Blog
Co grozi kupującemu i sprzedającemu za niedotrzymanie terminu podpisania aktu notarialnego?
18.11.2025 ▪ 
7 min czytania ▪ Marcin Bujno
Spis treści
Podpisanie umowy przedwstępnej to jeden z najbardziej ekscytujących momentów na drodze do własnego „M”. To formalna obietnica, która wiąże obie strony i wyznacza horyzont czasowy całej operacji – termin podpisania ostatecznego aktu notarialnego. Niestety, życie pisze różne scenariusze. Co się stanie, jeśli kupujący nie zdobędzie na czas kredytu? Co, jeśli sprzedający nagle się rozmyśli lub znajdzie lepszego oferenta?
Umowa przedwstępna, czyli obietnica z mocą prawną
Fundamentem, na którym opierają się roszczenia, jest umowa przedwstępna. Jej definicję i cel określa art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego:
„Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przyrzeczona), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.”
Kluczowymi elementami są tu cena, opis nieruchomości oraz właśnie termin, w którym ma dojść do finalizacji transakcji. To właśnie ten termin jest prawnie wiążący.
Jednak zanim przejdziemy do kar, musimy zrozumieć kluczową różnicę, która decyduje o sile naszych roszczeń – formę zawarcia tej umowy.
Forma umowy a siła roszczeń: Skutek słabszy i silniejszy
Umowę przedwstępną możemy zawrzeć na dwa sposoby, a każdy z nich rodzi zupełnie inne konsekwencje w przypadku niedotrzymania terminu podpisania aktu notarialnego.
- Forma pisemna zwykła: (tzw. skutek słabszy) To najprostsza i najtańsza forma. Jeśli umowa została spisana na kartce papieru (nawet bez notariusza), jest ważna. Jednak w razie problemów, strona poszkodowana może domagać się jedynie odszkodowania.
- Forma aktu notarialnego: (tzw. skutek silniejszy) To forma droższa, ale dająca nieporównywalnie większe bezpieczeństwo. Zgodnie z art. 390 § 2 k.c., jeżeli umowa przedwstępna „czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy” (a umowa sprzedaży nieruchomości zawsze wymaga aktu notarialnego), strona poszkodowana zyskuje potężne narzędzie.
Oprócz odszkodowania, może ona dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem. W praktyce oznacza to, że sąd może wydać orzeczenie, które zastępuje oświadczenie woli strony uchylającej się i przymusowo doprowadzić do sprzedaży.
Zadatek kontra zaliczka – decydujące starcie pojęć
Najczęstszą i najbardziej bezpośrednią konsekwencją finansową jest los wpłaconej kwoty. W umowach przedwstępnych królują dwa pojęcia: zaliczka i zadatek. Ich rozróżnienie jest absolutnie kluczowe.
- Zaliczka: Jest to po prostu część ceny zapłacona z góry. W przypadku, gdy do umowy nie dojdzie (niezależnie z czyjej winy), zaliczka podlega zwrotowi. Nie pełni ona funkcji kary.
- Zadatek: To zupełnie inna instytucja prawna, uregulowana w art. 394 § 1 k.c. Ma ona na celu zdyscyplinowanie stron.
Oto, jak działa zadatek, gdy termin nie zostanie dotrzymany z winy jednej ze stron:
„W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.”
Mówiąc prościej:
- Wina Kupującego -> Sprzedający zatrzymuje zadatek.
- Wina Sprzedającego -> Kupujący żąda zwrotu podwójnego zadatku.
Niedotrzymanie terminu umowy przedwstępnej przez kupującego
To bardzo częsty scenariusz. Kupujący nie otrzymał kredytu na czas, jego sytuacja życiowa się zmieniła lub po prostu się rozmyślił. Niedotrzymanie terminu umowy przedwstępnej przez kupującego wiąże się dla niego z poważnymi konsekwencjami.
Co może zrobić sprzedający?
- Odstąpić od umowy i zatrzymać zadatek: To najprostsze i najczęściej stosowane rozwiązanie. Sprzedający nie musi iść do sądu, wystarczy, że złoży oświadczenie o odstąpieniu od umowy z winy kupującego i zatrzymuje całą wpłaconą kwotę zadatku.
- Żądać odszkodowania: Jeśli strony nie umówiły się na zadatek (lub sprzedający poniósł wyższe koszty), może on żądać odszkodowania na zasadach ogólnych (o czym niżej).
- Wymusić zakup (tylko przy akcie notarialnym): Jeśli umowa przedwstępna była zawarta w formie aktu notarialnego, sprzedający ma prawo wystąpić do sądu z żądaniem przymusowego zobowiązania kupującego do zakupu nieruchomości (czyli zapłaty ceny). Jest to rzadko stosowane (łatwiej zatrzymać zadatek i sprzedać nieruchomość komuś innemu), ale prawnie możliwe.
Niedotrzymanie terminu umowy przedwstępnej przez sprzedającego
Sytuacja jest analogiczna, ale role się odwracają. Sprzedający znalazł kupca, który oferuje więcej pieniędzy, postanowił jednak nie sprzedawać nieruchomości lub nie przygotował na czas niezbędnych dokumentów (np. zaświadczenia o braku zadłużenia).
Co może zrobić kupujący w przypadku niedotrzymania terminu umowy przedwstępnej przez sprzedającego?
- Odstąpić od umowy i żądać podwójnego zadatku: To podstawowe prawo kupującego. Jeśli wpłacił 50 000 zł zadatku, ma prawo domagać się zwrotu 100 000 zł. To bardzo dotkliwa kara finansowa dla sprzedającego, która ma zniechęcać do zrywania umów.
- Żądać odszkodowania: Podobnie jak w poprzednim przypadku.
- Wymusić sprzedaż (tylko przy akcie notarialnym): To najpotężniejsza broń kupującego. Jeśli zależało mu dokładnie na tej nieruchomości i miał umowę w formie notarialnej, może on wystąpić do sądu. Sąd po zbadaniu sprawy może wydać orzeczenie, które zastępuje oświadczenie woli sprzedającego i przenosi własność na kupującego (oczywiście po wpłacie przez niego reszty ceny).
Co to jest odszkodowanie i co obejmuje?
Jeśli strony nie umówiły się na zadatek, lub gdy umowa została rozwiązana przez obie strony, lub gdy do jej wykonania nie doszło na skutek okoliczności, za które nikt nie ponosi odpowiedzialności (np. siła wyższa), zadatek jest zwracany.
Wtedy jednak wciąż pozostaje kwestia poniesionych kosztów. Art. 390 § 1 k.c. precyzuje zakres odszkodowania:
„Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej (ujemny interes umowny).”
Co to jest „ujemny interes umowny”? To nie jest utracony zysk (np. „mogłem kupić inne mieszkanie taniej”). Są to realnie poniesione koszty związane z przygotowaniem do transakcji, takie jak:
- Koszty doradztwa prawnego przy analizie umowy.
- Opłaty bankowe za rozpatrzenie wniosku kredytowego.
- Koszt operatu szacunkowego zleconego dla banku.
- Koszty dojazdów na miejsce w celu obejrzenia nieruchomości czy negocjacji.
- Koszty notarialne (jeśli umowa była u notariusza).
Aby dochodzić takiego odszkodowania, trzeba precyzyjnie udokumentować wszystkie poniesione wydatki.
Podsumowanie: Jak się zabezpieczyć?
Niedotrzymanie terminu podpisania aktu notarialnego to poważna sprawa. Konsekwencje są dotkliwe i mogą sięgać dziesiątek lub setek tysięcy złotych (wartość zadatku lub jego dwukrotność).
Rada dla Kupującego: Zanim podpiszesz umowę przedwstępną, zweryfikuj swoją zdolność kredytową. Negocjuj realistyczny termin (dziś banki potrzebują często 2-3 miesięcy) i upewnij się, że sprzedający ma wszystkie dokumenty.
Rada dla Sprzedającego: Zawsze żądaj zadatku, a nie zaliczki. To twoje podstawowe zabezpieczenie na wypadek niepoważnego kupującego. Przed wyznaczeniem terminu upewnij się, że stan prawny nieruchomości jest czysty i posiadasz komplet dokumentów.
Rada dla Obu Stron: Najlepszym zabezpieczeniem jest zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego. Choć kosztuje to kilkaset złotych więcej, daje obu stronom „skutek silniejszy” – realną możliwość doprowadzenia transakcji do końca, nawet wbrew woli drugiej strony.
Sprzedaj swoją nieruchomość za gotówkę do KupujemyM
Jeśli szukasz sposobu na pilną sprzedaż mieszkania albo domu, to KupujemyM.pl będzie świetnym rozwiązaniem.
Nie wierzysz? Przekonaj się i napisz do nas!
Wycena onlineNajczęściej zadawane pytania
Jeśli w umowie przedwstępnej zastrzeżono zadatek, kupujący, z którego winy nie doszło do transakcji, traci całą wpłaconą kwotę zadatku. Jeśli wpłacona była zaliczka, podlega ona zwrotowi. Sprzedający może też odstąpić od umowy i dochodzić naprawienia ewentualnej szkody, jeśli ją poniósł.
Jeśli to sprzedający jest winny niedotrzymania terminu, kupujący może odstąpić od umowy. Jeżeli wpłacony był zadatek, kupujący ma prawo żądać jego zwrotu w podwójnej wysokości. Jeśli wpłacono zaliczkę, zostaje ona zwrócona. Kupujący może też dochodzić odszkodowania za poniesioną szkodę.
Tak, ale tylko jeśli umowa przedwstępna została zawarta w formie aktu notarialnego. Taka forma umowy daje obu stronom tzw. „skutek silniejszy”. Pozwala to stronie uprawnionej (tutaj kupującemu) dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej (sprzedaży) przed sądem, nawet wbrew woli sprzedającego.
Co do zasady, zadatek stanowi formę zryczałtowanego odszkodowania. Jeśli w umowie nie było innych zapisów, sprzedający zatrzymuje zadatek i na tym sprawa się kończy. Mógłby żądać odszkodowania przewyższającego zadatek tylko wtedy, gdyby umowa przedwstępna wyraźnie to przewidywała (co jest rzadkie).
Najczęściej zadawane pytania
Jeśli w umowie przedwstępnej zastrzeżono zadatek, kupujący, z którego winy nie doszło do transakcji, traci całą wpłaconą kwotę zadatku. Jeśli wpłacona była zaliczka, podlega ona zwrotowi. Sprzedający może też odstąpić od umowy i dochodzić naprawienia ewentualnej szkody, jeśli ją poniósł.
Jeśli to sprzedający jest winny niedotrzymania terminu, kupujący może odstąpić od umowy. Jeżeli wpłacony był zadatek, kupujący ma prawo żądać jego zwrotu w podwójnej wysokości. Jeśli wpłacono zaliczkę, zostaje ona zwrócona. Kupujący może też dochodzić odszkodowania za poniesioną szkodę.
Tak, ale tylko jeśli umowa przedwstępna została zawarta w formie aktu notarialnego. Taka forma umowy daje obu stronom tzw. „skutek silniejszy”. Pozwala to stronie uprawnionej (tutaj kupującemu) dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej (sprzedaży) przed sądem, nawet wbrew woli sprzedającego.
