Umowa przyrzeczona a umowa przedwstępna – co musisz wiedzieć, sprzedając mieszkanie?

Umowa przyrzeczona to ten akt notarialny, który faktycznie przenosi własność nieruchomości – w odróżnieniu od umowy przedwstępnej, która jedynie zobowiązuje strony do jego zawarcia. Poniżej wyjaśniamy, czym te dwa dokumenty się różnią, co powinny zawierać, jakie koszty generują i co zrobić, gdy druga strona zmienia zdanie.

Czym jest przyrzeczona umowa sprzedaży nieruchomości?

Umowa przyrzeczona to docelowa, ostateczna umowa, na mocy której sprzedający przenosi prawo własności na kupującego, a kupujący płaci cenę. Jest następstwem umowy przedwstępnej: strony najpierw zobowiązują się, że transakcję zawrą, a potem ją wykonują.

Podstawę konstrukcji daje Kodeks cywilny: w umowie przedwstępnej jedna ze stron lub obie zobowiązują się zawrzeć oznaczoną umowę w przyszłości. W przypadku nieruchomości przyrzeczona umowa sprzedaży musi mieć formę aktu notarialnego – bez niej przeniesienie własności jest nieważne. Zwykle w tym samym akcie następuje zapłata reszty ceny, a wydanie lokalu i przejście ciężarów – co do zasady z chwilą wydania, chyba że strony umówiły się inaczej.

Umowa przedwstępna a przyrzeczona – co przenosi własność nieruchomości na nabywcę

Kupujący często pytają, czym różni się od umowy przedwstępnej ostateczna umowa sprzedaży. Różnica jest zasadnicza: przedwstępna tworzy zobowiązanie do zawarcia transakcji, przyrzeczona przenosi prawo własności nieruchomości na nabywcę. Zakres roszczeń zależy jednak nie tylko od treści, lecz od formy, w jakiej strony zdecydowały się podpisać umowę na pierwszym etapie.

Zwykła forma pisemna

Jest tańsza, bo nie wymaga taksy notarialnej, i szybsza. Daje jednak słabsze zabezpieczenie: jeśli kontrahent się wycofa, co do zasady możesz dochodzić naprawienia szkody poniesionej przez to, że liczyłeś na zawarcie umowy, albo zachować zadatek. Samo żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem w tym trybie zwykle nie będzie skuteczne.

Forma aktu notarialnego

Umowa przedwstępna zawarta w formie aktu notarialnego spełnia wymagania formy przewidzianej dla umowy przyrzeczonej, więc uprawniona strona może dochodzić zawarcia umowy przed sądem. Wyrok zastępuje wtedy oświadczenie woli kontrahenta, co prowadzi do przeniesienia własności wbrew jego aktualnej woli. Dla sprzedającego, któremu zależy na pewności, to argument za wizytą u notariusza już na pierwszym etapie.

Jakie umowy trzeba podpisywać przy sprzedaży nieruchomości w Polsce

Typowa transakcja na rynku wtórnym składa się z dwóch dokumentów: umowy przedwstępnej i aktu przenoszącego własność. Czasem poprzedza je umowa rezerwacyjna z biurem nieruchomości, która sama nie zobowiązuje właściciela do sprzedaży. Postanowienia umowy przyrzeczonej w dużej mierze powtarzają ustalenia z etapu przedwstępnego, dlatego błędy popełnione na początku zwykle wracają przy akcie.

Co powinna zawierać umowa sprzedaży nieruchomości i umowa przedwstępna

Umowa przedwstępna musi określać istotne elementy przyszłej transakcji – przede wszystkim przedmiot sprzedaży i cenę. Reszta zależy od ustaleń obu stron, ale w praktyce bez kilku punktów dokument jest niepełny.

• dokładne oznaczenie nieruchomości: adres, numer księgi wieczystej, powierzchnia, udział w nieruchomości wspólnej,
• cena i sposób zapłaty, w tym wysokość zadatku lub zaliczki oraz rachunek, na który trafiają pieniądze,
• termin zawarcia umowy przyrzeczonej,
• data wydania lokalu i stan, w jakim ma zostać przekazany,
• oświadczenia sprzedającego o stanie prawnym: brak obciążeń, zaległości wobec wspólnoty, osób zameldowanych czy uprawnionych do lokalu,
• zasady rozliczenia, gdy kupujący nie uzyska finansowania.

Przy sprzedaży lokalu mieszkalnego sprzedający przekazuje nabywcy świadectwo charakterystyki energetycznej przy akcie notarialnym. Protokół zdawczo-odbiorczy porządkuje stan licznika i wyposażenia, ale nie zwalnia sprzedającego z odpowiedzialności za wady lokalu.

Termin przeniesienia własności i co się dzieje po jego upływie

Termin podpisania aktu jest określony w umowie przedwstępnej i zwykle wynosi od kilku tygodni do trzech miesięcy, bo tyle potrzeba na decyzję kredytową i uporządkowanie dokumentów. Jego upływ nie oznacza, że transakcja automatycznie przepada – oznacza start zegara przedawnienia.

Jak dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej

Strona gotowa do transakcji może wezwać kontrahenta do stawienia się u notariusza, a przy przedwstępnej w formie aktu notarialnego – dochodzić swoich praw na drodze sądowej. Przed takim krokiem warto udokumentować własną gotowość: wyznaczyć termin u konkretnego notariusza i wysłać wezwanie w sposób, który da się później wykazać.

Kiedy roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się

Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeśli sąd oddalił żądanie jej zawarcia, roszczenie o naprawienie szkody przedawnia się z upływem roku od uprawomocnienia się orzeczenia. Rok to krótko – zwlekanie z decyzją zwykle działa na szkodę strony, która liczy na sąd.

Koszty umowy przyrzeczonej – kto za co płaci

Koszty związane z zawarciem aktu notarialnego obciążają co do zasady kupującego, chyba że strony umówiły się inaczej. Składają się na nie taksa notarialna z VAT, wypisy aktu, podatek od czynności cywilnoprawnych i opłaty sądowe za wpisy w księdze wieczystej.

Taksa i podatek, czyli koszty zawarcia umowy u notariusza

Taksa notarialna zależy od wartości nieruchomości i jest liczona według stawek maksymalnych, a przy sprzedaży lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność oraz przy sprzedaży działki budowlanej wynosi połowę stawki podstawowej. Przykładowo przy cenie 390 000 zł daje to (1 010 zł + 0,4% x 330 000 zł nadwyżki ponad 60 000 zł) / 2 = 1 165 zł netto. Do tego dochodzi 23% VAT oraz wypisy aktu – 6 zł netto za stronę.

W przypadku sprzedaży nieruchomości z rynku wtórnego podatek od czynności cywilnoprawnych wynosi 2% wartości rynkowej i pobiera go notariusz. Transakcja objęta VAT zasadniczo nie podlega PCC, z wyjątkiem zakupów objętych stawką 6%. Sama umowa przedwstępna nie rodzi obowiązku zapłaty PCC.

Wpis prawa własności do księgi wieczystej

Wniosek o wpis prawa własności, a także hipoteki, jeśli jej ustanowienie znalazło się w akcie, składa elektronicznie notariusz, najpóźniej w dniu podpisania aktu. Kupujący nie musi robić tego sam. Opłata za wpis własności wynosi 200 zł, za założenie księgi wieczystej – 100 zł. Ustanowienie hipoteki także podlega PCC: 19 zł przy hipotece zabezpieczającej wierzytelność o nieustalonej wysokości, typowej wtedy, gdy zakup finansuje kredyt hipoteczny.

Umowa deweloperska i zakup nieruchomości z rynku pierwotnego

Kupując lokal od dewelopera, nie podpisujesz klasycznej umowy przedwstępnej. Jej rolę pełni umowa deweloperska, która również wymaga formy aktu notarialnego i również kończy się odrębną umową przenoszącą własność.

Umowa deweloperska określa termin przeniesienia własności, harmonogram wpłat na mieszkaniowy rachunek powierniczy oraz standard wykończenia. Deweloper przenosi własność lokalu po zakończeniu budowy, wyodrębnieniu lokalu i odbiorze. W przypadku umowy dotyczącej nieruchomości z rynku pierwotnego nabywca płaci VAT zawarty w cenie, a nie PCC – przy sprzedaży objętej VAT ten podatek zasadniczo nie występuje.

Wpis roszczenia do księgi wieczystej – zabezpieczenie nabywcy, kłopot sprzedającego

Przy notarialnej umowie przedwstępnej kupujący często wnosi o wpisanie roszczenia o przeniesienie własności do działu III księgi wieczystej. Dla niego to mocne zabezpieczenie, bo ujawnia roszczenie wobec każdego kolejnego nabywcy. Dla sprzedającego – realne ryzyko.

Jeśli kupujący nie uzyska finansowania i odstąpi od transakcji, wpis nie zniknie sam. Mało kto chce kupować lokal z ujawnionym roszczeniem osoby trzeciej, więc nieruchomość bywa praktycznie zablokowana. Wykreślenie wymaga zgody uprawnionego albo orzeczenia sądu, chyba że od wpisu minął rok, a kupujący nie złożył w tym czasie wniosku o wpis własności – wtedy ustawa o księgach wieczystych i hipotece pozwala właścicielowi żądać wykreślenia roszczenia na jednostronny wniosek. Dlatego w umowie przedwstępnej warto z góry zapisać, kto i w jakim terminie składa wniosek o wykreślenie, gdy do transakcji nie dojdzie.

Szybka sprzedaż mieszkania bez czekania na bank

Sprzedaż na wolnym rynku to zwykle negocjacje, umowa przedwstępna, tygodnie oczekiwania, aż kupujący dostanie kredyt hipoteczny, i ryzyko, że na końcu zostaniesz z wpisem roszczenia w księdze. Alternatywą jest bezpośrednia sprzedaż do skupu nieruchomości, gdzie etap przedwstępny często da się skrócić lub pominąć.

Kiedy możemy podpisać umowę przyrzeczoną

• Bez decyzji banku: dysponujemy własnym kapitałem, więc termin aktu nie zależy od procedury kredytowej.
• Szybko: potrafimy stanąć u notariusza w terminie liczonym w dniach od ustalenia warunków.
• Formalności po naszej stronie: pomagamy skompletować dokumenty i umawiamy akt w kancelarii, którą wybierasz Ty.

Chcesz sprzedać mieszkanie bez wielomiesięcznego oczekiwania? Napisz do nas – wycenimy nieruchomość i przedstawimy ofertę odkupu za gotówkę.

Najczęstsze pytania o umowę przyrzeczoną

Umowa przyrzeczona dotycząca nieruchomości wymaga aktu notarialnego, a termin jej zawarcia wynika z umowy przedwstępnej i każda ze stron może wystąpić o jego zmianę, choć skuteczna jest tylko zgodna decyzja obu. Gdy kontrahent się wycofa, zakres roszczeń – od zadatku i odszkodowania po sądowe żądanie zawarcia umowy – zależy od formy umowy przedwstępnej.

Czy umowa przyrzeczona musi mieć formę aktu notarialnego?

Tak, gdy jej przedmiotem jest nieruchomość lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Umowa przenosząca własność zawarta w innej formie jest nieważna, a bez aktu notarialnego notariusz nie złoży wniosku o wpis prawa własności do księgi wieczystej.

Co zrobić, gdy druga strona nie chce podpisywać aktu?

Jeśli umowa przedwstępna ma formę aktu notarialnego, możesz wystąpić do sądu z żądaniem zawarcia umowy przyrzeczonej. Przy zwykłej formie pisemnej pozostaje co do zasady roszczenie odszkodowawcze oraz uprawnienia związane z zadatkiem: strona, która odstąpiła z winy kontrahenta, może zachować otrzymany zadatek albo żądać jego dwukrotności.

Czy można zmienić termin podpisania umowy przyrzeczonej?

Tak, zgodną wolą stron. Przy umowie przedwstępnej w formie aktu notarialnego zmianę warto wprowadzić w tej samej formie, zwłaszcza jeśli w księdze wieczystej wpisano roszczenie – od nowego terminu liczy się roczny okres przedawnienia roszczeń z umowy przedwstępnej.

Czy sprzedający może żądać odszkodowania, gdy nabywca nie dostanie kredytu?

Zależy od postanowień umowy. Jeśli strony przewidziały, że brak decyzji kredytowej zwalnia kupującego i uprawnia go do zwrotu zadatku, odszkodowanie zwykle nie przysługuje. Bez takiego zapisu sprzedający może co do zasady zachować zadatek, a przy umowie bez zadatku – dochodzić naprawienia szkody poniesionej przez to, że liczył na zawarcie transakcji.

Ile czasu mija od zawarcia umowy przedwstępnej do aktu przenoszącego własność?

Przy transakcji gotówkowej bywa to kilka tygodni, potrzebnych głównie na zebranie dokumentów i zaświadczeń. Przy finansowaniu kredytem termin wyznacza procedura bankowa, więc strony zwykle zakładają od jednego do trzech miesięcy, czasem więcej, jeśli trzeba uporządkować stan prawny lokalu.

Zobacz również:

• Jak szybko sprzedać mieszkanie? Poradnik
• Darmowa wycena nieruchomości online
• Skup nieruchomości – opinie klientów