfikacyjne budynku.
- Zdjęcie (jeśli dotyczy budynku).
- Charakterystyczne „suwaki” (wskaźniki graficzne), które w prosty sposób pokazują klasę energetyczną budynku, podobnie jak w sprzęcie AGD.
- Kluczowe wskaźniki: EP (energia pierwotna), EK (energia końcowa) i EU (energia użytkowa).
Kolejne strony to już szczegółowe wyliczenia, zestawienia techniczne poszczególnych instalacji oraz, co bardzo ważne, zalecenia dla właściciela. Audytor wskazuje, jakie modernizacje (np. ocieplenie poddasza, wymiana kotła) przyniosłyby największe oszczędności energetyczne.
Posiadanie świadectwa charakterystyki energetycznej jest dziś nie tylko wymogiem prawnym, ale także elementem transparentności na rynku nieruchomości. Pozwala ono na świadome podjęcie decyzji o zakupie lub wynajmie, dając realną wiedzę o przyszłych kosztach eksploatacji.
Sprzedaj swoją nieruchomość za gotówkę do KupujemyM
Jeśli szukasz sposobu na pilną sprzedaż mieszkania albo domu, to KupujemyM.pl będzie świetnym rozwiązaniem.
Nie wierzysz? Przekonaj się i napisz do nas!
Wycena onlineNajczęściej zadawane pytania
Świadectwo można zamówić u osoby posiadającej odpowiednie uprawnienia, wpisanej do Centralnego Rejestru Charakterystyki Energetycznej Budynków (prowadzonego przez Ministerstwo Rozwoju). Audytorów można znaleźć np. przez internetowe bazy firm lub bezpośrednio w ww. rejestrze online.
Świadectwo nie jest obowiązkowe, gdy wykorzystujemy budynek lub lokal „na własny użytek”, czyli nie zamierzamy go sprzedawać ani wynajmować. Zwolnione są też m.in. budynki zabytkowe (o ile nie przeszły termomodernizacji), obiekty kultu religijnego oraz budynki przemysłowe czy gospodarcze bez instalacji zużywających energię.
Tak, ale tylko na etapie zakończenia budowy. Świadectwo jest obowiązkowym załącznikiem do zawiadomienia o zakończeniu budowy lub wniosku o pozwolenie na użytkowanie. Później, dopóki mieszkasz w nim sam i go nie sprzedajesz ani nie wynajmujesz, nie musisz go aktualizować ani nikomu okazywać.
Przekazanie świadectwa (kopii lub wydruku) przy podpisaniu umowy najmu lub aktu notarialnego sprzedaży jest obowiązkowe. Jeśli właściciel tego nie zrobi, najemca lub nabywca ma prawo zlecić wykonanie
Najczęściej zadawane pytania
Świadectwo można zamówić u osoby posiadającej odpowiednie uprawnienia, wpisanej do Centralnego Rejestru Charakterystyki Energetycznej Budynków (prowadzonego przez Ministerstwo Rozwoju). Audytorów można znaleźć np. przez internetowe bazy firm lub bezpośrednio w ww. rejestrze online.
Świadectwo nie jest obowiązkowe, gdy wykorzystujemy budynek lub lokal „na własny użytek”, czyli nie zamierzamy go sprzedawać ani wynajmować. Zwolnione są też m.in. budynki zabytkowe (o ile nie przeszły termomodernizacji), obiekty kultu religijnego oraz budynki przemysłowe czy gospodarcze bez instalacji zużywających energię.
Tak, ale tylko na etapie zakończenia budowy. Świadectwo jest obowiązkowym załącznikiem do zawiadomienia o zakończeniu budowy lub wniosku o pozwolenie na użytkowanie. Później, dopóki mieszkasz w nim sam i go nie sprzedajesz ani nie wynajmujesz, nie musisz go aktualizować ani nikomu okazywać.
