Blog
Czy można sprzedać mieszkanie z nieuregulowanym stanem prawnym?
27.04.2025 ▪ 
5 min czytania ▪ Tomasz Kubacki
Spis treści
Pytanie o sprzedaż mieszkania z nieuregulowanym stanem prawnym pojawia się zarówno ze strony kupujących jak i sprzedających. Zasadniczo Sprzedaż mieszkania z nieuregulowanym stanem prawnym jest co do zasady bardzo utrudniona, a w niektórych przypadkach wręcz niemożliwa – przynajmniej w sposób formalny i zgodny z prawem. Jednakże, wszystko zależy od konkretnej sytuacji. Dlatego też w tym krótkim artykule pokrótce opisujemy najważniejsze informacje związane ze sprzedażą mieszkania z nieuregulowanym stanem prawnym.
Czym jest nieuregulowany stan prawny?
Pierwszą rzeczą jaką należy poruszyć jest udzielenie odpowiedzi na pytanie, czym tak właściwie jest nieuregulowany stan prawny.
Jak opisuje to Art. 113 ust 6 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, przez nieruchomość o nieuregulowanym stanie prawnym rozumie się nieruchomość, dla której ze względu na brak księgi wieczystej, zbioru dokumentów albo innych dokumentów nie można ustalić osób, którym przysługują do niej prawa rzeczowe. Przepis (ust. 6) stosuje się również, jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie żyje i nie przeprowadzono, lub nie zostało zakończone postępowanie spadkowe.
Artykuł prawny nie jest tutaj do końca jednoznaczny. Najprościej jednak rzecz ujmując nieuregulowany stan prawny w nieruchomościach obejmuje sytuacje takie jak:
- Brak uregulowanego prawa własności (flagowym przykładem jest tutaj mieszkanie spadkowe bez uregulowanej kwestii postępowania spadkowego);
- Brak księgi wieczystej;
- Mieszkanie będące w zasobach spółdzielni, ale nie posiadające wyodrębnionej własności;
- Mieszkanie będące współwłasnością w przypadku braku zgody wszystkich właścicieli na jego sprzedaż;
- Obciążenia na nieruchomości takie jak hipoteka, postępowanie egzekucyjne bądź służebność;
Jak łatwo można się domyślić biorąc pod uwagę informacje zawarte na liście powyżej, sprzedaż mieszkania z nieuregulowanym stanem prawnym jest zadaniem niezwykle trudnym, na który wpływa wiele istotnych czynników.
Czy sprzedaż mieszkania z nieuregulowanym stanem prawnym jest możliwa?
W niektórych przypadkach tak, sprzedaż takiego mieszkania jest możliwa, aczkolwiek:
- Potrzebna będzie zgoda wszystkich współwłaścicieli (jeśli występują);
- Trzeba doprowadzić do uregulowania stanu prawnego przed aktem notarialnym (np. założenie księgi, przeprowadzenie spadku);
- Kupujący musi być świadomy sytuacji i często decyduje się na zakup za niższą cenę, z dużym ryzykiem;
W wielu przypadkach sprzedaż bądź zakup mieszkania z nieuregulowanym stanem prawnym jest niemożliwa, przynajmniej do momentu w którym nie zostanie on uporządkowany. Istnieją jednak osoby, dla których nieuregulowany stan prawny mieszkania nie jest problemem. Potrafią one być bowiem dobrą inwestycją. Ich cena na rynku jest znacznie niższa, niż w przypadku takiego samego mieszkania z uregulowanym stanem prawnym.
Zakup mieszkania o nieuregulowanym stanie prawnym a kredyt hipoteczny
Nieuregulowany stan prawny gruntów, mieszkania czy domu eliminują szanse na otrzymanie kredytu hipotecznego. Dlatego też taka nieruchomość z automatu eliminuje kupców, którzy chcieliby wziąć mieszkania na kredyt. Jeżeli jednak ktoś chce zapłacić gotówką, a sprzedaż takiego mieszkania jest możliwa, to wtedy nic nie stoi na przeszkodzie w kwestii dokonania transakcji.
Nieuregulowany stan prawny działki, mieszkania czy domu może okazać się jednak bardzo kłopotliwy dla nowego właściciela. Często może on w znacznym stopniu utrudniać korzystanie z nieruchomości, a w najgorszych przypadkach nawet doprowadzić do sytuacji w której nowy właściciel również będzie miał problem z jej sprzedażą w przyszłości.
Każda decyzja o zakupie mieszkania z nieuregulowanym stanie prawnym to potencjalne ryzyko, które często jednak opłaca się nam, jeżeli weźmiemy pod uwagę cenę danego obiektu.
Co można zrobić żeby uregulować stan prawny danej nieruchomości?
Na szczęście, nieuregulowany status prawny nieruchomości, którą chcemy sprzedać nie jest wieczny. Status prawny można uregulować, należy podjąć jedynie odpowiednie kroki, do których należą:
- Uregulować wszystkich spornych kwestii – należy więc, założyć księgę wieczystą, przeprowadzić postępowanie spadkowe, przekształcić spółdzielcze prawo w odrębną własność itd. Wszystkie kroki jakie musimy podjąć są oczywiście zależne od tego z jaką sytuacją w przypadku danego mieszkania mamy do czynienia;
- Skonsultować się z prawnikiem lub notariuszem – to często niezbędne, by wiedzieć, jakie dokumenty i kroki są potrzebne. Notariusz pomoże nam z uporaniem się z wszystkimi formalnościami związanymi z uregulowaniem stanu prawnego danej nieruchomości. Jego pomoc w takiej sytuacji jest nieoceniona.;
- Sprzedaż udziałów (jeśli to np. udział w nieruchomości) – technicznie możliwa, ale nie rozwiązuje wszystkich problemów i ma swoje ryzyka. Jest to szczególnie skomplikowane i często można spotkać się z taką sytuacją w kontekście rozmaitych sporów spadkowych, gdzie członkowie rodziny nie są w stanie dojść do porozumienia co sprawia, że nieruchomość jest znacznie większym problemem niż jest warta. W takiej sytuacji, często najlepszym wyjściem jest po prostu pozbyć się swoich udziałów w danej nieruchomości;
Sprzedaż mieszkania z nieuregulowanym stanem prawnym – podsumowanie
Informacje zawarte w tym artykule wskazują wyraźnie na fakt, że sprzedaż mieszkania z nieuregulowanym stanem prawnym zasadniczo jest w niektórych przypadkach możliwa.
Jednakże, nawet jeżeli uda nam się sprzedać taką nieruchomość, to jej wartość będzie znacznie zaniżona. Dlatego też, jeżeli mamy taką możliwość, to powinniśmy zadbać o to aby uregulować stan prawny nieruchomości, na której nam zależy.
Dzięki temu zachowamy jej wartość, ale co ważniejsze, unikniemy wielu poważnych problemów w przyszłości. Jeżeli mają Państwo jeszcze jakieś pytania w tej kwestii, to zapraszamy do kontaktu z przyjemnością udzielimy na nie odpowiedzi i pomożemy w rozwiązaniu problemów z mieszkaniami z nieuregulowanym stanem prawnym.
Sprzedaj swoją nieruchomość za gotówkę do KupujemyM
Jeśli szukasz sposobu na pilną sprzedaż mieszkania albo domu, to KupujemyM.pl będzie świetnym rozwiązaniem.
Nie wierzysz? Przekonaj się i napisz do nas!
Wycena onlineNajczęściej zadawane pytania
Sprzedaż mieszkania z nieuregulowanym stanem prawnym jest znacznie utrudniona, ale nie niemożliwa. Tradycyjny kupujący rzadko się na to decyduje. Konieczne jest uregulowanie stanu prawnego przed transakcją lub skorzystanie z usług podmiotów specjalizujących się w kupnie takich nieruchomości.
Nieuregulowany stan prawny oznacza, że stan faktyczny lub prawny nieruchomości nie jest zgodny z wpisami w księdze wieczystej (np. brak wpisu spadkobiercy, błędne dane właściciela, nieujawnione obciążenia, brak wydzielonej KW). Może to też dotyczyć braku niezbędnych dokumentów potwierdzających własność.
Nieuregulowany stan prawny może uniemożliwić uzyskanie kredytu hipotecznego przez kupującego, znacznie wydłużyć czas sprzedaży, obniżyć atrakcyjność nieruchomości i wiązać się z ryzykiem prawnym dla obu stron. Notariusz może odmówić sporządzenia aktu bez uregulowania kwestii.
Mieszkania z nieuregulowanym stanem prawnym są często kupowane przez profesjonalne skupy nieruchomości. Firmy te specjalizują się w rozwiązywaniu skomplikowanych problemów prawnych, przejmując na siebie ryzyko i koszty związane z ich uporządkowaniem w zamian za odpowiednie dostosowanie ceny.
Najczęściej zadawane pytania
Sprzedaż mieszkania z nieuregulowanym stanem prawnym jest znacznie utrudniona, ale nie niemożliwa. Tradycyjny kupujący rzadko się na to decyduje. Konieczne jest uregulowanie stanu prawnego przed transakcją lub skorzystanie z usług podmiotów specjalizujących się w kupnie takich nieruchomości.
Nieuregulowany stan prawny oznacza, że stan faktyczny lub prawny nieruchomości nie jest zgodny z wpisami w księdze wieczystej (np. brak wpisu spadkobiercy, błędne dane właściciela, nieujawnione obciążenia, brak wydzielonej KW). Może to też dotyczyć braku niezbędnych dokumentów potwierdzających własność.
Nieuregulowany stan prawny może uniemożliwić uzyskanie kredytu hipotecznego przez kupującego, znacznie wydłużyć czas sprzedaży, obniżyć atrakcyjność nieruchomości i wiązać się z ryzykiem prawnym dla obu stron. Notariusz może odmówić sporządzenia aktu bez uregulowania kwestii.
